Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 6
ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/14608
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/04015
APPELANTS
Monsieur [K] [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY (Me Alain FISSELIER), avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assisté de : Me Hubert DUGUEYT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, (avocat au barreau de PARIS, toque : C916)
Madame [Z] [N] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY (Me Alain FISSELIER), avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée de : Me Hubert DUGUEYT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, (avocat au barreau de PARIS, toque : C916)
INTIMÉE
SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN (Me Bruno REGNIER), avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée de : Me Jean-Pierre FORESTIER de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Septembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente
Madame Caroline FÈVRE, Conseillère
Madame Muriel GONAND, Conseillère
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Sébastien PARESY
ARRÊT :
- contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente et par M. Sébastien PARESY, greffier présent lors du prononcé.
************
Par jugement rendu le 12 juillet 2010, le tribunal de grande instance de Paris a:
- débouté Monsieur et Madame [P] de toutes leurs demandes,
- rejeté toutes autres demandes,
- condamné Monsieur et Madame [P] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
Par déclaration remise au greffe de la Cour le 15 juillet 2010, Monsieur et Madame [P] ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 21 août 2012, Monsieur et Madame [P] demandent à la Cour:
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- à titre principal:
- de dire que le rapport d'expertise du 7 mars 2006 établi à la demande du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE constitue un dol et correspond à une manoeuvre dolosive commise à leur préjudice,
- de dire que la valeur erronée du bien contenue dans ce rapport a donné lieu à des erreurs déterminantes et a gravement vicié leur consentement lors de la signature des actes de prêts postérieurs, lesdites erreurs ne pouvant échapper au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE en raison de son expérience en matière de crédit hypothécaire, la valeur étant retenue à hauteur de 10 millions d'euros alors que l'expertise de Monsieur [O] arrête ce chiffre à 1.300.000 euros, ayant donné lieu aux préjudices de Monsieur et Madame [P] lors de la signature du prêt du 31 mars 2006 pour 600.000 euros et de Monsieur [P] lors de la signature des prêts des 6 avril 2006, 24 janvier 2007, 15 mars 2007, 29 mars 2007, 22 juin 2007 et 21 décembre 2007,
- de dire que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a commis une faute qui est la cause exclusive des vices de consentement dont ils ont été victimes, faute résultant de l'établissement d'un rapport d'expertise donnant une estimation de la propriété de [Localité 14] hors de proportion avec la réalité, ce que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ne pouvait méconnaître,
- de prononcer la nullité du prêt du 31 mars 2006 à hauteur de 600.000 euros, de les dégager de toute obligation au titre de ce prêt et de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à leur rembourser toutes les sommes versées au titre de ce prêt,
- de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à verser à Monsieur [P] la somme de 7,5 millions d'euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au différentiel minimum entre le montant de l'expertise établie à la demande du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE et le montant de l'expertise de Monsieur [O], à défaut de prononcer la nullité des prêts des 6 avril 2006, 24 janvier 2007, 15 mars 2007, 29 mars 2007, 22 juin 2007 et 21 décembre 2007 et de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à rembourser à Monsieur [P] les sommes versées en principal, intérêts , frais et accessoires au titre de ces prêts,
- à titre subsidiaire:
- de dire qu'ils rapportent la preuve de ce qu'ils ne sont pas des emprunteurs avertis et de ce que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE n'a ni accompli ni respecté son devoir de mise en garde, en ne vérifiant pas régulièrement les capacités des emprunteurs pour assurer le remboursement des concours,
- de considérer la responsabilité du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE sur l'expertise à hauteur de 10 millions d'euros et en tirer les conséquences en résultant,
- de dire en tout état de cause que l'endettement auprès du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE était exorbitant et hors du commun et que la mise en place par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de ces concours engage sa responsabilité,
- de dire que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a manqué à son devoir de mise en garde et à ses obligations tant pré-contractuelles que contractuelles et que ces manquements sont la cause exclusive des préjudices subis,
- de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à verser:
- à Monsieur et Madame [P] les échéances payées, le montant des intérêts, les intérêts de retard, des pénalité, des indemnités contractuelles, des accessoires et des frais portant sur les quatre derniers prêts de l'opération [Localité 14] en date des 29 mars 2004, 14 octobre 2004, 4 août 2005 et 24 avril 2006,
- à Monsieur [P] les sommes correspondant aux échéances réglées, aux intérêts, intérêts de retard, aux pénalités, à l'indemnité de remboursement anticipé, aux travaux exécutés, aux frais et honoraires d'actes, de publicité et d'agences et à tous postes, indemnités et frais pouvant s'y rapporter au titre des actes des 6 avril 2006, 24 janvier 2007, 15 mars 2007, 29 mars 2007, 22 juin 2007 et 21 décembre 2007,
- à titre très subsidiaire: d'ordonner une expertise sur le bien immobilier de [Localité 14] et sur le quantum des préjudices demandés et de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE au paiement d'une provision de 1.500.000 euros à valoir sur les dommages et
intérêts ,
- en tout état de cause:
- de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à leur verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moraux, familiaux et multiples,
- de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à leur verser la somme de 40.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures signifiées le 31 août 2012, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE demande à la Cour:
- de prendre acte de ce que, à titre principal, Monsieur et Madame [P] ne sollicitent plus l'annulation des prêts du 22 avril 2003, 29 mars 2004, 14 octobre 2004 et 4 août 2005,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a:
- débouté Monsieur et Madame [P] de leurs demandes,
-condamné Monsieur et Madame [P] aux dépens et au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
- statuant à nouveau sur sa demande reconventionnelle, de dire que les allégations de Monsieur et Madame [P] sont fautives et mettent en cause son honorabilité et de les condamner solidairement à payer la somme de 20.000 euros,
- de débouter Monsieur et Madame [P] de leur demande d'expertise,
- de les condamner à payer la somme de 20.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
SUR CE
Considérant que le 11 décembre 2002, Monsieur et Madame [P] ont souscrit un prêt hypothécaire de 390.000 euros pour l'achat d'un château situé à [Localité 14], acquis par adjudication au prix de 507.000 euros;
Considérant qu'une expertise réalisée le 23 décembre 2002 par la société SARL CERTIF 38 a évalué le bien à 1.300.000 euros;
Considérant que Monsieur et Madame [P] ont également souscrit, pour effectuer des travaux dans le château, quatre prêts:
- le 17 février 2004 d'un montant de 200.000 euros
- le 21 septembre 2004 d'un montant de 400.000 euros
- le 11 juillet 2005 d'un montant de 450.000 euros
- le 31 mars 2006 pour un montant de 600.000 euros;
Considérant qu'à la demande du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, une nouvelle expertise a été faite le 7 mars 2006 par la société SARL CERTIF 38, évaluant le bien à 10.000.000 euros;
Considérant que Monsieur [P] a par ailleurs sollicité six prêts pour l'acquisition:
- le 6 avril 2006, d'un appartement [Adresse 6], au prix de 1.392.000 euros, revendu le 23 janvier 2007 au prix de 1.750.000 euros,
- le 24 janvier 2007, d'un appartement [Adresse 5], au prix de 1.472.500 euros, revendu le 4 septembre 2008 au prix de 1.657.700 euros,
- le 15 mars 2007, d'un appartement [Adresse 9], au prix de 1.761.905 euros, revendu le 14 septembre 2007 au prix de 2.150.000 euros,
- le 29 mars 2007, de cinq parkings [Adresse 9], au prix de 133.000 euros, dont deux ont été revendus avec l'appartement situé à la même adresse,
- le 17 juillet 2007, d'un appartement [Adresse 2], acquis au prix de 750.000 euros,
- le 8 février 2008, d'un château à [Localité 1], au prix de 1.750.000 euros, avec un prêt de 2.500.000 euros;
Considérant que Monsieur [P] a mis fin au prélèvement des mensualités des prêts à compter du mois d'octobre 2008 et que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a prononcé la déchéance du terme des 11 prêts, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2009;
Considérant que c'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 5 mars 2009, Monsieur et Madame [P] ont assigné le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, qui a rendu le jugement déféré;
Considérant que Monsieur et Madame [P] invoquent à titre principal un dol viciant leur consentement, qu'ils soutiennent que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE s'est prévalu du rapport d'expertise du 7 mars 2006 pour la mise en place des concours, alors qu'il ne pouvait ignorer l'erreur sur la valeur du bien affectant ce rapport et qu'ils en justifient par le rapport d'expertise de Monsieur [O] évaluant le bien à 1.320.000 euros en 2006;
Qu'à titre subsidiaire ils affirment qu'ils étaient tous deux des emprunteurs non avertis et que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a commis des manquements à son devoir de mise en garde en leur octroyant des crédits excessifs, à l'exception du premier prêt, compte tenu de leurs capacités financières limitées et du montant exorbitant des mensualités des prêts; qu'ils considèrent que, même si leur qualité d'emprunteurs profanes n'est pas retenue, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE disposait d'informations sur les risques des opérations financées qu'eux-mêmes ignoraient et que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE était dès lors tenu d'une obligation de mise en garde à leur égard;
Considérant qu'en réponse, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE rappelle qu'il a demandé au CABINET CERTIF 38 une expertise du château en 2006 pour vérifier la réalisation des travaux par Monsieur et Madame [P], qu'il s'agit d'un cabinet d'expertise indépendant et qu'il n'avait aucune raison de mettre en doute l'évaluation faite; qu'il indique que la preuve de manoeuvres dolosives et du caractère erroné de l'expertise n'est pas rapportée; qu'il allègue en outre que Monsieur et Madame [P] n'étaient pas en possession de l'expertise lors de la signature des prêts et qu'il n'est pas établi que les prêts postérieurs à mars 2006 ont été souscrits en raison de l'évaluation faite du château; qu'il ajoute que l'éventuelle erreur commise par Monsieur et Madame [P] sur la valeur du château n'a pas été déterminante pour eux et qu'au surplus ce bien ne servait pas de garantie aux prêts consentis à Monsieur [P];
Que sur le devoir de mise en garde, il considère que Monsieur [P] est un homme d'affaires, gérant de deux sociétés intervenant dans le domaine financier et immobilier et qu'il est un professionnel averti dans le domaine immobilier; qu'il estime que Madame [P] bénéficiait des conseils de son époux et des informations lui permettant d'apprécier l'opportunité des engagements qu'elle souscrivait; qu'il affirme encore que les emprunts contractés par le couple ou par Monsieur [P] étaient en adéquation avec leur patrimoine, qu'ils ont remboursé les mensualités pendant cinq ans sans le moindre impayé et qu'enfin la valeur actuelle du patrimoine des époux [P] leur permet de couvrir le passif issu des prêts;
- Sur le dol invoqué par Monsieur et Madame [P]:
Considérant qu'aux termes de l'article 1116 du Code civil,'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé';
Considérant que Monsieur et Madame [P] soutiennent que le rapport d'expertise du 7 mars 2006 a faussement évalué le château de [Localité 14] à 10.000.000 euros, ce que savait le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE;
Considérant que Monsieur et Madame [P] versent aux débats un rapport non contradictoire de Monsieur [O] en date du 30 septembre 2010, estimant le bien à 1.320.000 euros en 2006 et en 2010;
Considérant que l'évaluation sollicitée par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE en 2006 avait pour but de vérifier la réalisation des travaux qui avaient fait l'objet de trois prêts, consentis les 17 février 2004, 21 septembre 2004 et 11 juillet 2005, pour un montant total de 1.050.000 euros et que cette évaluation du 7 mars 2006 faisait suite à une précédente évaluation de la société CERTIF 38, avant travaux, en décembre 2002 pour un montant de 1.300.000 euros;
Considérant que dans son rapport du 7 mars 2006, la société CERTIF 38, qui est un cabinet d'expertise immobilière, estime 'la valeur vénale approximative aux alentours de 10.000.000 euros, vu la rareté et la transformation de certains châteaux sur le secteur, ce montant peut être surévalué suivant la demande du marché';
Considérant que rien ne permet d'établir, à supposer même que cette estimation soit erronée, que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE pouvait en avoir connaissance;
Considérant en outre que Monsieur et Madame [P] ne démontrent pas que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE s'est prévalu de cette évaluation pour les inciter à souscrire de nouveaux prêts;
Considérant en conséquence que Monsieur et Madame [P] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de manoeuvres dolosives émanant du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE;
Qu'ils doivent donc être déboutés de leur demande de nullité du prêt du 31 mars 2006, ainsi que des demandes de dommages et intérêts concernant les prêts des 6 avril 2006, 24 janvier 2007, 15 mars 2007, 29 mars 2007, 22 juin 2007 et 21 décembre 2007 et de la demande subsidiaire de nullité de ces prêts;
Que le jugement doit dès lors être confirmé de ce chef;
Considérant que la demande subsidiaire d'expertise du bien immobilier ne présente pas d'intérêt pour la solution du litige et doit être rejetée;
- Sur le manquement au devoir de mise en garde invoqué à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE:
Considérant que Monsieur et Madame [P] soutiennent qu'ils ne sont pas des emprunteurs avertis et que tous les prêts, à l'exception du premier prêt consenti pour l'achat du château [Localité 14], étaient excessifs;
Considérant que Monsieur [P] est le gérant de la société COMPAGNIE FINANCIERE FLEURON, dont l'objet social est 'toutes activités d'étude et de conseil en développement, conseil commercial ou immobilier, pour tout projet d'investissement ou prise de participation dans des sociétés industrielles, commerciales ou immobilières';
Considérant qu'il ressort des pièces produites par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE que la société COMPAGNIE FINANCIERE FLEURON est intervenue au cours de l'année 2000, afin d'opérer un rapprochement entre le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE et la banque allemande HYPOVEREINSBANK;
Considérant qu'il résulte du témoignage de Monsieur [X] [S], en date du 5 avril 2009, qu'il était vice-président d' HYPOVEREINSBANK (HVB), spécialisée dans les activités de financement immobilier à l'international, que Monsieur [P] a été présenté à HVB en qualité de banquier d'affaires influent et conseiller auprès du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE par le président du conseil de surveillance d'HVB en avril 2000, que Monsieur [P] a mis HVB en relation avec le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE afin d'envisager d'éventuelles voies de coopération et que pendant deux ans Monsieur [S] a eu de nombreuses réunions avec Monsieur [P] et le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE;
Considérant qu'il ressort également d'une lettre en date du 16 juillet 2004, signée par Monsieur [P], que ce dernier a donné son accord pour intervenir, à travers la COMPAGNIE FINANCIERE FLEURON, aux cotés du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE dans les négociations avec le groupe HYPO REAL ESTATE (HRE) en vue d'un partenariat;
Considérant que Monsieur [P] est en outre co-gérant de la société NDDW, créée en février 2003, qui a pour objet social 'la prise en crédit-bail de locaux commerciaux sis [Adresse 4], leur gestion et exploitation par voie de sous-location, la levée d'option du crédit -bail et généralement toutes opérations conformes à cet objet';
Considérant qu'il est ainsi établi par les pièces au dossier que Monsieur [P] est un professionnel en matière financière et immobilière;
Considérant en outre que le tribunal a justement estimé que l'achat de biens immobiliers dans des quartiers réputés de Paris sur une courte période et la répétition des opérations démontraient la connaissance du marché par Monsieur [P];
Considérant en conséquence que Monsieur [P] était un emprunteur averti à la date de l'octroi des prêts consentis par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE;
Considérant par ailleurs que Monsieur [P] ne démontre pas que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE disposait d'informations que lui-même aurait pu ignorer;
Considérant dans ces conditions que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE n'était pas tenu d'un devoir de mise en garde à son égard;
Considérant que Madame [P], qui exerce la profession de violoniste, doit être considérée comme un emprunteur profane;
Considérant qu'elle critique l'endettement exorbitant résultant des quatre derniers prêts de l'opération [Localité 14];
Considérant que Monsieur et Madame [P] ont souscrit un premier prêt de 390.000 euros pour l'achat du château au prix de 507.000 euros, le bien ayant à cette date une valeur d'environ 1.300.000 euros;
Considérant que les quatre prêts litigieux ont été souscrit de février 2004 à mars 2006, pour un montant total de 1.650.000 euros, pour effectuer des travaux dans le château;
Considérant qu'en mars 2006 et compte tenu des travaux réalisés, Monsieur et Madame [P] disposaient d'un patrimoine immobilier garantissant le remboursement des emprunts, même si l'estimation de 10.000.000 euros était surévaluée;
Considérant par ailleurs qu'il convient de relever que le 1er septembre 2009, Monsieur [P] a donné à la société STIMCO SARL un mandat de vente du château de [Localité 14] au prix net vendeur de 10.500.000 euros;
Considérant que les prêts étaient dès lors adaptés aux capacités financières des époux [P] et que dans ces conditions le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE n'était pas tenu d'un devoir de mise en garde à leur égard;
- Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [P]:
Considérant que Monsieur et Madame [P] sollicitent des dommages et intérêts pour 'préjudices moraux, familiaux et multiples'; que faute de démontrer l'existence d'une faute imputable au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, ils doivent être déboutés de cette demande;
- Sur la demande de dommages et intérêts du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE:
Considérant que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE n'établit pas que les allégations de Monsieur et Madame [P] excèdent les moyens de défense pouvant être opposés en justice; qu'il ne justifie donc pas d'une faute de nature à porter atteinte à son honorabilité;
Considérant que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée et que le jugement doit être confirmé de ce chef;
-Sur les autres demandes:
Considérant que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens;
Considérant que Monsieur et Madame [P], qui succombent, supporteront leurs frais irrépétibles et les dépens d'appel;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE les frais non compris dans les dépens, exposés en appel et qu'il convient de condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [P] de leurs demandes sur le fondement du dol et du défaut de mise en garde, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE et en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Y ajoutant,
Déboute Monsieur et Madame [P] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudices moraux et familiaux.
Condamne Monsieur et Madame [P] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes des parties.
Condamne Monsieur et Madame [P] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
