Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JANVIER 2012
(n° 11, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13143
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/06464
APPELANTE
SARL T2I
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Maître Bernard CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque E 1193
INTIMÉES
SCI HELLASIMMO
représentée par ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1] ci-devant
et actuellement [Adresse 3]
SARL HOTELIERE MONTHOLON (SHM)
représentée par ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1] ci-devant
et actuellement [Adresse 3]
représentées par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistées de Maître Aurélie CHAUSSIN-POUJARDIEU plaidant pour Maître Agelias MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque C 1197
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 3 janvier 2007, la société Hellasimmo, propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 2], et la société Hôtelière Montholon, exploitant l'hôtel 'Le Petit Manoir' dans ces murs, représentées par leur gérant, M. [L] [Z], ont donné à la société T2I le mandat non exclusif de vendre les murs et le fonds de commerce au prix de 5 000 000 €. Une commission de 4 % hors taxe était prévue à la charge de l'acquéreur.
Par lettres des 10 et 15 mai 2007, M. [Z] a confirmé à l'agent immobilier son accord pour vendre les murs et le fonds de commerce au prix de 4 900 000 €.
Par lettre du 28 juin 2007, M. [P] [B] a confirmé à l'agent immobilier son accord pour acquérir les murs et le fonds de l'hôtel 'Le Petit Manoir' au prix de 4 900 000 €.
Par acte d'huissier de justice du 18 février 2008, M. [B] a sommé les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon de comparaître en l'étude du notaire pour signer les actes préparatoires à la vente.
Par acte d'huissier de justice du 21 février 2008, les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon se sont opposées à la sommation, faisant valoir qu'aucun accord n'avait été trouvé sur la chose et sur le prix.
Par acte du 15 avril 2008, la société T2I a assigné les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon en paiement de la somme de 234 416 € au titre de la clause pénale.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société T2I de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société T2I à payer à chacune des sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Par dernières conclusions du 25 octobre 2010, la société T2I, appelante, demande à la Cour de :
- vu l'article 1134 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- condamner solidairement les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon à lui payer à titre d'indemnité la somme de 196 000 € HT, soit 234 416 € TTC en application de la clause pénale prévue par le mandat du 3 janvier 2007,
- condamner solidairement les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon à lui payer la somme de 7 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 février 2011, les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1985, 1582 du Code civil, et la loi du 2 janvier 1970,
- confirmer le jugement entrepris,
- en conséquence, débouter la société T2I de toutes ses demandes,
- y ajoutant :
- condamner la société T2I à leur payer à chacune la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant que la nullité du mandat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée, de sorte que les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon ne peuvent l'invoquer ; qu'en outre, la société T2I, régulièrement représentée à l'instance, poursuit l'exécution du mandat du 3 janvier 2007, confirmant ainsi la régularité de sa représentation à ce contrat ; qu'en conséquence, les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon doivent être déboutées de leur demande de nullité du mandat sur ce fondement ;
Considérant que le mandat du 3 janvier 2007 stipule qu'il est consenti pour une période irrévocable de trois mois à compter du 3 janvier 2007 et qu'à défaut de dénonciation à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ;
Considérant que, la période initiale et la durée de la prorogation étant déterminées, ce mandat est bien limité dans le temps, de sorte que les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon doivent être déboutées de leur demande de nullité du mandat sur ce fondement ;
Considérant qu'il résulte des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat de l'agent immobilier peut comporter une clause pénale ; que celle-ci, qui sanctionne un manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ;
Considérant qu'au cas d'espèce, par le mandat du 3 janvier 2007 les mandantes ont chargé le mandataire de vendre les murs et le fonds de commerce au prix de 5 000 000 € ;
Qu'aux termes d'une clause mentionnée en caractères gros et gras, donc très apparents au sens de l'article 78 précité, les parties ont stipulé que 'de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant (...) s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (...) avec tout acquéreur présenté par le mandataire', étant précisé qu'en cas de non-respect de cette obligation, le mandant 's'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto' ;
Considérant que, faisant suite à une conversation avec l'agent immobilier, M. [Z] pour les mandantes a confirmé à l'agent immobilier, par lettre du 10 mai 2007, 'ma nouvelle proposition pour l'hôtel le Petit Manoir (murs et fonds) à 4 900 000 Euros prix net et définitif' ;
que, par lettre du 15 mai 2007, adressée à l'agent immobilier, M. [Z] lui a confirmé 'd'une façon irrévocable ma nouvelle offre de prix que je vous demande de transmettre à Mr [H] [N]. Donc, concernant la vente des murs et du fonds de mon hôtel 4* que connaît parfaitement votre client, mon prix est de 4 900 000 € (quatre millions neuf cent mille euros) net vendeur. Mon chiffre d'affaire progresse et mon hôtel est en très bon état car il a été entièrement rénové en 2006. Je vous remercie de transmettre cette offre et dès son acceptation par votre client, nous pourrons procéder aux différents actes pour finaliser cette cession' ;
Qu'à la suite de cette proposition faite à M. [N] qui représentait M. [B] à la négociation, M. [B] a répondu à la société T2I le 28 juin 2007 : 'Nous faisons suite à la proposition ferme et définitive de vente des murs et du fonds de l'Hôtel le Petit Manoir moyennant le prix global net vendeur de 4 900 000 € que vous nous avez transmise et vous confirmons notre accord pour acquérir à ce prix, à ventiler selon le prix du vendeur. Nous vous remercions d'organiser rapidement un rendez-vous de signature des actes de cession' ;
Considérant que la volonté d'acquérir de M. [B] est encore confirmée par la sommation qu'il a fait délivrer aux sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon de se présenter chez le notaire pour signer l'avant-contrat, par acte extra-judiciaire du 18 février 2008, soit postérieurement à la réunion des parties du 7 décembre 2007 ;
Considérant qu'il ressort de cet échange de lettre et de cette sommation que l'agent immobilier a bien présenté à ses mandantes un acquéreur ayant accepté de contracter 'aux prix, charges et conditions convenues' entre le mandant et le mandataire, les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon ayant stipulé, par mention manuscrite dans le contrat du 3 janvier 2007, un prix global pour les murs et le fonds de commerce et ayant réitéré cette spécificité du prix dans les lettres des 10 et 15 mai 2007, la consistance des biens étant bien connue des mandantes, représentées par le même gérant, dont l'une exploitait le fonds de commerce ;
Que, dès lors, les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon, qui ont refusé l'offre de l'acquéreur présenté par l'agent immobilier, ont manqué à leur obligation contractuelle envers ce dernier, de sorte que la clause pénale doit recevoir application ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société T2I sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Condamne in solidum les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon à payer à la société T2I la somme de 234 416 € par application de la clause pénale ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum les sociétés Hellasimmo et Hôtelière Montholon à payer à la société T2I la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
