Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2012
( n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/22197
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/13497
APPELANTE
S.C.I. EUROPE IMMOBILIERE représentée par son gérant
[Adresse 3]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant la SCP C. BOMMART FORSTER & E. FROMANTIN, représentée par Maître Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de Paris, Toque : J151
Ayant pour avocat plaidant Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA, avocat au barreau de Paris, Toque : P0399
INTIMES
Madame [U] [E] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Ayant pour avocat Maître Dominique LAURIER, avocat au barreau de Paris, Toque : D1418
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic Maître [T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant Maître Catherine BELFAYOL BROQUET, avocat au barreau de Paris, Toque : L064
Ayant pour avocat plaidant Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL, avocat au barreau de Paris, Toque : P954.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 mars 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Paule RAVANEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par jugement du 29 septembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SCI Europe Immobilière,
- déclaré recevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] tenue le 27 juin 2007,
- annulé cette assemblée générale et ordonné l'exécution provisoire de ce chef,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI Europe Immobilière à payer à Madame [U] [E] [X] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que Madame [U] [E] [X] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- rejeté les autres demandes.
La Cour est saisie de l'appel formé contre cette décision.
Vu la déclaration d'appel du 30 octobre 2009,
Vu les conclusions :
- de Madame [E] [X], du 8 décembre 2011,
- de la SCI Europe Immobilière, du 1er février 2012,
- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], du 6 mars 2012.
SUR CE , LA COUR,
L'immeuble du [Adresse 1] est constitué de logements d'une part et de bureaux et de commerces, de l'autre, ces derniers représentant 54, 60 % de l'ensemble de la copropriété.
La SCI Europe Immobilière est propriétaire de l'ensemble des bureaux et de 15 places de parking.
Le syndic de l'époque, la SAS NEXITY Sagel a, par lettre recommandée AR du 5 juin 2007, convoqué les copropriétaires et notamment Madame [E] [X] pour une assemblée générale devant se tenir le 27 juin 2007.
Madame [E] [X] a été opposante aux résolutions 10 et 12. Elle a voté les autres résolutions.
Sur la recevabilité des demandes.
La SCI Europe Immobilière appelante soutient que dans la mesure où dans son assignation du 28 septembre 2007, Madame [E] [X] a demandé au tribunal 'l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires' et non celle de l'assemblée générale qui n'a été formée que par les conclusions récapitulatives du 1er décembre 2008, la demande n'a pas été présentée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 .
Les premiers juges ont justement relevé que dès lors que dans le corps de son assignation Madame [E] [X] avait sollicité à plusieurs reprises l'annulation de l'assemblée générale elle-même - et non seulement celle de son procès-verbal - sa demande avait été présentée dans les délais requis.
La demande d'annulation formée par Madame [E] [X] est donc recevable.
L'appelante conclut également à l'irrecevabilité des demandes de Maître [I] ès qualités d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires, celui-ci ayant soutenu, tant en première instance qu'en appel les prétentions de Madame [E] [X] alors qu'il n'avait pas été autorisé à formuler des demandes par le syndicat des copropriétaires.
Il ressort des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que l'autorisation d'agir en justice n'est pas nécessaire pour le syndic qui défend aux actions intentées contre le syndicat.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires intimé à la procédure d'appel initiée par la SCI Europe Immobilière a la qualité de défendeur à la procédure, peu important qu'il s'associe aux demandes de Madame [E] [X], autre partie intimée.
Les demandes du syndicat des copropriétaires sont donc recevables.
Sur la régularité de la convocation.
Aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1957, sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.
La convocation expédiée le 5 juin 2007 visait 'un délai réduit compte tenu de la proximité des congés d'été'.
La nature des résolutions prises à l'unanimité par les copropriétaires justifie a posteriori l'urgence à réunir la copropriété, la preuve de l'urgence pouvant être rapportée dans le cadre de la procédure.
En l'espèce, la SCI Europe Immobilière s'est vue autoriser à supprimer à ses frais la tour de refroidissement liée à la climatisation des bureaux et à la remplacer par un autre type de climatisation.
Il ressort de l'audit de la société Thor Ingenieurie concernant les installations techniques de chauffage, climatisation et ventilations installées dans l'immeuble que l'équipement de climatisation fonctionnait avec un système de fluide n'étant plus autorisé depuis 2004 et devant être totalement interdit en 2010 et que la tour de refroidissement existante avait un fort potentiel de développement et de prolifération des légionelles.
L'audit concluait en indiquant que les installations étaient totalement obsolètes et non adaptées aux contraintes d'hygiène réglementaire et devaient être remplacées.
Compte tenu de cette conclusion et de l'avantage pour la copropriété comme pour la SCI Europe Immobilière de voir réaliser les travaux pendant les vacances d'été durant lesquelles l'immeuble était moins occupé, il y a lieu de considérer que la convocation en urgence était justifiée.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré les convocations à l'assemblée générale irrégulières et annulé celle-ci..
Sur la nullité des résolutions au regard des quote-parts des parties communes :
Madame [E] [X] a voté toutes les résolutions de l'assemblée générale du 27 juin 2007 à l'exception des résolutions 10 et 12.
Sa demande de nullité n'est dès lors recevable que pour ces deux résolutions portant l'une sur l'autorisation individuelle donnée à Madame [F] de 'faire procéder à la pose sur la partie supérieure de son balcon de châssis vitrés, dont la menuiserie métallique sera d'une couleur identique à celle des ouvertures de cette façade' et l'autre sur l'embauche de Madame [W] pour l'entretien des parties communes et les modalités de son travail et sur la réalisation d'une étude sur le fonctionnement et l'état de la production d'eau chaude sanitaire.
Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
En l'espèce, la SCI Europe Immobilière détient 54 464 / 100 000 èmes des parties communes générales, ainsi qu'il en ressort de l'attestation notariée versée aux débats.
Les millièmes des autres copropriétaires s'élèvent donc à :
100 000 - 54 464 = 45 536/100 000 èmes.
Les voix dont disposait la SCI Europe Immobilière devaient être réduite à ce total.
Il ne ressort pas du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété que cette réduction ait été faite.
La SCI Europe Immobilière fait valoir que les résolutions ont été votées à une majorité supérieure.
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est une disposition d'ordre public dont la violation entraîne la nullité de la décision.
Les résolutions 10 et 12 seront annulées et le jugement sera confirmé sur ce point.
Dans la mesure où Madame [E] [X] triomphe pour partie dans ses demandes, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et sur l'article 700.
Il n'y a pas lieu à application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
INFIRME le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] du 27 juin 2007 en son entier,
Statuant à nouveau :
REJETTE la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2007,
ANNULE les résolutions 10 et 12 de celle-ci,
CONFIRME pour le surplus,
Ajoutant :
REJETTE les autres demandes,
LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
