RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 13 Septembre 2012
(n° 12/116 , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 10/00986
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Novembre 2009 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 08/136
APPELANTE
SAS [N] [G], représentée par son gérant Monsieur [U] [G]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Patrick CHABRUN (avocat au barreau de PARIS, toque : R009)
INTIMES
DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS, toque : K0131)
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par M. [K] [B] en vertu d'un pouvoir spécial.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Conseiller, suppléant le Président empêché, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Hélène SARBOURG, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Michèle TIMBERT, Conseiller, suppléant le Président empêché et par Madame Alix DUPLESSY, Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu le jugement du 5 novembre 2009 par lequel le juge de l'expropriation du département du Val-de-Marne :
* déboute la société [G] de sa demande d'indemnité principale d'éviction commerciale,
* fixe de manière alternative l'indemnité accessoire pour frais de fourniture et de pose de regards et de raccordement aux réseaux d'eau
- à néant si les consorts [F] ont qualité à réclamer l'indemnisation des frais de fourniture et de pose de regards et de raccordement aux réseaux d'eau,
- à la somme de 7.500 euros H.T si la société [G] a qualité à réclamer l'indemnisation des frais de fourniture et de pose de regards et de raccordement aux réseaux d'eau,
* fixe les autres indemnités accessoires
- pour les installations au niveau du [Adresse 2], la somme de 77.500 euros H.T,
- pour les installations au niveau du [Adresse 2], la somme de 28.000 euros H.T,
* condamne le département du Val-de-Marne à payer à la société [G] la somme de 1750 euros au titre des frais irrépétibles ;
Vu l'appel de ce jugement au nom de la société [N] [G] par son conseil, enregistré le 22 janvier 2010au greffe de la Cour ;
Vu le mémoire d'appel du 8 mars 2010, régulièrement notifié à l'expropriant et au commissaire du gouvernement, par lequel la société [N] [G] demande, par infirmation du jugement, de fixer l'indemnité à lui revenir pour le site dont elle est locataire [Adresse 2] à la somme de 1.247.297 euros, de fixer le montant des travaux afférents à ce site à la somme de 104.065 euros HT pour le [Adresse 2], à la somme de 39.916 euros HT pour le [Adresse 2], à la somme de 9496 euros HT pour les travaux préparatoires et de lui allouer la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
Vu le mémoire en réponse du 14 avril 2010, régulièrement notifié, par lequel le département du Val de Marne demande de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société [N] [G] de sa demande au titre de l'indemnité principale et de l'infirmer pour les montants retenus au titre des indemnités accessoires ;
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de conclusions.
SUR QUOI, LA COUR
Sur la description
La société [N] [G] exploite, en qualité de locataire, un commerce de garage, vente de voitures neuves et d'occasion ainsi qu'un service après-vente et de réparations ;
Elle dispose de trois sites non mitoyens mais proches: [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 3]. Elle est située à proximité des autoroutes A6 et A86, du centre Belle épine, le long de l'ancienne route nationale 7 ;
Il s'agit, pour le site ici concerné, d'emprises partielles de terrain nu, respectivement de 103 m2 sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 5] et de 200 m2 sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4], de configuration trapézoïdale, prélevées sur deux plus grandes parcelles de terrain bâti d'une surface respective de 1732 m2 et de 2711 m2 ;
Au niveau du [Adresse 2], il y a une clôture métallique de grande hauteur, un portail métallique double dans la partie centrale, des enseignes, totems, une alarme de protection et de sécurité, deux grands auvents, une voie d'accès et de circulation des véhicules et d'accès au bâtiment, un sol cimenté, environ 20 voitures d'exposition, le tout étant en très bon état d'aménagement et d'entretien ;
Au niveau du [Adresse 2], il y a une clôture métallique de grande hauteur, une alarme de protection et de sécurité, une voie d'accès et de circulation des véhicules et d'accès au bâtiment, un sol cimenté, environ 10 voitures d'exposition, le tout étant en très bon état d'aménagement et d'entretien ;
Hors emprise, se trouve un bâtiment récent à usage d'exposition, de bureaux d'accueil, de bureaux administratifs, d'ateliers et de service après-vente ;
Sur la situation d'occupation
La société [N] [G] est propriétaire du fonds de commerce et locataire des parcelles appartenant respectivement aux consorts [F] ( parcelle sous emprise A n° [Cadastre 4] pour 200 m2) suivant bail commercial renouvelé le 11 mai 2001 pour un loyer de 17.312 euros, et à la SCI du 167( parcelle sous emprise A n° [Cadastre 5] pour 103 m2) suivant bail commercial en date du 23 mai 2006 ;
Sur l'indemnité principale d'éviction ou indemnité de dépréciation
La société [N] [G] demande, par infirmation, que soit fixée à son profit une indemnité principale d'éviction de 1.247.297 euros; elle fait valoir que les emprises affectant l'ensemble de son site constitueraient sa vitrine de vente et d'exposition indispensable à son fonctionnement, impossible à reconstituer hors emprise, et que sur les emplacements d'exposition des voitures destinées à la vente, pour le [Adresse 2], sur 50 de ces emplacements 20 se trouveraient dans l'emprise et que pour le [Adresse 2], sur 45 de ces emplacements 7 se trouveraient dans l'emprise; elle produit les bilans de l'entreprise sur les trois dernières années et deux attestations de son expert comptable, l'une portant sur la répartition des ventes TTC par branche d'activités et l'autre sur la répartition des ventes TTC par site, correspondant aux trois dossiers dont est saisie la Cour ;
L'expropriant, qui demande la confirmation du jugement de ce chef, fait valoir que l'emprise partielle n'entraîne pas la perte du fonds de commerce, que lors de la prise à bail en mai 2006 de la parcelle sise [Adresse 2], soit après la déclaration d'utilité publique du 1er février 2005 qui est la date de référence, la société [G] ne pouvait ignorer l'imminence de l'expropriation, que l'analyse présentée serait faussée du fait que la société [G] majorerait le nombre d'emplacements dans l'emprise et minorerait le nombre d'emplacements hors emprise et que pour le calcul d'un éventuel préjudice, le chiffre d'affaires de référence devrait être minoré au regard de l'exploitation de la parcelle existant depuis mai 2006 ;
Les indemnités allouées par le juge doivent réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le juge a constaté, dans les emprises concernées situées en façade sur l'[Adresse 2] ancienne RN 7, la présence de plusieurs voitures d'exposition sur des emplacements prévus à cet effet ;
Par l'emprise partielle, la société [N] [G] perd environ 9 % des terrains loués et près de 25 % de la zone d'exposition des véhicules, mais seule la partie de la zone d'exposition en façade, évaluée à environ 3 %, constitue un préjudice direct et certain compte tenu du nombre de places d'exposition vides dans la partie hors emprise, ainsi qu'il est établi par les photos communiquées par le département expropriant ;
Il est constant que la partie de terrain perdue ne peut être reconstituée dans l'environnement immédiat ;
La perte d'une partie non négligeable de cette surface d'exposition, et donc de la surface de vente dans une zone d'activités spécialisées dans l'automobile, entraînera de manière certaine une baisse de l'activité commerciale, directement liée à l'expropriation et constitue donc un préjudice matériel indemnisable ;
Pour évaluer son préjudice de ce chef, la société [N] [G] prend en considération 10 % du chiffre d'affaires global moyen fait sur les 5 sites qu'elle exploite et 25 % de la valeur globale du fonds calculée par branche d'activité (véhicules neufs, d'occasion, de location et entretien-réparation) sur les 5 sites d'exploitation et retient une moyenne selon les deux méthodes de 1.247.295 euros pour le site concerné ;
Les éléments produits aux débats ne permettent pas d'affirmer que, sur le site concerné, la perte de 25 % de véhicules potentiellement exposés à la vente entraînera automatiquement la perte revendiquée par la société [N] [G]; seule la perte de 3 % précitée d'exposition en façade constitue un préjudice direct et certain ;
Les résultats financiers communiqués par la société [N] [G] ne sont pas discutés par les autres parties ;
Sur ces constatations et pour ces raisons, en tenant compte de l'importance de la perte de terrain et de la perte du potentiel d'exposition en façade ( 3 %), de l'emplacement privilégié de cette partie de terrain qui constitue la vitrine commerciale des véhicules d'occasion de l'unité exploitée, de la spécificité de ce secteur géographique spécialisé dans le commerce de l'automobile et de la récupération de véhicules accidentés et de pièces détachées, il apparaît raisonnable de retenir une perte de chiffre d'affaires calculée sur la base de la moyenne du chiffre d'affaires réalisé sur le site concerné entre 2006 et 2008 ;
L'indemnité de dépréciation s'apprécie en effet à la date du jugement, lequel a été prononcé le 5 novembre 2009 ;
La moyenne du chiffre d'affaires réalisé sur le site concerné au cours des trois dernières années précédant ce jugement s'élève à 14.416.170 euros ;
L'indemnité correspondant à la perte de clientèle subie consécutivement à l'emprise partielle en cause représente donc une indemnité de 432.485,10 euros ( 14.416.170 euros divisé par 100 x3) ;
Faute d'éléments permettant d'apprécier plus finement le préjudice de ce chef sur le site concerné de l'entreprise, étant observé que le commerce des véhicules d'occasion continuera et que la société détient d'autres sites, la Cour estime raisonnable de pondérer ce chiffre de 30 % ;
Partant, l'indemnité finalement allouée doit être fixée à 302.739,57 euros ;
Sur les indemnités accessoires
C'est à bon droit que le premier juge a statué sous la forme alternative concernant l'indemnité accessoire pour frais de fourniture et de pose de regards et de raccordement aux réseaux d'eau dans la mesure où cette indemnité est également revendiquée par les consorts [F] propriétaires; le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
Pour ce qui concerne les autres frais de réaménagement, après examen des pièces versées aux débats, notamment le devis en date du 7 novembre 2008 produit par la société [N] [G] et le devis en date du 22 avril 2009 produit par le département, il y aura lieu de confirmer les sommes allouées par le premier juge pour l'installation du chantier, la reconstruction de la clôture et de tous les accessoires ;
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à la société [N] [G] la somme de 1750 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Il sera alloué à la société [N] [G] la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement sauf pour ce qui concerne l'indemnité d'éviction commerciale ;
Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant :
Fixe l'indemnité de dépréciation devant revenir à la société [N] [G] en suite de la décision d'emprise des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 4] ( 200 m2) et section A n° [Cadastre 5] (103 m2) situées aux [Adresse 2] et [Adresse 2] à 302.739,57 euros ;
Condamne le Département du Val de Marne à payer à la société [N] [G] la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamne le Département du Val de Marne aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
