Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 7 MARS 2012
( n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/01649
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/14110
APPELANTE
SAS B ET W EUROPE agissant poursuites et diligences de son gérant
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assisté de Maître Serge GRIFFON, avocat au barreau de Paris, Toque : B 991
INTIMÉES
SOCIÉTÉ SILVER TOWN PROPERTIES dont le siège social est [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son représentant légal et son Etablissement en France
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean ROUCHE, avocat au barreau de Paris, Toque : P035
S.A.R.L. SOUTHERN PARIS prise en la personne de son gérant
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean ROUCHE, avocat au barreau de Paris, Toque : P035.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile , l'affaire a été évoquée le 5 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président chargé du rapport et Madame Denise JAFFUEL
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composé de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 28 janvier 2010 la société B et W EUROPE a appelé d'un jugement contradictoire rendu le 13 janvier 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, 8ème Chambre, 3ème section, qui, notamment :
- dit que la partie ouverte à la circulation du public dans la galerie marchande reliant la [Adresse 7] est une partie commune spéciale entre les sociétés STP, Southern Paris et B et W EUROPE,
- dit que les vitrines apposées le long du mur bordant le lot n°27 d'un côté et le passage piéton de la galerie marchande de l'autre sont la propriété de la société STP,
- avant dire droit, désigne en qualité d'expert Monsieur [D] [C] pour :
* proposer une répartition des charges spéciales à la galerie marchande,
* d'une manière générale, donner tous renseignements utiles à la solution du litige,
- sursoit à statuer sur le reste des demandes,
- réserve les dépens.
Les intimés ont constitué avoué.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
- de la société B et W EUROPE, plus loin, BWE, venant aux droits de la SCI Berri Washington, titulaire de lots de copropriété dit [Adresse 4], le 28 juillet 2011,
- des sociétés Silver Town Properties, plus loin STP, et Southern Paris, plus loin SP, autres titulaires de lots de copropriété dépendant du même immeuble, le 31 août 2011.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
I. SUR LE STATUT JURIDIQUE DE LA GALERIE MARCHANDE RELIANT [Adresse 5].
1°) En premier lieu, la société BWE réitère au soutien de son appel sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
La Cour ajoutera que la partie litigieuse du lot de copropriété 25 entre dans les prévisions du règlement de copropriété relatives aux parties communes au regard :
- de son article 4, 1°) (première partie dudit document, pasge 16) réputant parties communes notamment :
' (...)
d) Les circulations publiques pour piétons situées au niveau 0 et au 1er niveau en superstructure, les escaliers de liaison entre ces circulations publiques.
(...) '
- de son article 1-4, 11° intitulé 'Dispositions particulières aux locaux à usage commercial' (troisième partie dudit document page 35) stipulant notamment que :
' (...)
Les passages intérieurs pour piétons, situés au rez-de-chaussée et pour partie au premier niveau de l'ensemble immobilier seront réputés être des parties communes dont la jouissance sera exclusivement réservée aux commerces -
(...)
Ces passages intérieurs seront grevés d'une servitude de passage au profit des occupants de l'ensemble immobilier et du public et notamment des usagers du parking public, qui s'exercera à toute heure du jour et de la nuit, sauf de 2 à 8 heures du matin
(...) '
Il n'existe pas de contradiction entre ces deux articles qui, par leur généralité, visent tant le mail litigieux que les passages vers les issues de secours.
La Cour ajoutera encore que ce mail, bien que situé dans l'assiette du lot 25, n'entre pas dans les prévisions de l'article 3, 2°, première partie du règlement de copropriété, page 16, stipulant que les parties privatives ' (...) seront constituées par les locaux et espaces qui aux termes de l'état descriptif de division établi ci-après seront compris dans la composition d'un lot et comme tels affectés à son usage particulier'.
L'affectation à l' ' usage particulier ' d'un lot fait manifestement défaut en l'espèce pour ce mail puisqu'il dessert d'autres lots commerciaux que celui numéroté 25 et ainsi ressortit aux parties communes spéciales aux commerces.
2°) En second lieu, en réponse aux nouveaux moyens développés en appel, la Cour retiendra que la reproduction dans l'acte de vente du 5 novembre 1999 constitutif du titre de propriété de la société BWE de l'état descriptif de division de l'immeuble relatif aux lots cédés - le lot concerné étant ici le lot n°25 - ne modifie pas la nature juridique de l'état descriptif de division qui reste non contractuelle et qui, en cas de divergence comme en l'espèce avec le règlement de copropriété, document à valeur contractuelle, doit s'effacer devant celui-ci.
L'acte translatif de propriété - qui, pour les besoins de la publicité immobilière doit reproduire la description, la consistance des lots cédés et les tantièmes de propriété y attachés donnés dans l'état descriptif de division - ne modifie pas les droits transmis attachés aux lots de copropriété, nul ne pouvant transférer à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même.
De même, la société BWE ne peut pas invoquer valablement la possession utile du mail que l'état descriptif de division incorpore - à tort - dans son lot dès lors que la possession dont s'agit est équivoque, étant rappelé sur ce point qe ce mail desservant d'autres lots commerciaux que le seul lot 25 est un passage ouvert au public.
A titre surabondant, la Cour fait observer que l'assignation délivrée à la société BWE à l'initiative des société STP et SP, qui est en date du 12 octobre 2007, a interrompu la prescription, comme soutenu par les intimés, puisque la société appelante n'est titulaire du lot 25 que depuis novembre 1999.
Pour le surplus, la discussion instaurée entre les parties se situe au niveau d'une simple argumentation inutile à la solution du litige.
En conséquence, la Cour confirme le jugement entrepris sur la nature juridique du mail ou galerie dont s'agit.
II. SUR L'EXPERTISE.
En conséquence de la décision confirmée du chef qui précède, la Cour confirme l'expertise ordonnée par les premiers juges portant sur la répartition des charges spéciales à la galerie concernée.
Il ne convient pas d'étendre en appel la mission de l'expert à l'examen des tantièmes de copropriété attachés aux lots dès lors que cette question de droit doit être soumise à l'assemblée générale des copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires, concerné au premier chef, n'a pas été intimé, la Cour devant respecter et faire respecter le principe de la contradiction.
Cette demande déjà soumise aux premiers juges n'a pas été rejetée par ceux-ci qui en restent saisis. Elle fait partie du 'reste des demandes' sur lesquelles le tribunal a sursis à statuer.
III. SUR LES VITRINES.
La société STP ne prouve pas par la production de la lettre du 15 mars 1982 que lui avait adressée la SCI Berri Washington, sa qualité de propriétaire des vitrines dont s'agit.
Il convient de se référer au règlement de copropriété pour se prononcer sur la nature juridique de celles-là.
Dès lors qu'il a été jugé par confirmation que le mail en question ne constitue pas une partie privative dépendant du lot 25 et que les vitrines revendiquées situées sur le mur du mail le long de l'hôtel et du restaurant sont affectées à l'usage exclusif du titulaire du lot 27, la Cour, confirmant le jugement sur ce point et rejetant comme inopérantes les prétentions contraires, retiendra que lesdites vitrines, bien que donnant sur une partie commune - le mail - sont des parties privatives dépendant du lot 27 et comme telles la propriété de la société STP.
IV SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES.
Les premiers juges qui restent saisis du litige dont ils n'ont tranché qu'une partie ont réservé à bon droit les dépens exposés en première instance.
Les dépens d'appel pèsent sur la partie perdante.
Compte tenu des circonstances particulières de l'affaire, l'équité ne commande pas de faire application en appel de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
RENVOIE les parties devant les premiers juges qui restent saisis du litige dans le cadre du sursis à statuer,
REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires,
CONDAMNE la société B et W EUROPE aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
