Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2011
(n° 466, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13818
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2010 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/11151
APPELANTES
SAS PROMOVAL - PVH
agissant poursuites et diligences en la personne de son président en exercice
ayant son siège [Adresse 1]
SCI LE JARDIN DES SOURCES
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 1]
SAS EPI GESTION
agissant poursuites et diligences en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [Z] [X] [Adresse 4]
ayant son siège [Adresse 1]
représentées par Maître Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour
assistées Maître Marie-Laure LANTHIEZ, substituant Maître Florence CALLIES, de la SELARL BERARD CAILLES, avocats au barreau de LYON
SAS EPI CAPITAL
agissant poursuites et diligences en la personne de son président en exercice
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour
assistée de Maître Michel BARSEGHIAN, avocat au barreau d'ALENÇON
INTIMÉE
Madame [O] [F]
demeurant[Adresse 2]
représentée par la SCP KIEFFER JOLY BELLICHACH, avoués à la Cour
assistée de Maître Hélène NICOLAS de la SELARL HINCKER & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG, substituant Maître RODRIGUEZ de la SELARL HINCKER & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 27 juillet 2007, Mme [O] [F] a souscrit un contrat de réservation auprès de la société Promoval PVH portant sur un appartement dépendant d'un immeuble à construire dit ' le jardin des sources' à [Adresse 5] par la SCI le jardin des sources, moyennant le prix de 177'869 €.
Ce contrat a été conclu après la réalisation par la société Rezo - i, mandataire de la société Epi Capital en charge de la commercialisation des appartements, d'une étude de faisabilité de cet investissement réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite 'de Robien', étude faisant ressortir un loyer prévisible de 635 € brut.
Suivant contrat du même jour, Mme [F] a confié à la société Epi Gestion un mandat de gestion pour l'administration du bien acquis (livraison, mise en location, encaissement des loyers et charges, paiement des charges de copropriété).
L'acte authentique de vente a été régularisé le 31 octobre 2007, lequel prévoyait une livraison comprise entre le quatrième trimestre 2007 et le premier trimestre 2008.
Par lettre du 11 mars 2008, la société Epi Gestion a indiqué à Mme [F], d'une part, qu'elle souhaitait transférer le mandat de gestion à la société Elyade, et d'autre part, l'informait d'une baisse du loyer prévisible, baisse à laquelle le promoteur proposait de participer à hauteur des deux tiers de la diminution pour la première année et d'un tiers pour la seconde année.
Le 29 mars 2008, Mme [F] a, en réponse, demandé à la société Epi Gestion d'exécuter son mandat jusqu'au terme initialement prévu, de lui fournir les justificatifs d'une évolution du marché locatif à [Localité 6] entre juillet 2007 et mars 2008 et de lui assurer le loyer prévu à plus ou moins 10 %.
Entre-temps, elle était informée par courrier électronique du 17 mars 2008 par la société Promoval PVH que la livraison ne pourrait intervenir à la date initialement prévue, puis par lettre du 15 avril 2008 par la SCI le Jardin des sources que la livraison interviendrait entre le 1er et le 4 juillet 2008.
La livraison est intervenue le 1er juillet 2008.
Estimant avoir été trompée sur les conditions financières de cet investissement et reprochant à la SCI le Jardin des sources un retard de livraison, Mme [F] a par acte dès 15 et 31 octobre 2008 assigné la société Epi Capital, la société Promoval PVH et la SCI le Jardin des sources en nullité de vente et restitution de prix. Par acte du 15 juin 2009 elle a appelé en intervention forcée la société Epi Gestion.
Par jugement rendu le 8 juin 2010, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- débouté les sociétés Jardin des sources, Epi Gestion, Epi Capital et Promoval PVH de leur fin de non-recevoir,
- prononcé la nullité du contrat de vente reçu le 31 octobre 2007 par Me [Y] [N], notaire entre la SCI le Jardin des sources et Mme [O] [F],
- condamné la SCI le Jardin des sources à lui restituer la somme de 177'860 € correspondant au prix de vente,
- ordonné à Mme [F], dans les 15 jours de la restitution du prix, de restituer à la SCI le jardin des sources les lots objets de la vente ainsi que la somme de 6945,65 €, et à la société Epi Gestion la somme de 5005,66 €,
- condamné in solidum les sociétés Jardin des sources, Epi Capital et Promoval PVH à payer à Mme [F] la somme de 3500 € à titre de dommages-intérêts,
- débouté Mme [F] de sa demande formée contre Epi Gestion en restitution des charges de copropriété,
- l'a déclarée irrecevable en sa demande de restitution des frais de gestion formée contre Epi Gestion,
- débouté la SCI le jardin des sources de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation en réparation d'un préjudice de jouissance du fait de la dépréciation du bien,
- condamné in solidum les sociétés Jardin des sources, Epi Capital et Promoval PVH à payer à Mme [F] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que la société Epi Gestion conservera la charge de ses frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire ainsi que la publication de la décision à la conservation des hypothèques,
- condamné in solidum les sociétés Jardin des sources, Epi Capital et Promoval PVH aux dépens.
Les sociétés Promoval PVH, Jardin des sources, Epi Gestion, et Epi Capital ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe le 5 juillet 2010.
Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 4 novembre 2010, auxquelles il est renvoyé en ce qui concerne l'exposé de leurs moyens et argumentation, les sociétés Promoval PVH, le Jardin des sources et Epi gestion demandent à la Cour de :
- mettre hors de cause la société Promoval PVH qui n'est partie ni au contrat de réservation, ni à celui de vente,
- débouter Mme [F] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'acte authentique du 31 octobre 2007 pour dol, celle-ci ne rapportant pas la preuve de manoeuvres frauduleuses imputables à la SCI le jardin des sources, ni dans son élément matériel et moral et encore moins d'une erreur déterminante commise par elle,
à titre subsidiaire,
- condamner Mme [F] à payer :
- à la SCI le jardin des sources, la somme de 6945 65 € correspondant aux intérêts intercalaires aux frais de caution qui lui ont été payés,
- à la société Epi gestion, la somme de 5005,66 euros en règlement de la carence locative,
- dire que l'immeuble vendu devra être restitué libre de tous les droits constitués par l'acheteur,
- en conséquence, prononcer l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef, si besoin est en ayant recours à la force publique, le tout sous astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- la condamner à verser une indemnité d'occupation, d'un montant de 600 € mensuels correspondant à l'indemnité de jouissance du fait de la dépréciation subie par la chose à raison de l'utilisation qu'elle en a faite du jour de la vente jusqu'à la restitution du bien, outre les fruits perçus du jour de la mise en location du bien jusqu'à sa restitution,
dans tous les cas, la condamner à payer à la SCI le jardin des sources, à la société Promoval PVH et à la société Epi gestion la somme de 4000 € chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Aux termes de ses dernières écritures déposées au greffe le 5 novembre 2010, la société Epi capital demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de débouter Mme [F] de toutes ses demandes fins et conclusions,
à titre reconventionnel, de la condamner à lui payer les sommes de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 mars 2011 auxquelles il est expressément référé en ce qui concerne l'exposé de ses moyens et argumentation, Mme [O] [F] demande à la cour au visa des articles 1116, 1134, 1601 - 1 et suivants du Code civil, L 261 -1 et suivants, R 231- 14, R 261 - 1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de :
- débouter les sociétés Jardin des sources, Epi Capital, Epi gestion et Promoval PVH de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et en conséquence de confirmer le jugement déféré,
- y ajoutant, condamner solidairement les sociétés Promoval PVH, Epi capital, Epi gestion et la SCI le jardin des sources à lui verser la somme de 22'072,89 € au titre du préjudice subi,
- subsidiairement si la cour infirmait le jugement déféré,
- constater le retard de livraison du bien acquis et le préjudice résultant pour elle,
- en conséquence prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente du 31 octobre 2007 et replacer les parties en l'état antérieur,
- condamner la SCI le jardin des sources à lui restituer la somme de 177'869 € correspondant au prix de vente,
- condamner la société Epi gestion à lui restituer l'intégralité des sommes correspondant aux charges de copropriété et frais de gestion,
- dire et juger que les restitutions lui incombant seront soumises à la condition suspensive du remboursement intégral du prix de vente et des accessoires pas les sociétés Promoval PVH, Epi capital, Epi gestion et la SCI le jardin des sources,
- ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais des sociétés précitées,
- condamner la SCI le jardin des sources à lui verser la somme de 5395,35 € au titre de l'indemnité de retard, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt,
- la condamner à lui verser la somme de 1905 € au titre du préjudice subi du fait de la perte de loyers,
à titre infiniment subsidiaire,
- constater les carences de la société Epi gestion dans la gestion du bien, ainsi que les retards de versement des sommes correspondant à la prise en charge des loyers,
- constater la rupture abusive du contrat de gestion conclu entre la société Epi gestion et elle,
- en conséquence condamner la société Epi gestion à lui verser la somme de 3000 € à titre d'indemnité de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2009,
en tout état de cause, condamner les sociétés Promoval PVH, Epi capital, Epi gestion et la SCI le jardin des sources à lui payer la somme de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant en droit qu'il n'y a point de consentement valable si celui-ci a été surpris par dol, que le dol suppose des manoeuvres ou à tout le moins une réticence dolosive sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas contracté ;
Considérant que les moyens développés par les sociétés appelantes au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que :
- il n'y a pas lieu à mettre hors de cause la société Promoval PVH dont le nom apparaît, non seulement comme cocontractant de Mme [F] au contrat de réservation, mais aussi comme maître d'ouvrage sur le descriptif sommaire des prestations qui a été annexé au contrat préliminaire, mais qui encore le 17 mars 2008, par la voix de son assistante commerciale, Mme [V] dont l'adresse électronique mentionne son nom, est celle qui lui fait part du retard de livraison,
- le rôle joué par la société Promoval résulte encore de la lettre adressée le 10 juin 2008 à Mme [F] par Mme [V] , qui écrit sur papier à en-tête de la SCI le jardin des sources, laquelle est domiciliée à la même adresse que la société Promoval, pour informer Mme [F] de la date de livraison et que le montant du solde du prix devra être envoyé directement à la société Promoval, ce dont il s'infère que la mention du nom de cette société ne figure pas par erreur au contrat de réservation et qu'elle en est, au contraire, le cocontractant clairement désigné et une partie prenante essentielle de l'opération de vente, ne serait-ce que parce qu'elle en perçoit le prix,
- au demeurant, cette prétendue erreur atteste du manque de transparence du déroulement de l'ensemble de l'opération et de l'imbrication des relations des sociétés en cause sous le partenariat de la société EPI qui regroupe notamment les filiales EPI promotion, Epi capital et Epi gestion dont les rôles sont en l'espèce indifférenciés, ces relations partenaires étant un argument de vente et de professionnalisme quand il y va de l'intérêt de ces sociétés mais qui démontrent en l'espèce qu'elles ont concouru en étant chacune le maillon d'une même chaîne, aux manoeuvres reprochées par Mme [F],
- la tromperie portant sur la valeur locative de 635 € bruts mensuels est attestée et résulte suffisamment de la connaissance qu'avaient les sociétés de promotion et de gestion immobilière de la réalité du marché locatif local en leur qualité de professionnels particulièrement avisés de l'immobilier, comme le prouve la lettre adressée le 29 octobre 2007, ( soit trois jours avant la signature de l'acte de vente par Mme [F]), par la société Epi gestion à un autre acquéreur du même ensemble immobilier situé [Adresse 5], c'est-à-dire à la même adresse que celle de l'appartement acquis par Mme [F], pour l'informer de ce que la multiplication récente de programmes immobiliers neufs sur la région de Vichy, associée à une légère baisse du marché et donc de la demande en matière de location, ont contraint le gestionnaire à lui demander d'accepter à titre forfaitaire et sans condition, une baisse de loyer afin d'optimiser ses chances de louer rapidement l'appartement en contrepartie d'une compensation financière forfaitaire,
- les deux opérations que sont le contrat préliminaire et le contrat de vente sont indissociables en ce que le second est la reprise des éléments essentiels du premier tenant aux caractéristiques non seulement intrinsèques du bien vendu, mais aussi extrinsèques liées à sa situation, son environnement, qui ont déterminé le consentement de l'acquéreur, de sorte que le dol doit s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente,
- en effet,les sociétés appelantes, en leur qualité de professionnels de l'investissement immobilier et de la défiscalisation, à l'origine de cette vaste opération de construction immobilière dont le montage reposait sur un argument essentiel de défiscalisation dans le cadre d'une gestion d'un patrimoine immobilier locatif, ne pouvaient ignorer le contexte de l'immobilier sur [Localité 6] dans lequel elle s'inscrivait et qu'elles avaient nécessairement pris en compte dans le cadre d'études de faisabilité, et donc la multiplication des programmes immobiliers neufs des juillet 2007,
- la réticence dolosive à informer Mme [F], qui ne l'a été que le 11 mars 2007, soit quelque mois après la signature de l'acte authentique de vente de ce que la valeur locative prise en compte dans le montage financier était sur évaluée d'environ un tiers de sa valeur, est ainsi établie,
- l'objectif de défiscalisation même s'il n'était pas stipulé de façon expresse au compromis et à l'acte de vente n'en était pas moins une des conditions déterminantes pour l'acquéreur de son investissement locatif, comme en atteste l'étude de faisabilité de l'investissement réalisée par la société Rezo-i, mandataire de la société Epi capital mandatée par la SCI le jardin des sources pour assurer la commercialisation de l'immeuble, faisant ressortir un loyer prévisible de 635 € brut qui a été pris comme base de l'économie générale d'un contrat reposant sur un objectif essentiel et déterminant de défiscalisation et un argument de vente prépondérant,
- il est évident que sans la perspective de déduction fiscale et l'assurance de louer l'immeuble à un prix voisin du prix de référence, l'opération aurait été d'une rentabilité insuffisante qui n'aurait pas permis à Mme [F] de la réaliser compte tenu de ses revenus imposables de 31200 € annuels et de la necéssité de devoir faire face, en plus de ses autres charges de logement personnel, au paiement d'un crédit mensuel de 1039 € d'une durée de 25 ans pour l'acquisition en cause,
- Mme [F] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice autre que celui indemnisé par la somme de 3 500 € fixée par les premiers juges,
- du fait de la nullité de la vente, la venderesse qui ne justifie pas de la perception de loyers par Mme [F], est mal fondée en sa demande en paiement d'une indemnité de jouissance correspondant à la dépréciation du bien à raison de l'usage,
Considérant que la décision des premiers juges mérite confirmation en ce qu'elle a prononcé la nullité de la vente pour dol et condamné la SCI le jardin des sources à restituer à Mme [F] la somme de 177'869 € correspondant au prix de vente en contrepartie de la restitution par celle-ci des lots objet de la vente, et à Mme [F] de restituer la somme de 6945,65 € à la SCI le jardin des sources et à la société Epi gestion celle de 5005,66 € , condamné in solidum les sociétés Promoval PVH, Epi capital et le jardin des sources à payer à Mme [F] la somme de 3500 € à titre de dommages et intérêts et celle de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté le surplus des demandes ;
Et considérant que les sociétés appelantes qui succombent seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, supporteront les dépens et seront condamnées in solidum à payer à Mme [F] la somme de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel,
Y ajoutant,
Condamne in solidum les sociétés Promoval PVH, Epi capital Epi gestion et le jardin des sources à payer à Mme [O] [F] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum les sociétés Promoval PVH, Epi capital Epi gestion et le jardin des sources aux dépens d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
