Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/15480
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2008 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 08/251
APPELANTE
La SCI SODEXIM (SOCIETE D'EXPANSION IMMOBILIERE), prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Mireille GARNIER de la SCP GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136, avocat postulant
assistée de Me Charles-Édouard BRAULT de la AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant
INTIMÉE
La Société CSF, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 10]
[Localité 1]
représentée par Me Rémi PAMART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1917, avocat postulant
assistée de Me François MEUNIER de la SELAS SAUTIER - GUILLEMIN - MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R022, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mai 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 1984, la société Sodexim a donné à loyer à la société Somegis divers locaux destinés à l'exploitation d'une boucherie charcuterie dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1984 moyennant un loyer annuel en principal de 70 000 francs ht.
Par acte sous seing privé en date du 27 mars 1986, la société Somegis a cédé son droit au bail à la société Codial et, par avenant en date du 27 mars 1986, il a été convenu à cette occasion que les locaux seraient désormais loués à l'usage de « vente d'alimentation générale au détail et de tous produits alimentaires généralement vendus dans les grands magasins et les supermarchés ».
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1986, le bail a été renouvelé au profit de la société Codial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1986 moyennant un loyer annuel de 100 000 frs pour une destination de commerce alimentaire et non alimentaire et tous produits vendus généralement dans les grandes surfaces.
Par jugement du Juge des loyers du tribunal de grande instance de Melun du 9 décembre 1999 confirmé par un arrêt de cette Cour du 31 octobre 2001, le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 1995 a été fixé à la somme de 121 284 francs ht.
A la suite de diverses modifications -fusion absorption, apport partiel d'actifs-c'est la société CSF qui est désormais preneur en titre des locaux depuis le 1er janvier 2002.
Par acte en date du 14 juin 2005 à effet du 31 mars 2006, la société Sodexim a fait délivrer à la société CSF un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel de 79 300 euros ht ; par acte en date du 29 août 2006, la société CSF lui a indiqué qu'elle acceptait le principe du renouvellement mais qu'elle entendait que le loyer du bail renouvelé demeure plafonné.
Par acte en date du 22 mai 2007, la société Sodexim a attrait la société CSF devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Melun aux fins de voir fixer le prix du loyer en renouvellement au 1er avril 2006 à la somme annuelle de 79 300 €.
Par un jugement rendu le 10 juin 2008, le juge des loyers a :
-fixé le montant du loyer commercial annuel des locaux à usages commerciaux donnés à bail à la société CSF à la somme de 24 269 € et ce à compter du 1er avril 2006, toutes clauses et conditions du bail demeurant inchangées à l'exception du réajustement du dépôt de garantie,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné la société Sodexim à payer à la société CSF la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
La société Sodexim a relevé appel de cette décision le 30 juillet 2008 et, la Cour d'appel de Paris, s'estimant insuffisamment informée, par un arrêt du 20 janvier 2010 a :
-ordonné une mesure d'expertise et a commis pour y procéder Monsieur [X] avec mission habituelle de rechercher l'existence d' éléments justifiant un déplafonnement et d'apprécier la valeur locative ;
-dit n'y avoir lieu à fixer un loyer provisionnel autre que celui résultant du jugement entrepris assorti de l'exécution provisoire,
-réservé les dépens et les demandes en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
L'expert a déposé son rapport le 28 mars 2011.
La société Sodexim, par ses dernières conclusions en date du 16 mars 2012, demande à la Cour de :
La dire recevable et bien fondée en son appel et infirmer le jugement déféré,
Constater que les lieux loués ont fait l'objet d'une intégration dans les locaux voisins à usage de supermarché exploité sous l'enseigne Champion,
Constater que les locaux constituent donc un tout indissociable avec une unité d'exploitation impliquant en cas de séparation, l'exécution des travaux d'un coût très important,
Constater d'ailleurs que l'expert judiciaire relève que les locaux loués ont bien été intégrés dans le cadre de l'exploitation actuelle du supermarché, tandis qu'une nouvelle activité ne pourrait s'y développer sans travaux importants qu'à la condition d'être intégrée à cette exploitation unique,
Dire et juger en conséquence que les lieux loués à la société CSF sont monovalents er recoupent les critères requis par la jurisprudence et les dispositions de l'article R145-10 du code de commerce , impliquant dès lors la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative,
Relever que, par arrêt du 31 octobre 2001, la Cour d'Appel de Paris a définitivement jugé qu'un certain nombre de travaux réalisés par l'exploitant devaient s'assimiler à des travaux d'améliorations au sens des dispositions de l'article R145-8 du code de commerce et correspondent aux travaux de transformation et d'intégration de l'ancienne boucherie-charcuterie au local voisin à usage de supermarché,
Relever que ces travaux n'étaient nullement indispensables à l'exploitation des locaux loués pour une activité de commerce alimentaire et non alimentaire et de tous produits vendus généralement dans les grandes surfaces,
Dire et juger que ces travaux constituent dès lors des travaux d'amélioration qui ont fait accession et qui entraînent le déplafonnement du loyer du bail renouvelé à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution ;
Dire et juger que le déplafonnement est également encouru en raison de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité sur la période considérée ayant une incidence notable et favorable sur le commerce de supermarché effectivement exploité dans les lieux loués,
Dire et juger que le loyer de renouvellement n'est pas soumis au plafonnement et doit être fixé à la valeur locative,
Fixer dès lors le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2006 à la somme annuelle en principal de 80 340 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées et sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2006 à la somme annuelle en principal de 71 070 €, toutes autres clauses charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,
Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous les arriérés de loyers à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
Débouter la CSF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la CSF à régler à Sodexim la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la CSF aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise dont le montant sera recouvré directement dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La société CSF, par ses dernières conclusions en date du 27 avril 2012, demande à la Cour de :
Constater qu'il n'existe aucun motif de plafonnement de nature à fixer le prix du loyer dû à compter du 1er avril 2006 à la valeur locative,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juin 2008,
Fixer le prix du loyer dû à compter du 1er avril 2006 à la valeur indicielle soit la somme annuelle de 24 169 €,
Débouter la société Sodexim de toutes ses fins, demandes et prétentions,
Subsidiairement, dans le cas où la Cour considérait qu'il existe des motifs de déplafonnement, fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2006 à la somme annuelle de 55 620 €,
Condamner la société Sodexim à payer à la société CSF la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE,
Sur les motifs de déplafonnement :
Invoquant que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et ne saurait être soumis au plafonnement au motif que les locaux loués sont des locaux monovalents au sens de l'article R 145-10 du code de commerce, la société Sodexim fait précisément valoir que :
-l'exploitant de l'enseigne alors Champion, aujourd'hui Carrefour en prenant les locaux à bail a procédé à d'importants travaux entraînant démolition de murs, d'installations sanitaires, de fluides, de la toiture et de la vitrine, que la surface du rez-de-chaussée est uniquement accessible par l'entrée principale du supermarché, que les locaux ne sont donc plus divisibles et se trouvent intégrés au supermarché et ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux importants, que la destination contractuelle permettant au preneur de vendre tous produits vendus en grande surface, alimentaires ou non alimentaires, ne fait pas obstacle à l'usage unique des locaux, que cet usage unique s'évince des caractères physiques des locaux et de leur intégration matérielle dans les autres surfaces exploitées par le preneur, qu'il s'agit là d'un cas de monovalence intégrée comme l'a défini la cour de cassation (cass civ 3° ch 28 juin 1989, cass civ 3° ch 8 février 2006).
-que l'indépendance des locaux loués implique de lourds travaux de gros oeuvre, la création d'un nouvel accès, d'une nouvelle vitrine, une nouvelle installation de chauffage, et/ou électrique, l'installation de fluides, que si l'expert n'a pas cru devoir répondre à la question du coût des travaux d'aménagement permettant d'individualiser les locaux, il a relevé qu'une nouvelle activité ne pourrait s'y développer qu'à la condition d'être intégrée.
L'expert judiciaire conclut en effet que toute autre activité pourrait s'y développer sans travaux importants, à la condition d'être intégrée sans toutefois se prononcer sur le caractère monovalent des locaux qu'il a estimé ne pas être de sa compétence, la question du coût des travaux nécessaires pour rendre les locaux indépendants ne lui ayant pas été posée, tandis que la société Sodexim produit un état descriptif sommaire de travaux nécessaires selon elle pour rendre les locaux indépendants estimés à la somme de 651 754,22€ ttc valeur 2008 ;
Lorsque la société Codial a pris possession des locaux objet du bail, ceux ci étaient alors composés d'un rez-de chaussée à usage de boucherie-charcuterie, d'une superficie de 100m² environ, d'une cave de 50 m² et d'une terrasse de 200m² environ ; elle a procédé à des travaux pour permettre leur intégration dans ceux plus vastes qu'elle exploitait à usage de supermarché ; les locaux n'ont donc pas été conçus à l'origine pour un usage unique de vente de produits alimentaires ou non alimentaires en grande surface ainsi que leur destination en a été modifiée d'abord par avenant puis dans le bail du 1er avril 1986.
Au surplus, la situation des locaux en cause telle qu'elle ressort de l'état descriptif figurant dans le bail de 1995, du plan joint à l'état descriptif de travaux produit aux débats par la société Sodexim et de la description qui en est faite par l'expert [U] en 1999, laisse apparaître qu'ils se composent d'une boutique en façade formant angle avec le centre commercial, d'un seul tenant avec une vitrine partiellement murée de sorte qu'il est matériellement possible de rendre celle-ci indépendante, à l'instar d'autres boutiques du centre commercial, regroupées autour des enseignes phares Carrefour Market et La Maison de la Presse mais indépendantes de celles-ci ;
Le montant des travaux engagés par la société Codial pour permettre l'adjonction des locaux pour un montant d'environ 350 000 € qui n'est pas contesté dans le rapport d'expertise amiable de M [Z] qui ne comporte cependant aucune description précise de ceux-ci laquelle n'est pas davantage produite par l'une ou l'autre partie ; l'état estimatif sommaire des travaux destinés à la reprise des locaux par la société Sodexim et produit par celle-ci pour preuve de l'importance des travaux qu'exigerait une nouvelle affectation des locaux concerne en réalité un ensemble de prestations dont certaines, en outre de celles nécessaires se rapportant au gros oeuvre, à la charpente et la couverture, la plomberie et l'électricité, sont relatives à des travaux de menuiseries extérieures et intérieures, de peinture, de carrelage et de ravalement qui sont sans rapport avec la qualité des locaux actuels et qui n'ont pas pour seul objet de permettre la séparation des locaux ; le montant de l'état descriptif, au regard des seuls travaux qui seraient strictement nécessaires pour permettre un changement d'affectation des locaux, est en conséquence excessif.
Il s'ensuit qu'il n'est suffisamment démontré ni que l'immeuble, qui n'a pas été conçu pour un usage de supermarché et n'a pas été précédemment affecté à cette utilisation, est structurellement dépendant d'un tout indissociable constituant une unité d'exploitation ni qu'un changement d'affectation nécessiterait des travaux d'un coût important sans rapport avec la valeur vénale et marchande de l'immeuble.
Les locaux dont s'agit ne peuvent donc être considérés comme monovalents.
La société Sodexim fait valoir en outre que l'ensemble des travaux réalisés en 1986-1987 par l'exploitant excède notablement les simples travaux d'adaptation à une nouvelle activité, que les travaux de percement de l'ancienne boucherie et d'aménagement consécutif constituent des travaux d'amélioration notable des lieux loués, que dans la mesure où le bail contient une clause d'accession en fin de bail, elle est fondée à se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement à l'occasion du second renouvellement consécutif à la réalisation desdits travaux ;
La société CSF soutient au contraire :
-que les travaux réalisés étaient prévus dès la conclusion du bail, qu'ils ont été pris en compte pour la fixation du loyer initial déterminé par les parties et ne constituent pas une amélioration des locaux loués intervenus au cours du bail ;
-qu'elle a dû effectuer des travaux pour adapter la nouvelle superficie à sa nouvelle destination contractuelle, que les travaux réalisés sont des travaux d'adaptation à la destination contractuelle, qu'ils ne constituent pas une amélioration au sens de l'article R 145-8 du code de commerce et ne justifient pas un déplafonnement du loyer ;
Mais si les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations et ne peuvent justifier un déplafonnement, en l'espèce, les travaux qui ont été réalisés au cours du bail initial n'étaient pas tous des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux dont s'agit à leur nouvelle destination, peu important le fait que le bailleur ait donné son accord pour l'ensemble de ces travaux dès la conclusion du bail, la preuve n'étant pas rapportée au surplus que le prix du bail a été déterminé en fonction de l'ensemble des travaux à réaliser, non alors chiffrés dans le bail ; en particulier, l'annexion de la cour/terrasse de 200m² désormais couverte et permettant l'agrandissement des locaux contigus ne procède pas de la mise en conformité des lieux mais d'une amélioration certaine ; dans la mesure où ces travaux d'amélioration, ayant une incidence favorable et notable sur le commerce considéré, font accession à la propriété, la société Sodexim est recevable et bien fondée à s'en prévaloir comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement de bail suivant l'exécution desdits travaux ;
Le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2006 doit donc être fixé à sa valeur locative hors plafonnement et il est sans intérêt dés lors de rechercher s'il y a eu au cours du bail expiré une modification des facteurs locaux de commercialité notable et favorable au commerce considéré autorisant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Sur la valeur locative :
La société bailleresse fait valoir que les locaux sont situés dans un centre commercial implanté à proximité d'un axe principal de pénétration dans la ville, que l'expert judiciaire a confirmé l'implantation dans un secteur actif et animé jouissant d'une assez bonne commercialité. Elle fait valoir que l'expert a cependant apprécié à tort la valeur locative au 1er avril 2004 au lieu du 1er avril 2006 et n'a pas actualisé son estimation à la date effective de renouvellement, qu'il n'a pas sollicité de références de valeurs locatives auprès du groupe Carrefour et n'a cité que deux références de comparaison sans néanmoins retenir la moyenne de celles ci soit 230€ /m², qu'il convient de retenir plus justement la valeur proposée par M [Z] expert amiable soit 260€ /m² et à défaut celle de 230€ /m².
La société CSF soutient de son coté que les références citées par l'expert sollicité par la bailleresse concernent des petites surfaces et ne peuvent donc s'appliquer aux locaux en cause. Elle demande à titre subsidiaire que la valeur locative soit fixée à la valeur proposée par l'expert judiciaire.
Les parties ne s'opposent ni sur la qualité de l'implantation du commerce considéré ni sur la surface pondérée à 309m² mais sur les références de comparaison ;
L'expert judiciaire a proposé uniquement deux références de loyers de surfaces comparables situées dans une ville considérée comme plus attractive d'un point de vue commercial et correspondant l'une à une fixation judiciaire, l'autre à une location nouvelle aboutissant à un prix moyen de 230€/m² sur lequel il a pratiqué un abattement pour tenir compte d'une part de la différence de situation géographique entre les biens pris pour référence et ceux expertisés, d'autre part du fait que le bail dont s'agit s'est renouvelé à compter du 1er avril 2004 alors que les références concernent des baux de mai et juin 2006 ; or le bail dont s'agit a été renouvelé à compter du 1er avril 2006, et il n'existe ainsi aucune différence sensible dans les dates de point de départ des différents baux ;
De son coté, l'expert [Z] n'a pris en compte que des références de locaux comportant des surfaces nettement inférieures à celle en cause de sorte que ses références de comparaison ne sont pas pertinentes.
Il y lieu, compte tenu de la différence de qualité des emplacements entre les références de comparaison citées par l'expert judiciaire et les locaux litigieux, de retenir pour ceux-ci une valeur locative de 200€ /m² soit une valeur totale de :
200 € x 309 m² = 61 800 € /an hors charges et hors taxes.
Les intérêts au taux légal dus sur les compléments de loyers ne courront qu'à compter de la fixation judiciaire du loyer, c'est-à-dire à compter du présent arrêt, faute de retard caractérisé avant cette date et donneront lieu à capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
La CSF qui succombe supportera les entiers dépens, les frais de l'expertise judiciaire étant partagés par moitié entre les deux parties ; elle paiera à la Sodexim la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré,
Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2006 des locaux situés [Adresse 4] à la valeur de 61 800 € /an hors taxes et hors charges, toutes autres clauses demeurant inchangées à l'exception du dépôt de garantie.
Dit que les intérêts au taux légal courront sur les compléments de loyers dus depuis la date de renouvellement, à compter du présent arrêt, avec capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
Condamne la société CSF aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les frais de l'expertise étant partagés par moitié entre les deux parties.
Condamne la société CSF à payer à la société Sodexim la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
