Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 MARS 2012
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/28741
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/04341
APPELANTES ET INTIMÉES
SCI DE TASSIGNY 148
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 9] ci-devant
et actuellement [Adresse 7]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL en la personne de Maître Belgin JUMEL, avocats au barreau de PARIS, toque : K0111
assistée de Maître Bernard CAHEN plaidant pour la SELAS CAYOL CAHEN, avocats au barreau de PARIS, toque R 109
SCI 201 DES MARAIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par Maître Patrick BETTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0078
assistée de Maître Serge KIERSZENBAUM, avocat au barreau de PARIS, toque U 0009
INTIMÉES
SCP CHAVANE DE DALMASSY ET CHAUVIN COQUEUX
agissant poursuites et diligences de son gérant
ayant son siège [Adresse 6]
représentée par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034
assistée de Maître Michel RONZEAU plaidant pour la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P 499
SCI MEHANNECHE DELORME
agissant en la personne de son gérant en exercice
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
assistée de Maître Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque G 400
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 février 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 21 février 2005 conclu avec le concours de la société Immo-plus, la SCI 201 Des Marais a vendu à la SCI Mehanneche Delorme les lots n° 1 à 15 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] au prix de 480 000 €. Par acte d'huissier de justice du 23 mai 2005, publié et enregistré à la conservation des hypothèques le 8 juin 2005, la société Mehanneche Delorme a assigné la société 201 Des Marais en vente forcée.
Par jugement contradictoire du 12 décembre 2006, le tribunal de grande instance de Créteil a déclaré la vente parfaite, condamné la société 201 Des Marais à payer à la société Mehanneche Delorme la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale et ordonné l'exécution provisoire. Ce jugement a été signifié à la société 201 Des Marais le 16 janvier 2007, le secrétariat-greffe de cette cour ayant délivré le 27 février 2007 un certificat de non-appel.
Par acte authentique reçu le 8 décembre 2006 par Mme [L] [X], notaire associé de la SCP [X], la société 201 Des Marais a vendu les mêmes lots à la SCI De Tassigny 148 au prix de 410 000 €.
Par acte du 11 mars 2008, la société Mehanneche Delorme a assigné la société 201 Des Marais, la société De Tassigny 148 et la SCP [X] en revendication de l'immeuble et en paiement de dommages-intérêts.
La société De Tassigny 148 a formé tierce opposition au jugement du 12 décembre 2006.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 15 décembre 2009, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- déclaré la société De Tassigny 148 irrecevable en sa tierce opposition,
- déclaré la société 201 Des Marais irrecevable en ses demandes tendant à la rétractation et la réformation du jugement du 12 décembre 2006,
- rappelé que ce jugement avait constaté la vente parfaite entre la société 201 Des Marais, vendeur, et la société Mehanneche Delorme, acquéreur ;
- déclaré inopposable la vente du 8 décembre 2006,
- déclaré, en conséquence, la société Mehanneche Delorme propriétaire des lots n° 1 à 15 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] et ordonné la substitution de la société Mehanneche Delorme dans les droits de la société De Tassigny 148 sur les lots précités,
- dit que la société Mehanneche Delorme devrait acquitter le prix de vente stipulé à la promesse du 21 février 2005 entre les mains de la société 201 Des Marais sauf à déduire la clause pénale de 48 000 € et dit, en conséquence, que la société Mehanneche Delorme était redevable de la somme de 432 000 € à l'égard de la société 201 Des Marais,
- condamné in solidum la société 201 Des Marais, la société De Tassigny 148 et la SCP [X] à payer à la société Mehanneche Delorme :
. 161 148,63 € en réparation de la perte locative subie depuis le mois de janvier 2007, compte arrêté au mois d'avril 2009 et de 5 969,21 € par mois à compter du mois de mai 2009 jusqu'à la prise de possession effective des lots précités,
. 3 965,46 € en réparation du préjudice financier, outre 136,74 € mensuels à compter du mois de mai 2009 jusqu'au paiement du prix,
. 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté la société Mehanneche Delorme de sa demande de réparation du préjudice moral et de sa demande formée pour le cas où la municipalité exercerait son droit de préemption sur les lots précités,
- débouté la société Mehanneche Delorme de sa demande dirigée contre la SCP [X] en paiement de la somme de 48 000 €,
- condamné la société 201 Des Marais à payer à la société De Tassigny 148 la somme de 410 000 € en restitution du prix ainsi que celle de 127 500 € à titre de dommages-intérêts,
- débouté la société De Tassigny 148 de ses demandes dirigées contre la société 201 Des Marais en réparation d'une perte de chance de vendre l'immeuble et d'un préjudice moral,
- déclaré irrecevable la demande de la société De Tassigny 148 en garantie des condamnations à venir au regard de la validité des baux consentis sur l'immeuble,
- débouté la société De Tassigny 148 de ses demandes dirigées contre la SCP [X],
- débouté la société 201 Des Marais de sa demande de garantie dirigée contre la SCP [X],
- dit que chacun des défendeurs conserverait la charge de ses frais irrépétibles,
- condamné in solidum la société 201 Des Marais, la société De Tassigny 148 et la SCP [X] aux dépens et ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques.
Par dernières conclusions du 19 janvier 2012, la société De Tassigny 148, appelante, demande à la Cour de :
- vu l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme,
- la recevoir en ses appels principal et incident,
- dire recevable sa déclaration d'appel et débouter la société Mehanneche Delorme de son exception de nullité,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- vu les articles 582 et suivants du Code de procédure civile :
- la déclarer recevable en sa tierce opposition,
- rétracter le jugement du 12 décembre 2006,
- le réformer en ce qu'il a dit parfaite la vente du bien au profit de la société Mehanneche Delorme,
- à titre principal,
- débouter la société Mehanneche Delorme de toutes ses demandes,
- à titre subsidiaire,
- condamner in solidum la société Mehanneche Delorme, la société 201 Des Marais et la SCP [X] à lui payer la somme de 1 342 825,93 € de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériels,
- condamner in solidum la société Mehanneche Delorme, la société 201 Des Marais et la SCP [X] à lui payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- en toute état de cause :
- dire la société Mehanneche Delorme mal fondée en sa demande de dommages-intérêts pour manque à gagner et l'en débouter,
- condamner la société 201 Des Marais et la SCP [X] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de la société Mehanneche Delorme,
- condamner in solidum la société Mehanneche Delorme, la société 201 Des Marais et la SCP [X] à lui payer la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 24 octobre2011, la société Mehanneche Delorme prie la Cour de :
- à titre préliminaire :
- vu l'article 901 du Code de procédure civile,
- déclarer nul l'appel interjeté par la société De Tassigny 148,
- à titre principal et sur le fond :
- confirmer le jugement entrepris,
- subsidiairement, déclarer la tierce opposition mal fondée,
- y ajoutant :
- dire qu'elle sera également autorisée à déduire du prix de vente les intérêts légaux sur la somme de 48 000 € tels qu'ils ont couru depuis le jugement du 12 décembre 2006 avec le bénéfice de la majoration légale suivant signification faite à La société 201 Des Marais,
- y ajoutant encore :
- préciser que le paiement du prix interviendra concomitamment à la transmission effective de l'immeuble à son profit,
- condamner solidairement la société De Tassigny 148, la société 201 Des Marais et la SCP [X] à lui payer les sommes de :
. 340 224,93 € au titre du manque à gagner locatif arrêté à octobre 2011 inclus, outre la somme de 5 969,21 € par mois au même titre à compter de novembre 2011 jusqu'à l'appropriation effective de l'immeuble,
. 8 846,31 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant des sommes prélevées à fonds perdus au mois d'octobre 2011 inclus, ainsi que la somme de 180 € par mois à compter de novembre 2011 jusqu'au paiement du prix de vente,
- à titre subsidiaire,
- condamner d'ores et déjà, solidairement la société De Tassigny 148, la société 201 Des Marais et la SCP [X] à lui payer la somme de 250 000 € en réparation du préjudice financier en sus des condamnations financières précitées,
- en tout état de cause :
- débouter la société De Tassigny 148 de toutes ses demandes reconventionnelles formées contre elle,
- y ajoutant,
- condamner la société De Tassigny 148 ou tout succombant à lui payer la somme de 15000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 18 novembre 2010, la société 201 Des Marais demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- déclarer la société De Tassigny 148 recevable en sa tierce opposition au jugement du 12 décembre 2006,
- rétracter et, en tout état de cause, réformer ce jugement en ce qu'il a dit la vente parfaite au profit de la société Mehanneche Delorme,
- ordonner, en outre qu'il soit fait défense d'exécuter le jugement à peine de dommages-intérêts,
- à titre principal :
- débouter la société Mehanneche Delorme et la société De Tassigny 148 de toutes leurs demandes formées contre elle,
- dire que la société Mehanneche Delorme sera propriétaire de l'immeuble à la date à laquelle elle aura justifié de la purge du droit de préemption urbain et qu'elle aura payé le prix correspondant à la valeur actuelle de l'immeuble ou, à tout le moins, le prix qui lui a été consenti lors de la promesse de vente de 2005,
- statuer sur toutes les demandes de dommages-intérêts de la société De Tassigny 148 à défaut de production de justificatifs des sommes engagées ou reçues dans le cadre de l'exploitation de l'immeuble, après rénovation et location des appartements,
- débouter en l'état la société Mehanneche Delorme de sa demande de dommages-intérêts à défaut d'avoir payé le prix de l'immeuble et justifié de son préjudice autre que celui, sous réserve de la rétractation, alloué par le jugement du 12 décembre 2006,
- condamner seule la SCP [X] au paiement de toute condamnation au titre des préjudices invoqués par la société Mehanneche Delorme et la société De Tassigny 148, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 31 janvier 2012, la SCP [X] prie la Cour de :
- vu les articles 564 et suivants du Code de procédure civile :
- déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de garantie formée par la société De Tassigny 148 contre elle,
- débouter la société De Tassigny 148 de son appel contre le jugement entrepris,
- la recevoir en son appel incident et réformer le jugement entrepris,
- vu l'article 1382 du Code civil,
- constater l'absence de faute de sa part,
- constater l'absence de preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité,
- débouter la société De Tassigny 148 de ses demandes dirigées contre elle,
- débouter la société 201 Des Marais et la société Mehanneche Delorme de leurs demandes d'indemnisations et de garantie ou de toute autre demande formée contre elle,
- ordonner le cas échéant le remboursement des sommes versées par elle au titre de l'exécution provisoire,
- en tout état de cause :
- condamner la société De Tassigny 148 ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant que la société Mehanneche Delorme n'établit pas que la mention, dans la déclaration d'appel de la société De Tassigny 148 , d'un siège social où l'appelante n'a pu être jointe, lui aurait causé un grief ; qu'en outre, la société De Tassigny 148 a justifié de l'adresse de son nouveau siège social, de sorte que la demande de nullité de l'appel interjeté par la société De Tassigny 148 doit être rejetée ;
Considérant, sur la tierce opposition de la société De Tassigny 148 au jugement du 12 décembre 2006, que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que cette voie de recours n'était pas recevable ;
Considérant qu'à ces justes motifs il sera ajouté que, par acte authentique reçu le 8 août 2006 par Mme [L] [X], notaire associé de la SCP [X], la société 201 Des Marais a promis de vendre l'immeuble litigieux à MM. [I] et [P] [D] qui se sont réservé le droit de l'acquérir avec faculté de substitution ;
Qu'à cette date, l'assignation en vente forcée délivrée par la société Mehanneche Delorme à la société 201 Des Marais le 23 mai 2005 était publiée depuis le 8 juin 2005 ; que M. [I] [D], gérant de la SCI Elinda, constituée le 1er janvier 2002 avec pour objet l'administration et la gestion immobilière, ainsi que de la SCI JRSD, constituée le 18 mars 2004 avec pour objet la location d'un ensemble immobilier, était en mesure, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, de prendre connaissance de ladite publication ; qu'à compter du 8 août 2006 M. [I] [D], puis la société De Tassigny 148 qu'il a constituée avec M. [P] [D] et qu'ils se sont substitué dans le bénéfice de la promesse, pouvaient intervenir à la procédure de vente forcée, la clôture du 7 juin 2006 étant révocable pour cause grave, l'audience de plaidoiries n'ayant eu lieu que le 31 octobre 2006 pour le jugement être rendu le 12 décembre 2006 ;
Qu'ainsi, ne justifiant pas d'un intérêt légitime, la société De Tassigny 148 doit être déclarée irrecevable en sa tierce opposition ;
Considérant qu'à bon droit le jugement entrepris a dit la société 201 Des Marais, partie à l'instance ayant abouti au jugement contradictoire et définitif du 12 décembre 2006, irrecevable en ses demandes tendant à la rétractation et la réformation de ce jugement ;
Considérant que le jugement du 12 décembre 2006, après avoir relevé que la vente par acte sous seing privé du 21 février 2005 stipulait au chapitre 'Réalisation' que cet acte constituait dès sa signature 'un accord définitif sur la chose et sur le prix', que 'le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'art. 1590 du Code civil en offrant le double de la somme versée' et que l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire le 29 avril 2005, en a exactement déduit que cette dernière date ne constituait pas un terme au-delà duquel la promesse était privée de tout effet et les parties libérées de leur engagement respectif, mais une simple modalité d'exécution, de sorte que la vente était parfaite ;
Qu'en conséquence, sont irrecevables les moyens de la société 201 Des Marais et de la société De Tassigny 148, relatifs au défaut de paiement du prix, que les parties avaient dit payable en totalité au jour de la signature de l'acte authentique et au défaut de purge du droit de préemption urbain, condition stipulée au seul profit de la société Mehanneche Delorme ;
Considérant, sur la demande de la société De Tassigny 148 tendant à ce que la société Mehanneche Delorme soit déboutée de sa demande d'annulation de la vente du 8 décembre 2006, que la vente du 21 février 2005 est parfaite dès cette date, aucune condition n'ayant défailli ; que, la société 201 Des Marais s'étant interdit, aux termes de cet acte, 'd'aliéner à une autre personne que l'acquéreur, les biens vendus quels que soient les avantages qu'il pourra en tirer, l'acquéreur se réservant le droit de demander en justice l'annulation de tous actes faits en violation des présentes, nonobstant tous dommages-intérêts', la demande de la société Mehanneche Delorme doit être analysée en une action en annulation de la vente du 8 décembre 2006 ;
Considérant qu'en cédant le 8 décembre 2006 à la société De Tassigny 148 le bien qu'elle avait déjà vendu le 21 février 2005 à la société Mehanneche Delorme, la société 201 Des Marais a vendu un bien qui ne lui appartenait plus, de sorte que la seconde vente doit être annulée, la société Mehanneche Delorme étant propriétaire du bien en exécution de la vente du 21 février 2005 ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera réformé, mais seulement en ce qu'il a déclaré la vente du 8 décembre 2006 inopposable à la société Mehanneche Delorme ;
Considérant qu'il convient d'ordonner la réitération devant notaire de la vente dudit bien entre, d'une part, la société 201 Des Marais, en qualité de vendeur, et, d'autre part, la société Mehanneche Delorme, en qualité d'acquéreur, moyennant le prix de 480 000 € qui sera payé le jour de la signature de l'acte authentique, déduction faite de la somme de 48 000 € due par la société 201 Des Marais à la société Mehanneche Delorme avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 12 décembre 2006 majoré conformément à l'article L. 313-2 du Code monétaire et financier ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que la société 201 Des Marais avait commis une faute en vendant le bien le 8 décembre 2006 alors qu'ayant conclu par avocat, elle ne pouvait ignorer que l'action en vente forcée engagée par la société Mehanneche Delorme avait été plaidée le 31 octobre 2006 pour le jugement être rendu le 12 décembre 2006 ; qu'ayant dissimulé ces faits au notaire, elle ne peut prétendre s'exonérer de sa responsabilité par la faute qu'aurait commise l'officier ministériel en sa qualité de rédacteur d'acte ;
Considérant que, dans l'acte de vente du 8 décembre 2006, la société 201 Des Marais a déclaré à la société De Tassigny 148 l'existence 'd'une inscription prise le 8 juin 2005 volume 2005 P numéro 4218 contenant dépôt d'une assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Créteil en date du 23 mai 2005 à la requête de la SCI Mehanneche Delorme' précisant que 'le vendeur déclare et garantie (sic) l'acquéreur qu'aucune suite n'a été donnée par ladite société dans cette action et qu'il résulte d'un courrier en date à Melun du 27 mai 2005 émanant de la société Immo-plus dont le siège est à [Adresse 11], que la promesse de vente alors signée avec la société Mehanneche Delorme est devenue sans effet par suite de la non réalisation des conditions suspensives' ;
Considérant qu'en raison de l'expérience professionnelle précitée dans le domaine de l'immobilier de son gérant, M. [I] [D], ainsi que de celle de son unique associé, M. [P] [D], également associé de la SCI Faisanderie-93, constituée le 7 décembre 2005 avec pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion immobilière, la société De Tassigny 148, informée de l'existence de l'action en vente forcée exercée par un tiers sur le bien, ne pouvait, sans faute de sa part, se satisfaire de l'information vague et sans portée judiciaire fournie par un agent immobilier qui n'avait pas qualité à suivre la procédure, information remontant, de surcroît, au 27 mai 2005 ;
Qu'ainsi, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que la société De Tassigny 148 avait délibérément pris le risque de porter atteinte aux droits de la société Mehanneche Delorme et retenu sa responsabilité à l'égard de cette société ;
Considérant que, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a retenu la faute du notaire qui a manqué à son obligation de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il rédigeait et a, ainsi, engagé sa responsabilité à l'égard de la société Mehanneche Delorme en portant atteinte à ses droits ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la société 201 Des Marais, la société De Tassigny 148 et le notaire à réparer le préjudice subi par la société Mehanneche Delorme ;
Considérant qu'en raison de la vente du 8 décembre 2006, la société Mehanneche Delorme n'a pu exécuter le jugement du 12 décembre 2006 déclarant parfaite la vente du 21 février 2005 ; qu'ainsi, c'est à bon droit que le jugement entrepris a dit que la société Mehanneche Delorme, qui n'avait pu entrer en jouissance du bien par l'effet de ce jugement, avait subi une perte locative à compter de décembre 2006 ;
Que ce préjudice, qui est effectif et n'équivaut pas une perte de chance, a justement été évalué par le Tribunal en fonction des revenus mensuels locatifs hors charges de l'immeuble, la société De Tassigny 148 n'établissant pas que, depuis son entrée en jouissance, les loyers auraient été augmentés à la suite des travaux d'embellissement qu'elle aurait effectués ;
Que le Tribunal ayant fixé les paramètres d'actualisation, de la créance de la société Mehanneche Delorme, le jugement entrepris doit être confirmé purement et simplement de ce chef ;
Considérant que la société Mehanneche Delorme justifie, d'une part, avoir souscrit des prêts immobiliers pour l'acquisition du bien litigieux dont les fonds doivent être débloqués par la banque concomitamment à la signature de l'acte authentique de vente, d'autre part que, pour ces prêts, la banque prélève depuis le 5 décembre 2005 la somme mensuelle totale de 136,74 € au titre des primes d'assurance, portée à la somme mensuelle de 180 € le 5 mai 2010 ;
Qu'ainsi, ce préjudice financier trouve sa cause dans les fautes précitées et qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef en portant la condamnation à la somme de 8 846,34 € outre la somme mensuelle de 180 € à compter de novembre 2011 jusqu'au paiement du prix ;
Considérant qu'en conséquence, le notaire doit être débouté de sa demande de remboursement des sommes perçues par la société Mehanneche Delorme au titre de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris ;
Considérant que la société De Tassigny 148, qui ne rapporte pas la preuve d'une faute qui aurait été commise par la société Mehanneche Delorme, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée contre cette dernière ;
Considérant, concernant les rapports de la société De Tassigny 148 avec son vendeur, la société 201 Des Marais, que, la vente du 8 décembre 2006 étant annulée, c'est à bon droit que le jugement entrepris a condamné la société 201 Des Marais à restituer à la société De Tassigny 148 le montant du prix, soit la somme de 410 000 € ;
Considérant qu'à la suite de l'action menée avec succès par la société Mehanneche Delorme, la société De Tassigny 148 souffre de l'éviction dans la totalité de l'objet vendu au sens de l'article 1626 du Code civil ; que, dans l'acte de vente du 8 décembre 2006, les parties n'ont rien stipulé au sujet de la garantie d'éviction due par le vendeur à l'acquéreur évincé ; que, si la société De Tassigny 148 connaissait l'existence de la procédure intentée par la société Mehanneche Delorme, cependant, la société 201 Des Marais a manqué de loyauté à son égard en lui affirmant, par la clause précitée, que celle-ci n'avait eu aucune suite ; que, d'ailleurs, la société 201 Des Marais, qui se borne à discuter le quantum de la demande, n'invoque aucune faute commise par la société De Tassigny 148 qui viendrait amoindrit la sienne ;
Que, dans ces conditions, la garantie d'éviction est due par la société 201 Des Marais dans les termes de l'article 1630 du même Code ;
Considérant, sur la perte de chance de vendre le bien, invoquée par la société De Tassigny 148, que la seule offre d'achat du 21 février 2008 au prix de 980 000 €, qui émane du beau-frère de M. [P] [D], n'a pas de caractère probant, de sorte que ce chef de préjudice n'est pas établi ;
Considérant, que le paiement des frais de la vente pour un montant de 32 825,93 € n'est pas justifié ;
Qu'à juste titre le Tribunal a dit que le préjudice de la société De Tassigny 148 correspondait au montant des travaux réalisés par elle mais dont le montant est contesté par la société 201 Des Marais ;
Qu'à cet égard, le paiement des factures n'est prouvé qu'à hauteur de la somme de 300 €+ 250,72 € + 101,50 € + 494,84 € + 54,82 € + 34,25 € = 1 236,13 €, n'étant pas établi que les factures d'eau se rattachent aux travaux ; qu'il n'est pas justifié que la facture ERD d'un montant de 159 893,24 € au titre d'un ravalement ait été payée ; qu'en outre, il résulte du rapport de l'architecte [V] du 20 mars 2009, versé contradictoirement aux débats par la société Mehanneche Delorme et que la société De Tassigny 148 pouvait donc critiquer, que les travaux décrits dans cette facture n'ont été qu'en partie réalisés et que ceux concernant la cage d'escalier avaient été surévalués, de sorte que l'homme de l'art évalue les travaux réalisés à la somme de 62 304,46 € ;
Considérant que la société De Tassigny 148 ne justifie pas des sommes payées au titre des intérêts et des frais d'assurance d'un prêt immobilier ;
Considérant que, selon l'article 1633 du Code civil, si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de vente ;
Qu'à cet égard, les attestations de l'agence immobilière Apia ne sont étayées par aucune constatation concrète ;
Considérant que, dès lors, il y a lieu d'ordonner une expertise pour évaluer les chefs de préjudice invoqués par la société De Tassigny 148 aux frais avancés par cette dernière ;
Considérant, sur les demandes en paiement de la société De Tassigny 148 à l'égard du notaire, qu'à bon droit le premier juge a dit que le notaire ne pouvait être condamné à restituer le prix et que la faute du notaire était sans lien avec le préjudice allégué que la société 201 Des Marais doit réparer, la société De Tassigny 148 ne soutenant pas qu'elle est dans l'impossibilité d'obtenir cette réparation et n'alléguant pas de l'existence d'un préjudice distinct ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société De Tassigny 148 de ses demandes dirigées contre la SCP [X] ;
Considérant, sur la demande de garantie de la société De Tassigny 148 à l'égard du notaire, qu'en première instance, la société De Tassigny 148 s'est bornée à réclamer la garantie du notaire au regard de la seule validité des baux conclus sur l'immeuble ;
Qu'en conséquence, la demande de garantie de toute condamnation prononcée contre elle, formée pour la première fois par la société De Tassigny 148 contre le notaire en cause d'appel, est irrecevable ;
Considérant que, dans l'acte de vente du 8 décembre 2006, la société 201 Des Marais a faussement 'garanti' la société De Tassigny 148 de ce qu'aucune suite n'avait été donnée à la procédure en vente forcée introduite par la société Mehanneche Delorme ; que cette déclaration mensongère est à l'origine des condamnations prononcées contre la société De Tassigny 148 au profit de la société Mehanneche Delorme ;
Que dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de garantie formée par la société De Tassigny 148 contre la société 201 Des Marais ;
Considérant que c'est pas des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté la société 201 Des Marais de ses demandes de garantie ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société Mehanneche Delorme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société De Tassigny 148 et de la SCP [X] ;
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de la société Mehanneche Delorme de nullité de l'appel interjeté par la société De Tassigny 148 ;
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a déclaré inopposable à la société Mehanneche Delorme la vente du 8 décembre 2006 ;
Statuant à nouveau :
Annule la vente par acte authentique reçu le 8 décembre 2006 par Mme [L] [X], notaire associé de la SCP [X], par la société 201 Des Marais à la société De Tassigny 148 des lots n° 1 à 15 de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 10] ;
Confirme le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il a condamné la société 201 Des Marais à payer à la société De Tassigny 148 la somme de 410 000 € en restitution du prix, mais sauf en ce qu'il a condamné la société 201 Des Marais à payer à la société De Tassigny 148 la somme de 127 500 € à titre de dommages-intérêts, le montant du préjudice de la société De Tassigny 148 faisant, ci-après, l'objet d'une expertise ;
Y ajoutant :
Ordonne la réitération devant notaire de la vente du bien précité entre, d'une part, la société 201 Des Marais, en qualité de vendeur, et, d'autre part, la société Mehanneche Delorme, en qualité d'acquéreur, moyennant le prix de 480 000 € qui sera payé le jour de la signature de l'acte authentique, déduction faite de la somme de 48 000 € due par la société 201 Des Marais à la société Mehanneche Delorme avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 12 décembre 2006 majoré conformément à l'article L. 313-3 du Code monétaire et financier ;
Dit qu'à défaut pour la société 201 Des Marais d'avoir signé l'acte authentique de vente dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt, celui-ci vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques ;
Actualise le préjudice financier subi par la société Mehanneche Delorme à la somme de 8 846, 34 € outre la somme mensuelle de 180 € à compter de novembre 2011 jusqu'au paiement du prix ;
Déboute la SCP [X] de sa demande de remboursement des sommes perçues par la société Mehanneche Delorme au titre de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris ;
Déboute la société De Tassigny 148 de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société Mehanneche Delorme ;
Déclare irrecevable la demande de garantie de toute condamnation prononcée contre elle formée par la société De Tassigny 148 contre la SCP [X] ;
Condamne la société 201 Des Marais à garantir la société De Tassigny 148 de toutes les condamnations prononcées contre cette dernière au profit de la société Mehanneche Delorme ;
Condamne in solidum la société 201 Des Marais, la SCP [X], et la société De Tassigny 148, cette dernière sous la garantie de la société 201 Des Marais, à payer à la société Mehanneche Delorme la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum la société 201 Des Marais, la SCP [X], et la société De Tassigny 148, cette dernière sous la garantie de la société 201 Des Marais, aux dépens d'appel à l'exception de ceux de l'instance opposant la société De Tassigny 148 à la société 201 Des Marais, qui sont réservés, et dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Avant dire droit sur les dommages-intérêts dus à la société De Tassigny 148 par la société 201 Des Marais :
Ordonne une expertise et commet pour y procéder :
Mme [G] [Z], [Adresse 5] (Tél. [XXXXXXXX01])
avec la mission de :
- convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- décrire et estimer à la date du présent arrêt les lots n° 1 à 15 de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2],
- déterminer le montant des frais de la vente du 8 décembre 2006 acquittés par la société De Tassigny 148, des travaux réalisés et payés par elle dans l'immeuble, des sommes payées au titre des intérêts et des frais d'assurance du prêt immobilier souscrit pour l'achat du bien ;
Dit que l'expert répondra aux observations des parties conformément à l'article 276 du Code de procédure civile ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe de la Cour avant le 30 octobre 2012 ainsi qu'une copie du rapport à chaque partie ;
Dit qu'en cas de difficultés il en sera référé au conseiller de la mise en état ;
Dit que la société De Tassigny 148 devra consigner au greffe de la Cour la somme de 3 000 € à valoir sur les honoraires de l'expert avant le 10 avril 2012 ;
Dit que cette somme devra être versée au régisseur d'avances et de recettes de la Cour d'appel de Paris, [Adresse 8] ;
Dit qu'à défaut de versement de cette somme dans le délai impartie, la désignation de l'expert sera caduque ;
Dit que l'expert devra indiquer au conseiller chargé du contrôle de l'expertise et aux parties le montant prévisible de ses honoraires dans les deux mois de sa saisine ;
Réserve les dépens de l'instance opposant la société De Tassigny 148 à la société 201 Des Marais.
La Greffière,La Présidente,
