Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JANVIER 2012
(n° , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/06619
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/15981
APPELANT:
Monsieur [R] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assisté de Maître Pierre GARCIA-DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 860
INTIMÉE:
S.A.R.L. LEMONIER
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU et PELIT JUMEL, avoués à la Cour
assistée de Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, toque : K 83, plaidant pour la SELAFA CHEVALIER CASSAGNE SALABERT BESSE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.
Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame BLUM, Conseiller
Madame REGHI, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT:
- contradictoire,
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Guénaëlle PRIGENT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte sous seing privé en date du 21 mars 2002 , Monsieur [E] a donné à bail à la sarl [J] divers locaux commerciaux situés à [Adresse 5] pour une durée de neuf années à compter du 1° mars 2002 moyennant un loyer annuel de 378 000 francs en principal soit 57 625, 73€
Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [E] propriétaire du fonds de comemrce exploité dans les lieux l'a cédé à la sarl lemonnier ;
Jusqu'au 31 janvier 2002, ce fonds avait été donné en location gérance à Monsieur [Y], Madame [J] étant intervenue à l'acte pour se porter caution solidaire des engagements du locataire gérant jusqu'à concurrence de 400 000 francs soit 60 979, 61€ .
Les lieux étaient désignés dans le bail comme se composant d' une salle de restaurant au rez -de- chaussée, à droite de l'entrée de l'immeuble, une boutique au rez de chaussée à gauche de l'entrée de l'immeuble, au premier étage une salle de restaurant accessible par escalier en colimaçon,à partir de la boutique au rez- de- chaussée, vestiaire, deux lavabos, et entrée donnant accès sur l'escalier de l'immeuble, deux caves en sous sol accessibles par une trappe située dans la boutique du rez de chaussée et par une porte donnant sur un escalier situé dans l'entrée de l'immeuble .
Les locaux étaient destinés à l'exercice de l'activité de café, restaurant, brasserie , salon de thé , glacier, vente à emporter à l'exclusion de toute autre .
Par acte d'huissier du 29 mars 2010, Monsieur [E] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction au motif que la société locataire a modifié la destination contractuelle du bail ;
Par acte d'huissier du 6 mars 2007, Monsieur [E] a fait délivrer a la société [J] une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail et reprochant à la locataire d'avoir transformé la salle de restaurant du premier étage en partie privative et d'habitation .
Saisi par la bailleur, le juge des référés a, par ordonnance du 7 octobre 2008, dit n'y avoir lieu à référé ,
Par acte d'huissier du 6 novembre 2008, la sarl [J] a demandé la nullité de la désignation au premier étage d'une salle de restaurant et ce par application de l'article 631-17 du code de la construction et la nomination d'un expert pour évaluer la valeur locative des biens loués et ordonner après expertise la restitution d'un trop versé de loyers depuis la date du signature du bail ; Monsieur [E] a sollicité reconventionnellement du juge du fond qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire visé au commandement du 6 mars 2007, qu'il prononce subsidiairement la résiliation du bail pour infraction grave aux clauses du bail et ordonne en conséquence l'expulsion de la société locataire et celle de tous occupants de son chef sous astreinte et la condamne à payer une indemnité d'occupation .
Par jugement du 19 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la sarl [J] de l'ensemble de ses demandes, débouté Monsieur [E] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles , dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, à exécution provisoire et fait masse des dépens partagés par moitié entre les parties .
Monsieur [E] a interjeté appel de cette décision ; il demande à la cour par conclusions signifiées le 16 juillet 2010 au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1134 , 1741 et 1147 du code civil de :
-le déclarer recevable en son appel et bien fondé,
-infirmer partiellement le jugement déféré,
-constater l'acquisition de la clause résolutoire visé au commandement du 6 mars 2007,
-déclarer subsidiairement la résiliation du bail pour infractions graves aux clauses du bail ,
-ordonner en conséquence l'expulsion de la société [J] de tous occupants de don chef avec astreinte définitive de 1000€ par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,
-de condamner la société [J] à lui payer la somme de 15 000€ par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision,
-de condamner la société [J] à lui payer la somme de 30 000€ en application des dispositions de l'article 1147 du code civil ,
-de condamner la société lemonier à lui payer la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil et en tous les dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au rpofit des avoués de la cause .
La société [J] demande par conclusions singifiées le 2 décembre 2010 et au visa des articles 1134 du code civil L 145-1 et suivants du code de commerce, de déclarer Monsieur [E] irrecevable et mal fondé en son appel de confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, de débouter en conséquence Monsieur [E] de ses demandes, de le condamner à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de 'larticle 700 du code de procédire civile et en tous les dépens dont droit de recouvrement au profit des avoués de la cause .
SUR CE,
Aucun moyen d'irrecevabilité de l'appel de Monsieur [E] n'étant invoqué par la société [J] et en l'absence de moyen devant être relevé d'office , son appel doit être déclaré recevable .
Il invoque que la gravité de la faute s'apprécie en considération des obligations du bail et des conséquences dommageables qui s'en découlent , eu égard au fait que la salle de restaurant du premier étage comporte 24 couverts et constitue une partie importante du restaurant Le Montebello, que les transformations opérées délibérément par le preneur sont de nature à mettre à néant l'obligation de ne pas modifier la destination des lieux dans la mesure ou il ne subsisterait de l'aveu même du preneur que 2 couverts au rez- de- chaussée , qu'en contrevenant sciemment , de mauvaise foi et avec persistance aux obligations essentielles du bail , la société [J] a commis une faute de gravité suffisante pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 6 mars 2007, la société [J] n'ayant pas déféré dans le délai d'un mois à l'injonction de rétablir les lieux en l'état d'origine ainsi qu'il résulte du constat d'huissier dressé le 27 septembre 2007 et et subsidiairement la résiliation du bail ;
Il n'est pas contesté que au moins jusqu'à la date de conclusion du bail avec la société [J] la salle du premier étage était à usage de restaurant et que la société [J] a converti cet usage en affectant désormais la salle du premier étage à l'usage de bureau administratif et vestiaire du personnel ainsi qu'il résulte du constat d'huissier établir le 27 septembre 2007 ;
Ce faisant, la locataire n'a pas, comme le soutient le bailleur, contrevenu à la clause de destination du bail qui est toujours à usage de café, restaurant , brasserie, salon de thé, vente à emporter. Le changement de l'affectation d'une partie des locaux qui ont conservé néanmoins un usage commercial ne constitue nullement ainsi que l'a justement retenu le tribunal une modification de la destination du bail .
L'allégation du bailleur suivant laquelle la destination serait quoiqu'il en soit compromise par le fait que la salle du rez -de -chaussée ne pourrait accueillir que 2 couverts n'est pas étayée alors que de la déclaration concernant la consistance des biens loués faite au service des impôts directs, il ressort que la salle du rez- de- chaussée occupe une surface de 20 m² suffisante pour accueillir un grand nombre de couverts et respecter la destination des lieux loués, d'autant que s'y ajoute une terrasse ;
Au surplus, il n'est ni soutenu ni démontré que la locataire aurait en changeant l'affectation d'une partie des lieux procédé à des travaux qui n'auraient pas été autorisés , ce qui contreviendrait à la clause du bail prévoyant qu'il est interdit au preneur de faire aucune modification, aucun changement de distribution , aucun démolition quelconque, aucune construction de quelque nature que ce soit avant d'avoir formulé une demande par lettre recommandée avec avis de réception auprès du bailleur ;
En, effet, les locaux se composaient à l'origine au premier étage d'une salle de restaurant accessible par la boutique, d'un vestiaire, de deux WC , lavabos, entrée donnant accès sur l'escalier de l'immeuble ; le constat dressé le 27 septembre 2007 laisse apparaître que les lieux se composent toujours d' un cabinet d'aisances (condamné), un lavabo, un cabinet d'aisances, un vestiaire, la pièce à usage de bureau ayant remplacé la salle à usage de restaurant ;
Il s'ensuit que Monsieur [E] qui n'établit pas la réalité du manquement allégué sera débouté de sa demande tant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire que subsidiairement de prononcé de la résiliation du bail pour le motif tiré du changement de destination ; pour ces motifs et ceux du premier juge, le jugement sera confirmé .
Sur les autres fautes alléguées :
Monsieur [E] fait par ailleurs grief à Madame [J] d'avoir détourné en 2005 une correspondance qui lui était adressée par les services de l'urbanisme de la ville de Paris et d'avoir en imitant sa signature demandé la résiliation de la convention d'occupation du domaine public qui permet l'exploitation de la terrasse :
Or la preuve du détournement de correspondance ou encore d'usurpation d'identité par Madame [J] es qualités de gérante de la société [J] n'est pas suffisamment rapportée par l'expertise amiable produite aux débats et Monsieur [E] n'explique pas l'intérêt qu'aurait eu la société [J] à solliciter la résiliation d'une convention d'occupation du domaine public qui participe à la rentabilité du fonds , étant observé que cette convention n'a pas été résiliée et que Monsieur [E] n'a subi à cet égard aucun autre préjudice que de désagrément éventuel;
Monsieur [E] reproche au surplus à Madame [J] d'avoir fait dresser le 28 janvier 2002 un procés- verbal de constat alors qu'elle n'avait aucun titre pour ce faire .
Outre que le reproche semble concerner Madame [J] personnellement qui n'est pas partie à la procédure en tant que telle, il ressort du procès verbal qu'il a été dressé à la demande de Monsieur [Y] et de Madame [J] qui vivaient alors ensemble au [Adresse 1], Monsieur [Y] qui était locataire gérant ayant à la fois qualité et intérêt à faire dresser un constat dans la perspective de la fin du contrat de location gérance au 31 décembre 2002 ; la présence à ses cotés de Madame [J], alors caution des engagements du locataire gérant, ne révéle de la part de celle-ci aucune intention de nuire, étant observé que postérieurement à ce constat, Monsieur [E] a consenti à la date du 31 mars 2002 à la société [J] un bail qui implique renonciation à se prévaloir de tout agissement isolé prétendument fautif du preneur avant la signature .
En conséquence, Monsieur [E] sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail .
Monsieur [E] qui succombe en ses demandes principales sera débouté de ses demandes en dommages intérêts, paiement d'indemnité d'occupation et demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; il supportera les dépens d'appel, ceux de première instance ayant été justement partagés par moitié entre les parties et paiera à la société [J] une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Recevant Monsieur [E] en son appel,
Confirme le jugement déféré,
Déboute Monsieur [E] de toutes ses demandes,
Condamne Monsieur [E] à payer à la société [J] une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Condamne Monsieur [E] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
