Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/20310
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2010 -Tribunal de Commerce de SENS - RG n° 2009/00416
APPELANTE
SA PROPHAL
représentée par ses dirigeants
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Jérôme DOULET membre de la SCP ALLAIN, KALTENBACH, RAIMON, DOULET, BORE, avocats au barreau de PARIS, toque : C2316
assistée de Maître Sébastien MAMUT plaidant pour Maître Jérôme DOULET membre de la SCP ALLAIN, KALTENBACH, RAIMON, DOULET, BORE, avocats au barreau de PARIS, toque C 2316
INTIMÉE
SARL BCE
agissant poursuites et diligences de son représentant légal
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avocats au barreau de PARIS, toque : L0044
assistée de Maître Guy LESCURE avocat au barreau de PARIS, toque B 522
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 janvier 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 19 décembre 2006, la sarl BCE a vendu à la sa Prophal, avec le concours de la société Bruggeman immobilier, un ensemble immobilier sis [Adresse 1] (89) pour le prix de 1 800 000 € sous diverses conditions suspensives, la vente devant être réitérée par acte authentique dans un délai de 15 mois.
Par avenant du 8 février 2008, la date de réitération de la vente a été reportée au 30 octobre 2008 et le prix majoré de 40 000 €.
Par lettre du 20 novembre 2008, le notaire a invité la société Prophal à régulariser l'acte de vente, laquelle, par lettre du 25 novembre 2008, a déclaré que compte tenu de la conjoncture économique, le programme immobilier qui devait être réalisé n'était plus envisageable et que les conditions suspensives n'étaient pas toutes levées et a fait par lettre du 2 décembre 2008 aux représentants de la société BCE une offre pour un prix de 1 200 000 € net vendeur sous diverses conditions.
Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 25 décembre 2008, la société BCE a mis en demeure la société Prophal de se présenter chez le notaire le 23 février 2009 pour régulariser la vente, cette mise en demeure ayant été réitérée par acte d'huissier du 10 février 2009.
Par acte d'huissier du 18 février 2009, la société Prophal a fait sommation à la société BCE de justifier de la levée des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un permis de démolir et d'un permis de construire et à la qualité du sol et du sous-sol et ne s'est pas présentée chez le notaire.
Par acte du 17 juin 2009, la société BCE a fait assigner la société Prophal devant le tribunal de commerce de Sens, demandant au tribunal de constater que le compromis de vente du 19 décembre 2006 était caduc en raison de la défaillance de l'acquéreur et de condamner la société Prophal à lui payer 177 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation outre 600 000 € au titre de la baisse de valeur de l'ensemble immobilier, les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure et une indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 17 novembre 2009, dont il n'a pas été interjeté appel et qui est donc définitif, le tribunal, à la demande des parties, a constaté la caducité de la convention de vente du 19 décembre 2006 et renvoyé les parties pour l'examen des responsabilités de cette caducité et les conséquences à en tirer.
Par jugement du 28 septembre 2010, le tribunal, visant les articles 1134, 1170 et suivants, 1382 et 1383 du code civil et les articles 31, 63, 70, 122, 331 et suivants, 367 et 368, 515, 700, 859 et 860 du code de procédure civile, a :
- pris acte de l'intervention volontaire à l'instance des époux [F],
- prononcé la jonction des instances nées de l'assignation en intervention forcée de M. [U] et de la sas Nomblot Bourgogne avec l'instance principale opposant la sarl BCE et la sa Prophal,
- confirmé la caducité de la promesse de vente du 19 décembre 2006 constatée par le jugement du 17 novembre 2009 (sic)
- constaté la nullité de la condition suspensive n° 5 de la promesse de vente à effet du 10 janvier 2008
- dit que le comportement de la société Prophal constituait des man'uvres destinées à maintenir de manière dolosive l'indisponibilité du bien objet de la promesse,
- en conséquence, condamné la société Prophal à payer à la société BCE la somme de 133 515 € à titre de dommages et intérêts pour indisponibilité du bien entre le 10 janvier 2008 et le 17 novembre 2009
- dit que les demandes des époux [F] et de la société BCE à l'encontre de M. [U] sont infondées,
- dit que la demande d'intervention forcée de la sas Nomblot Bourgogne formulée par la société BCE est irrecevable.
- condamné la société BCE à payer à la société Nomblot Bourgogne la somme de 2 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné la société Prophal à payer à la société BCE la somme de 4 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté les parties de toutes les autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire
- condamné la société Prophal aux entiers dépens.
La société Prophal a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 octobre 2010, intimant la société BCE, laquelle avait également interjeté appel par déclaration du 15 novembre 2010, intimant la société Prophal.
Les appels ont été joints par ordonnance rendue le 9 décembre 2010 par le conseiller de la mise en état.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la société Prophal, visant les articles 1176 et 1181 du code civil, demande à la Cour de :
-constater qu'au 30 octobre 2008, date de réitération, la société BCE n'était pas propriétaire des parcelles BH [Cadastre 5] et BH [Cadastre 2]
- constater la caducité de la convention de vente du 19 décembre 2009 du fait de la défaillance de la condition suspensive d'acquisition par la société BCE des parcelles BH [Cadastre 5] et BH [Cadastre 2],
- constater la caducité de la convention de vente du 19 décembre 2009 du fait de la défaillance de la condition suspensive de non pollution du sol,
- constater qu'elle n'a commis aucune faute,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- à titre reconventionnel, condamner la société BCE à lui payer la somme de 245 [Cadastre 2],30 € TTC au titre du remboursement des frais qu'elle a exposés,
A titre subsidiaire,
- constaté le caractère infondé du préjudice allégué
- débouter en conséquence la société BCE de l'ensemble de ses demandes
En tout état de cause,
- condamner la société BCE à lui payer la somme de 25 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la société BCE, visant les articles 1134, 1172, 1174, 1181, 1356, 1382 et 1383 du code civil, L 241-3 du code de commerce, 367 et 368, 515, 859 et 860 du code de procédure civile et R 512-74 et l'annexe 2 de l'article R 521-9 à la rubrique 2930, 1, B du code de l'environnement, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu le caractère dolosif de la prolongation de la période d'indisponibilité du bien immobilier
- confirmer la condamnation prononcée en conséquence,
- condamner la société Prophal à réparer le dommage dû à la baisse de la valeur de l'ensemble immobilier en raison de la prolongation dolosive de la période d'indisponibilité, soit 600 000 €,
- confirmer la condamnation de 4 000 € prononcée par application de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la société Prophal à la même somme pour les frais exposés devant la Cour,
- confirmer la condamnation de la société Prophal aux dépens de première instance et la condamner également aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que le jugement du 17 novembre 2009 est définitif en ce qu'il a constaté la caducité de la convention du 19 décembre 2006, la cour n'étant saisie que de l'appel du jugement du 28 septembre 2010 qui a statué sur les responsabilités de cette caducité et les conséquences à en tirer ;
Considérant que l'acte sous seing privé de vente du 19 décembre 2006 était conclu sous plusieurs conditions suspensives, dont la n° 1 relative à l'acquisition par la société BCE des parcelles BH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5], lesquelles étaient incluses dans l'ensemble immobilier objet de la vente, étant précisé qu'au cas où par fait extraordinaire, le vendeur ne pourrait donner suite à son projet, aucune indemnité ne serait due à l'acheteur pour quelque cause que ce soit et la condition n° 5 relative à la qualité du sol et du sous-sol qui devait être exempte de pollution ;
Considérant qu'il est justifié, et non contesté, que la société BCE n'a procédé à l'acquisition des parcelles BH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5] que par acte authentique du 10 juillet 2009, ce dont il résulte que tant à la date fixée pour la réitération de la vente par l'avenant du 8 février 2008, soit le 30 octobre 2008, qu'à la date à laquelle la société Prophal était sommée de se présenter chez le notaire pour régulariser la vente, soit le 23 février 2009, la société BCE n'était pas elle-même en mesure de régulariser la dite vente, n'étant pas propriétaire de deux des parcelles faisant l'objet de la vente, mais seulement bénéficiaire d'une promesse de vente en date du 21 janvier 2009 ainsi qu'attesté par le notaire ;
Considérant que s'il n'est pas prévu de délai pour la réalisation de la condition suspensive et que si l'acte sous seing privé du 19 décembre 2006 énonce que la date à laquelle doit être réitérée la vente n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, il ne peut qu'être constaté que la société BCE a exigé que la vente soit régularisée le 23 février 2009, fixant ainsi la date ultime de réalisation des conditions suspensives et qu'à cette date, la condition suspensive relative à l'acquisition par elle des parcelles BH [Cadastre 2] et [Cadastre 5] n'était pas réalisée ;
Que la société BCE soutient vainement, et sans en justifier, qu'il avait été envisagé la possibilité d'une vente directe à la société Prophal des parcelles visées à la promesse de vente dont elle était bénéficiaire et qui prévoyait une clause de substitution étant observé qu'elle ne justifie pas, ni même prétend, que le promettant était également convoqué devant le notaire le 23 février et que cette vente pouvait être régularisée le même jour ;
Que la société BCE reconnaît en outre que la condition suspensive relative à l'absence de pollution du sol n'était pas réalisée ;
Qu'il s'ensuit que le 23 Février 2008, date fixée par la société BCE pour la réitération de la vente, ladite vente ne pouvait pas être constatée par acte authentique puisque deux conditions suspensives n'étaient pas réalisées;
Considérant que le défaut de réalisation des conditions n°1 et 5 n'étant pas imputable à la société Prophal, il doit donc être fait application à son profit de la convention du 19 décembre 2006 qui prévoit que si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la caution bancaire correspondant à l'indemnité d'immobilisation sera automatiquement sans objet et que chacune des parties reprendra alors son entière liberté de disposition de part et d'autre ;
Qu'en outre, bien que la non réalisation de la condition suspensive n° 1 soit imputable à la société BCE, la société Prophal ne peut lui réclamer de ce chef une indemnisation puisqu'il est expressément prévu qu'au cas où le vendeur ne pourrait donner suite à son projet, aucune indemnité ne serait due à l'acheteur pour quelque cause que ce soit ;
Considérant que la société BCE soutient que le compromis de vente était devenu caduc dès le 10 janvier 2008, date de réception par la société Prophal du rapport Burgeap qui a révélé la défaillance de la condition suspensive relative à l'absence de pollution et que la société Prophal ne peut donc se prévaloir de la défaillance, postérieurement, de la condition suspensive relative à l'acquisition par l'acquéreur de deux parcelles, figurant dans un acte n'existant plus ;
Considérant qu'il n'est donc pas contesté devant la cour qu'il résulte du rapport Burgeap, effectué à la demande de la société Prophal, que la condition suspensive relative à l'absence de pollution a défailli ;
Que toutefois que cette condition étant rédigée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, celui-ci avait la faculté d'y renoncer jusqu'à la date d'expiration du compromis de vente, aucun délai n'ayant été stipulé dans l'acte pour la réalisation de cette condition suspensive ;
Que le compromis de vente a donc continué de produire son plein effet jusqu'au 23 février 2009, date à laquelle la société Prophal était en demeure de régulariser la vente ou à tout le moins jusqu'au 25 novembre 2008, date à laquelle la société Prophal s'est prévalue de la non réalisation des conditions suspensives, précisant que la signature de l'acte authentique était irréalisable, peu important qu'elle fasse état d'une proposition faite le 7 novembre, laquelle a été reprise par lettre du 2 décembre 2008, s'agissant d'une offre nouvelle à des conditions, notamment de prix, différentes ;
Considérant que bien qu'ayant connaissance de la pollution du sol, la société Prophal a pu, sans faute de sa part, signer l'avenant du 8 février 2008 prorogeant la date de réitération de la vente, toutes les autres clauses étant maintenues, dont la condition suspensive relative à la pollution, et bénéficier ainsi d'un nouveau délai de réflexion, étant observé, qu'aucune obligation n'était mise à la charge de la société Prophal d'informer la société BCE du résultat d'une étude de l'état du sol, l'obligation d'une telle étude n'étant d'ailleurs non plus pas à sa charge ;
Considérant que surabondamment, il convient d'observer qu'à la date à laquelle le notaire a, pour la première fois, invité la société Prophal à réitérer la vente, soit le 20 novembre 2008, la société BCE n'était pas propriétaire des deux parcelles faisant l'objet de la condition suspensive ni même bénéficiaire d'une promesse de vente et qu'elle n'était donc pas en mesure de signer l'acte authentique de vente ;
Qu'elle ne justifie donc pas d'un préjudice du fait de l'indisponibilité du bien, lequel, même en l'absence d'un compromis de vente, n'aurait pu être vendu avant le 10 juillet 2009, date à laquelle la société BCE est devenue propriétaire de toutes les parcelles ;
Considérant que le jugement entrepris sera donc infirmé toutes ses dispositions concernant les rapports entre les sociétés Prophal et BCE, la Cour constatant la caducité du compromis de vente pour non réalisation des conditions suspensives relatives à l'acquisition par le vendeur de deux parcelles et à l'absence de pollution du sol (conditions 1 et 5) et l'absence de faute des parties, la caution bancaire correspondant à l'indemnité d'immobilisation étant automatiquement devenue sans objet ;
Considérant que la société Prophal ne justifie pas, à l'appui de sa demande reconventionnelle, que la société BCE ait été informée avant la signature du compromis de vente de la présence de pollution dans le sol, la présence d'une cuve à récupération d'huile usagée et d'une cuve à fioul n'impliquant pas nécessairement une pollution généralisée du sol et du sous-sol, étant observé que dans le cas contraire, elle n'aurait eu aucun intérêt à signer un compromis de vente sous condition suspensive d'absence de pollution et immobiliser inutilement l'immeuble pendant un certain temps ;
Considérant que la société BCE, qui est à l'origine de la présente instance et succombe en ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et devra en outre indemniser la société Prophal de frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer ainsi qu'il est dit au dispositif ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions entre, d'une part, la société BCE et, d'autre part, la société Prophal,
Et statuant à nouveau,
Constate que la caducité de l'acte sous seing privé de vente du 19 décembre 2006 a pour cause la non réalisation des conditions suspensives relatives à l'acquisition par le vendeur de deux parcelles et à l'absence de pollution du sol (conditions 1 et 5),
Constate l'absence de faute de la société Prophal et dit que, par suite, la caution bancaire correspondant à l'indemnité d'immobilisation est devenue sans objet ;
Déboute la société BCE de sa demande fondée sur le dol,
Déboute la société Prophal de sa demande reconventionnelle,
Condamne la société BCE à payer à la société Prophal la somme de 6 000 € au titre des frais non répétibles exposés tant en première instance qu'en appel,
Condamne la société BCE aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
