Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 23 MAI 2012
( n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02390
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/06047
APPELANT
SCI CASIM agissant en la personne de son gérant
[Adresse 3]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant Maître Anne-Marie OUDINOT, avocat au barreau de Paris, Toque : B653
Ayant pour avocat plaidant Maître Angela ALBERT, avocat au barreau de Paris, Toque : D1592
INTIMES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, Monsieur [F] [I], exerçant sous l'enseigne L'IMMOBILIERE DE BELLEVILLE - CABINET C.P. [I], dont le siège social est [Adresse 1] pris en son agence sise :
[Adresse 2]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Maître Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, Toque : K065
Ayant pour avocat plaidant Maître Valérie ASSOULINE HADDAD substituant Maître Eric AUDINEAU, avocats au barreau de Paris, Toque : C1128
CABINET C P [I] pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [F] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant la SCP C. BOMMART FORSTER & E. FROMANTIN, représentée par Maître Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de Paris, Toque : J151
Ayant pour avocat plaidant Maître Bernard FLORENT, avocat au barreau de Paris, Toque : P0178
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mars 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par déclaration du 8 février 2011, la SCI CASIM a appelé du jugement contradictoire, non assorti de l'exécution provisoire, rendu le 16 décembre 2010 par le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 2ème section qui :
Déclare la SCI CASIM recevable mais mal fondée en ses demandes,
Déboute la SCI CASIM de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet CP [I], et du cabinet CP [I],
Condamne la SCI CASIM à verser au syndicat des copropriétaires précité une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI CASIM à verser au cabinet CP [I] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Les intimés ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
De la SCI CASIM, propriétaire de l'ensemble des lots des bâtiments B, C et E, ainsi que de plusieurs lots dans les bâtiments A et D, le 10 janvier 2012,
Du syndicat des copropriétaires, le 28 octobre 2011,
De M. [F] [I] exerçant sous l'enseigne CABINET CP [I], le 14 décembre 2011.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2012.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Les moyens invoqués par la SCI CASIM au soutien de son appel et par le syndicat des copropriétaires au soutien de son appel incident, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient toutefois d'ajouter que le règlement de copropriété, établi en janvier 1970, dans son chapitre II intitulé « Etat descriptif de division », à l'article 3, mentionne pour chaque lot une quote-part de parties communes générales et une quote-part de parties communes spéciales au bâtiment dans lequel il est situé ; dans son chapitre IV, à l'article 8, il énumère les charges communes aux divers copropriétaires, dont les frais de ravalement des façades, et à l'article 9, il stipule : « 'les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chacun. Ils seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi et des dispositions conventionnelles mais s'imposant à tous les copropriétaires, contenues dans le présent règlement et notamment l'article trois. En conséquence, chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l'immeuble, calculée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative' » ; l'article 10 prévoit la répartition entre les seuls propriétaires des lots 7 à 58 desservis par l'escalier A des dépenses communes à l'escalier A ,d'entretien, réparation et remplacement des tapis d'escalier; l'article 11, afférent à la répartition relative au gros 'uvre du bâtiment A, stipule : « Le passage commun et le local à poubelles du bâtiment A sont des parties communes à tous les copropriétaires. Ils représentent en surface pondérée de plancher quatre pour cent du bâtiment A. En cas de travaux à effectuer au gros 'uvre de ce bâtiment A ou en cas de démolition par sinistre ou par expropriation, le coût des travaux ou l'indemnité seront à répartir de la façon suivante : quatre pour cent entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part de copropriété générale. Le surplus, soit quatre vingt seize pour cent entre les seuls copropriétaires du bâtiment A au prorata de leur quote-part de copropriété dans ce bâtiment » ;
la SCI CASIM, au soutien de sa demande en remboursement de la somme de 64.925,69 euros au titre d'un trop-versé de charges, ne peut pas valablement soutenir que les charges de ravalement du bâtiment A seraient des charges spéciales audit bâtiment auxquelles elle ne devrait contribuer qu'à hauteur de 2.501 dix millièmes et non en proportion de sa quote-part de parties communes générales au motif que l'article 9 du règlement de copropriété ferait référence à son article 3 distinguant entre parties communes spéciales et parties communes générales alors qu'il résulte des termes dudit règlement de copropriété que les façades sont des parties communes, sans distinction entre les bâtiments, et que leur ravalement relève des charges communes générales de conservation et d'entretien, seul l'article 11 prévoyant expressément une répartition au prorata des quotes-parts de copropriété dans le bâtiment A par rapport aux quotes-parts de copropriété générale en cas de travaux à effectuer au gros 'uvre du bâtiment A, étant observé que les travaux de ravalement dont s'agit, votés par l'assemblée générale du 10 juillet 2008, ne constituent pas des travaux de gros 'uvre ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
La SCI CASIM ne peut pas non plus valablement soutenir qu'il se déduirait de l'article 11 du règlement de copropriété que le ravalement de la façade du bâtiment A serait à la charge exclusive des copropriétaires de ce bâtiment au motif qu'il stipulerait que le porche est une partie commune à tous les copropriétaires, donc une partie commune générale, le reste du bâtiment relevant nécessairement de parties communes spéciales, alors que ledit article 11 envisage la situation particulière de travaux sur le gros 'uvre ou de démolition par sinistre ou expropriation et que ses dispositions ne peuvent être étendues par déduction aux frais de ravalement de la façade dont le même règlement de copropriété stipule qu'ils constituent des charges communes, sans distinction par bâtiment, de telle sorte que c'est à juste titre que ces frais ont été répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part dans les charges générales ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI CASIM recevable mais mal fondée en ses demandes et l'a déboutée de ses prétentions à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du cabinet CP [I] ;
Par infirmation, il sera alloué au syndicat des copropriétaires et à M. [I] exerçant sous l'enseigne « CABINET CP [I] » la somme de 3000 euros chacun au titre de leurs entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
CONFIRME le jugement, sauf pour ce qui concerne les frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :
CONDAMNE la SCI CASIM à payer :
La somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel,
La somme de 3000 euros à M. [I] exerçant sous l'enseigne « Cabinet CP [I] » au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SCI CASIM aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
