Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 JANVIER 2012
(n° 37, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/14452
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/11339
APPELANTES
SAS RESIDE ETUDES
représentée par son représentant légal
SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE
représentée par son représentant légal
SAS RESIDENCES SERVICES GESTION
représentée par son représentant légal
ayant toutes les trois leur siège [Adresse 2]
représentées par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour
assistées de Maître Benjamin BOURGEOIS plaidant pour PRAXES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque L 197
INTIMES
Monsieur [K] [Z] [T] [N]
Madame [W] [B] [R] épouse [N]
demeurant [Adresse 3] ci-devant
et actuellement [Adresse 1] (CANADA)
représentés par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour
ayant pour avocat Maître Francis GAY
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 08 décembre 2011, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 31 décembre 2003, la SNC « [Adresse 6] », représentée par son gérant la SA Réside études, a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [K] [N] et Mme [W] [R] épouse [N], moyennant le prix principal de 290'000 €, trois appartements, correspondant respectivement aux lots n° 87,128 et 127 d'un ensemble immobilier en cours d'édification à [Localité 4], la jouissance et la prise de possession à compter de l'achèvement des travaux de construction étant prévus pour la fin du quatrième trimestre 2004.
Par acte sous seing privé du 6 août 2002, accessoirement au contrat de réservation ayant précedé la vente, les époux [N] ont donné ces trois appartements à bail commercial à la SA [Adresse 5], filiale du groupe Réside études, pour une durée de 9 ans à effet au premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence, moyennant un loyer annuel TTC et hors charges de 15'904,38 €, soit 1325,36 € par mois.
Ils ont souscrit pour assurer le financement de cette opération, un prêt immobilier de 240'000 € que leur a consenti la BNP Paribas.
Par lettre du 13 octobre 2005, la société Réside Etudes a informé les époux [N] de ce que dans l'état actuel des travaux de la résidence, l'achèvement et la mise en exploitation étaient prévus au mois de septembre 2006 .
Les travaux ont finalement été achevés le 6 février 2007.
Faisant valoir que le retard d'achèvement des travaux de plus de deux ans engageait leur responsabilité contractuelle, les époux [N] ont, par acte du 20 juillet 2007 , fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Paris, les sociétés [Adresse 6] et Réside études en réparation de leurs préjudices financiers.
Par jugement du 15 juin 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- reçu la société [Adresse 5] en son intervention volontaire,
- condamné in solidum la SNC [Adresse 6] et la SA Réside études à payer aux époux [N] la somme de 32 321,55 € au titre de la perte des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2007,
- ordonné la capitalisation de ces intérêts, sous réserve qu'ils soient dûs pour une année entière,
- condamné in solidum la SNC [Adresse 6] et la SA Réside études à payer aux époux [N] :
* la somme de 9 503,34 € au titre des intérêts intercalaires,
* la somme de 2 000 € au titre des dommages et intérêts,
- condamné in solidum la SA Réside études, la SNC [Adresse 6] et la SA [Adresse 5] à payer aux époux [N] une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum la SA Réside études, la SNC [Adresse 6] et la SA [Adresse 5] aux dépens.
La SA Réside études, la SNC [Adresse 6] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 juillet 2010.
La société résidences services gestion a interjeté appel par déclaration du 27 octobre 2010.
Par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, les sociétés Réside études, [Adresse 6] et [Adresse 5] demandent à la Cour au visa des articles 122 du Code de procédure civile, 1147, et 1150 du Code civil, de :
- constater que les époux [N] et la société résidences services gestion ont signé un bail commercial le 6 août 2002 contenant un terme, de nature à en différer le commencement d'exécution, au premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence, laquelle est intervenue le 6 février 2007 et qu'ils ne justifient pas de l'existence de préjudices certains et actuels tant dans leurs principes respectifs que dans leur quantum en relation avec la faute reprochée,
- débouter les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes dès lors qu'ils ne justifient pas d'un dommage contractuel prévisible au sens des dispositions de l'article 1150 du code civil, et qu'en tout état de cause, ils ne rapportent pas la preuve du caractère certain et définitif des préjudices invoqués,
En conséquence, infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné in solidum la SNC [Adresse 6] et SA Réside études à leur payer la somme de 32 321,55 € au titre de la perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2007, celles de 9 503,34 € au titre des intérêts intercalaires, 2 000 € à titre de dommages et intérêts et 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
En tout état de cause, condamner les époux [N] à leur payer à chacune, la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions signifiées le 7 mars 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, M. et Mme [N] demandent à la Cour au visa des articles 1603 et suivants, 1134 et suivants du Code civil, et R 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de confirmer le jugement entrepris sauf à porter les condamnations aux sommes suivantes et en conséquence de condamner in solidum les sociétés appelantes à leur verser les sommes de :
- 33 733,24 € correspondant aux loyers non perçus entre le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2007, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2005, avec capitalisation,
- 9 503,34 € correspondant aux intérêts versés au titre de l'emprunt entre le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2007,
- 11 000 € en réparation du préjudice incontestablement subi,
- 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que les conventions font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ;
Considérant en outre que si les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent toutefois des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ;
Considérant que les moyens développés par les sociétés [Adresse 6], Réside études et Résidences services gestion au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que :
- le retard de livraison de plus de deux années, alors que la livraison était censée intervenir sans délai particulier, et qui n'est motivé par aucune cause légitime de report, est uniquement imputable aux décisions unilatéralement prises par la société venderesse, la SNC [Adresse 6] et sa gérante, la SA Réside études, dans le cadre du déroulement des travaux de construction, ce qui constitue de leur part un manquement aux obligations contractuelles souscrites,
- le contrat de bail commercial conclu entre les époux [N] et la société Résidences services gestion filiale du groupe Réside études au même titre que la SNC [Adresse 6], stipulait quant à lui que le bail prendrait effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence,
- contrairement à ce que soutiennent les sociétés Réside études et [Adresse 6], les dates d'achèvement de l'immeuble et de mise en exploitation de la résidence par la société Résidences services étaient liées, ne serait-ce, ainsi que les sociétés appelantes le rappellent en préambule de leurs écritures, parce que l'acquisition immobilière en cause s'inscrivait dans le cadre du dispositif "Demessine" accordant en contrepartie d'un engagement de location pendant une durée de neuf années prenant effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble, divers avantages fiscaux , et le fait que les premières n'aient pas été parties au contrat de bail ne les exonère pas de leur obligation de réparer le préjudice découlant de l'absence de perception de loyers consécutive au retard de livraison, étant observé que l'existence du bail commercial et sa date de prise d'effet, étaient rappelés au contrat de vente, et participaient de l'économie de l'opération considérée dans sa globalité,
- si le point de départ du bail commercial dont la durée n'est effectivement pas modifiée a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux [N] en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, ont subi une perte financière en relation avec la perte de loyers, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital, ayant été obligés de débloquer leur prêt sauf à en perdre le bénéfice compte tenu de la date butoir d'utilisation du prêt stipulée au contrat, et sur lesquels ils comptaient pour le rembourser, étant encore observé, d'une part, qu'un bail a vocation à être renouvelé à son échéance, ce qu'au demeurant prévoyait expressément le bail souscrit : "à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat conformément à l'article 1738 du Code civil "et, d'autre part, que l'intérêt d'un placement immobilier réside dans sa durée,
- ce préjudice n'est pas constitutif d'une simple perte de chance des lors que le bail commercial étant conclu concomitamment à l'acte de vente, le preneur, en l'occurrence la société Résidences services gestion était tenue du paiement des loyers dès la mise en exploitation de la résidence qui correspondait à la date de livraison effective,
- l'économie du contrat de vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement du prix est réalisé en fonction de l'avancement du chantier a donc été bouleversée, non seulement par la privation des loyers et de l'indexation annuelle, mais aussi par l'obligation en relation avec le retard de livraison et non prévue au montage bancaire d'origine, de devoir acquitter des intérêts intermédiaires entre la date de livraison qui devait correspondre au point de départ de la perception des loyers et la livraison effective dont M. et Mme [N] doivent également obtenir indemnisation en ce qu'il s'agit un préjudice distinct de la perte de loyers,
- la réparation de ces deux chefs de préjudice n'est pas de nature à procurer aux époux [N] un gain supérieur à la valeur de leur préjudice mais y est strictement équivalent, de plus il s'agit d'un préjudice parfaitement prévisible en ce que le contrat de vente mentionnait que l'acquisition était faite avec l'aide d' un prêt et que le montage fiscal qui constituait l'un des attraits de l'acquisition, et un argument prépondérant de vente, imposait la souscription de manière simultanée d'un bail commercial,
Considérant dans ces conditions que la décision des premiers juges qui, au vu des relevés et documents bancaires versés aux débats non sérieusement critiqués, ont justement fixé à 32'321,55 €, avec intérêt légal à compter du 20 janvier 2007 la perte de loyers et à 9503,34 € le montant des intérêts intercalaires versés imputables aux carences conjuguées de la SNC [Adresse 6] et de la SA Réside études mérite confirmation ;
Que mérite confirmation également la condamnation des sociétés précitées au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par les époux [N] ;
Et considérant que la SNC [Adresse 6], la SA Réside études et la SA Résidences services gestion qui succombent supporteront les dépens et indemniseront M. et Mme [N] les frais exposés en appel à hauteur de la somme de 3000 € en sus de la somme précédemment allouée à ce titre en première instance ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel,
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SNC [Adresse 6], la SA Réside études et la SA Résidences services gestion à payer à M. [K] [N] et Mme [W] [R] épouse [N] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum la SNC [Adresse 6], la SA Réside études et la SA Résidences services gestion aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
