Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/24821
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2010 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2008071029
APPELANTES
La SCI VENDOME COMMERCES, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Localité 8]
La SNC CENTRE BOURSE, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentées par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant
assistées de Me Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P370, avocat plaidant
INTIMÉS
La SARL COMMERCES MEDITERRANEE, prise en la personne de ses représentants légaux et actuellement représentée par son liquidateur amiable Monsieur [G] [S]
Centre Bourse
[Adresse 4]
[Localité 2]
Monsieur [G] [S]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Intimé dans le RG 10/25018
représentés par Me Didier BOLLING de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant
assistés de Me Henri TROLLIET, avocat au barreau de [Localité 14], avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame [H] [R] a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * * *
Par acte sous seing privé du 20 janvier 1997, la société civile pour la location du centre commercial de la Bourse à [Localité 14] - S.C. Bourse, devenue la s.n.c. Centre Bourse, a donné à bail en renouvellement à la s.a.r.l. Commerces Méditerranée dite Commer, pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 1996, des locaux dépendant du centre commercial Bourse à [Localité 14], à destination de cadeaux et gadget sous l'enseigne Carterie.
M. [S], son gérant majoritaire, ayant fait valoir ses droits à la retraite, la s.a.r.l. Commerces Méditerranée a, par acte extrajudiciaire du 12 avril 2007, informé le bailleur de ce qu'elle entendait bénéficier des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce et céder son droit au bail au prix de 450.000 € pour une activité de "commercialisation de tous produits et services liés à la téléphonie, aux télécommunications, à Internet, au multimédia, à l'informatique et tout ce qui a trait à la communication en général, toutes opérations de courtage en assurance liées à l'activité principale", activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Le bailleur étant resté sans réaction à cette notification, la société Commerces Méditerranée a signé, en juillet 2007, avec la société Cinq sur Cinq, un acte de cession de droit au bail au prix de 450.000 €, sous conditions suspensives notamment de la renonciation du bailleur à son droit de préemption et de son autorisation à ce que la cessionnaire réalise des travaux d'installation et d'aménagement. La régularisation de la cession et du "nouveau bail" a été fixée au 30 septembre 2007 au plus tard.
Le 28 septembre 2007, la société Commerces Méditerranée et M. [S] ont sommé la s.n.c. Centre Bourse d'avoir à intervenir le 12 octobre suivant à l'acte authentique de régularisation de la cession, ce qu'elle n'a pas fait. La société Commerces Méditerranée et la société Cinq sur Cinq ont alors prorogé le délai de régularisation de la cession au 15 novembre 2007 puis successivement à d'autres dates et pour la dernière fois jusqu'au 30 mars 2008.
Par lettre du 11 octobre 2007, le bailleur a informé la locataire de ce que la société GS Diffusion entendait se substituer à la société Cinq sur Cinq aux même conditions.
Le 22 novembre 2007, la société Commerces Méditerranée a signé avec la société GS Diffusion un acte de cession de son droit au bail sous plusieurs conditions suspensives dont l'agrément du bailleur, la renonciation de la société Cinq sur Cinq au bénéfice de l'acte de cession de juillet 2007 et l'accord de la société SFR.
Fin mars 2008, la société Commerces Méditerranée a été informée par la société GS Diffusion de la défaillance de cette dernière condition. Elle s'est alors retournée vers la société Cinq sur Cinq pour la réitération de leur acte de cession au prix de 450.000 € initialement convenu.
Par acte du 30 avril 2008, la société Commerces Méditerranée a cédé son droit au bail à la société Cinq sur Cinq au prix de 395.000 €, les sociétés Vendôme Commerce et Centre Bourse intervenant à l'acte en qualité de bailleresses pour autoriser la cession et signer concomitamment un nouveau bail avec la cessionnaire.
Le 24 septembre 2008, la société Commerces Méditerranée et M. [S] ont assigné la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse en paiement de la somme, à titre principal, de 121.855,04 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par leur faute du fait du retard dans la cession et de la diminution du prix.
Par jugement rendu le 7 décembre 2010, le tribunal de commerce de Paris a :
- déclaré recevable l'action engagée par la s.a.r.l. Commerces Méditerranée,
- déclaré irrecevable l'action engagée par M. [G] [S],
- condamné solidairement la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse à payer à la s.a.r.l. Commerces Méditerranée la somme de 112.523,88 € au titre de la réparation du préjudice subi, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2008, déboutant la s.a.r.l. Commerces Méditerranée du surplus de sa demande à ce titre et de ses demandes autres, plus amples ou contraires,
- débouté la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse de toutes leurs demandes, y compris reconventionnelles,
- condamné solidairement la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse à payer la somme de 7.000 € à la s.a.r.l. Commerces Méditerranée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse aux dépens.
Les sociétés "Vendomes" Commerces et Centre Bourse ont relevé appel de cette décision le 23 décembre 2010 en intimant la seule société Commerces Méditerranée puis le 27 décembre 2010 en intimant la société Commerces Méditerranée et M. [S]. Par conclusions du 20 janvier 2011, la s.c.i. "Vendomes" Commerces et la s.n.c. Centre Bourse se sont désistées à l'égard de M. [S] et par ordonnance du 11 mai 2011, le magistrat de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance les liant et le dessaisissement de la cour à l'égard de M. [S]. La jonction des deux procédures a été ordonnée le 2 mai 2012.
Par leurs dernières conclusions du 2 mai 2012, la s.c.i. "Vendomes" Commerces et la s.n.c. Centre Bourse demandent à la cour de :
- prendre acte de ce que M. [S] renonce à son action et de ce que la société Commerces Méditerranée renonce à invoquer la violence à l'encontre de ses bailleurs,
- infirmer le jugement sauf en ce qu'il a jugé irrecevable l'action de M. [S] et rejeté la demande de condamnation à hauteur de 10.000 € à titre de dommages intérêts,
1/ à titre principal,
- dire irrecevable l'action engagée par la société Commerces Méditerranée à leur encontre par assignation du 26 septembre 2008 en application de l'article 384 du code de procédure civile,
2/ à titre subsidiaire,
- dire qu'elles n'ont commis aucune faute au sens de l'article 1134 du code civil ni violation de l'article L. 145-51 du code de commerce ni d'abus de droit à l'encontre de la société Commerces Méditerranée,
- débouter la société Commerces Méditerranée de l'intégralité de ses demandes,
3/ à titre infiniment subsidiaire, sur le préjudice,
- dire que la société Commerces Méditerranée est irrecevable en application de l'article 1134 du code civil à réclamer le remboursement de loyers et des cotisations à l'association et qu'elle ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre son préjudice et une quelconque faute de leur part,
- débouter la société Commerces Méditerranée de l'intégralité de ses demandes,
4/ en tout état de cause,
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Commerces Méditerranée et de son liquidateur amiable,
- condamner la société Commerces Méditerranée à rembourser la somme de 126.546,31 € qu'elles ont versée le 25 mars 2011 entre les mains de Me [U] en exécution du jugement déféré,
- débouter la société Commerces Méditerranée de sa demande de capitalisation des intérêts, compte tenu de l'exécution du jugement,
- condamner la société Commerces Méditerranée à leur verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction.
Par ses dernières conclusions du 23 avril 2012, la société Commerces Méditerranée représentée par son liquidateur amiable M. [S], demande à la cour de :
1/ vu les articles 4, 30, 53 du code de procédure civile,
- dire que l'action engagée le 24 janvier 2008 devant le tribunal de grande instance de [Localité 14] en nullité du commandement du 2 janvier 2008 et la présente action en réparation du préjudice causé à l'occasion de la mise en oeuvre de la cession de droit au bail conclue le 12 juillet 2007 n'ont pas le même objet,
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré son action recevable,
2/ vu les articles 1116, 1134, 1382 et 1153 du code civil, L. 145-51 du code de commerce,
- dire que le silence gardé par les sociétés Vendomes Commerces et Centre Bourse à réception de la signification du 12 avril 2007 valait accord à la cession de son droit au bail par la société Commerces Méditerranée à la société Cinq sur cinq,
- dire que les sociétés Vendomes Commerces et Centre Bourse ne pouvaient, au-delà du 12 juin 2007, s'opposer à la réitération de la promesse de cession du 12 juillet 2007 ni modifier le prix du loyer du bail cédé et qu'elles ont illicitement et abusivement fait obstacle pendant six mois à la cession du droit au bail de la société Commerces Méditerranée et ce, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce,
- dire que leur comportement est directement à l'origine du préjudice qu'elle a subi et qu'elle invoque,
- confirmer le jugement sur les condamnations prononcées à son profit,
- l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes,
- dire que le manque à gagner et les agios bancaires résultant du retard du paiement du prix constituent un préjudice indemnisable consécutif au comportement fautif du bailleur,
- condamner solidairement les sociétés bailleresses au paiement de la somme de 11.815, 94 € en réparation de ce préjudice complémentaire ainsi que la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires et ce par application de l'article 1153 alinéa 4 du code civil,
3/ y ajoutant,
- condamner solidairement les sociétés Vendomes Commerces et Centre Bourse à lui payer la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens dont distraction.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 9 mai 2012.
SUR CE,
Considérant qu'à titre liminaire il sera rappelé que l'instance entre la s.n.c. Centre Bourse, la s.c.i. "Vendomes" Commerces et M. [S] est éteinte et que la cour en est dessaisie ;
Considérant qu'au soutien de leur appel, la s.n.c. Centre Bourse et la s.c.i. "Vendomes" Commerces font valoir en premier lieu que la société Commerces Méditerranée est irrecevable en son action par application de l'article 384 du code de procédure civile puisque la société locataire et son gérant se sont désistés, avant d'engager la présente action, de l'action en dommages et intérêts pour faute qu'ils avaient précédemment introduite sur les mêmes moyens de droit et de fait, devant le tribunal de grande instance de [Localité 14] et qu'elles ne sont intervenues à l'acte de cession du 30 avril 2008, qui intègre la clause de désistement d'instance et d'action de la société Commerces Méditerranée comme une des conditions de l'acte même, qu'en raison des concessions réciproques ;
Mais considérant qu'il suffit à la cour de relever que le désistement d'instance et d'action invoqué porte sur l'action en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2008 à la société Commerces Méditerranée pour non-paiement de l'arriéré locatif sur la période allant du 1er novembre au 31 décembre 2007 et en paiement du préjudice qui serait né de la faute dans la délivrance du commandement ; qu'une telle action n'a pas le même objet que la présente instance qui vise à réparer le préjudice allégué né du non-respect par le bailleur des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce et de son comportement prétendument fautif à cet égard ; qu'il importe peu que la précédente action ait été introduite dans le contexte de la cession de bail projetée dès lors qu'elle vise d'autres fautes et un autre préjudice que ceux à présent considérés ; que la clause "désistement d'instance et d'action" insérée à l'acte de cession du 30 avril 2008 ne vaut pas transaction entre bailleur et preneur sur l'ensemble de leurs différends ;
Que pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la société Commerces Méditerranée recevable en sa demande ;
Considérant que la s.n.c. Centre Bourse et la s.c.i. "Vendomes" Commerces critiquent le jugement en ce qu'il a considéré qu'elles avaient commis une faute au regard des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce alors qu'aucune disposition légale n'interdit au bailleur de fixer un nouveau loyer dans le nouveau bail avec le cessionnaire et que leur comportement n'est pas fautif ; qu'elles soutiennent que l'éventualité de la substitution de la société Gs Diffusion ne peut leur être reprochée et ne caractérise pas une faute du bailleur dès lors que la société Commerces Méditerranée y a pleinement consenti par la conclusion d'un acte de cession sous conditions suspensives avec la société Gs Diffusion, que le tribunal de commerce s'est contredit dans son jugement en considérant que 'leur accord (celui du bailleur) était réputé acquis et qu'ils ne pouvaient plus légalement s'y opposer' tout en reprochant l'absence de présentation des bailleurs chez le notaire le 12 octobre 2007 et en fondant sa décision notamment sur ce grief alors que leur absence n'empêchait nullement la signature de l'acte et que l'absence de réalisation de la cession avec Gs Diffusion résulte d'une condition suspensive contenue dans la promesse de cession ; qu'elles contestent avoir usé de man'uvres fautives ; qu'à titre infiniment subsidiaire, elles font valoir qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice invoqué par le preneur et une quelconque faute du bailleur, que par ailleurs, le preneur n'est pas fondé à réclamer le remboursement des loyers payés entre le 1er novembre 2007 et le 30 avril 2008 alors qu'il a expressément consenti au versement de ces sommes au bailleur aux termes de l'acte de cession de droit au bail en date du 30 avril 2008 ;
Considérant que la société Commerces Méditerranée s'oppose à ces moyens ; qu'elle fait valoir que les silences du bailleur du 12 avril au 12 octobre 2007, puis ses dires et actes, démontrent qu'il a méconnu les dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce et a usé de manoeuvres pour faire échouer la cession qu'il n'avait pas contestée en temps utile, que le bailleur ne pouvait pas s'opposer à celle-ci dans une lettre adressée deux mois et demi après la notification en invoquant le fait inexact que "cédant et cessionnaire se sont désengagés de la cession" et que "les projets d'agencement étaient insuffisants", qu'il ne pouvait non plus augmenter le prix du bail à céder avant la cession, que l'augmentation du prix du bail de 31 % imposée par le bailleur a conduit le cessionnaire à n'accepter d'acquérir le droit au bail que pour la somme de 395.000 € au lieu de celle de 450.000 € initialement prévue ;
Considérant que si l'acte extrajudiciaire du 12 avril 2007 comportant intention de cession répond aux conditions de l'article L 145-51 du code de commerce, si le bailleur ne s'est pas opposé dans le délai légal et s'il n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai d'un mois stipulé à l'article 34 du bail à la réception de la lettre du 30 juillet 2007 lui notifiant la faculté d'exercer ce droit, il demeure que la condition suspensive figurant à l'acte de cession signé en juillet 2007 entre la société Commerces Méditerranée et la société Cinq sur Cinq et tenant à l'autorisation du bailleur des travaux d'aménagement envisagée par le cessionnaire n'était pas remplie ;
Qu'en effet, par télécopie du 12 octobre 2007, le mandataire du bailleur a fait connaître au notaire chargé de la rédaction de l'acte de cession que les éléments en sa possession étaient insuffisants pour pouvoir prendre position sur l'autorisation de travaux demandée ; que cette réponse du 12 octobre 2007 ne peut être considérée comme fautive dès lors que la demande d'autorisation de travaux a été présentée le 30 juillet 2007, en période de congés, et que les documents joints à cette demande ne comportaient aucun descriptif précis des travaux envisagés ; que la non-réalisation de la cession à la date initialement convenue ne peut être imputée à faute au bailleur ;
Considérant par ailleurs, que si le bailleur a fait connaître, hors délai, au conseil de la société Commerces Méditerranée, par lettre datée du 11 octobre 2007, que la société Gs Diffusion entendait se substituer à la société Cinq sur Cinq, il demeure que la société Commerces Méditerranée a accepté, sans être tenue de le faire, cette substitution en concluant avec la société Gs Diffusion une nouvelle cession sous diverses conditions suspensives, dont elle n'ignorait pas la portée, et a parallèlement prorogé avec la société Cinq sur Cinq le délai de réalisation de la cession qu'elles avaient conclue entre elles ;
Considérant que la seconde cession avec la société Gs Diffusion n'a pu se réaliser, non du fait du bailleur, mais du fait de la défaillance de la condition suspensive tenant à l'accord de la société Sfr ;
Considérant enfin que si dans le cadre d'une cession de droit au bail intervenant en application de l'article L 145-51 du code de commerce, le bailleur ne peut exiger une modification du loyer, il résulte de l'acte définitif de cession intervenu le 30 avril 2008 avec la société Cinq sur Cinq que cette augmentation n'est pas consécutive à la cession elle-même, mais à la conclusion d'un nouveau bail du fait de l'arrivée à échéance au 31 août 2008 du droit au bail cédé ;
Considérant que la société Commerces Méditerranée n'établit en conséquence pas l'existence des man'uvres qu'elle impute aux bailleurs ni la faute des appelantes en relation avec un préjudice qu'elle aurait subi ; qu'elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes et le jugement infirmé sur les condamnations prononcées ;
Considérant que les appelantes demandent que soit ordonnée la restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire ; que cependant, le présent arrêt, infirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement ; que les sommes devant être restituées, portent intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande ;
Considérant que les appelantes ne démontrant pas le caractère abusif de la procédure introduite par la société Commerces Méditerranée qui a pu légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits, leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée ;
Considérant, vu l'article 700 du code de procédure civile, que les dispositions du jugement à ce titre seront infirmées et les parties déboutées de leur demandes pour leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la s.a.r.l. Commerces Méditerranée et a débouté la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse de leurs demandes reconventionnelles ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déboute la s.a.r.l. Commerces Méditerranée de ses demandes ;
Déboute la s.c.i. Vendome Commerces et la s.n.c. Centre Bourse de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la s.a.r.l. Commerces Méditerranée aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
