Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 JUIN 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/16617
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/11308
APPELANTS
Monsieur [L] [M] [J]
demeurant [Adresse 13]
[Localité 11]
Mademoiselle [E] [Y] [D] [J]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 11]
Mademoiselle [B] [U] [J]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 12]
représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
assistés de Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1952, avocat plaidant
INTIMÉES
La Société COURTANO prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 14]
[Localité 9]
représentée par Me Nathalie MOUYAL de la SCP LES JURISTES ASSOCIES D'ILE DE FRANCE, avocats au barreau de PARIS, toque : K 22,
La S.N.C. ITM ALIMENTAIRE REGION PARISIENNE pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par Me Bruno NUT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0351, avocat postulant
assistée de Me Jérôme RENAUD du cabinet de Me Virginie BOGUSLAWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : G 584, avocat plaidant
La S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 6]
[Localité 10]
assignation par acte d'huissier en date du 04 octobre 2010 remise à personne habilitée à en recevoir copie.
La S.A. BRED - BANQUE POPULAIRE pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 7]
assignation par acte d'huissier en date du 04 octobre 2010 remise à personne habilitée à en recevoir copie.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame [N] [P] a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente,
Madame Odile BLUM, Conseillère,
Madame Isabelle REGUI, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Jacqueline BERLAND
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
* * * * * * *
Par acte du 12 juin 2008, M. [L] [J], Mme [E] [J] et Mme [B] [J] (consorts [J]) ont donné à bail en renouvellement à la société Courtano, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006, des locaux situés [Adresse 14] et [Adresse 18].
La société Courtano y exploite un supermarché à l'enseigne Intermarché, ouvert tous les jours y compris le dimanche de 9h30 à 13h et accessible à la clientèle par ses deux entrées.
Courant février et mars 2009, les consorts [J] ont fait dresser constats de l'ouverture du magasin à la clientèle le dimanche matin par chacune de ces deux entrées. Puis par acte extrajudiciaire du 6 mars 2009 visant la clause résolutoire, les consorts [J] ont fait sommation à leur locataire de se conformer immédiatement et sans délai à la clause du bail selon laquelle "il est formellement stipulé que les magasins où s'exercera l'activité commerciale de vente publique seront fermés les dimanches et jours de fêtes légales, sans exception, à moins que l'accès du public ne se fasse par la rue de Clignancourt".
Par acte extrajudiciaire du 5 octobre 2009 visant la clause résolutoire, les consorts [J] ont à nouveau fait sommation à la société Courtano de se conformer à ladite clause dans le délai d'un mois.
Entre temps, le 10 juillet 2009, les consorts [J] ont assigné, au fond, la société Courtano et ses créanciers inscrits en acquisition de la clause résolutoire et expulsion.
Par jugement rendu le 8 juillet 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté les consorts [J] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire, celle-ci ayant été mise en jeu de mauvaise foi,
- débouté les consorts [J] de leur demande de résiliation de bail, l'infraction commise ne présentant pas de caractère de gravité suffisant,
- débouté en conséquence les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes accessoires,
- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,
- condamné la société Courtano aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 5 octobre 2009 et des constats des 12 et 19 avril 2009 et du 8 novembre 2009.
Les consorts [J] ont relevé appel de cette décision le 9 août 2010.
Par leurs dernières conclusions signifiées les 21 septembre, 4 octobre, 18 octobre 2010, déposées le 21 septembre 2010 et redéposées le 18 octobre 2010, ils demandent à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1134, 1184 et 1741 du code civil, d'infirmer le jugement et de :
- constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire en conséquence des sommations visant la clause résolutoire d'avoir à cesser l'ouverture du supermarché côté [Adresse 14] délivrées les 6 mars et 5 octobre 2009,
- prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail en application des articles 1184 et 1741 du code civil,
- ordonner l'expulsion,
- condamner la société Courtano à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours majorée de 50 %, charges et taxes en sus jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et l'établissement d'un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire,
- en toute hypothèse, juger que la clause du bail interdisant l'ouverture du magasin le dimanche, [Adresse 14] est valable et s'impose dans les rapports entre les parties sans que le juge puisse y contrevenir en reconnaissant de nouveaux droits à cet effet à la société Courtano même en cas de mauvaise foi des bailleurs,
- dire que la société Courtano devra respecter la clause de son bail lui interdisant d'ouvrir son commerce le dimanche, côté [Adresse 14], sous peine de résiliation de son bail,
- condamner la société Courtano aux dépens qui comprendront le coût du commandement des 6 mars et 5 octobre 2009 ainsi que celui des procès-verbaux de constat des 15 et 22 février, 1er mars, 12 et 19 avril et 8 novembre 2009, outre celui de l'état des privilèges et nantissements, dont distraction,
- condamner la société Courtano à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Courtano, par ses dernières conclusions signifiées et déposées le 3 février 2011, demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
- à titre subsidiaire, constater sa bonne foi, dire que l'expulsion du magasin aurait des conséquences irrémédiables pour la société Courtano et ses salariés, lui accorder des délais compte tenu de sa bonne foi pour se mettre en conformité avec les dispositions du bail renouvelé le 12 juin 2008,
- condamner les consorts [J] à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction.
La s.n.c. Itm Alimentaire région parisienne (Itm Alimentaire), par ses dernières conclusions signifiées et déposées le 1er juin 2011, demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas statué sur la demande de nullité de la sommation visant la clause résolutoire du 6 mars 2009, dire cette sommation nulle et de nul effet, déclarer irrecevables les consorts [J] à demander à voir constater l'acquisition de la clause 'compromissoire' du contrat de bail en application d'un commandement nul et de nul effet,
- vu les articles 1719 alinéa 3 du code civil, L 3132-13 du code du travail, 1134 alinéa 3 du code civil, prendre acte de l'absence de griefs et de demandes à son encontre,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la clause litigieuse,
- dire que la clause interdisant à la société Courtano l'ouverture de l'entrée principale du [Adresse 14] le dimanche matin cause une atteinte injustifiée à la pleine, paisible et entière jouissance du local commercial par la société Courtano et qu'elle est nulle et de nul effet,
- déclarer que c'est à bon droit que le tribunal a pu considérer que les bailleurs avaient renoncé tacitement au bénéfice de la clause litigieuse,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [J] de leurs demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,
- subsidiairement, accorder à la société Courtano la suspension des effets de la clause résolutoire qu'elle sollicite, lui faire application de l'article 1184 alinéa 3 du code civil et lui accorder un délai de 6 mois pour mettre en conformité l'entrée située au [Adresse 18] tant au niveau confort que sécurité de la clientèle du magasin, débouter les consorts [J] de leurs demandes,
- en tout état de cause, condamner les consorts [J] à lui payer la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction.
La société Bred - La banque populaire et la société Crédit industriel et commercial, autres créanciers inscrits, régulièrement assignées chacune à personne habilitée le 4 octobre 2010, par les consorts [J] qui leur ont signifié leurs conclusions, n'ont pas comparu.
SUR CE,
Considérant qu'il sera rappelé à titre liminaire que, comme les baux précédents, le contrat de bail signé le 12 juin 2008 entre la société Courtano et les consorts [J] porte sur des locaux commerciaux disposant de deux accès pour la clientèle, l'un par le [Adresse 14], l'autre par le [Adresse 1] et qu'il contient la clause selon laquelle : "il est formellement stipulé que les magasins où s'exercera l'activité commerciale de vente au public seront fermés le dimanche et jours de fête légale sans exception, à moins que l'accès au public se fasse que par la rue de Clignancourt" ;
Sur la sommation du 6 mars 2009
Considérant que la société Itm Alimentaire fait valoir que la sommation délivrée par les consorts [J] le 6 mars 2009 est nulle en ce qu'elle n'impartit pas à la société Courtano un délai d'un mois pour exécuter son obligation, que le texte de la clause résolutoire n'est pas citée intégralement et que la référence à l'article 1244 du code civil est erronée ; qu'elle fait également valoir qu'elle a été attraite dans la procédure par une assignation et non une dénonciation d'assignation alors qu'aucune demande n'est formulée à son encontre ;
Considérant qu'il est constant que la sommation du 6 mars 2009 ne vise pas explicitement le délai d'un mois imparti par l'article L 145-41 du code de commerce pour permettre au débiteur de l'obligation de s'y conformer et qu'elle contient des références erronées à des textes légaux ; que cependant ces erreurs ou omissions ne font obstacle qu'à la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; qu'elles ne conduisent pas à la nullité de l'acte extrajudiciaire en tant que sommation, aucune violation des règles présidant à la notification des actes d'huissier n'étant invoquée par la société Itm Alimentaire ;
Considérant par ailleurs que la mise en cause de la société Itm Alimentaire dans le présent litige portant sur la résiliation d'un bail commercial est justifiée par sa qualité de créancier inscrit conformément aux dispositions de l'article L 143-2 du code de commerce ; qu'il importe peu que la dénonciation de la procédure à ce créancier inscrit se soit faite par assignation, puisqu'elle lui permet d'intervenir à la procédure pour faire valoir les moyens propres à la sauvegarde du bail ;
Sur la validité de clause litigieuse
Considérant que la société Itm Alimentaire fait valoir que cette clause qui interdit au preneur l'ouverture de son commerce le dimanche par le boulevard d'Ornano, porte atteinte à la pleine, paisible et entière jouissance des locaux dont le bailleur doit garantie en vertu de l'article 1719 3° du code civil, sans aucune justification dès lors que l'ouverture dominicale est autorisée par le code du travail et que l'interdiction est contraire à la clause de désignation des lieux ;
Considérant cependant que la clause litigieuse a été librement convenue entre bailleur et preneur dès le bail d'origine puis a été expressément reprise lors des renouvellement successifs y compris dans l'acte du 12 juin 2008 ;
Considérant que cette clause n'interdit pas à la société Courtano l'ouverture de son magasin le dimanche ; qu'elle définit seulement les modalités d'accès de la clientèle aux locaux le dimanche sans l'empêcher puisque l'accès du public reste permis par l'une des deux entrées ; qu'elle ne constitue donc pas une atteinte à la libre jouissance des lieux et n'est pas contraire à leur désignation quand bien même elle serait source de contrainte ou d'une baisse de chiffre d'affaires pour l'exploitant, l'absence de préjudice pour le bailleur étant ici également indifférente ;
Que la société Itm Alimentaire sera en conséquence déboutée de sa demande d'annulation de la clause litigieuse librement acceptée par les locataires successifs dont la société Courtano lors de chacun des renouvellements ;
Sur le commandement du 5 octobre 2009 et la résiliation du bail
Considérant que la société Courtano et la société Itm Alimentaire font valoir que la connaissance par le bailleur de l'utilisation, pendant plus de 20 ans, sans opposition de sa part, de l'accès aux locaux le dimanche par le [Adresse 14], caractérise sa mauvaise foi et que la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour une situation qui a été acceptée pendant des décennies n'a pour but que de contraindre la locataire à accepter une augmentation de loyer à laquelle elle s'oppose ;
Considérant que les pièces versées aux débats par la société Courtano et la société Itm Alimentaire établissent que l'accès du public au magasin par le [Adresse 14], le dimanche, est effectivement pratiqué depuis de longues années, sans réclamation du bailleur ; que la connaissance par le bailleur ou son mandataire d'une telle situation ne peut être présumée ni résulter de sa seule existence ou de l'apposition d'un panneau indiquant les jours et heures d'ouverture du magasin ;
Considérant que l'attitude passive du bailleur ou de son mandataire, à défaut de rapporter la preuve d'actes positifs établissant la connaissance par ces derniers de l'infraction reprochée, ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la mise en jeu de la clause résolutoire résultant du commandement délivré le 5 octobre 2009 et ce d'autant que ce commandement visant la clause résolutoire fait suite à une sommation délivrée près de sept mois plus tôt ; que les procédures engagées par les bailleurs pour obtenir une augmentation de loyer ne permettent pas de caractériser leur mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;
Considérant que la clause litigieuse a été expressément rappelée dans l'acte du 12 juin 2008 emportant renouvellement du bail ; que c'est à tort que les premiers juges ont estimé qu'il existait une renonciation tacite du bailleur à s'en prévaloir, une telle renonciation n'étant nullement prouvée ;
Considérant que l'infraction visée dans le commandement du 5 octobre 2009 ayant persisté pendant plus d'un mois ainsi que l'établit le constat dressé par huissier de justice le 8 novembre 2009, la clause résolutoire est susceptible d'être déclarée acquise au 6 novembre 2009 et le bail résilié de plein droit ; que la demande de résiliation judiciaire se trouve dès lors sans objet ;
Considérant toutefois que compte tenu de la durée de l'usage de l'accès par le boulevard Ornano le dimanche matin, de la bonne foi de la société Courtano et des importantes conséquences que le respect de la clause peut avoir sur la réalisation de son chiffre d'affaires ainsi que sur la situation de ses 49 salariés, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la locataire un délai de 12 mois pour satisfaire à l'obligation visée au commandement du 5 octobre 2009 ; qu'à défaut et passé ce délai, la clause résolutoire reprendra ses effets, que le bail sera résilié au 6 novembre 2009 et la société Courtano dont l'expulsion sera autorisée, condamnée à payer, jusqu'à la libération des lieux par l'expulsion ou remise des clés, une indemnité d'occupation qui ne saurait excéder le montant du dernier loyer contractuel, taxes et charges en sus, les consorts [J] étant déboutés du surplus de leurs demandes ;
Sur les autres demandes
Considérant que la demande de nullité formée par la société Itm Alimentaire ayant été rejetée, la demande des consorts [J] tendant à voir juger valable la clause interdisant à l'ouverture du magasin le dimanche, côté [Adresse 14] est sans objet ; que pour le surplus, les parties seront renvoyées à l'application du contrat faisant la loi entre elles et aux termes du dispositif ; qu'il n'appartient en effet pas à la cour de statuer pour l'avenir sur les hypothétiques conséquences d'une éventuelle nouvelle infraction aux clauses du bail ; que les consorts [J] seront déboutés de toutes autres demandes ;
Considérant que la société Courtano qui succombe sera condamnée aux entiers dépens incluant le coût du commandement du 5 octobre 2009, le coût des constats du 15, 22 février et 1er mars 2009 ayant constaté l'infraction ainsi que le coût du constat du 8 novembre 2009 ayant constaté la persistance de l'infraction ; que les consorts [J] seront en revanche déboutés de leur demande tendant à voir condamnée la société Courtano au coût de la sommation du 6 mars 2008 ainsi qu'à celui des constats des 12 et 19 avril 2009 qui ont fait suite à cet acte impropre à mettre en oeuvre la clause résolutoire ; qu'il n'y a pas lieu non plus d'inclure dans les dépens les frais de privilèges et de nantissements exposés par les bailleurs ;
Considérant , vu l'article 700 du code de procédure civile, que les dispositions du jugement sur ce fondement seront confirmées et les parties déboutées de leurs demandes à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société Itm Alimentaire Région Parisienne de sa demande tendant à l'annulation de la clause du bail interdisant l'accès au public par la [Adresse 18] le dimanche et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Constate que la clause résolutoire du bail a été régulièrement mise en oeuvre par le commandement délivré par les consorts [J] à la société Courtano le 5 octobre 2009 ;
Suspend les effets de la clause résolutoire ;
Accorde à la société Courtano un délai de 12 mois à compter de la signification du présent arrêt pour faire cesser l'accès du public à ses locaux, le dimanche matin, par le [Adresse 14] ;
Dit qu'à défaut, et passé ce délai, la clause résolutoire sera déclarée acquise au 6 novembre 2009, qu'il pourra être procédé à l'expulsion de la société Courtano et à celle de tout occupant de son chef des locaux concernés situés [Adresse 14] et [Adresse 1] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 et que la société Courtano sera tenue de payer aux consorts [J] une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus, à compter du 6 novembre 2009 et jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion ou la remise des clés ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Courtano aux dépens de première instance incluant le coût du commandement du 5 octobre 2009 et des constats du 15, 22 février, 1er mars 2009 et 8 novembre 2009 ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
