Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 AVRIL 2012
(n° ,13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/05298
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 mars 2006 rendu par le Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2005084271
APPELANTS :
- Mme [P] [B]
[Adresse 1]
[Localité 12]
- M. [I] [B]
[Adresse 1]
[Localité 12]
- S.A.R.L. HOTEL DU NIL
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 12]
représentés par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués associés près la Cour d'Appel de PARIS
assistée de Maître Johanna BISOR-BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D 246
INTIMÉS :
- M. [L] [G]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par la SCP NARRAT PEYTAVI, avoués associés près la Cour d'Appel de PARIS
assistée de Maître Stéphane SAINTON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 949
- M. [Z] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 11]
élisant domicile au cabinet de son avocat Maître Wafa AYED :
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté par Maître Lionel MELUN, avoué près la Cour d'Appel de PARIS
assisté de Maître Wafa AYED, avocat au barreau de PARIS, toque : L 309
INTERVENANTS FORCÉS :
- M. [O] [J]
[Adresse 5]
[Localité 10]
- La société d'exploitation HÔTELIÈRE KADER (SEHK)
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentés par la SCP KIEFFER JOLY BELLICHACH, avoués associés près la Cour d'Appel de PARIS
assistée de Maître Rémi-Pierre DRAI, plaidant pour la SELARL DRAI et Associés avocat au barreau de PARIS, toque : L 175
PARTIE INTERVENANTE :
- Société OPERA JADE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par la SCP KIEFFER JOLY BELLICHACH, avoués associés près la Cour d'Appel de PARIS
assistée de Maître Rémi-Pierre DRAI, plaidant pour la SELARL DRAI et Associés avocat au barreau de PARIS toque : L 175
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Odile BLUM, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Chantal BARTHOLIN, , Présidente
- Mme Odile BLUM, Conseillère
- Mme Isabelle REGHI, Conseillère
GREFFIER : lors des débats : Melle Béatrice PIERRE-GABRIEL
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Madame Carole Meunier, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * * *
Vu le jugement rendu le 2 mars 2006 par le tribunal de commerce de Paris a :
- débouté les époux [B] et la S.A.R.L. Hôtel du Nil de leur demande de condamnation de M. [Y] d'avoir à signer l'acte réitératif de vente du fonds de commerce de l'Hôtel du Nil, de leur demande en remboursement de frais et de leur demande de dommages-intérêts, constatation étant faite de la substitution de la S.A.R.L. Hôtel du Nil à M. et Mme [Y],
- débouté M. [G] de sa demande de nullité du contrat de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives du 5 septembre 2005, de sa demande de réalisation forcée à son profit et par M. [Y] du fonds de commerce de l'Hôtel du Nil et de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté M. [Y] de ses demandes en paiement au titre de l'indemnité d'immobilisation, de sa demande de dommages et intérêts et de ses demandes de constatations et de donner acte,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les parties in solidum aux dépens ;
Vu les appels de cette décision successivement relevés le 20 mars 2006 par les époux [B] et la S.A.R.L. Hôtel du Nil et le 31 mars 2006 par M. [G] ;
Vu les assignations en interventions forcées délivrées les 27 mars et 2 avril 2007 par M. [G] et le 25 avril 2007 par les époux [B] et la société Hôtel du Nil à la société d'exploitation hôtelière Kader ci-après Sehk et à M. [O] [J] ;
Vu l'arrêt rendu le 2 juillet 2008 par cette cour qui, déclarant recevable l'intervention forcée de M. [J] et de la société Sehk et réformant la décision entreprise, a :
- dit qu'au 1er novembre 2005, la vente du fonds de commerce d'hôtel dit Hôtel du Nil entre M. [Y], d'une part, les époux [B] et la S.A.R.L. Hôtel du Nil d'autre part, était parfaite,
- avant dire droit sur les conséquences de cette appréciation, ordonné la réouverture des débats, révoqué l'ordonnance de clôture, enjoint aux parties de, à partir de la décision ci-dessus, conclure à nouveau en formalisant leurs demandes sur les conséquences de celle-ci, en se prononçant notamment sur l'observation faite par M. [J] et la société Sehk : "il s'agit donc aujourd'hui d'un fonds de commence différent de celui qui était initialement en litige, ne serait-ce qu'en raison de la remise à neuf de l'hôtel qui au moment de la vente, était sous la menace d'un arrêté de péril et qui a nécessité un investissement supérieur au million d'euros. La remise en cause rétroactive de la vente passée avec les concluants s'avérant concrètement impossible", enjoint à M. [J] et la société Sehk de justifier de ce qu'ils avancent,
- réservé toutes demandes sur lesquelles la cour n'a pas encore statué ;
Vu l'arrêt rendu le 9 novembre 2010 par la Cour de cassation qui a déclaré non admis le pourvoi formé par M. [Y] contre cet arrêt ainsi que le pourvoi incident formé par la société Sehk et M. [J] et les a condamnés à payer aux époux [B] et à la société Hôtel du Nil une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les arrêts rendus par cette cour qui a, le 30 septembre 2009, ordonné la réouverture des débats, révoqué l'ordonnance de clôture et enjoint aux parties de conclure comme il était demandé par l'arrêt du 2 juillet 2008 au besoin à titre subsidiaire et, le 13 octobre 2010, renvoyé l'affaire à l'audience de procédure pour que les parties, soit saisissent régulièrement le conseiller de la mise en état de conclusions tendant à surseoir à statuer, soit saisissent la cour à cette fin par conclusions rectifiées ;
Vu l'ordonnance rendue le 26 janvier 2011 par le conseiller de la mise en état qui a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure pénale, formée par M. [Y] ;
Vu les conclusions du 5 octobre 2011 par lesquelles la S.C.I. Opéra Jade est intervenue volontairement à l'instance ;
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 9 novembre 2011 par M. et Mme [B] et la S.A.R.L. Hôtel du Nil qui demandent à la cour de :
- leur donner acte de ce que la S.C.I. Jade Opéra, intervenante volontaire, présente à la cour des prétentions et moyens nouveaux étrangers au litige et n'ayant pas fait l'objet d'un examen par les juridictions du premier degré, de ce qu'ils sont recevables et bien fondés à faire valoir leur action en revendication et à solliciter la restitution du fonds de commerce par la société Sehk,
- dire la S.C.I. Jade Opéra irrecevable en son intervention volontaire ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes,
- débouter M. [J] et la société Sehk de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner la société Sehk à restituer à la société Hôtel du Nil le fonds de commerce sis au [Adresse 2],
- leur donner acte de ce qu'ils s'engagent à régler le prix de cession du fonds de commerce entre les mains de M. [Y] à savoir la somme totale de 919.000 €,
- désigner, aux frais avancés de M. [Y], de M. [J] et de la société Sehk, un expert avec mission de vérifier la réalité des travaux que la société Sehk prétend avoir réalisés depuis le 6 mars 2006, dire si ces travaux correspondent à des dépenses utiles et/ou nécessaires ou bien à des dépenses somptuaires et les chiffrer ; dans l'hypothèse où certaines dépenses se seraient avérées utiles (c'est-à-dire pas strictement indispensables) estimer le montant de la plus-value en ayant résulté pour le fonds de commerce litigieux, fournir tous éléments techniques, factuels ou comptables de nature à permettre d'évaluer le montant des fruits et des produits que les consorts [B] et/ou la société hôtel du Nil auraient pu espérer dégager en exploitant eux-mêmes le fonds de commerce litigieux à compter du 1er novembre 2005, faire les comptes entre les parties,
- condamner in solidum M. [Y], M. [J] et la société Sehk à verser à M. et Mme [B] la somme de 723.472 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- condamner in solidum M. [Y], M. [J] et la société Sehk à verser aux concluants la somme de 35.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 17 février 2010 par M. [G] qui demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [Y],
- condamner in solidum M. [Y], la société Sehk et M. [J] à lui payer la somme de 500.000 €,
- condamner in solidum M. [Y], la société Sehk et M. [J] au paiement d'une somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 16 novembre 2011 par M. [Y] qui demande à la cour de :
1/ à titre principal
- condamner M. [J] et la société Sehk à lui verser la somme de 162.500 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1382 du code civil,
- dire que si la cour le condamnait à rembourser le prix de vente de 900.000 €, le remboursement ne pourrait s'opérer qu'après déduction du résultat perçu par M. [J] durant les 5 années d'exploitation du fonds soit la somme de 540.000 €, soit après déduction la somme totale de 360.000 € sauf à parfaire,
- débouter M. [J] et la société Sehk de toutes leurs demandes à son encontre,
- débouter M. [G] de l'intégralité de ses demandes à son encontre,
- dire que les époux [B] doivent lui verser la somme de 919.000 € correspondant au prix de vente du fonds de commerce prévu dans l'acte du 5 septembre 2005 avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2005 date à laquelle la vente a été déclarée parfaite,
- dire que cette somme lui sera directement versée sans mise en place de séquestre,
- débouter les époux [B] et la société Hôtel du Nil de leurs demandes à son encontre,
2/ à titre subsidiaire
- désigner un expert avec mission notamment de vérifier la réalité des travaux que M. [J] et la société Sehk prétendent avoir réalisés depuis le 6 mars 2006, dire les travaux réalisés sur la base des observations de la préfecture de police et les chiffrer, dire si les travaux correspondent à des dépenses utiles et/ou nécessaires pour l'exploitation de cet hôtel ou à des dépenses somptuaires et les chiffrer le cas échéant ; dans l'hypothèse où certaines dépenses se seraient avérées utiles, estimer le montant de la plus-value en ayant résulté pour le fonds de commerce litigieux, fournir tous éléments techniques, factuels ou comptables de nature à permettre d'évaluer le montant des fruits et des produits que les consorts [B] et/ou la société Hôtel du Nil auraient pu espérer dégager en exploitant eux-mêmes le fonds de commerce litigieux à compter du 1er novembre 2005, faire les comptes entre les parties,
3/ dans tous les cas
- dire que les époux [B] et la société Hôtel du Nil doivent lui verser à compter de l'arrêt à intervenir la somme de 919.000 € correspondant au prix de vente du fonds de commerce prévu dans l'acte du 5 septembre 2005 avec intérêts au taux légal depuis le 1er novembre 2005 date à laquelle la vente a été déclarée parfaite,
- condamner in solidum M. [J], la société Sehk ainsi que M. [G], les époux [B] et la société Hôtel du Nil à lui verser la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 16 novembre 2011 par M. [J], la société d'exploitation hôtelière Kader (Sehk) et la S.C.I. Jade Opera qui demandent à la cour de :
I/
- constater que la sommation de communiquer en date du 9 novembre 2011 des époux [B] d'une part, de la société Hôtel du Nil d'autre part, régularisée après plusieurs années de procédure et à huit jours de l'ordonnance de clôture est manifestement tardive de sorte que les concluants sont dans l'impossibilité absolue d'y déférer,
- déclarer la S.C.I. Jade Opéra recevable en son intervention volontaire,
- à titre principal, avant dire droit,
- désigner, aux frais avancés tant des consorts [B] et de la société Hôtel du Nil que de M. [J] et de la société Sehk, un expert avec mission notamment de vérifier la réalité des travaux réalisés par la société Sehk depuis mars 2006, dire si les travaux étaient utiles et nécessaires et les chiffrer, estimer le montant de la plus-value en ayant résulté pour le fonds de commerce, estimer le montant du chiffre d'affaires perdu pendant la réalisation des travaux, faire les comptes entre les parties, faire un inventaire des contrats en cours en particulier des contrats de travaux et des contrats de fourniture,
- faire application des articles 179 et suivants du code de procédure civile et dire que la cour se transportera sur les lieux aux fins de constater la réalité des travaux et des investissements réalisés par la société Sehk et M. [J],
II/ subsidiairement, sur le fond
1/ à titre principal
- débouter les consorts [B] et la société Hôtel du Nil de leur demande tendant à la restitution du fonds de commerce,
2/ à titre subsidiaire, s'il était fait droit à la demande de restitution des consorts [B],
- dire que l'exécution de la vente au profit des consorts [B] et de la société Hôtel du Nil doit être subordonnée à la justification du versement du prix de vente du fonds de commence à M. [Y] ou à tout le moins à la justification du séquestre de cette somme,
- dire que l'exécution de la vente au profit des consorts [B] et de la société Hôtel du Nil sera subordonnée au remboursement des investissements réalisés par M. [J] et la société Sehk au sein du fonds de commerce litigieux, à l'indemnisation de la perte du chiffre d'affaires subie par eux pendant la réalisation des travaux et à l'indemnisation de la plus-value générée par ces travaux,
- condamner in solidum M. et Mme [B], la société Hôtel du Nil et M. [Y] à leur payer les sommes de 1.739.149,62 € TTC au titre des travaux réalisés au sein de l'hôtel, 642.400 € au titre de la perte de chiffre d'affaires subie par M. [J] et la société Sehk le temps de la réalisation des travaux du 30 juin 2006 au 1er mars 2008, 132.334 € au titre de la perte de chiffre d'affaires le temps des travaux de sécurité des mois de juillet et août 2011 et 401.500 € au titre de l'augmentation de la valorisation de l'hôtel,
- dire que ces montants seront actualisés au jour de l'arrêt à intervenir selon l'indice du bâtiment BT01, qu'ils porteront intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- prononcer la nullité du contrat de vente conclu entre la société Sehk et M. [Y],
- condamner M. [Y] à restituer à M. [J] et à la société Sehk le prix de vente soit 900.000 €,
- condamner M. [Y] à payer à M. [J] et à la société Sehk une somme de 540.000 € au titre de la perte de résultat sur les cinq années à venir couvertes par le bail commercial conclu avec la S.C.I. Jade Opéra,
- dire que ces montants porteront intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- ordonner le séquestre de toutes sommes devant revenir à M. [Y] en exécution de la décision en ce inclus le prix de vente à lui verser par les consorts [B] et la société Hôtel du Nil,
- dire que la S.C.I. Jade Opéra est bien fondée à opposer aux époux [B] et à la société Hôtel du Nil les stipulations du bail du 7 octobre 2005 conclu entre Mme [X] et M. [Y],
- dire qu'en raison de la contestation du montant du loyer par les époux [B] et la société Hôtel du Nil et l'absence de signification de la cession du fonds de commerce au bailleur, la S.C.I. Jade Opéra est bien fondée à solliciter la résiliation du bail,
- prononcer la résiliation du bail du 17 décembre 1982 ainsi que la résiliation du bail du 7 octobre 2005,
3/ en tout état de cause,
- faire injonction aux époux [B] et la société Hôtel du Nil de produire toutes pièces comptables de nature à justifier leur capacité financière à payer le prix de vente du fonds de commerce aux époux [B] à hauteur de 919.000 €,
- débouter les époux [B] et la société Hôtel du Nil, M. [G] et M. [Y] de l'intégralité de leurs demandes à leur encontre,
- condamner in solidum M. [B], Mme [B] et la société Hôtel du Nil, comme tout succombant à leur payer la somme de 35.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu l'ordonnance de clôture du 16 novembre 2011 ;
SUR CE,
Considérant, à titre préliminaire, qu'il convient d'indiquer, au vu des pièces produites :
- que M. [Y] exploitait un fonds de commerce d'hôtel catégorie 2* Nc à l'enseigne Hôtel du Nil dans des locaux, situés [Adresse 2], qui lui avait été donnés à bail commercial par Mme [H] ; que le bail a été renouvelé suivant acte du 7 octobre 2005, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 54.000 € ;
- que par acte sous seing privé du 5 septembre 2005, M. [Y] a vendu, sous diverses conditions suspensives, le fonds de commerce hôtel du Nil aux époux [B] avec pour ceux-ci faculté de substitution, moyennant le prix de 1.000.000 € payable comptant au jour de la signature de l'acte réitératif, M. [Y] s'engageant à prendre en charge l'augmentation de loyer au-delà de 45.000 € rapportée sur les neuf années du bail en réduisant d'autant le prix de cession ;
- que le 23 septembre 2005, M. [Y] a donné mandat à un agent immobilier de rechercher un autre acquéreur pour l'hôtel du Nil au prix de 1.400.000 € ; que par lettres datées l'une du 5, l'autre du 6 octobre 2005, M. [G] a transmis à l'agent immobilier une offre d'achat à ce prix ; que M. [Y] a ensuite, sur un document à en-tête "Hôtel du Nil" daté du 7 octobre 2005, certifié "que le 1er novembre, je signerai avec M. [G] [L] la vente de mon hôtel, compromis de vente signé le 1er novembre signature le 2 janvier 2006" ;
- que par acte sous seing privé du 20 octobre 2005 enregistré le 24 à la recette des impôts, M. [Y] a promis, sous diverses conditions suspensives dont celle de "la caducité du protocole régularisé le 05 septembre 2005 par Mr [Y], celui-ci n'étant délié de ses obligations qu'à compter du 1er novembre 2005 à minuit", de vendre le fonds de commerce à M. [J] ou à la personne qu'il se substituera, au prix de 900.000 € ;
- que par acte du 10 novembre 2005 dit protocole d'accord transactionnel signé entre M. [J], M. [Y] et M. [G],
* M. [J] a déclaré renoncer à la réalisation de la promesse du 20 octobre 2005 dont il était bénéficiaire, M. [Y] s'engageant en contrepartie, d'une part à restituer à M. [J] l'indemnité d'immobilisation de 45.000 € versés, d'autre part à "dégager M. [J] de toute responsabilité qui pourrait advenir dans l'hypothèse de la réalisation de la promesse ... du 20 octobre 2005",
* M. [J] a autorisé M. [Y] à conclure la vente avec M. [G] au prix de 1.400.000 €, M. [Y] s'engageant à "signer ladite vente" dans les trois mois et en l'absence de signature dans les trois mois, à conclure une nouvelle promesse de vente avec M. [J] ;
- que par assignation à jour fixe du 5 décembre 2005 dénoncée à M. [G], les époux [B] et la société Hôtel du Nil ont cité M. [Y] devant le tribunal de commerce pour voir signer l'acte réitératif de vente de l'hôtel du Nil et en paiement de sommes,
- que le 2 mars 2006, le tribunal de commerce a, par le jugement déféré, débouté les époux [B] et la société Hôtel du Nil, M. [G] et M. [Y] de leurs demandes respectives,
- que par acte daté du 6 mars 2006 visant le 16 mars 2006 comme date du prononcé du jugement déféré, pour eux encore à intervenir, M. [Y] a vendu le fonds de commerce à l'enseigne hôtel du Nil à la société Sehk représentée par son gérant M. [J], avec prise de possession immédiate, au prix de 900.000 € ;
- que par acte notarié du 5 mars 2008, faisant suite à une promesse de vente conclue entre Mme [H] et la société Sehk le 13 septembre 2007, la S.C.I. Opéra Jade, représentée par M. [J] son gérant et substituée à la société Sehk, a acheté l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce ;
Sur la vente du fonds de commerce aux consorts [B],
Considérant que par l'arrêt du 2 juillet 2008, le jugement déféré a été infirmé et il a été irrévocablement jugé que la vente du fonds de commerce entre M. [Y], d'une part, les époux [B] et la société Hôtel du Nil (ensemble les consorts [B]) d'autre part, était parfaite au 1er novembre 2005 ;
Considérant que M. [Y] a droit au paiement du prix convenu de 919.000 € ; que les consorts [B] seront, en tant que de besoin, condamnés à lui payer cette somme qu'il n'y a pas lieu d'assortir d'intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2005 ainsi que le réclame M. [Y], ce dernier étant, dans ses rapports avec les consorts [B], seul responsable du non-paiement d'un prix qui avait été remis en vue de la signature, le 25 novembre 2005, d'un acte de réitération qu'il a refusé de passer ; que la remise du prix entre les mains d'un séquestre n'est demandée par aucune des parties à cette vente et ne saurait être ordonnée à la demande de M. [J] et la société Sehk qui ne s'expliquent en outre pas sur la prise en charge du coût de cette mesure ;
Considérant que les consorts [B] étant seuls propriétaires du fonds de commerce, à compter du 1er novembre 2005, M. [Y] s'est donc engagé, par le protocole du 10 novembre suivant, à vendre la chose d'autrui à M. [G] ou à défaut à M. [J] ; qu'il a vendu la chose d'autrui à la société Sehk que M. [J] s'est substitué, par acte en date du 6 mars 2006, pour la somme de 900.000 € ;
Considérant que la vente du fonds de commerce par M. [Y] à la société Sehk est inopposable aux consorts [B] qui sont bien fondés en leur action en revendication de leurs fonds de commerce ; que M. [J] et la société Sehk soutiennent vainement que la restitution est matériellement impossible au motif que le fonds de commerce exploité par la société Sehk serait un fonds de commerce radicalement différent du fonds de commerce qui leur a été vendu ; qu'en effet, le fonds de commerce vendu aux consorts [B] n'a pas disparu ; qu'il s'agit toujours d'un fonds de commerce d'hôtel exploité dans les mêmes locaux, quand bien même il est à présent acquis que la société Sehk y a fait d'importants travaux, en vertu du même droit au bail ;
Considérant, sur ce dernier point, que la résiliation anticipée du bail commercial et le nouveau bail conclu entre la S.C.I. Opéra Jade, nouveau bailleur, et la société Sehk sont inopposables aux consorts [B] dès lors que ces derniers sont les seuls véritables propriétaires du fonds de commerce et que la société Sehk se trouvait sans droit pour les engager notamment vis-à-vis du bailleur ;
Considérant qu'il convient à ce stade de déclarer la S.C.I. Opéra Jade, propriétaire des murs du fonds de commerce depuis le 5 mars 2008, recevable en son intervention volontaire et en ses demandes, sa mise en cause étant justifiée par l'évolution du litige comme par le développement des prétentions adverses qui la concernent ; qu'il demeure que si la S.C.I. Opéra Jade est susceptible de se prévaloir des dispositions du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2005, suivant acte du 7 octobre 2005 qui la lie aux consorts [B], elle est mal fondée à voir résilier, d'une part un bail du "17 décembre 1982" qui a expiré, d'autre part le bail du 7 octobre 2005 en cours ; que contrairement à ce qu'elle soutient, les consorts [B] n'ont pas contesté le montant du nouveau loyer lors de leur achat mais ont seulement obtenu de leur vendeur, M. [Y], une réduction du prix de vente initialement convenu à proportion de l'augmentation du loyer du bail renouvelé ce qui est sans incidence pour le bailleur ; qu'en outre, le contrat de bail autorise la cession du fonds de commerce sans autres formalités à l'égard du bailleur que celle de lui fournir un exemplaire enregistré de la cession rappelant les termes du bail ; que les consorts [B] indiquent à juste titre qu'ils ont été mis dans l'impossibilité de signifier au bailleur l'acte de cession puisque M. [Y] n'a jamais voulu réitérer cet acte ce qui a donné lieu au litige et à la présente procédure judiciaire à laquelle il importe de relever que le nouveau bailleur a entendu devenir volontairement partie ; que la demande de résiliation du bail n'est pas fondée et sera rejetée ;
Considérant que la société Sehk sera condamnée à restituer à la société Hôtel du Nil le fonds de commerce ; qu'étant tiers à la vente du fonds de commerce, conclue entre M. [Y] et les consorts [B] et déclarée parfaite au 1er novembre 2005, ni la société Sehk ni a fortiori M. [J] ne sont fondés à demander à ce que cette restitution soit subordonnée à la justification du paiement du prix à M. [Y] ;
Considérant que sauf à voir déléguer à un expert les pouvoirs du juge, ce qui est interdit, il n'y a pas lieu d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée par les parties dès lors que la cour est suffisamment éclairée sur les éléments techniques et de fait par les pièces versées aux débats ; que pour les mêmes motifs, la demande de transport sur les lieux sera rejetée ;
Considérant que contrairement à ce que M. [J] et la société Sehk soutiennent, cette dernière est un possesseur de mauvaise foi qui ne pouvait ignorer la précarité de son titre, l'existence de la vente sous conditions suspensives consentie au profit des consorts [B] étant rappelée dans le préambule du protocole d'accord du 10 novembre 2005 ainsi que dans l'acte de cession du 6 mars 2006 qui au surplus mentionne tant la procédure judiciaire introduite par l'assignation délivrée le 5 décembre 2005 à M. [Y] par les consorts [B] que le prononcé à intervenir d'un jugement dont les parties savaient qu'en tout état de cause, il était susceptible d'appel ;
Considérant qu'il demeure que les consorts [B] ne pourraient prétendre qu'aux fruits qu'aurait produit le fonds de commerce dans l'état où la société Sehk en a pris possession ; qu'il s'agissait alors d'un hôtel 2*Nc de 30 chambres dont les désordres du sous-sol venaient de faire l'objet d'une mise en demeure de l'administration et qui ne répondait pas aux normes électriques et incendie ce que M. [Y] et les consorts [B] avaient pris en considération pour la fixation de leur propre prix ; que par ailleurs, les consorts [B] sont tenus d'indemniser la société Sehk, quand bien même elle est de mauvaise foi, tant des impenses nécessaires qu'ils auraient été contraints d'exposer à sa place s'ils avaient été en possession du fonds, que des impenses utiles qui ont permis d'augmenter la valeur du fonds de commerce en donnant à l'hôtel les normes d'un 3* ;
Considérant qu'au vu de celles des factures produites qui correspondent à des travaux réellement réalisés puis facturés à la société Sehk et qui donnent la mesure de la plus-value procurée, les consorts [B] seront condamnés à indemniser la société Sehk à hauteur d'une somme de 996.103,50 €, précision étant faite qu'il ne peut être mis à leur charge ni le prix des travaux comptabilisés deux fois, ni des honoraires d'avocat ni même la facture Aedes Btp du 25 juin 2008 d'un montant de 326.436,24 € qui correspond à des travaux de gros oeuvre dont l'autorité préfectorale n'avait pas imposé la réalisation et qui ne sont pas à la charge du locataire, mais du bailleur, en vertu du contrat de bail applicable ; que la somme de 996.103,50 € étant allouée à la société Sehk à titre de dommages et intérêts, elle portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, ces intérêts devant être, ainsi qu'il est demandé capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Considérant que M. [J] et la société Sehk seront déboutés du surplus de leur demande en paiement ; qu'en effet, la société Sehk étant un simple possesseur, au surplus de mauvaise foi et débitrice des fruits, ils ne sont pas fondés à réclamer au véritable propriétaire du fonds de commerce, bien fondé en sa demande de revendication, une perte de chiffre d'affaires durant le temps de la fermeture pour travaux ni une quelconque somme au titre de "l'augmentation du potentiel de l'hôtel", la plus-value apportée au fonds ayant été prise en considération au titre des impenses utiles considérées ci-dessus ; qu'en outre, la théorie de l'enrichissement sans cause est sans application en l'espèce et ce d'autant que M. [J] et la société Sehk se sont eux-mêmes placés par leur faute dans la situation dont à présent ils se plaignent ;
Considérant que les consorts [B], créanciers des fruits dont ils ont été privés, sont bien fondés à obtenir la réparation du préjudice qu'ils ont subi de ce fait ; que les dommages et intérêts qu'ils réclament au titre de la perte des revenus qu'ils auraient pu tirer de l'exploitation du fonds de commerce, dans l'état où il était après les travaux simplement nécessaires, s'avèrent justifiés, au vu des pièces qu'ils produisent et des résultats d'exploitation donnés par la société Sehk elle- même, à hauteur de la somme de 500.000 € ; que M. [J] et M. [Y] dont la mauvaise foi résulte de la chronologie même des faits, responsables par leur faute du préjudice subi par les consorts [B], seront condamnés in solidum avec la société Sehk au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, le surplus de la demande des consorts [B] étant rejeté ;
Sur la vente du fonds de commerce à la société Sehk,
Considérant qu'aux termes de l'article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ;
Que la nullité de la vente du fonds de commerce par M. [Y] à la société Sehk sera prononcée et M. [Y] condamnée à restituer à M. [J] et à la société Sehk le prix de 900.000 € dont, en dépit de ses déclarations, le paiement est prouvé notamment par la quittance notariée du 17 octobre 2006 ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2011 date de la demande ; que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Considérant que si la société Sehk n'est pas acquéreur de bonne foi compte tenu d'une précarité de son titre qu'elle ne pouvait ignorer, l'acte de cession de fonds de commerce qu'elle a signé dispose expressément, à la suite de l'indication, notamment, de la vente avec conditions suspensives consentie aux époux [B] et de l'existence de la procédure en cours que "M. [Y] a donné pour instructions au rédacteur des présentes de rédiger l'acte de cession. Il déclare en assumer seul la responsabilité et les conséquences de telle sorte que l'acquéreur ne soit jamais inquiété" ; que dans leurs rapports entre eux, la société Sehk et M. [J] sont bien fondés à se voir indemniser par M. [Y] du préjudice subi par la faute de celui-ci ; que cependant si la société Sehk indique un résultat d'exploitation de 108.000 € au 31 décembre 2009, elle n'est pas en droit de se prévaloir d'un bail expirant au 28 février 2017 qu'elle a conclu en toute connaissance de son inopposabilité au véritable propriétaire du fonds ; que le préjudice subi par M. [J] et la société Sehk sera suffisamment réparé au vu des pièces produites par l'allocation d'une somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts qui portera intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt, rien ne s'opposant à la capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Que M. [J] et la société Sehk seront déboutés de toutes autres demandes ;
Considérant que M. [Y], vendeur de mauvaise foi qui a déclaré assumer seul envers M. [J] et la société Sehk la responsabilité et les conséquences de la vente de la chose d'autrui, n'est pas fondé en sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de ceux-ci ; qu'il ne saurait pas plus voir amputer le prix qu'il a perçu et qu'il doit restituer, du résultat d'exploitation d'un fonds dont il n'était plus propriétaire quand il l'a vendu ; que ses demandes en paiement seront rejetées ;
Sur les demandes de M. [G]
Considérant que M. [G] à qui M. [Y] a également promis le fonds de commerce des consorts [B], connaissait, comme M. [J], la précarité de son propre titre ne serait-ce que par les mentions portées au préambule du protocole d'accord du 10 novembre 2005 qui lui est opposable ; que n'étant pas lui-même de bonne foi au sens de l'article 1599 du code civil, il n'est pas fondé à imputer à faute à M. [Y] ni à M. [J] et à la société Sehk le préjudice dont il se plaint ; qu'il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à leur encontre ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Considérant que M. [G] qui succombe sur son appel, sera condamné aux dépens y afférents ; que le litige résultant de son fait, M. [Y] qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et au surplus des dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, M. [Y] sera condamné à payer aux consorts [B] la somme de 15.000 € pour leurs frais irrépétibles, toutes autres demandes étant rejetées ;
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt du 2 juillet 2008 qui a infirmé le jugement déféré et dit qu'au 1er novembre 2005, la vente du fonds de commerce d'hôtel dit Hôtel du Nil entre M. [Y], d'une part, les époux [B] et la S.A.R.L. Hôtel du Nil d'autre part, était parfaite,
Statuant dans la limite de la saisine résiduelle,
Déclare la S.C.I. Opéra Jade recevable en son intervention volontaire mais mal fondée en ses demandes ; l'en déboute ;
Donne acte aux époux [B] et la société Hôtel du Nil de ce qu'ils s'engagent à régler le prix de 919.000 € à M. [Y] ;
Les condamne en tant que de besoin à payer la somme de 919.000 € à M. [Y] ;
Déboute M. [Y] de sa demande au titre des intérêts ;
Condamne la société Sehk à restituer à la société Hôtel du Nil le fonds de commerce d'hôtel situé [Adresse 2] ;
Rejette les demande d'expertise et de transport sur les lieux ;
Condamne les époux [B] et la société Hôtel du Nil à payer à la société Sehk, à titre de dommages et intérêts, la somme de 996.103,50 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Déboute M. [J] et la société Sehk du surplus de leur demande à l'encontre des consorts [B] ;
Condamne in solidum la société Sehk, M. [J] et M. [Y] à payer aux époux [B] la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Rejette le surplus de la demande des consorts [B] à ce titre ;
Prononce la nullité de la vente du fonds de commerce conclue entre M. [Y] et la société Sehk suivant acte daté du 6 mars 2006 ;
Condamne M. [Y] à restituer à M. [J] et à la société Sehk le prix de 900.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2011 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Condamne M. [Y] à payer à M. [J] et la société Sehk la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Déboute M. [G] de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Condamne M. [Y] à payer aux époux [B] et à la société Hôtel du Nil la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande à ce titre ;
Condamne M. [G] aux dépens de son propre appel ;
Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et au surplus des dépens d'appel ;
Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
