Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2012
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/02313
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2009 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème arrondissement - RG n° 11-09-000877
APPELANTE
S.C.I. SAGE prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : K0111
ayant pour avocat plaidant Me Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 427
INTIMÉE
Madame [W] [P] née [B]
demeurant [Adresse 5]
représentée et assisté de Me Sébastien PREVOT, avocat au barreau de PARIS,
toque : E0323
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2010/020192 du 07/06/2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Juin 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, entendue en son rapport
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Michèle TIMBERT, conseillère la plus ancienne en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, président empêché, en application de l'article 456 du Code de procédure civile et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 1er juin 2006, la SCI SAGE a donné en location à Madame [W] [P], pour une durée d'un an tacitement renouvelable, des locaux à usage d'habitation, meublés, situés à [Adresse 5] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable chaque année de 800 € et le versement d'un dépôt de garantie de 1 600 €.
Alléguant que Madame [P] ne s'est plus acquittée régulièrement du paiement de ses loyers à compter du mois d'octobre 2007 et qu'elle a cessé tout règlement depuis le mois de décembre 2007; la SCI SAGE lui a, par acte d'huissier de justice en date du 26 juin 2009, fait délivrer assignation devant le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le 24 novembre 2009, a :
* écarté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par Madame [P].
*écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la SCI SAGE soulevée par Madame [P].
* écarté l'exception d'irrecevabilité des demandes formées par la SCI SAGE pour défaut de notification à la Préfecture, de l'assignation introductive d'instance, soulevée par Madame [P].
* débouté la SCI SAGE de sa demande de résiliation du bail conclu avec Madame [P] et de ses demandes subséquentes au titre de son expulsion, de séquestration des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation.
* condamné Madame [P] à verser à la SCI SAGE la somme de 18 400 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2009 inclus.
*condamné la SCI SAGE à verser à Madame [P] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts; portant intérêts légaux à compter du jugement.
* ordonné la compensation entre ces sommes à hauteur de la plus faible des deux.
* fait injonction à la SCI SAGE :
- d'exécuter tous travaux nécessaires afin que l'évacuation des eaux usées de la baignoire et du lavabo soit assurée en permanence et de façon gravitaire, la conduite d'évacuation devant présenter une pente suffisante pour que les eaux usées s'évacuent sans stagnation.
- de raccorder la conduite du cabinet d'aisances à désagrégation mécanique directement et indépendamment de tout appareil sanitaire sur une descente d'eaux vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée, cette conduite devant comporter aucune partie ascendante.
- de supprimer l'appareil si la mise en conformité ne peut être exécutée.
- d'exécuter tous les travaux annexes strictement nécessaires à titre de complément direct des travaux précédemment décrits et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces.
et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard.
* débouté les parties de leurs autres demandes.
*débouté la SCI SAGE de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* dit n'y avoir lieu à application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au profit de Madame [P].
* dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle engagés.
La SCI SAGE a interjeté appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions du 24 novembre 2011, elle poursuit l'infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour :
* de dire et juger acquise à son profit la clause résolutoire insérée au bail du 1er juin 2006.
* d'ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement qu'elle occupe sis [Adresse 5], si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique.
* de condamner Madame [P] à régler l'intégralité des loyers impayés du mois d'octobre 2007 jusqu'au mois de novembre 2011, soit la somme de 36 400 €.
* de la condamner à lui verser la somme mensuelle de 1 500 € à titre d'indemnité d'occupation et ce, à compter du 4 mai 2009.
* de débouter Madame [P] de toutes ses demandes.
* de condamner Madame [P] à lui verser la somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* de la condamner aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Madame [P], intimée, par conclusions du 14 décembre 2011, demande à la Cour :
* de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI SAGE de sa demande de résiliation du bail.
* de dire et juger que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance d'un hébergement décent.
* de confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué des dommages-intérêts mais d'en porter le montant à la somme de 30 000 €.
* de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la compensation entre les sommes dues par les parties.
* de le confirmer en ce qu'il a fait injonction au bailleur d'avoir à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux loués, au regard des troubles invoqués et non contestés par le bailleur.
* de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une astreinte de 50 € par jour du retard à compter du 24 novembre 2009.
* de dire et juger légitime l'absence de paiement des loyers.
*de lui accorder en toute hypothèse un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette éventuelle et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
* de dire et juger que la reprise du paiement du loyer et de la dette est conditionnée à la réalisation des travaux par le bailleur.
* de dire et juger la demande d'indemnité d'occupation majorée excessive et à tout le moins injustifiée, de la ramener à de plus justes proportions.
* de débouter la SCI SAGE de l'ensemble de ses demandes.
* de condamner la SCI SAGE à verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 37 de la loi du10 juillet 1991.
* de condamner la SCI SAGE aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au soutien de son appel, la SCI SAGE fait valoir que :
* pour justifier sa carence, Madame [P] a invoqué le caractère indécent de l'appartement loué, suite à des problèmes de plomberie.
* que suivant courrier du 5 février 2008, Madame [P] a indiqué à son bailleur qu'elle avait fait des travaux de désengorgement des canalisations et du lavabo et qu'elle souhaitait voir déduire du montant de ses loyers le coût des réparations.
* que plusieurs tentatives de médiation préalables à l'introduction de la procédure ont échoué, qu'en effet, Madame [P] n'a jamais donné une suite favorable à l'ensemble des propositions et contre-propositions formulées par l'intermédiaire d'une conciliatrice de justice aux fins de mettre un terme à l'amiable au litige relativement à l'état de l'appartement alors que, dans le même temps, elle a cessé le paiement de ses loyers.
* qu'elle a donc été contrainte de lui faire délivrer par acte d'huissier de justice en date du 4 mai 2009, commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 14 000 € au titre des loyers, selon décompte arrêté au mois de mars 2009.
* que concomitamment, la SCI SAGE a régularisé un congé aux fins de reprise à effet au 31 mai 2012.
* que la locataire n'a pas déféré au commandement.
*qu'en dépit du jugement déféré, Madame [P] n'entend toujours pas s'exécuter puisqu'elle ne s'est pas acquittée de ses arriérés de loyers impayés et ne règle pas davantage le loyer courant.
* que pire encore, Madame [P] qui se plaint de troubles manifestes et d'un préjudice de jouissance extrêmement grave fait obstruction au bailleur puisqu'elle se complaît à refuser l'accès à son appartement au plombier envoyé sur place.
* que depuis le jugement, elle a tenté vainement de joindre Madame [P] afin qu'un calendrier soit fixé pour envisager les travaux mais qu'elle a refusé d'une part de répondre aux nombreux appels téléphoniques et messages qui lui ont été laissés tant par le bailleur que par l'entreprise de plomberie, mais également aux multiples courriers qui lui ont été envoyés directement par le conseil de la SCI SAGE par voie recommandée et par courrier simple.
* qu'aucun des courriers n'a été honoré d'une réponse ni du Conseil de Madame [P] à qui il avaient été également adressés, ni d'une réponse de Madame [P], à l'exception d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er avril 2010 aux termes duquel la locataire prétendait ne pas avoir refusé l'accès au plombier.
* qu'à ce jour, sa dette locative s'élève à la somme de 38 400 € correspondant aux échéances d'octobre 2007 à novembre 2011, en ce déduits 400 € versée par Madame [P] au mois d'octobre 2007 et 400 € au mois de novembre 2007.
* que la mauvaise foi de Madame [P] est incontestable et sa défaillance volontaire et récurrente.
* que Madame [P] ne peut raisonnablement soutenir que le logement est devenu inhabitable dans la mesure où elle l'occupe toujours et qu'elle n'a cessé de l'occuper depuis octobre 2007.
Madame [P] réplique :
* qu'elle a toujours reconnu ne pas avoir été en mesure de pouvoir s'acquitter du paiement de son loyer depuis décembre 2007.
*qu'en effet, elle perdu d'une part son emploi et qu'elle perçoit à ce titre la somme de 644,45 € par mois au titre du RSA.
* qu'elle a tout de même continué à régler ses loyers de juin 2007 à novembre 2007, alors même que son bailleur a toujours refusé d'exécuter les travaux.
* qu'à cette époque, elle n'a eu d'autre choix que de s'abstenir de payer ses loyers en pensant que son bailleur réagirait.
* que même après injonction de la conciliatrice et du service technique et de l'habitat, la SCI SAGE a toujours refusé de respecter ses obligations.
* qu'il y a tout lieu de penser que le bail n'a pas été conclu de bonne foi comme l'exige l'article 1134 du Code Civil puisque la SCI SAGE connaissait les désordres et dysfonctionnements de son logement.
* que la SCI SAGE se fabrique des preuves afin de vouloir démontrer son refus de laisser l'accès à son logement.
* que la situation est bien différente de celle décrite par la SCI SAGE, qu'en effet, elle a répondu le 6 février 2010 par mail au conseil de la SCI SAGE pour lui indiquer qu'aucune entreprise de plomberie ne lui avait jamais écrit, qu'elle ne refusait pas l'accès au logement, que bien au contraire, elle attendait un courrier afin de fixer un premier rendez-vous.
* que la SCI SAGE ne lui ayant pas répondu, elle a écrit au conseil du bailleur pour lui préciser à nouveau ne plus avoir d'eau chaude depuis la fin du mois de janvier 2010, qu'elle n'a eu aucune réponse.
* qu'elle a reçu une lettre de l'entreprise de plomberie [S] datée du 15 juin 2010 présentée à son domicile le 19 juillet 2010.
* que rendez-vous a été pris le 6 septembre 2010, rendez-vous reporté du fait de la société à la semaine suivante.
* que le lundi 13 septembre 2010, Monsieur [D] de l'entreprise de plomberie s'est présenté à son domicile, pour constater les travaux à exécuter ainsi que le non fonctionnement du ballon d'eau chaude.
* que l'intervention n'a pas eu lieu.
* que parallèlement, un dégât des eaux est survenu et qu'une déclaration de sinistre a été effectuée le15 janvier 2010.
* qu'un expert, Monsieur [Y] a été mandaté le 6 mai 2010 par la compagnie d'assurances, confirmant que la fuite venait de l'installation sanitaire, invitant le syndic de l'immeuble à procéder aux réparations et demandant de contacter le propriétaire, Monsieur [U], Gérant de la SCI SAGE, afin qu'il mette en conformité l'ensemble des installations sanitaires du logement loué.
* que devant la carence de son bailleur, du plombier et du syndic, elle a pris rendez-vous avec un inspecteur de la salubrité du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4].
* qu'une visite a été effectuée le 3 mars 2011, son rapport reprenant les termes de celui de Monsieur [C], inspecteur de la salubrité passé le 28 mai 2008.
* que Monsieur [U] a alors été mis en demeure de faire les travaux afin que sa fille et elle-même aient de l'eau chaude.
* qu'après une recherche approfondie, l'inspecteur a découvert qu'une fuite importante venait de la toiture de l'immeuble, la chambre et le salon de l'appartement étant affectés par ces infiltrations d'eau pluviales.
* qu'à ce jour, malgré une seconde mise en demeure de l'inspecteur de salubrité et le jugement rendu, la situation est la même.
* que le seul objectif du bailleur est de la voir partir.
* qu'aujourd'hui la liste des travaux à réaliser devient de plus en plus importante.
Il n'est plus discuté en cause d'appel par aucune des deux parties que le bail, en dépit de son intitulé 'bail portant sur des locaux d'habitation, meublés' est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, Madame [P] reconnaît n'être plus en mesure de régler ses loyers dont elle a cessé de s'acquitter du paiement depuis le mois de décembre 2007. Pour autant, elle n'a pas sollicité de délais après la délivrance du commandement de payer. Elle invoque à cet égard le non-respect par la bailleresse de ses propres obligations.
Aux termes de l'article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont notamment cette de payer le prix du bail aux termes convenus.
Il y a lieu d'observer que le non-respect pas le bailleur de ses obligations n'autorise par le locataire à se soustraire aux siennes. Le locataire est tenu de payer son loyer : il ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus, sauf à s'en être fait dispensé au préalable par l'autorité judiciaire. Il y a lieu de rappeler à cet égard que l'exception d'inexécution ne peut être admise que dans le seul cas où le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués ou que le bail ne peut plus remplir l'usage auquel il est destiné, sauf mauvaise foi du bailleur.
En l'espèce, Madame [P] n'a pas demandé et ne demande toujours par devant la Cour l'autorisation de suspendre le règlement de ses loyers.
Il est acquis aux débats que Madame [P] n'a jamais fait signifier le jugement déféré qui a enjoint la SCI SAGE de faire exécuter les travaux dans le délai de deux mois, pour éventuellement faire courir l'astreinte qui a été prononcée, ni mis en demeure le bailleur que les travaux soient effectuées depuis le 24 novembre 2009.
Dans le même temps, Madame [P] admet n'avoir pas exécuté les termes du jugement du 24 novembre 2009, et notamment n'avoir pas apuré son arriéré locatif et avoir cessé de régler les loyers courants, alors même qu'elle n'a pas été autorisée à suspendre le règlement des loyers.
En revanche, le bailleur justifie avoir adressé personnellement et par l'intermédiaire de son Conseil plusieurs lettres recommandées avec demande d'avis de réception, doublées de lettres simples tant à Madame [P] qu'à son conseil Maître [N], soit le 19 janvier 2010, le 3 février 2010, le 1er mars 2010, le 18 mars 2010, les 24 janvier et 25 février 2011 pour lui demander de faire connaître ses disponibilités afin que les travaux préconisés par le jugement puissent être réalisés dans son appartement.
Madame [P] ne justifie pas avoir répondu aux différentes demandes de son bailleur à l'exception d'un seul courrier du 1er avril 2010 aux termes duquel elle se borne à prétendre n'avoir jamais refusé l'accès des lieux au plombier.
Le refus d'accès aux lieux loués est attesté par le voisin de l'appartement situé au-dessous de celui occupé par Madame [P] qui témoigne le 31 janvier 2011 en ces termes : 'Je confirme que pour la deuxième fois, votre locataire, Madame [P] a refusé d'ouvrir sa porte au plombier que vous avez chargé de la réparation de plomberie qui, depuis plus de deux ans, est responsable de fuites qui endommagent mon appartement situé exactement sous votre appartement'.
Le refus d'accès aux lieux opposé au bailleur, condamné à procéder à des travaux constitue immanquablement un manquement à ses obligations contractuelles par le preneur qui doit laisser pénétrer dans le logement les agents et représentants du bailleur chargés d'exécuter les réparations à la charge du propriétaire. ..
Depuis le jugement déféré, la bonne foi de la SCI SAGE ne saurait être mise en doute, alors que la mauvaise foi de Madame [P] est patente. A cet égard, elle ne saurait opposer sérieusement le constat établi le 8 avril 2011 à la suite d'une visite effectuée sur place le 3 mars 2011 aux termes duquel l'inspecteur de salubrité dépendant de la Direction du Logement et de l'Habitat de la Mairie de [Localité 4] mentionne avoir constaté la non-conformité des installations de plomberie.
Il convient d'infirmer la décision déférée, compte tenu de l'évolution des faits depuis son prononcé.
Statuant à nouveau, il y a lieu de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail du 1er juin 2006 et de prononcer l'expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.
Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer et des charges normalement dus et de condamner Madame [P] au paiement de cette indemnité.
Sur l'arriéré locatif
Compte tenu de l'actualisation du montant de la dette en cause d'appel, le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné Madame [P] à verser à la SCI SAGE la somme de 18 400 € au titre de l'arriéré locatif, terme d'octobre 2009 inclus.
Statuant à nouveau, Madame [P] doit être condamnée au paiement de la somme de 38 400 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, terme de novembre 2011 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 18 400 € et à compter du présent arrêt sur le surplus.
Le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a condamné la SCI SAGE à verser à Madame [P] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.
Il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces sommes à hauteur de la plus faible des deux.
Sur la demande de confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la réalisation des travaux
Madame [P], qui n'a plus droit ni titre à se maintenir dans les lieux par suite de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, doit être déboutée de sa demande tendant à la réalisation des travaux tels que préconisés dans le jugement déféré. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de délais
Madame [P] sollicite subsidiairement des délais de paiement pour se libérer du paiement de sa dette locative ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
Compte tenu de sa mauvaise foi depuis le prononcé du jugement déféré, il ne saurait être fait droit à ses demandes, étant précisé par ailleurs que compte tenu de sa situation financière très précaire dont elle justifie, l'octroi de délais ne lui permettrait pas de se libérer du paiement dans le délai légal maximum de deux ans.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Madame [P] sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de la SCI SAGE.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [P] au paiement d'un arriéré locatif, en ce qu'il a condamné la SCI SAGE à verser à Madame [P] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et ce, avec intérêts légaux à compter du jugement et en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes susvisées à hauteur de la plus faible des deux
Le réforme sur le montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif et statuant à nouveau; condamne Madame [P] au paiement de la somme de 38 400 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, terme de novembre 2011 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 18 400 € et à compter du présent arrêt sur le surplus.
Y ajoutant :
Déboute Madame [P] de sa demande de délais et de celle tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
L'infirme sur le surplus.
Déclare acquise la clause résolutoire insérée au bail du 1er juin 2006.
A défaut de libération volontaire des lieux par Madame [P] à compter de la signification du présent arrêt, autorise la SCI SAGE à faire procéder, dans les formes légales, à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, des lieux sis à [Adresse 5], et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin.
Dit que, conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la locataire expulsée d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai d'un mois.
Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer et des charges normalement dus.
Condamne Madame [P] au paiement de cette indemnité d'occupation.
Déboute Madame [P] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte.
Déboute la SCI SAGE de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La condamne aux dépens d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE
