Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRET DU 23 MARS 2012
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/10935
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/02474
APPELANTE
SCI STAINS CERISAIE ACCESSION
ayant son siège social [Adresse 6]
représentée par Me Frédéric INGOLD (avocat au barreau de PARIS, toque : B1055)
assistée de Me Valérie DESFORGES pour le Cabinet DS AVOCATS, avocat au barreau de Paris (T07)
INTIMEE
SCI LA CERISAIE
ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par la SCP DUBOSCQ-PELLERIN (avocats au barreau de PARIS, toque : L0018)
assistée de Me Sylvia GATULLE-DUPRAT pour la SELARL MODERE ET ASSOCIES (avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 43)
Société PRESSTALIS nouvelle dénomination de la société Nouvelles Messageries de la Presse Parisienne 'NMPP'
ayant son siège social [Adresse 5]
représentée par Me Patricia HARDOUIN (avocat au barreau de PARIS, toque : L0056)
assistée de Me Sandra ROBERT, avocat
INTERVENANTES VOLONTAIRES
Société MG IMMOBILIER
ayant son siège social [Adresse 3]
Société DEPO
ayant son siège social [Adresse 7]
représentées par Me Patricia HARDOUIN (avocat au barreau de PARIS, toque : L0056)
assistées de Me Sandra ROBERT, avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
Rapport ayant été fait conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile,
L'affaire a été débattue le 17 Février 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Louis MAZIERES, Président
Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mademoiselle Camille RENOUX
ARRET :
-contradictoire
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Monsieur Jean-Louis MAZIERES, président et par Mademoiselle Camille RENOUX, greffier.
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La SCI STAINS CERISAIE ACCESSION a fait édifier sur un terrain de la ZAC La Cerisaie deux entrepôts. Ce terrain est contigu à celui appartenant à la société PRESSTALIS et à celui appartenant à la SCI CERISAIE.
La SCI STAINS CERISAIE ACCESSION a construit ses locaux en limite de propriété et sollicite par assignation à jour fixe en date du 13 janvier 2010, en application des dispositions de l'article 1382 et sur le fondement du droit de tour d'échelle, celui de se rendre sur les propriétés voisines pour achever les travaux de bardage.
Sur assignation de la SCI STAINS CERISAIE ASSOCIATION le Tribunal de Grande instance de Paris a rejeté les demandes de ladite SCI.
Vu les dernières écritures des parties,
La SCI STAINS CERISAIE ACCESSION a conclu (9 2 12) à l'infirmation du jugement.
La société PRESTALIS, la société MG IMMOBILIE, la société DEPO ont conclu (2 2 12) à la confirmation du jugement et à titre infiniment subsidiaire énuméré une liste de plus de 15 conditions préalables,
La société LA CERISAIE a conclu (15 2 12) à la confirmation du jugement, à l'abus de procédure et subsidiairement énuméré une liste de conditions.
Le litige a été retenu avec l'accord des parties après régularisation de la procédure suite à la réforme des avoués.
SUR CE :
Considérant que la Cour adopte l'exposé des faits et des moyens des parties des premiers juges ainsi que leurs motifs non contraires au présent arrêt.
Considérant qu'il sera rappelé liminairement que les demandes de la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION sont identiques depuis le début du litige et qu'il importe peu que l'argumentation développée se soit modifiée ou ait évolué au cours des débats.
Considérant que la situation dans laquelle les propriétaires de fonds voisins sont autorisés à construire en limite de propriété n'a absolument rien d'exceptionnel, qu'elle résulte tantôt de la volonté publique, des Plans d'Occupation des Sols et des réglementations concernant le permis de construire, tantôt, outre ces dernières dispositions, des volontés de l'aménageur privé d'une zone donnée, comme en l'espèce pour la ZAC de la Cerisaie par le cahier des charges, qu'il n'est aucunement contesté que telle est la situation dans ladite ZAC, qu'à aucun moment il n'est établi que la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION serait en infraction avec le POS et les réglementations du permis de construire ou les règles de l'aménageur de la zone.
Considérant que le droit de construire en limites de propriété est la règle en zone urbaine dense, et non pas l'exception, que lorsque les constructions en limite de propriété ne sont pas autorisées - situation qui se raréfie - le propriétaire est tenu de laisser, sur sa propriété, une bande de terrain suffisante pour assurer la construction et l'entretien de son ouvrage, ce qui est appelé 'le tour d'échelle', que lorsque le droit de construire en limites de propriété est accordé, soit par la réglementation publique soit par les conventions privées, soit en application conjointe des deux comme en l'espèce, la conséquence inévitable, nécessaire, est que le 'tour d'échelle' est reporté sur la propriété voisine, et que cette situation, qui est à l'évidence connu de tous les propriétaires, qui est parfaitement apparente, publique, se répercute tout aussi nécessairement sur leurs droits et obligations.
Considérant que c'est à tort que les parties intimées, et le Tribunal, ont considéré que la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION serait en faute pour avoir construit ainsi qu'elle l'a fait ou devrait justifier de son droit à construire en limites de propriété, que ce droit résulte du POS et des règles d'organisation de la ZAC, qu'il a été consacré par le permis de construire délivré qui n'a pas fait l'objet de contestation, qu'il importe peu de savoir qui est le premier acquéreur de tel lot ou de tel autre, que les réglementations publiques comme privées peuvent évoluer dans le temps, ce qui n'apparaît pas d'ailleurs être le cas.
Considérant qu'il n'est pas sans intérêt d'observer que d'autres voisins de la SCI STAINS CERISAIE, la Société BUENO PASTA, la société PELAYO, et la société SCHENKER JOYAU ont accordé l'autorisation demandée et attesté n'avoir subi aucun préjudice ( pièce 58), que c'est sans aucun doute que ces sociétés ont mieux compris que leur droit de propriété comportait aussi des obligations, et notamment, comme spécifié au cahier des charges de la ZAC article 18, celle de respecter 'le POS, document réglementaire' et celle conséquente : ' l'acquéreur sera dans l'obligation d'intégrer dans l'emprise de son terrain toutes les servitudes découlant de la réglementation...., aucune règle ne devra affecter l'implantation ou réalisation des constructions voisines', que, sans trancher la question à ce stade de son arrêt, qui demeure en partie avant dire droit, cette règle du cahier des charges autorise de s'interroger à propos de la légitimité de plantations situées à proximité des limites des propriétés lorsqu'elles ont pour conséquence inévitable 'd'affecter l'implantation ou la réalisation des constructions voisines'.
Considérant qu'il s'en suit que la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION n'est nullement en situation juridique d'exception, ni dans l'obligation de justifier de son droit à construire ainsi qu'elle l'a fait, que sa demande d'achever l'isolation des façades ne constitue pas en soi un trouble anormal de voisinage mais bien au contraire entre dans les obligations du voisinage, que les parties en présence sont en situation de droits et d'obligations égales, étroitement complémentaires, que la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION est en droit de construire en limites de propriété et dans l'obligation de le faire en causant le moins de dommage raisonnablement possible à ses voisins, mais aussi que lesdits voisins, les sociétés PRESSTALIS, MG IMMOBILIER DEPO et SCI CERISAIE ont l'OBLIGATION de laisser construire et entretenir en limites de leurs propriétés - 'aucune règle ne devra affecter l'implantation ou la réalisation des constructions voisines'- et le droit d'exiger que ces travaux leur cause le moins de préjudice possible et d'être indemnisés s'il y a lieu.
Considérant que c'est en partant de ces bases juridiques, l'affirmation des droits égaux dont disposent les parties en présence et de leurs devoirs corrélatifs, qu'il y a lieu d'apporter une solution de principe au litige, qu'il faut constater que celle définitive et concrète passe en pratique, compte tenu des crispations manifestes des parties sur leurs droits et leurs tendances à oublier leurs obligations, par un suivi nécessaire de l'opération sur le terrain par un technicien du bâtiment judiciairement désigné, les propositions ou demandes faites quant à l'intervention ponctuelle d'un huissier, ou à propos de communications 'spontanées', ou ordonnées, de telles ou telles pièces, étant tout à fait insuffisantes et matière à litiges infinis.
Considérant qu'il est demandé par l'appelant l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ce qui vise en principe la condamnation prononcée à son encontre au paiement, au profit de la SCI CERISAIE, de la somme de 5.680 euros outre celle de 275 euros à titre de dommages et intérêts, que la Cour ne statuera pas sur cette disposition du jugement à ce stade de l'appel.
Considérant qu'il n'apparaît pas nécessaire de condamner les sociétés intimées à une exécution sous astreinte, que la Cour demeure saisie dans le cadre de l'expertise ordonnée et pourra éventuellement prononcer les astreintes qui s'avéreraient nécessaires, qu'il convient en l'état de laisser aux parties quelque chance d'agir au mieux de leurs intérêts, particuliers et communs, dans la concorde, sous l'arbitrage de l'expert désigné.
Considérant que les préjudices de voisinage réclamés ne sont pas effectifs qu'il appartiendra aux parties de les alléguer et de les justifier au cours de l'expertise et à l'expert désigné de les vérifier et d'en évaluer le montant.
Considérant que les frais de consignation des honoraires de l'expert seront, à ce stade de la procédure, mis à la charge du demandeur, essentiellement pour des considérations d'efficacité pratique, que les dépens de première instance peuvent d'ores et déjà être liquidés en les partageant par moitié, chacune des parties conservant aussi au stade de la première instance la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
REFORME le jugement entrepris,
DIT que la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION n'est nullement en situation juridique d'exception, ni dans l'obligation de justifier de son droit à construire ainsi qu'elle l'a fait, que sa demande d'achever l'isolation des façades ne constitue pas en soi un trouble anormal de voisinage mais bien au contraire entre dans les obligations du voisinage, que les parties en présence sont en situation de droits et d'obligations égales, étroitement complémentaires, que la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION est en droit de construire en limites de propriété et dans l'obligation de le faire en causant le moins de dommage raisonnablement possible à ses voisins, mais aussi que lesdits voisins, les sociétés PRESSTALIS, MG IMMOBILIER DEPO et SCI CERISAIE ont l'obligation de laisser construire et entretenir en limites de leurs propriétés - 'aucune règle ne devra affecter l'implantation ou la réalisation des constructions voisines'- et le droit corrélatif d'exiger que ces travaux leur cause, raisonnablement, le moins de préjudice possible et d'être indemnisés s'il y a lieu,
AVANT DIRE DROIT pour le surplus,
DESIGNE M [S] [K] [Adresse 9] (T [XXXXXXXX02])
Ou à défaut en cas d'empêchement justifié :
M [T] [D] [Adresse 8] (T [XXXXXXXX01]),
Lequel aura pour mission :
- de prendre connaissance des dossiers et des lieux, se faire remettre tous documents, d'entendre les parties en leurs explications
- de vérifier les conditions techniques des travaux envisagés, leurs modalités pratiques de mise en oeuvre, et de faire toute proposition aux fins qu'ils puissent se réaliser dans les conditions, à la fois, raisonnablement, de moindre coût pour la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION, et les moins dommageables pour le voisinage
- de contrôler leur exécution, toujours aux mêmes fins
- de vérifier les préjudices allégués par les parties concernées, y compris ceux indirects qui pourraient résulter de réclamations de locataires des lieux, de proposer un compte entre les parties
FIXE le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à 9.000 euros, à la charge de SCI STAINS CERISAIE ACCESSION,
DIT que cette consignation devra être versée à la régie d'avances et de recettes de la Cour d'appel de Paris avant le 1er juin 2012,
DIT que l'expert déposera son rapport en double exemplaire dans les six mois de l'avis de consignation,
DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du CPC en première instance,
LIQUIDE d'ores et déjà les dépens de première instance et les partage par moitié entre d'une part la SCI STAINS CERISAIE ACCESSION et les autres parties,
RESERVE les dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
