Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/03362
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2011 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 10/00033
APPELANTE
La S.C.P.I SELECTINVEST 1, représentée par la société UFG REAL ESTATE MANAGERS - UFG REM, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN , avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant
assistée de Me Marion LOPEZ CARRENO du cabinet RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L301, avocat plaidant
INTIMÉE
La SAS CASTORAMA FRANCE, pris en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 10]
[Adresse 10]
représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant
assistée de Me Françoise AUQUE, substitué par Me Aymeric ANTONIUTTI de l'AARPI République, avocats au barreau de LILLE, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Chantal BARTHOLIN, a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
La société Selectinvest 3 aux droits de laquelle se trouve la société Selectinvest 1 a donné à bail en état futur d'achèvement à la société Castorama aujourd'hui dénommée Castorama France des locaux commerciaux situés à [Localité 8], lieudit [Adresse 6], pour un usage de centre d'équipement de la maison, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir au jour de la livraison des locaux au preneur, les locaux portant sur une surface de 5 004 m² en rez-de-chaussée et 440 m² en étage ;
Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2000, les parties ont renouvelé le bail à effet du 1er avril 1997 pour une nouvelle durée de neuf années ; en raison de travaux réalisés dans les lieux par le preneur, la désignation des locaux a été modifiée et il a été indiqué que 'suite aux travaux d'extension réalisés et financés par la société Castorama en 1990 et 1995, les locaux totalisent aujourd'hui une surface de 10 042 m² en rez-de-chaussée, de 667 m² en étage, l'aire d'exposition en extérieur représentant une surface de 2 062 m², l'ensemble immobilier comprenant également des parkings et des espaces verts, précision étant faite dans le bail qu'au jour de l'avenant de renouvellement, l'extension réalisée par le preneur ne donnait pas lieu à perception d'un loyer.
Par acte d'huissier du 7 mai 2008 la société Castorama France a demandé le renouvellement du bail venu à expiration le 30 mars 2006 aux mêmes charges et conditions que le bail en cours, notamment de prix.
Par acte du 13 juillet 2009, la société Selectinvest a fait connaître son accord sur le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2008 mais a demandé que le prix du loyer soit porté à la somme de 1 300 000 €.
A défaut d'accord sur le prix du loyer du bail renouvelé et après échanges de mémoires, le bailleur a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Créteil qui par jugement du 10 janvier 2011 a :
Débouté la société Selectinvest 1, de sa demande de déplafonnement du loyer,
Dit que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2008 doit être fixé à compter du 13 juillet 2009 en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction,
Dit que la société Castorama France devra verser à la société Selectinvest 1 les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers à compter du jugement,
Rejeté toutes autres demandes des parties,
Ordonné l'exécution provisoire du jugement,
Condamné Selectinvest 1 aux dépens.
La société Selectinvest 1 a relevé appel cette décision, et par ses dernières conclusions en date du 5 septembre 2012, elle demande à la Cour de :
Déclarer tant recevable que bien fondée la société Selectinvest 1 en son appel,
Rejeter l'intégralité des demandes de la société Castorama France,
Constater que le renouvellement du bail consenti à la société Castorama France par la société Selectinvest 1 sur les locaux situés au lieudit [Adresse 6], a pris effet le 1er juillet 2008,
Infirmer le jugement du 10 janvier 2010, en ce qu'il a dit que le loyer du bail à renouveler devait être fixé en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction,
Statuant à nouveau,
Sommer la société Castorama France de communiquer à la société Selectinvest 1 le descriptif détaillé des travaux effectivement réalisés,
Constater que les travaux réalisés par la société Castorama France constituent des améliorations au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, justifiant le déplafonnement du loyer du second renouvellement suivant leur réalisation à valeur locative,
Constater que le prolongement de ligne Trans Val de Marne et la création de la station Parc Medicis constituent une modification notable des facteurs de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer,
En conséquence,
Fixer à 1 300 000 € par an, à compter du 13 juillet 2009, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2008 par la société Castorama France à la société Selectinvest 1.
Subsidiairement,
Désigner tel expert qu'il plaira, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu'elle résulte, à la date considérée, des éléments énoncés par l'article L 145-33 du code de commerce,
Voir dans ce cas fixé au montant ci-dessus le loyer provisionnel que le preneur devra régler depuis la date d'effet du nouveau loyer.
Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du 10 janvier 2011, en ce qu'il a dit que la société Castorama France devra verser à la société Selectinvest 1 les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer à compter du jugement,
Statuant à nouveau,
Dire que les rappels de loyers dû par la société Castorama France ont porté intérêts au taux légal depuis le 13 juillet 2009, puis à compter de chaque échéance contractuelle,
En tout état de cause,
Condamner la société Castorama France au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la société Castorama France aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Autoriser la scp Regnier Bequet Moisan à user de la faculté de recouvrement direct prévue par l'article 699 du Code de procédure civile.
La société Castorama France, par ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2012, demande à la Cour de :
Confirmer le jugement du 10 janvier 2011 dans l'ensemble de ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Constater, dire et juger que la société propriétaire n'apporte pas la preuve de la valeur locative des locaux,
La débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la société Selectinvest 1 à une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance avec faculté de recouvrement au profit de Me Fisselier.
SUR CE,
Les parties ne s'opposent pas sur la disposition du jugement ayant constaté que le bail s'était renouvelé à compter du 1er juillet 2008 ; elle sera confirmée.
Sur le déplafonnement :
La société Selectinvest 1 soutient que par application des articles L145-33 et L145-34, le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des caractéristiques des lieux loués ou d'améliorations apportées aux locaux par le preneur, telles que visées aux articles R 145-3 et R 145-8 du code de commerce, que les travaux qualifiés de travaux d'amélioration entraînent un déplafonnement du loyer lors du 2ème renouvellement si le preneur les a financés et si le bailleur en est devenu propriétaire par voie d'accession, qu'en l'espèce, si les parties s'entendent sur le fait que les travaux réalisés en 1990 et 1995 ont modifié, en l'augmentant, l'assiette du bail, ces travaux ont également permis de raccorder les locaux loués aux parkings situés sur un terrain contigu aux locaux et en possession du même locataire, ce qui constitue incontestablement une amélioration notable des locaux loués, qu'associés à la clause d'accession au bailleur des embellissements faits en cours du bail et qui deviendront la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité, ils ont la qualification de travaux d'amélioration des locaux loués, ce qui autorise en conséquence le déplafonnement du prix du loyer, que la société Castorama consciente des conséquences des travaux n'a jamais voulu communiquer ni le descriptif des travaux réalisés ni le permis de construire qu'elle a dû déposer ni le plan des surfaces réorganisées, malgré les demandes en ce sens et une sommation et itérative sommation de communiquer, qui sont restées sans réponse.
La société Selectinvest 1 fait encore valoir que, s'agissant des conditions d'accès au commerce, si à l'origine la ligne de bus Trans Val ne desservait pas le magasin Castorama, cette ligne a été prolongée en 2007 et la station Parc Medicis dessert désormais la zone où se situe le magasin Castorama, qu'il s'agit de l'une des lignes franciliennes les plus fréquentées dont le prolongement a permis d'améliorer l'accès au site et d'augmenter le nombre de clients, ce qui constitue une modification notable de la commercialité.
La société Castorama France soutient au contraire qu'en droit, la modification notable de l'un des éléments de détermination de la valeur locative ne peut concerner que le cours du bail à renouveler, que si des travaux, même affectant les caractéristiques des lieux loués, peuvent être invoqués lors du second renouvellement sous le bénéfice d'une accession différée, c'est à la condition qu'ils puissent recevoir la qualification d'améliorations, que dans le cas d'espèce, les travaux pour lesquels la société Castorama, compte tenu de leur ancienneté, ne disposent ni du permis de construire ni du descriptif, ont considérablement modifié l'assiette du bail puisque la surface des locaux construits a doublé, qu'il s'agit là d'une modification notable des caractéristiques du bail qui ne pouvait être invoquée que lors du premier renouvellement, ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, que par ailleurs, la prolongation de la ligne francilienne de bus essentiellement fréquentée par les salariés, est sans impact sur le commerce considéré, la clientèle ne s'y rendant pas en bus mais en voiture, compte tenu du volume des articles vendus de sorte que cette extension ne saurait donner lieu à déplafonnement.
Or, le bail initial conclu le 17 juillet 1978 portait sur des locaux totalisant une surface hors d'oeuvre de 5 444 m² dont 5 004m² de surface de vente, sanitaires et locaux techniques et 440m² de surface de locaux sociaux et techniques, outre une jardinerie, une aire d'exposition, des parkings et des espaces verts, le terrain sur lequel sont construits les locaux étant mentionné comme ayant une superficie de 26 000 m² environ.
Le bail en renouvellement signé par avenant du 17 janvier 2000.à effet du 1er avril 1997 comporte une nouvelle désignation des locaux, à la suite des travaux d'extension réalisés et financés par Castorama en 1990 et 1995, qui totalisent désormais une surface totale hors d'oeuvre de 10 709 m² dont 10 042 m² de surface de vente, sanitaires et locaux techniques et une surface en étage de 667 m² comprenant locaux sociaux et techniques, outre une aire d'exposition des parkings et espaces verts.
Ce nouveau bail mentionne que les locaux ainsi nouvellement désignés et dont la surface totale hors d'oeuvre a pratiquement doublé, constituent un tout indivisible mais à la clause loyer, il indique néanmoins 'à ce jour, l'extension réalisée en 1990 et 1995 par le preneur ne donne pas lieu à la perception d'un loyer', ce qui constitue une exception conventionnelle à la règle suivant laquelle la modification notable de l'un des éléments servant au calcul de la valeur locative et notamment la surface des locaux désignés permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement suivant la modification des caractéristiques des locaux concernés.
A cet égard, vainement, la société Castorama soutient-elle que cette extension réalisée en 1990 et 1995 à ses frais ne peut recevoir la qualification d'améliorations alors qu'elle a eu pour effet de doubler la surface de vente passant de 5 004 m² à 10 709 m² et de répondre en principe aux besoins de la clientèle, ce qui constitue une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce considéré, sans qu'il y ait lieu d'examiner au surplus si les conditions d'accès du public au moyen de la prolongation de la ligne francilienne de bus ont eu une impact favorable ou non sur le commerce.
Il s'ensuit que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2008 doit être fixé à la valeur locative, étant observé que la bailleresse n'a sollicité la modification du loyer qu'à compter du 13 juillet 2009.
S'agissant de la valeur locative, la société Selectinvest 1 fait valoir que les lieux sont bien desservis par les autoroutes A 86, A 6 et 106, ainsi que par une ligne de bus, le transval de Marne qui permet de rejoindre les RER A et B, qu'ils disposent d'une excellente visibilité depuis l'autoroute et se trouvent à proximité de [Localité 11], que le bail et l'avenant du 17 janvier 2000 prévoient que l'ensemble immobilier comprend des espaces de parking, que s'agissant de commerces de plus de 1500 m², il est usuel d'apprécier les surfaces suivant leurs mètres carrés réels, soit en l'espèce à une surface de à 11 815 m² pondérés, que la rareté des locaux de l'envergure de Castorama conduit à rechercher les valeurs appliquées aux surfaces commerciales équivalentes situées en périphérie de [Localité 11], afin de déterminer les prix pratiqués dans le voisinage, que compte tenu des prix pratiqués pour les surfaces commerciales équivalentes, il convient de retenir un prix de 130€ / m², ce qui aboutit à un loyer de 11.815 m² × 130 € = 1.535.950 € soit, après abattement de 15 % compte tenu des charges, un prix de 1.305.557 € arrondie à 1.300.000 €.
La société Castorama soutient pour sa part que les lieux loués ne sont pas si bien desservis, n'étant accessibles que par voie routière et situés en retrait des 'n'uds' de transport en commun, qu'elle ne dispose pas de parkings au terme du bail, que la bailleresse applique aux surfaces utiles des coefficients de pondération erronés, une distinction devant être faite entre les surfaces de vente dédiées à la clientèle et les autres catégories de locaux, qu'elle estime la pondération des locaux à 10 118 m², que la commercialité du secteur est essentiellement due à la présence de Castorama, la zone commerciale ne comportant pas d'enseigne attractive pour un magasin de bricolage, que la bailleresse prend en compte à titre de comparaison de surfaces et de zones différentes de celles de l'espèce et notamment des locations comprenant des surfaces de 3 000 à 5 000 m², alors que la surface des locaux loués par Castorama est de 10 000 m² et que le prix du m² n'est pas strictement proportionnel à la surface dans le cas de commerces de cette taille, que la nature des charges qu'elle supporte justifie l'application d'un abattement de 20 %.
Ainsi les parties divergent non seulement sur les valeurs de référence mais également sur la surface pondérée à prendre en compte, sur la présence ou non de parkings offerts à la clientèle au terme du bail, sur l'emplacement des locaux et la commercialité de la zone où se trouvent les locaux, tous éléments qui nécessitent l'organisation d'une expertise destinée à éclairer la cour avant dire droit sur le prix du loyer.
Pendant l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur continuera à payer le loyer au prix 'ancien' suivant les termes de l'article L 145-57 du code de procédure civile, c'est-à-dire contractuel.
Les dépens seront réservés et il est sursis à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Dit que le bail portant sur les locaux situés [Adresse 6]) signé entre la société Selectinvest 1 et la société Castorama France s'est renouvelé le 1er juillet 2008 aux clauses et conditions du bail précédent, sauf de prix,
Avant dire droit au fond sur la valeur locative, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,
Désigne en qualité d'expert : M [U] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2008, au regard :
- des caractéristiques des locaux,
- de la destination des lieux,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité,
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement,
en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expertise aura lieu sous le contrôle de Mme Chantal Bartholin, présidente de la chambre,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la cour pour le 15 mai 2013,
Fixe à la somme de 3 500 € (Trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Selectinvest 1 à la Régie de la cour avant le 12 décembre 2012,
Dit que l'affaire sera rappelée à la mise en état du 9 janvier 2013 pour vérifier le versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Dit que pendant la durée de l'instance la société Castorama France paiera le loyer au prix contractuel applicable outre les taxes et charges,
Sursoit à statuer sur les autres demandes jusqu'à ce qu'il soit statué sur le tout,
Réserve les dépens.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
