Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAISE
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2012
( n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/21906
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2009 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/03589
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par [P] [F] , liquidateur judiciaire,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour avocat postulant Maître Rémi PAMART, avocat au barreau de Paris, Toque : J142
Ayant pour avocat plaidant Maître Xavier DEMEUZUY (SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, Toque : K0043
INTIME
Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant Maître Bruno NUT, avocat au barreau de Paris, Toque : K103
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010054515 du 19/01/2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
(dépôt dossier)
PARTIE INTERVENANTE :
Maître [P] [F] désigné en qualité de liquidateur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6]
Ayant pour avocat postulant Maître Rémi PAMART, avocat au barreau de Paris, Toque : J142
Ayant pour avocat plaidant Maître Xavier DEMEUZUY (SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, Toque : K0043
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2012, en audience publique, l'avocat ne s'y étant pas opposé, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par déclaration du 26 octobre 2009, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par Me [O] [D], administrateur provisoire, a appelé du jugement réputé contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 10 juin 2009 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY qui :
Condamne M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires :
La somme de 18.469,84 euros au titre des charges de copropriété impayées (appel du 1er trimestre 2004 à l'appel du 3ème trimestre 2008) avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 18 décembre 2008,
Dit que les intérêts dus depuis plus d'un an à compter du 18 décembre 2008 seront capitalisés, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil,
La somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
Condamne [Z] [Y] aux dépens, qui seront augmentés de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'intimé a constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
- Du syndicat des copropriétaires, le 30 avril 2012,
- De M. [Y], qui avait acquis en date du 6 février 1989 les lots n° 2030,2112 et 243 de l'état descriptif de division correspondant à un appartement, un parking et une cave, le 8 février 2012.
La clôture a été prononcée le 16 mai 2012.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que dans le cadre d'un traité de concession d'aménagement signé le 15 novembre 2006, l'Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP) a été désignée comme aménageur de la [Adresse 9], dans laquelle se situe la copropriété LA FORESTIERE, qu'un arrêté du préfet de Seine Saint Denis en date du 13 mars 2007 a déclaré d'utilité publique l'acquisition des parcelles et lots de copropriété situés au sein du périmètre de la ZAC de la DHUYS et que l'AFTRP, exerçant son droit de préemption urbain, est devenue propriétaire des lots de M. [Y] en vertu d'une ordonnance d'expropriation du 4 mars 2009 ; que le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement de l'indemnité d'expropriation pour l'arriéré des charges dû par M. [Y] entre les mains de l'AFTRP, qui a consigné le montant de sa créance auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire en la personne de l'AFTRP ayant entraîné la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, Me [F] a été nommé en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires par ordonnance du président du Tribunal de grande Instance de Bobigny en date du 15 décembre 2010 ;
Qu'il sera donné acte à Me [F], ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires, de sa reprise d'instance ;
Sur la demande en paiement de charges et frais nécessaires
Considérant qu'en appel, Me [F] ès qualités demande la condamnation de M. [Y] au paiement dans la limite de la prescription décennale de la somme de 41.622,24 euros au titre d'arriéré de charges pour la période du 1er janvier 1999 (l'assignation étant du 18 décembre 2008) au 1er avril 2009, l' ordonnance d'expropriation de ses lots ayant été signifiée au syndic le 31 mars 2009 ; que cette somme inclut des frais de recouvrement du 1er avril 2009 au 8 mars 2010 pour 3.357,69 euros ; qu'il fait grief au premier juge d'avoir écarté l'arriéré de charges antérieur au 31 décembre 2003 au motif de l'absence de pièces justificatives suffisantes et les frais de recouvrement ;
Considérant que M. [Y] ne peut pas valablement soutenir , sur le fondement de l'article 62-5 du décret du 17 mars 1967, que Me [F] ès qualités devrait être débouté de ses prétentions au motif que le syndicat ne rapporterait pas la preuve d'avoir informé personnellement M. [Y] des ordonnances désignant et prolongeant les administrateurs provisoires dans leurs fonctions et que les appels de charges émis par l'administrateur provisoire de même que les décisions d'approbation des comptes et de vote des budgets lui seraient donc inopposables alors que, en l'espèce, s'il n'est pas justifié de la notification à M. [Y] de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, ce qui a pour conséquence que le délai de recours n'a pas couru, il est versé aux débats une lettre du 10 octobre 2002 adressée en RAR par l'administrateur provisoire aux copropriétaires ainsi rédigée : « en ma qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, je vous prie de trouver ci-joint ' », de telle sorte qu'il en résulte, contrairement aux affirmations de M. [Y] , que la mise sous administration provisoire de la copropriété a bien été portée à la connaissance des copropriétaires ; qu'en tout état de cause, la sanction liée à l'absence d'une telle notification ne peut être, comme le soutient M. [Y], l'inopposabilité à son encontre des décisions prises par l'administrateur provisoire , notamment les appels de fonds et les décisions d'approbation des comptes et du budget ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
Considérant que M. [Y] ne peut pas non plus valablement s'opposer, faisant état d'un rapport établi le 21 mars 2010 par l'association « Bien Vivre en Copropriété », au paiement des sommes qui lui sont réclamées au motif de l'absence de transparence et de cohérence des comptes du syndicat des copropriétaires alors que ledit rapport , au demeurant dépourvu de force probante, ne conclut qu'à l'existence de charges anormalement élevées, comparativement à d'autres copropriétés, et non pas fictives ou mal réparties, étant observé que les comptes de l'administrateur provisoire ont été certifiés par un commissaire aux comptes ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
Considérant, enfin, que M. [Y] ne peut pas valablement soutenir que la demande en paiement de charges pour la période antérieure au 31 décembre 2003 devrait être rejetée en l'état des pièces produites, notamment pour un montant de 24.415,55 euros sous le libellé « CENTURY 21 SOLDE », alors que sont versées aux débats les décisions d'approbation des comptes prises par l'administrateur provisoire pour les exercices 1999 à 2003 inclus et que le solde querellé est justifié par les appels de fonds de 1999 à 2003, les grands livres des comptes pour les exercices 1999 à 2003, le relevé général des dépenses depuis 1999 ainsi que la répartition individuelle des dépenses de 1999 à 2003; ce moyen ne peut donc prospérer ;
Considérant ainsi qu'il ressort de l'examen des pièces régulièrement produites aux débats visées en annexe des conclusions de l' appelant, notamment les extraits des grands livres de comptes pour les exercices 1999 à 2003, le relevé général de dépenses de 1999 à 2009, les procès verbaux des assemblées générales et décisions approuvant les comptes pour la période concernée ainsi que les appels de fonds et le décompte individuel des sommes réclamées, que le syndicat établit à l'encontre de M. [Y] sa demande en paiement au titre de l'arriéré des charges pour la période du 1er janvier 1999 au 1er avril 2009 à hauteur de la somme de 38.264,55 euros, une fois déduite la somme de 3357,69 euros réclamée au titre des frais de recouvrement du 1er avril 2009 au 8 mars 2010;
Considérant qu'au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Me [F] ès qualités demande des sommes qui relèvent pour partie des dépens ou des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ou qui ne correspondent que pour partie à des dépenses dont le caractère nécessaire est établi ; que, dans ces conditions, il lui sera alloué de ce chef la somme forfaitaire de 600 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en conséquence, par infirmation, M. [Y] sera condamné au paiement de la somme de 38.264,55 euros représentant l'arriéré de charges du 1er janvier 1999 au 1er avril 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2008, et de celle de 600 euros au titre des frais nécessaires ;
Considérant que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Sur les autres demandes
Considérant que le premier juge a justement évalué les dommages et intérêts alloués sur le fondement de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil ; que Me [F] sera débouté du surplus de sa demande de ce chef
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Que la demande de frais irrépétibles formée par M. [Y] sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
DONNE ACTE à Me [F] de sa reprise d'instance en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], désigné par ordonnance du Président du tribunal de Grande instance de Bobigny du 15 décembre 2010 ;
CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné M. [Y] au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts et celle de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
L'INFIRME pour le surplus :
Statuant à nouveau et y ajoutant:
CONDAMNE M. [Y] à payer à Me [F] ès qualités :
la somme de 38.264,55 euros représentant l'arriéré de charges du 1er janvier 1999 au 1er avril 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2008,
La somme de 600 euros au titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
