REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 22 Mars 2012
(n° 53 , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 09/18944
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Juillet 2009 par le tribunal de grande instance de Paris RG n° 08/00284
APPELANTES
- Madame [M] [A] épouse [B]
[Adresse 9]
- Madame [J] [A] épouse [K]
[Adresse 2]
- Madame [O] [A] épouse [K]
[Adresse 1]
-Madame [U] [A] épouse [F]
[Adresse 4], 00000 ROYAUME UNI
-Madame [P] [A] épouse [C]
[Adresse 8]
Représentées par Me Alexandre LE MIERE ( SELARL REDLINK) substitué par Me Ombeline SOULIER-DUGENIE avocats au barreau de PARIS, toque : J044
INTIMES
SOCIETE IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 12] (SIEMP), [Adresse 11]
représentée par la la SCP BOMMART FORSTER - FROMANTIN (avocats au barreau de PARIS, toque : J151)et assistée de Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES avocats au barreau de PARIS, toque : K0131
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES (EXPROPRIATION)
[Adresse 7]
représenté par Mme [T] [X] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Chantal DRENO, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de EVRY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.
Considérant que les consorts [A] ont relevé appel le 7 août 2009 du jugement rendu par le juge de l'expropriation de la Seine le 10 juillet 2009 qui a fixé leur indemnité de dépossession à la somme de :
- 152.987 € pour la partie du lot 1 en rez-de-chaussée
- 136.300 € pour la partie du lot 1 située à l'étage
- 705.000 € pour le lot 53
a dit que l'indemnisation des lots 3, 101, 102 et 121 était comprise dans celle des lots 1 et 53 ; et a fixé l'indemnité des locaux exploités à titre d'hôtel meuble à 24.430 € au cas ou la propriété commerciale serait reconnue et à rien dans le cas contraire ;
Considérant que les consorts [A] ont déposé leur mémoire le 6 octobre 2009 pour demander que leur indemnité soit portée respectivement à 237.601 €, 218.382 € et 1.149.400 €
Considérant que la société Immobiliere d'Economie Mixte de la Ville de [Localité 12] à laquelle le mémoire des consorts [A] a été notifié le 12 octobre 2009, a envoyé son mémoire le 10 novembre 2009 ; Qu'elle conclut à la confirmation du jugement déféré;
Considérant que les consorts [A] ont envoyé le 23 novembre 2010 un mémoire complémentaire par lequel ils formulent une demande qui n'avait pas été exprimée dans les délais de dépôt du mémoire d'appel et produisent des pièces complémentaires qui, au moins pour les photos auraient pu l'être dans le délai de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation ;
Considérant que le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire;
Sur la procédure:
Considérant que seuls les mémoires des 6 octobre 2009 et 10 novembre 2009 et les pièces produites simultanément, sont conformes aux exigences de l'article R 13-49 ; que les autres mémoires et les pièces qui n'auront pas été déposées au greffe dans le délai de l'article R 13-49 sont rejetés ;
Sur les biens expropriés:
Considérant que l'immeuble [Adresse 5] est édifié sur une parcelle cadastrée [Cadastre 3] DF [Cadastre 6]; Qu'il comprend :
- un bâtiment A présentant une façade sur le boulevard de la chapelle de 11,50 mètres élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussé et d'un étage,
- un bâtiment B en fond de parcelle élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de trois étages séparé du bâtiment A par une courette carrelée de 3 mètres de large,
- et enfin d'un bâtiment C sur trre-plein accolé à l'arrière du bâtiment A comprenant une petite pièce ouvrant sur la cour et un water-closets
Considérant que le bâtiment A présente deux commerces en rez-de-chaussée (boutique de téléphonie et vendeur de tissus) ; Que le bâtiment B se présente comme un hôtel exploité par la famille [A] ;
Considérant que le lot 1 comprend au rez-de-chaussée un commerce de téléphonie, au premier étage trois réserves et au sous-sol une cave ; Que le juge de l'expropriation a constaté au cours de son transport sur les lieux que la boutique de téléphonie était en excellent état ;
Que le lot 3 est un passage indissociable des lots 51, 101,102 et 121 ;
Que le lot 51 correspond au bâtiment B et comprend deux studios et un appartement de 2 pièces au rez-de-chaussée, deux chambres, un studio et un appartement de 2 pièces au 1er étage, 4 chambres et 2 studios au 2ème étage, 2 appartements et 2 chambres au 3ème étage et au sous-sol, des caves; Que le juge de l'expropriation a constaté lors de son transport sur les lieux que les parties communes avaient fait l'objet de quelques travaux de maintenance; Que les parties habitables étaient par contre dans un état déplorable ;
Que le lot 101 correspond au bâtiment C et comprend un bureau indissociable des lots 3, 51 102 et 121 ;
Que le lot 102 correspond au bâtiment C et comprend un water-closets lot indissociable des lots 3 51 101 et 121 ;
Que le lot 121 comprend la cour indissociable des lots 3, 51, 101 et 102 ;
Sur les demandes:
Considérant que le premier juge ne prend pas en considération les lots 3, 101 et 102 qu'il considère comme des accessoires des lots 1 et 51; Qu'il a retenu
41 m² pour le commerces du lot 1 au rez-de-chaussée,
41 m² pour le 1er étage du lot 1,
320 m² pour le lot 51,
Considérant que la famille [A] rappelle qu'elle dispose de caves de 47 m² sous les commerces et de 80 m² sous l'hôtel dont la taille exceptionnelle justifierait une indemnisation de 79.195 € hors remploi pour le commerce et de 80.000 € pour l'hôtel ; Qu'elle conteste le prix au m² de 3000 € en valeur libre pour demander qu'il soit fixé à 4.820 € en ce qui concerne le volume situé au premier étage du lot 1;
Considérant qu'elle demande que le lot 51 soit indemnisé sur la base de 360 m² en prenant en considération la cave avec un coefficient de pondération de 0,5 et un prix au m² de 2.900 € ;
Considérant que le sol de la cave sous le lot 1 est trempé par les infiltrations d'eau et contient les conduites d'eau de toutes les chambres de l'hôtel en fond de cour; Qu'elle est aérée par des soupiraux sur le [Adresse 10]; Que la cave sous le lot 51 ne parait pas avoir été visitée ;
Considérant que si il est courant d'évaluer les lots principaux, caves et dépendances comprises, l'ampleur des caves constitue un facteur de plus value de ces lots qu'il convient de valoriser; Que le coefficient 0,5 retenu par les expropriés est toutefois très excessif; Qu'il convient de lui préférer un coefficient de 0,1, soit 4,7 m² pour le lot n° 1 et 8 m² pour le lot n° 51 ;
Considérant que le premier juge a fixé l'indemnité pour le fonds de commerce à 3.370 € le m² en valeur occupée, l'indemnité pour le premier étage du lot 1 à la somme de 3.000 € le m² en valeur libre et celle pour le lot 51 à la somme de 2.000 € le m² occupé ; que les expropriés demandent que l'indemnité pour le 1er étage du lot1 soit fixée à 4.820 € et subsidiairement à 3.550 € le m²; Qu'ils demandent que l'indemnité pour le lot n° 51 soit fixée à la somme de 2.900 € le m² et subsidiairement de 2.700 €; Qu'ils acceptent l'évaluation du rez-de-chaussée du lot 1;
Considérant que la cave du lot 1 sera valorisée sur la base du prix au m² du fonds de commerce dont elle a vocation a être l'accessoire ;
Considérant que lors de son transport sur les lieux le juge a relevé qu'on accède aux locaux du 1er étage par une porte à droite dans le passage sous le bâtiment A; Que cette porte ouvre sur un petit vestibule qui contient un escalier; Que cet escalier aux marches trop étroites, mal carrelées, éclairé par une fenêtre donnant sur la cour, mène au premier étage, soit à un dégagement d'une douzaine de mètres carrés sur lequel ouvrent cinq portes; Que ce dégagement peut servir de séjour mais qu'il n'est pas éclairé naturellement ;
Que le juge a relevé qu'à droite, trois de ces portes ouvrent, l'une sur une cuisine pourvue d'une fenêtre donnant sur la cour, l'autre sur une salle de bains, la troisième sur un water-closets. Qu'il précise qu'en face, deux portes ouvrent chacune sur une petite pièce d'à peine 2 mètres de large, pourvue d'une fenêtre donnant sur le boulevard ;
Considérant que le juge a constaté que ce premier étage avait fait l'objet de travaux mais que l'ensemble restait très modeste et ne correspond pas aux standards des logements d'autant que le règlement de copropriété lui donne la nature de dégagement et de réserves du fonds de commerce ;
Considérant pour le lot n° 1, nonobstant la discussion sur le point de savoir si le dégagement bénéficie d'un éclairage naturel, que la moyenne des termes de comparaison des mutations portant sur des immeubles d'habitation proches fait apparaître une moyenne de 3.123 € le m² ; que le premier juge a, à juste titre retenu une valeur de 3.000 € le m² en retenant que le volume est dédié par le règlement de copropriété au fonds de commerce et que des travaux restent à faire bien qu'il soit en bon état pour en faire un appartement confortable ;
Considérant pour le lot n° 51, que la moyenne des termes de comparaison ressortit à 2.275 € le m² ; Que c'est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur au m² de 2.000 €, la vétusté générale des installations justifiant amplement une évaluation inférieure à la moyenne obtenue;
Considérant qu'il convient donc d'ajouter à l'indemnité 41x33,7 = 1.381,70 € du chef de la cave du lot n° 1 plus 80 X 20 = 1.600 € pour la cave de l'hôtel, soit 2.981,10 € plus 10% pour le remploi;
PAR CES MOTIFS
Ajoute à l'indemnité fixée par le premier juge la somme de deux mille neuf cent quatre-vingt-un euros et dix centimes (2.981,10 €) plus 10% du chef du remploi au titre des caves,
Confirme le jugement déféré pour le reste,
Condamne la société Immobiliere d'Economie Mixte de la Ville de [Localité 12] aux dépens et au payement à la famille [A] de mille euros ( 1000 €) en application de l'article 700 Code de Procédure Civile ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT
