Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 11
ARRET DU 10 FEVRIER 2012
(n°48, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/04941
Décision déférée à la Cour : jugement du 8 février 2010 - Tribunal de grande instance de PARIS - 5ème chambre 1ère section - RG n°09/00636
APPELANTE
S.A.R.L. CABINET OJALVO GESTION TRANSACTION (COGESTRA), agissant en la personne de son gérant et de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par la SCP ROBLIN - CHAIX de LAVARENE, avoué à la Cour
assistée de Me Emmanuelle BERKOVITS plaidant pour la SCP JOB - TREHOREL - BONZOM, avocat au barreau de PARIS, toque P 254
INTIMES
M. [T] [R]
[Adresse 4]
[Localité 6]
M. [J] [R]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentés par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoué à la Cour
assistés de Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque PB 098
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bernard SCHNEIDER, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport
Bernard SCHNEIDER a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Renaud BOULY de LESDAIN, Président
Bernard SCHNEIDER, Conseiller
Françoise CHANDELON, Conseiller
Greffier lors des débats : Carole TREJAUT
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
Signé par Renaud BOULY de LESDAIN, Président, et par Carole TREJAUT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
M. [Y] [R] a donné à la SARL CABINET OJALVO GESTION TRANSACTION, ci-après COGESTRA, un mandat de gestion portant sur deux immeubles situés à [Localité 9] (93) à compter du 1er janvier 1994, renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999 ;
Par acte délivré le 19 décembre 2008, ès qualités d'héritiers de M. [Y] [R], décédé le [Date décès 3] 2000, MM. [T] et [J] [R] ont fait assigner la société COGESTRA devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de faire juger qu'il a perçu, de façon irrégulière, en infraction avec les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 - dite loi Hoguet - faute d'un mandat valable, des honoraires de gestion s'élevant à 82 002,65 € ;
Par jugement prononcé le 8 février 2010, objet du présent appel, le tribunal a condamné la société COGESTRA à payer aux demandeurs à titre de remboursement les sommes de 82.002,65 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2008, ainsi que de 4320,58 € d'intérêts légaux et 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par dernières conclusions signifiées le 30 septembre 2011, la société COGESTRA, appelante, demande l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions ;
En premier lieu, la société COGESTRA demande de déclarer les intimés irrecevables pour défaut d'intérêt et de qualité à agir en ce qui concerne les sommes réclamées au titre du premier trimestre 2000 jusqu'à septembre 2001 soit pour 17 598,38 € et celles demandées au titre de la période du 1er janvier 1999 au 31 décembre 1999 d'un montant de 6726,16 € en constatant :
- d'une part, que les différentes cessions de mandats par leurs titulaires font qu'il n'a été titulaire des mandats 175 et 176 faisant suite à celui portant initialement le numéro 310 qu'à compter du 1er octobre 2001 et que dès lors, aucune demande en éventuel remboursement d'honoraires ne peut concerner une période antérieure,
- d'autre part, le tribunal n'a pas statué sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription qu'elle a soulevée, fondée sur les dispositions de l'article 2224 du code de procédure civile, alors que l'action a été engagée par assignation délivrée le 19 décembre 2008 et que de ce fait, aucune demande ne peut concerner une période antérieure au 19 décembre 2003 ; qu'il en est ainsi des demandes en paiement d'une somme de 41.061,98 € concernant les périodes des années 2000, 2001, 2002 et 2003,
- qu'au regard de la prescription, les intimés ne rapportent pas la preuve qu'ils ont été dans l'impossibilité d'engager cette action avant le 19 décembre 2008 au motif notamment qu'ils ignoraient l'irrégularité ou l'absence de mandat au sens de l'article 18 de la loi du 2 janvier 1970 ;
La société COGESTRA demande également à la cour de constater que seul M. [J] [R] avait demandé le paiement de 43 20,58 € pour la période des 1er et 2ème trimestre 2008 et que c'est par erreur qu'il a été fait droit à cette demande en allouant cette somme aux deux co-demandeurs ;
En second lieu, l'appelante demande également de déclarer irrecevables comme constituant des demandes nouvelles au sens de l'article 565 du code de procédure civile, celles qui ont pour objet de demander 6726,16 € au titre du remboursement d'honoraires indûment perçus du 1er janvier 1999 au 31 décembre 1999 et des dommages-intérêts au motif qu'il a commis des fautes dans l'exécution de son mandat ;
La société COGESTRA demande, en définitive, de constater, en tout état de cause, qu'elle a reçu mandat à compter du 1er octobre 2001 et que pour la période devant être prise en considération, c'est-à-dire au-delà du 19 décembre 2003, elle a été titulaire d'un mandat régulier justifiant le paiement des honoraires dont il convient de rejeter la répétition ;
La société COGESTRA expose notamment, à cet égard, que les intimés ont refusé volontairement de renvoyer signés les mandats qui leur étaient soumis pour régularisation en raison des changements de titulaire du mandat par l'effet des cessions d'entreprises ; qu'ils ne peuvent donc se prévaloir de leur propre défaillance pour demander avec mauvaise foi le remboursement des honoraires qu'ils ont versés après avoir déclaré qu'ils étaient satisfaits de l'exécution du mandat de gestion ;
La société COGESTRA expose encore que les mandats n'ont été dénoncés, en fait, que le 26 juin 2007 ([T] [R]) et le 7 octobre 2008 ([J] [R]) et que, infirmant le jugement, la Cour ordonne le remboursement des sommes payées en exécution du jugement déféré ;
A titre subsidiaire, la société COGESTRA soutient qu'en toute hypothèse, il pourrait être fait application de l'article 1371 du Code civil, puisque le remboursement des sommes payées en exécution des mandats serait à l'origine d'un enrichissement sans cause pour les intimés qui ont effectivement reçu une prestation dans le cadre de la gestion de leurs biens ; que c'est à tort qu'a été rejeté le moyen tiré de l'application de l'article 1372 du Code civil ;
Que quand bien même, elle n'aurait pas reçu en temps utile un mandat établi par les intimés, elle est cependant fondée à demander la rétribution qui est due pour avoir géré le bien d'autrui ;
Qu'ainsi, pour la période du premier semestre 2000 au 3 septembre 2001, période pour laquelle elle n'avait pas encore récupéré le portefeuille du cabinet OLIVIER, il n'a perçu de la part des intimés aucune rémunération correspondant à la gestion qu'elle a effectuée ; qu'il est donc constant que depuis 2001, elle justifie de frais et d'honoraires d'un montant de 81'626,97 € ;
A titre plus subsidiaire, la société COGESTRA demande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 1381 du Code civil concernant le remboursement des dépenses faites par celui qui contribue à la conservation de la chose ;
Sur les demandes des consorts [R] en cause d'appel, la société COGESTRA demande de rejeter comme infondées les demandes de dommages-intérêts de MM. [T] et [J] [R] qui, outre le fait qu'il s'agit de nouvelles prétentions irrecevables en cause d'appel, ne peuvent sans contradiction soutenir qu'elle n'était pas le gestionnaire des biens et qu'elle a commis des fautes dans l'exécution de cette mission ouvrant droit à des dommages-intérêts ; qu'il en est ainsi en ce qui concerne notamment le coût de la location des portes 'anti-squat' ou des frais de la procédure visée par la pièce 20 qu'ils produisent ; qu'au demeurant, ils ne comptent pas dans l'établissement de leurs prétentions les divers dépôts de garantie, cautionnements et éventuelles indemnités d'assurances intervenus en cours de gestion, lesquels ont été effectivement remis ;
Par dernières conclusions signifiées le 26 septembre 2011, au visa de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 ainsi qu'au vu du mandat de gestion locative venu à terme le 1er janvier 1999 ainsi que de l'article 1382 du Code civil, MM. [T] et [J] [R] demandent :
- la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et le débouté de la société COGESTRA de toutes ses demandes,
- la condamnation de l'appelant à leur payer :
* 6726,16 € au titre du remboursement des honoraires indûment perçus pour la période du 1er janvier 1999 au 31 décembre 1999 avec intérêts au taux légal et anatocisme,
* 89.657,10 € à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation des préjudices financiers subis,
* 10'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Au soutien de ces demandes, les intimés exposent que selon acte sous seing privé du 1er janvier 1994, M. [Y] [R], leur auteur, avait consenti un mandat de gestion afférents à deux immeubles situés à [Localité 9] (93), à la société COGESTRA ; qu'à différentes reprises, directement ou par l'intermédiaire de leur notaire, ils ont demandé la communication du mandat, vainement ;
Que ce n'est que début 2008 qu'ils ont découvert l'existence du mandat précité, expiré le 1er janvier [1999] ; qu'ils se sont donc aperçu de ce que, avant même le décès de M. [R], le 4 mars 2000, la société COGESTRA gérait sans mandat les immeubles et continuait à percevoir des honoraires sans être titulaire d'un mandat en infraction avec les dispositions légales et réglementaires ; que ce mandat n'a pu se poursuivre au-delà du décès puisqu'il était déjà expiré au moment où le mandant est décédé ;
Qu'il est constant que les demandes dirigées contre la société COGESTRA sont recevables dès lors que celle-ci vient aux droits des personnes morales ou physiques qui se sont succédées, ont participé à la gestion des immeubles et perçu des honoraires ;
Sur la prescription, MM. [T] et [J] [R] font valoir en défense qu'ils n'ont découvert le mandat dans les archives de leur grand-père qu'au début de l'année 2008, que ce n'est qu'en août 2008, après avoir porté plainte entre les mains de la DRCCRF de l'Ile-de-France, qu'ils ont pu se convaincre de l'inexistence d'un mandat valide et qu'ils n'ont pu finalement agir que le 19 décembre 2008 ;
Ils ajoutent que cette découverte les autorisait à demander le remboursement des honoraires indûment payés ainsi que des dommages-intérêts en réparation des préjudices complémentaires issus d'une gestion de fait totalement défaillante ; que le point de départ de la prescription devant être reporté à la date à laquelle ils ont été en mesure d'agir, c'est-à-dire, compte-tenu du défaut de réponse de l'agent immobilier, à compter de la découverte du mandat périmé début 2008 ;
Ils font valoir que le mandat ainsi découvert, renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er janvier 1994, pour un an, jusqu'au 1er janvier 99, avait donc pris fin avant le décès de M. [R] et n'a donc jamais pu les engager, même en leur qualité d'héritiers ; qu'il s'ensuit que depuis le 1er janvier 1999, la gestion s'est poursuivie sans mandat valable ; qu'en effet, les mandats numéros 175 et 176 envisagés pour avoir effet à compter du 1er octobre 2001 qui leur auraient été adressés, n'ont jamais été signés ; qu'il importe peu dès lors qu'ils aient correspondu avec la société COGESTRA, puisque jusqu'à 2008, dans l'ignorance de la cessation irréversible du mandat initial au 1er janvier 1999, ils ont pu croire que la société COGESTRA exerçait un mandat régulier ; que sur les affirmations de la société COGESTRA, ils sont demeurés dans la croyance erronée de l'existence d'un mandat par lequel ils seraient liés du fait de sa poursuite avec les héritiers après le décès de leur auteur ; qu'il ne leur a d'ailleurs jamais été soumis dès avril 2002 et mars 2004 un mandat de gestion destiné à être signé, cette affirmation de l'appelant résultant d'une pure assertion, pour les besoins de la cause et sans preuve ;
SUR CE,
Considérant que par application des dispositions de l'article 2224 du Code civil l'action introduite par MM. [T] et [J] [R] aux termes de leur assignation délivrée le 19 décembre 2008 ne peut avoir pour effet de remettre en cause des paiements d'honoraires antérieurs de plus de cinq ans, soit antérieurs au 19 décembre 2003, sauf à prouver qu'ils ont été dans l'impossibilité d'agir plus tôt par méconnaissance de la situation réelle qui leur avait été dissimulée par celui dont il convient de prouver qu'il était débiteur d'honoraires ;
Considérant, toutefois, que la société COGESTRA produit aux débats un mandat de gestion portant le numéro 310 visant les dispositions légales de la loi du 2 janvier 1070 et de son décret du 20 juillet 1972 aux termes duquel M. [Y] [R] donne mandat à la société COGESTRA pour gérer les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 8] (93) ;
Considérant qu'il est précisé que 'ce mandat est donné pour une durée d'un an commençant le 1er janvier 1994 pour se terminer le 1er janvier 1995 et renouvelable ensuite par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999" ;
Considérant qu'il importe peu qu'il comporte une clause concernant les héritiers puisqu'il n'est pas prévu qu'il puisse se terminer au delà du 1er janvier 1999 ;
Considérant que les intimés soutiennent qu'ils n'ont pas connu la teneur de ce mandat avant sa découverte au début de l'année 2008 de sorte qu'ils ont subi une dissimulation des faits relatifs à la durée du mandat, sa non-reconduction, c'est-à-dire la fin du mandat, le 31 décembre 1998 ; et qu'ils peuvent, de ce fait, faire remonter le point de départ de leurs demandes jusqu'à cette date par application des dispositions de l'article 2224 du Code civil ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que les intimés ou l'un d'eux - M. [T] [R] (pièce 7 Cogestra, lettre du 18 mars 2001) - ont/a précisé les modalités d'exécution du mandat et du versement des fonds ; qu'est joint à cette lettre un accord signé des deux frères daté, sous leur signature, du 20 avril 2000, faisant suite au 'désistement de leur père [E] [R] à l'égard de l'héritage de [Y] [R], selon lequel ils s'engagent' à contrôler la gestion des immeubles conservés' ;
Considérant que cette lettre précisée par l'envoi de la copie de cet accord à la société COGESTRA invitait donc cet agent immobilier à poursuivre l'exécution de sa gestion sous leur contrôle dans les termes de l'accord ;
Considérant qu'il appartenait dès lors à ceux-ci à compter du décès de leur grand-père ou pour le moins de l'accord du 20 avril 2000 de vérifier la teneur du mandat ayant présidé jusqu'alors à la gestion des biens jusqu'à la date de ce décès ;
Considérant que pour voir remonter le point de départ de la prescription, il appartient aux intimés de prouver que ce n'est qu'à compter du début de 2008 qu'ils auraient pu ou dû connaître le principe de créance, c'est-à-dire l'absence de mandat, alors qu'ils ont adressé la (lettre) précitée le 18 mars 2001, laissant présumer qu'ils se sentaient normalement tenus de vérifier le mandat et sa teneur ;
Considérant surtout que l'appelante produit aux débats un extrait du registre des mandats où apparaissent sous les numéros d'ordre 175 et 176 en date du 1er octobre 2001 le nom des mandants et la désignation des immeubles, désignant ainsi explicitement et régulièrement, sous réserve du retour des mandats signés, les intimés et les immeubles de Villemomble ; qu'elle produit également les deux projets de mandat, correspondant au registre, destiné à couvrir la période du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2004 et renouvelable jusqu'au 30 septembre 2010 par tacite reconduction, projets qu'elle déclare avoir adressés en vue de leur signature ;
Considérant que les intimés soutiennent qu'ils n'ont jamais eu connaissance de ces demandes de signature de mandat ;
Mais considérant que l'ensemble des pièces produites ne permet pas d'admettre avec certitude la sincérité d'une telle affirmation alors qu'il leur appartient, pour faire admettre un autre point de départ de la prescription, de rapporter la preuve de l'ignorance dans laquelle ils se trouvaient concernant l'existence d'un mandat ;
Considérant qu'il convient dès lors de considérer que les intimés ont exercé en connaissance de cause une action, en l'espèce tardive, introduite par assignation du 19 décembre 2008, de telle sorte qu'ils ne peuvent prétendre à l'application de la loi dite Hoguet que pour la période des cinq années précédant cette assignation, c'est-à-dire des honoraires perçus avant le 18 décembre 2003 ;
Considérant qu'en l'espèce, toutes les sommes demandées sont antérieures et que, par voie de conséquence, l'action est prescrite ; qu'il convient d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Sur les demandes reconventionnelles
Considérant que les demandes présentées par les intimés constituent des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile et doivent être de ce fait écartées comme irrecevables dès lors qu'elles n'ont pas pour seul objet de faire échec à la demande de restitution mais bien de voir constater de nouveaux droits ; qu'au surplus, les intimés ne peuvent sans contradiction contester pour les besoins de la cause certaines dépenses payées par l'agent immobilier pour leur compte alors qu'ils avaient approuvé ultérieurement sans réserve ces engagements et la gestion dans son ensemble ;
Considérant enfin que les intimés doivent être déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts fondées notamment sur la conclusion de baux irréguliers et de travaux injustifiés alors qu'ils ont approuvés ces baux en approuvant les comptes qui leur ont été présentés ;
Considérant, par voie de conséquence, que les intimés étant déboutés de leurs demandes reconventionnelles comme irrecevables ou mal fondées, et la décision étant ainsi infirmée, l'exécution provisoire étant devenue de ce fait sans objet, il leur appartiendra de restituer les sommes versées conformément aux règles applicables en matière d'exécution provisoire et aux règles propres aux mesures d'exécution, et notamment avec intérêts au taux légal sur les sommes à restituer calculées à compter des premières conclusions d'appel ayant formulé cette demande ;
Considérant que l'équité conduit à allouer à la société COGESTRA la somme de 9'000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Ordonne la restitution des sommes payées au titre de l'exécution provisoire avec intérêts au légal à compter des premières conclusions d'appel ayant formulé cette demande ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne MM. [T] et [J] [R] in solidum à payer à la société Cabinet Ojalvo Gestion Transaction la somme de 9'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel ;
Dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
