Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2012
( n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/15171
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/16437
APPELANT
Monsieur [P] [B]
[Adresse 3] CANADA
Élection de domicile chez [Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN (avoués à la Cour)
assisté de Me Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de Paris, Toque : C081.
INTIMÉE
S.A.R.L. ARAVATI FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par la SCP LAGOURGUE ET OLIVIER (avoués à la Cour)
assistée de Maître Clémentine COLE, avocat au barreau de Paris, Toque : E1387
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, conseiller, chargée d'instruire l'affaire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseiller
Madame Isabelle REGHI, conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame BASTIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Faits et prétentions des parties :
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2004, M. [B] a donné en location à la société Aravati France des locaux à usage de conseil en gestion et développement de ressources humaines, situés [Adresse 2] pour une durée de 9 années, moyennant un loyer mensuel de 3 811,23 €.
Par acte du 2 juin 2006, la société Aravati France a notifié à M. [B] sa volonté de quitter les lieux le 15 juillet 2006.
Par acte du 12 juin 2006, M. [B] faisait connaître son refus de résiliation du bail avant son premier terme triennal et la nécessité de remettre les lieux en état ou de trouver un repreneur.
Par acte du 9 novembre 2006, M. [B] a fait assigner la société Aravati France en paiement de loyers et de charges et de frais devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 15 juin 2010, a :
- débouté M. [B] de ses demandes,
- l'a condamné au paiement de la somme de 11 433,68 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du 23 juin 2009,
- débouté la société Aravati France de sa demande en paiement de la somme de 5599,67€,
- condamné M. [B] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 19 juillet 2010, M. [B] a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 30 novembre 2011, M. [B] demande :
- de dire que le bail du 1er novembre 2004 ne contrevient pas aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation,
- de confirmer l'ordonnance du 9 décembre 2008,
- d'infirmer le jugement,
- de dire licite le bail du 1er novembre 2004,
- de condamner la société Aravati France à payer une somme globale de 56.181,19 €, se décomposant comme suit :
une somme de 8.577,32 € correspondant aux loyers demeurés impayés avant le départ des lieux de la société Aravati France, et ce, avec intérêts au taux légal à compter des dates d'échéance de chacun des loyers exigibles,
une somme de 47.603,87 € correspondant aux sommes dues après départ des locaux de la société Aravati France jusqu'à relocation des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date de départ des locaux soit le 10 juillet 2006,
- l'irrecevabilité de la demande de la société Aravati France tendant à obtenir le remboursement de la somme de 15.762,89 € au titre de surcoût de loyer,
- la condamnation de la société Aravati France au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 6 décembre 2011, la société Aravati France demande :
- la confirmation du jugement du 15 juin 2010 en ce qu'il a jugé que le bail du 1er novembre 2004 est nul car contraire aux dispositions de l'article L.613-7 du code de la construction et de l'habitation et condamné M. [B] à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 11.433,68 €, avec intérêt au taux légal à compter des conclusions du 23 juin 2009,
à titre subsidiaire :
- de dire que la fixation du quantum de la demande de M. [B] est impossible,
dans tous les cas :
- de débouter M. [B] de toutes ses demandes,
- de le condamner à lui restituer le dépôt de garantie et à lui payer la somme de 5.599,67 € correspondant aux frais afférents à son déménagement et à sa réinstallation dans de nouveaux locaux,
- la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 15.762,89 € € à titre de dommages et intérêts pour dol,
- la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2011.
CELA EXPOSE,
Considérant que le bail, intitulé bail de location, conclu entre les parties précise la consistance et l'usage des lieux loués, soit le lot n° 29 à usage professionnel et le lot n° 30 à usage d'appartement ; qu'il prévoit ensuite, en son article 2, la destination des lieux, en indiquant que les locaux loués sont exclusivement destinés à l'usage de conseil en gestion et développement de ressources humaines ; qu'il prévoit, en son article 11, que, dans l'éventualité où le preneur voudrait résilier le bail avant le terme triennal, les parties conviennent de négocier un compromis de résiliation respectant les intérêts des deux parties et que, nonobstant ce qui précède, les parties conviennent que la résiliation du bail ne pourra être effective qu'après la signature d'un avenant signé par le bailleur lui-même ;
Considérant que M. [B] fait valoir que le règlement de copropriété de 1928 autorisait la destination commerciale, que les lieux avaient une destination mixte avant le 1er janvier 1970 et que cette destination est conforme au règlement de copropriété ; que l'activité commerciale ne devait être pratiquée que dans le lot à usage professionnel ; que c'est l'exploitation des lieux par la société Aravati France qui n'était pas régulière dans la mesure où elle a utilisé l'ensemble des lieux pour son activité professionnelle et qu'elle a quitté soudainement les lieux sans donner de motifs à son congé et sans sérieusement chercher de successeur ;
Considérant que la société Aravati France soutient que les lieux loués étaient dans leur intégralité un appartement jusqu'au 26 novembre 1970, date à laquelle une petite partie des locaux a été déclarée à usage de boutique ; que M. [B] ne pouvait ignorer que son activité nécessitait la mise à disposition de l'ensemble des lieux à usage professionnel ; que le bail est nul de plein droit en application du dernier alinéa de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il n'était pas de nature commerciale ; que M. [B] a refusé toute négociation, en violation de l'article 11 du bail ;
Considérant qu'au-delà des multiples argumentaires des parties tenant à des tentatives de dissimulation de faits ou à des motifs d'agissements cachés, il convient de relever, en préalable, qu'aucune des parties ne demande expressément la qualification du bail, même si elles en discutent ; que si M. [B] demande la confirmation de l'ordonnance de référé du 9 décembre 2008 qui a, notamment, examiné la contestation de la nature commerciale du bail opposée par la société Aravati France et si, de son côté, la société Aravati France en demande l'infirmation, d'une part, il n'apparaît pas que la cour soit saisie d'un appel de cette ordonnance, d'autre part et au surplus, ni M. [B] ni la société Aravati France ne démontrent l'intérêt de leurs demandes, dans la mesure où le dispositif de cette décision rejette seulement l'exception d'incompétence et la demande de communication de pièces ;
Considérant que la société Aravati France, sans qu'il soit besoin de la suivre dans ses contestations de différentes pièces produites par M. [B], ne conteste pas finalement que si, jusqu'au 26 novembre 1970, l'ensemble des lieux était à usage d'habitation, à cette date, une petite partie des locaux, soit le lot actuel n° 29, a été déclarée à usage de boutique ;
Considérant qu'il résulte du bail mixte que M. [B], en l'établissant au profit de la société Aravati France n'a violé aucune des dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors en vigueur, le dit bail ne modifiant pas la destination du lot n° 30 à usage d'habitation ; que la société Aravati France, qui a pris les lieux en leur état pour être conformes à leur destination contractuelle mixte, ne peut pas sérieusement déduire d'une prétendue ambiguïté des clauses du bail que la totalité des lieux était vouée exclusivement à usage professionnel, l'article 2 susvisé n'ayant pour objet que de fixer l'activité professionnelle autorisée, précisément circonscrite, dans la description des lieux, à la partie indiquée comme étant à usage professionnel, soit le lot n° 29 ; que la circonstance que la description du lot n° 30 évoque un usage d'appartement et non précisément d'habitation ne constitue pas une mention ambiguë, comme voudrait le faire observer la société Aravati France, un appartement étant naturellement destiné à un usage d'habitation, sauf mention précise expresse inexistante en l'espèce ; que la société Aravati France n'est pas fondée à soutenir que la division en deux lots ne correspond pas à la réalité et que les lieux sont d'un seul tenant, sans aucune distinction visible, alors que le bail précise exactement la superficie et la composition de chacun des lots ; qu'en conséquence, au moment de sa conclusion, le bail était valablement conclu, les dispositions du texte susvisé rendant nuls de plein droit les seuls accords ou conventions conclus en violation de ces dispositions ; qu'à supposer sa demande en restitution de loyers recevable ou non prescrite, la société Aravati France ne pourrait, dans tous les cas, au vu de ce qui précède, prospérer en une telle demande ;
Considérant que la société Aravati France soutient alors que, dans la mesure où il lui était manifestement impossible d'exercer son activité professionnelle dans le seul lot prévu et qu'elle était obligée d' affecter la partie à usage d'habitation à son activité professionnelle, elle ne pouvait plus rester dans les lieux sous peine de violer les dispositions susvisées du code de la construction et de l'habitation ;
Considérant toutefois que le congé qu'elle a donné est dépourvu de tout motif ; qu'elle doit donc être considérée comme n'ayant fait qu'exercer la faculté donnée par le bail de le résilier avant le terme triennal ;
Considérant que les parties s'opposent quant à la responsabilité de l'échec des négociations prévue au bail ; que les parties cependant ont, dans le second alinéa de la clause, prévu l'éventualité d'un tel échec puisqu'elles sont convenues que, nonobstant ces négociations, la résiliation du bail devrait faire l'objet d'un avenant signé par le bailleur ; que la société Aravati France, auteur du congé, n'établit pas, en dehors de ses affirmations, qu'elle aurait demandé à M. [B] l'établissement d'un avenant et que celui-ci l'aurait refusé ; qu'en conséquence, le bail n'a pas été valablement résilié à la date du congé donné ; que ce congé cependant est valable pour l'échéance de la période triennale, le bail ne comportant aucune convention contraire à la faculté dont dispose le preneur de donner congé à l'expiration de cette période ; que, toutefois, les loyers restent dûs pendant cette période, soit, en l'espèce, compte tenu de la nouvelle location au 1er mai 2007, jusqu'à cette date ; qu'il résulte des avis d'échéance et du décompte, que la société Aravati France reste tenue du paiement de la somme de 47 175,26 € ; que les intérêts demandés constituent une clause pénale ; que le taux en étant manifestement disproportionné au regard de l'importance du préjudice effectivement subi, il convient de les faire courir au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 8 577,32 € et des conclusions du 19 novembre 2010 pour le surplus ; que de cette somme viendra en déduction le montant du dépôt de garantie, soit 11 433,68 €, restant acquis au bailleur ;
Considérant que M. [B] produit, pour le surplus de sa demande en paiement, un décompte pour le moins confus, au titre de la remise en état des lieux et de frais de procédure ; que la première n'est pas, ainsi que l'ont exactement relevé les premiers juges, justifiée par des éléments précis permettant de vérifier que les travaux invoqués incombaient au preneur au terme du bail ; que les seconds ne peuvent être inclus dans le paiement des loyers et des charges, constituant soit des frais taxés, soit des frais irrépétibles ;
Considérant que la demande de la société Aravati France en paiement de frais de déménagement et de réinstallation doit, en conséquence de ce qui précède, être rejetée ;
Considérant que la société Aravati France, contrairement à ce qu'indique M. [B], ne demande pas le paiement d'un surcoût de loyers mais l'allocation de dommages et intérêts pour le dol dont elle soutient avoir été victime, caractérisé, selon elle, par le mensonge commis par M. [B] en ce qui concerne la superficie réelle des lieux, le bail indiquant une superficie d'environ 125 m2, alors qu'elle n'est, en réalité, que de 96 m2 ;
Considérant que M. [B] n'est pas fondé à soutenir que cette demande est irrecevable comme nouvelle en appel, étant en relation directe avec le bail en discussion par les parties devant la cour ; qu'il ne peut pas davantage soutenir qu'elle serait prescrite, ayant été introduite avant l'intervention de la loi de 2008 sur la prescription et n'étant donc pas soumise au nouveau régime de prescription ; que, cependant, la société Aravati France ne discute de la superficie des lieux que sur le fondement du nouveau bail conclu entre M. [B] et la nouvelle locataire ; qu'en revanche, M. [B] produit des plans des lieux et leur superficie établis par une géomètre-expert d'où il résulte que la surface dite approximative dans le bail correspond à la réalité des lieux ; que, faute d'élément probant contraire, la demande de la société Aravati France doit être rejetée ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que la société Aravati France doit être condamnée aux dépens de première instance et de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Dit le bail conclu le 1er novembre 2004 valable,
Condamne la société Aravati France au paiement de la somme de 35 741,58 € au titre des loyers et des charges impayés au 1er mai 2007, déduction faite du dépôt de garantie restant acquis au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 8 577,32 € et des conclusions du 19 novembre 2010 pour le surplus,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Aravati France aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
