Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 18 OCTOBRE 2012
(n° 337, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02881
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/04814
APPELANTE
Société civile INVESTISUD 3
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SELARL HANDS Société d'Avocats en la personne de Maître Luc COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
assistée de la SCP GRANRUT Société d'Avocats en la personne de Maître Marc BELLANGER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014
INTIMEE
SCI HAVISCO
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par la SELARL HJYH AVOCATS en la personne de Maître Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
assistée de Maître Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque: A235, substituée par Maître Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A235
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 septembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, président et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 21 janvier 1988, la société IRI a vendu à la SCI Havisco un immeuble édifié sur un terrain sis [Adresse 1] et [Adresse 5] sans numéro, à l'angle de ces deux voies, à [Localité 9] (93). Par acte authentique du 11 juillet 2003, la société Investisud 3 a acquis un ensemble immobilier sur la parcelle voisine. Le 19 novembre 2008, après avoir obtenu le 5 novembre 2008 le permis de construire un supermarché, cette dernière société a déclaré l'ouverture du chantier. La société Havisco se plaignant de ce que l'ouvrage aurait pour effet d'obstruer ses fenêtres et porterait atteinte à une servitude de vue dont elle serait bénéficiaire, le juge des référés, par ordonnance du 9 décembre 2009 confirmée par arrêt du 28 mai 2010, a condamné la société Investisud 3 à cesser les travaux et à remettre les lieux en l'état initial sous astreinte.
Par acte des 11 et 12 mai 2010, la société Investisud 3 a assigné la société Havisco pour faire juger que cette dernière n'était titulaire d'aucune servitude de vue sur son fonds et que la construction litigieuse ne créait aucun trouble de voisinage.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 13 janvier 2011, le Tribunal de grande instance de Bobigny :
- a débouté la société Investisud 3 de l'ensemble de ses demandes,
- l'a condamnée à démolir le mur obstruant les fenêtres du bâtiment appartenant à la société Havisco et à remettre les lieux en l'état initial en prenant toutes mesures propres à éviter ou à faire cesser des infiltrations d'eau au préjudice de cette dernière sous astreinte de 3 000 € par jour de retard,
- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,
- a condamné la société Investisud 3 à payer à la société Havisco la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté au jour du jugement,
- a condamné la société Investisud 3 à payer à la société Havisco la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- a condamné la société Investisud 3 aux dépens.
Par dernières conclusions du 22 juillet 2011, la société Investisud 3, appelante, a demandé à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- sur le trouble anormal de voisinage,
- prendre acte de ce qu'elle avait procédé à la démolition du mur construit devant les ouvertures du bâtiment de la société Havisco donnant sur l'allée située entre les parcelles A et B du plan de M. [H],
- dire, concernant les trois ouvertures litigieuses situées sur le mur arrière, que la société Havisco n'était titulaire d'aucune servitude de vue grevant son fonds à elle, appelante,
- dire que la construction qu'elle a réalisée n'était constitutive d'aucun trouble anormal de voisinage,
- condamner la société Havisco à obturer les trois ouvertures de son fonds sous astreinte,
- subsidiairement,
- constater le caractère manifestement disproportionné que constituerait la sanction de la démolition du supermarché,
- nommer un expert avec mission de déterminer le préjudice résultant du trouble subi par la société Havisco,
- sur le trouble de jouissance,
- dire que la construction qu'elle a réalisée n'était pas constitutive d'un trouble de jouissance,
- nommer un expert avec mission de déterminer si le bâtiment de la société Avisco était en état d'être reloué,
- en toute hypothèse,
- condamner la société Havisco à lui verser la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par conclusions du 5 août 2011, la société Havisco a prié la Cour de :
- débouter la société Investisud 3 de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concernait l'indemnisation de son préjudice,
- statuant à nouveau :
- condamner la société Investisud 3 au paiement de la somme de 200 000 € à titre de dommages-intérêts provisoirement estimés à la date de signification des conclusions, outre celle de 10 000 € par mois à courir jusqu'à l'exécution des travaux prescrits à la charge de la société Investisud 3,
- ajoutant au jugement entrepris :
- porter l'astreinte à la somme de 10 000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
- condamner la société Investisud 3 au paiement d'une somme complémentaire de 20 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- en cas d'expertise :
- faire droit à la demande de démolition du mur sous astreinte,
- donner pour mission à l'expert de déterminer les mesures propres à faire cesser les troubles subis et apprécier les chefs de préjudices matériels et financier du fait de l'obstruction de fenêtres.
Le 5 juillet 2012, la société Havisco a signifié de nouvelles conclusions qui n'ont été déposées au greffe de la Cour que postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue à cette date.
Par conclusion de procédure du 25 juillet 2012, la société Investisud 3 a demandé à titre principal que l'ordonnance de clôture soit révoquée et à titre subsidiaire, que les conclusions et la pièce de la société Havisco signifiées et communiquée le 5 juillet 2012 fussent écartées des débats.
SUR CE, LA COUR
Considérant qu'aucune cause grave ne justifie que l'ordonnance de clôture soit révoquée ;
Considérant que les conclusions du 5 juillet 2012 et la pièce n° 30 ayant été déposées par la société Havisco postérieurement à l'ordonnance de clôture, il y a lieu des les écarter des débats et de dire que les dernières conclusions de l'intimée sont celles du 5 août 2011 ;
Considérant qu'il convient de constater qu'en exécution partielle du jugement entrepris, la société Investisud 3 a procédé à la démolition du mur construit devant les ouvertures du bâtiment de la société Havisco donnant sur l'allée située entre les parcelles A et B du plan dressé en juillet 1987 par [O] [H], géomètre-expert ;
Considérant qu'il est acquis aux débats que le fonds acquis le 21 janvier 1988 par la société Havisco et celui acquis le 11 juillet 2003 par la société Investisud 3 provenaient d'un seul et même fonds appartenant à un auteur commun antérieurement à une division du 14 janvier 1988 ;
Qu'une servitude ne pouvant exister que si le fonds servant et le fonds dominant appartiennent à des propriétaires distincts, il s'en déduit que la société Havisco ne peut revendiquer la possession d'une servitude de vue de son fonds sur celui de l'appelante qu'à compter de la division du 14 janvier 1988, de sorte qu'au 12 mai 2010, date d'introduction de l'action négatoire de la société Investisud 3, la prescription acquisitive trentenaire n'était pas acquise à l'intimée ;
Considérant que, nonobstant la mention du titre de la société Havisco qui énonce que le bien est composé d'un rez-de-chaussée, il résulte du plan précité, dressé en juillet 1987 par [O] [H] et de la prise de vue aérienne réalisée par l'IGN le 7 novembre 1977, qu'une partie du bâtiment est composée d'un rez-de-chaussée et d'un étage (R+ 1) ; que, d'ailleurs, le notaire rédacteur de l'acte du 21 janvier 1988 a admis que ce dernier était affecté d'une erreur matérielle en ce que, au vu des plans annexés à cet acte, une partie du bâtiment comportait un étage ; que cet état de fait a perduré puisqu'il est décrit dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [F] [J] du 28 février 2008 à la suite de l'incendie provoqué par les travaux réalisés pour le compte de la société Investisud 3 ;
Que la photographie aérienne précitée révèle que l'étage est percé de fenêtres donnant sur la partie du fonds devenue la propriété de la société Investisud 3, entre les toits du bâtiment industriel voisin ; que l'existence de ces fenêtres à ouvrants, qui ne sont donc pas des jours, est confirmée par le procès-verbal de constat dressé le 15 juillet 2009 par M. [I], huissier de justice, ainsi que par le rapport des 8 et 10 octobre 2009 de M. [U], géomètre-expert, qui les qualifie de 'baies' ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que, lors de la division du fonds par l'auteur commun en 1988 et lors de l'acquisition de son fonds par la société Investisud 3 en 2003, les fenêtres litigieuses existaient et constituaient un signe apparent de servitude ; qu'ainsi, peu important que les contrats de vente des 21 janvier 1988 et 11 juillet 2003 ne comportassent aucune convention relative à une servitude conventionnelle dès lors qu'ils ne renfermaient pas non plus de disposition contraires, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que le fonds de la société Havisco disposait sur celui de la société Investisud 3 d'une servitude de vue par destination du père de famille ;
Considérant que, la renonciation à un droit ne se présumant pas, il ne peut être déduit de la conclusion par la société Havisco le 15 avril 2010 d'un accord portant sur l'indemnisation du sinistre occasionné par les travaux que l'appelante avait confiés à un tiers et fixant, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire précité, le préjudice au montant de la démolition et de la reconstruction du bâtiment R+1, soit la somme de 2 099 081 € HT, la renonciation de l'intimée à se prévaloir de la servitude de vue litigieuse ;
Que, de surcroît, à cette date, la société Havisco avait manifesté son intention de se prévaloir de la vue en introduisant le 19 octobre 2009 une action en référé destinée à obtenir de la société Investisud 3 la cessation des travaux de construction d'un mur obstruant les fenêtres litigieuses, action que l'intimée a soutenue postérieurement à la signature de l'accord ;
Considérant que la délivrance d'un permis de construire ne pouvant préjudicier aux droits des tiers, il ne peut être tiré aucune conséquence de l'absence de recours formé par l'intimée contre le permis de construire dont la société Investisud 3 est titulaire depuis le 5 novembre 2008 ;
Considérant que le mur litigieux privant le fonds de l'intimée de toute vue, sa démolition n'a pas de caractère disproportionné alors surtout que, sur assignation du 19 octobre 2009, le juge des référés, par ordonnance du 9 décembre 2009, a condamné la société Investisud 3 à cesser les travaux et à remettre les lieux en l'état initial sous astreinte, de sorte que l'appelante a achevé les travaux en toute connaissance du risque de démolition qu'elle encourait ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné, sous une astreinte dont il n'y a pas lieu de modifier le montant, la démolition du mur sous réserve de la suppression partielle précitée, déjà faite par la société Investisud 3 ;
Considérant, sur le préjudice invoqué par la société Havisco consistant essentiellement en l'impossibilité de louer due à l'obstruction des fenêtres, qu'à la suite de l'incendie du 22 mars 2006, l'expert judiciaire, M. [J], dans son rapport du 27 février 2008, a constaté la destruction de l'intégralité du bâtiment-arrière, la structure du bâtiment-avant ayant été sérieusement touchée, les poutres ainsi que les hourdis du plancher haut du bâtiment R+1, sur un tiers de ce bâtiment, étant déformés et menaçant de s'effondrer ; que l'homme de l'art a indiqué que la reprise des structures existantes engendrerait un coût supérieur à la démolition-reconstruction, l'incendie ayant ébranlé la structure générale du bâtiment R+1 par dilatation du métal sous l'effet de la chaleur, de sorte qu'il optait pour la démolition-reconstruction qu'il évaluait à la somme de 2 099 081 € HT ; que c'est dans ces conditions que l'accord du 15 avril 2010 a été conclu en exécution duquel la société Havisco a perçu cette somme ;
Considérant que la société Havisco prétend qu'elle a investi cette indemnisation dans la remise en état des locaux afin de les rénover et de les valoriser, ce qu'elle n'aurait pu faire en raison de l'obstruction des fenêtres ;
Considérant, cependant, que l'intimée n'établit pas avoir réalisé une remise en état à hauteur de la somme de 2 099 081 € HT, le constat d'huissier du 15 juillet 2009, qui ne porte que sur l'existence de fenêtres au 1er étage du bâtiment R+1 et sur la vue contestée sur le terrain voisin avant sa construction, n'autorisant pas, en raison du caractère très fragmentaire des photographies qui y sont insérées, à conclure que les travaux précités ont été effectivement faits ; que l'avis technique de la société Lamy du 11 juin 2010, qui avait pour but de prouver l'ancienneté des fenêtres, ne comporte aucune constatation sur la remise en état de l'immeuble R+1, le technicien ayant estimé que sa construction remontait à cinquante ans ; qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de l'avis favorable émis par la société Qualiconsult dans son 'rapport final de vérification technique' du 9 novembre 2010 relatif aux 'travaux de confortation réalisés qui assurent la stabilité de l'ouvrage existant' dans la mesure où l'ouvrage n'est pas identifié et où les travaux ne sont pas décrits, ni leur montant ni les procès-verbaux de réception n'ayant été communiqués par la société Havisco au contrôleur technique ;
Que, dans ces conditions et eu égard à l'état de l'immeuble R+1 décrit pas l'expert judiciaire, la société Havisco ne prouve pas que l'impossibilité de relouer soit imputable à la suppression de la vue, de sorte que sa demande en paiement de ce chef doit être rejetée sans qu'il y ait lieu d'organiser une expertise qui ne peut pallier la carence de l'intimée dans l'administration de la preuve ;
Considérant, toutefois, que la société Investisud 3 ayant admis la nécessité de démolir le
du mur construit devant les ouvertures du bâtiment de la société Havisco donnant sur l'allée située entre les parcelles A et B du plan dressé en juillet 1987 par [O] [H], la privation de cette vue a causé un préjudice à l'intimée ; que, cette dernière ne fournissant aucun élément sur les locaux en cause ni sur le montant des loyers perçus avant l'incendie, il y a lieu d'évaluer ce préjudice à la somme de 10 000 € ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Investisud 3 ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Havisco sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture du 5 juillet 2012 ;
Ecarte des débats les conclusions du 5 juillet 2012 et la pièce n° 30 de la société Havisco et dit que ses dernières conclusions sont celles du 5 août 2011 ;
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Investisud 3 à payer à la société Havisco la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté au jour du jugement ;
Statuant à nouveau de ce seul chef :
Condamne la société Investisud 3 à payer à la société Havisco la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Confirme pour le surplus le jugement entrepris ;
Y ajoutant :
Constate qu'en exécution partielle du jugement entrepris, la société Investisud 3 a procédé à la démolition du mur construit devant les ouvertures du bâtiment de la société Havisco donnant sur l'allée située entre les parcelles A et B du plan dressé en juillet 1987 par [O] [H], géomètre-expert ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la société Investisud 3 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la société Investisud 3 à payer à la société Havisco la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
La GreffièreLa Présidente
