Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 DÉCEMBRE 2011
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/12294
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/06565
APPELANT
Monsieur [S] [R] [T] [X]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour
assisté de Maître Marc BOISSEAU plaidant pour la SEL MARC BOISSEAU, avocats au barreau de PARIS, toque B 1193.
INTIMÉ
Monsieur [J] [O] [E]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP LAGOURGUE ET OLIVIER, avoués à la COUR
assisté de Maître Béatrice D'ARGOEUVES plaidant pour la SCP LSK ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P 346
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Béatrice GUERIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 29 octobre 2007, M. [S] [X] a promis de vendre à M. [J] [E] le lot de copropriété N° 9 de l'immeuble situé [Adresse 3], moyennant le prix de 690 000 € sous condition suspensive de l'obtention avant le 14 décembre 2007 d'un prêt de 767 000 € remboursable sur une durée maximum de 300 mois, au taux maximum de 5% l'an hors assurance, la promesse de vente expirant le 15 février 2008 et l'indemnité d'immobilisation étant fixée à 69 000 € dont la somme 34 500 € versée le jour de la promesse et séquestrée entre les mains du notaire.
Invoquant la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt, M. [E] a par acte d'huissier du 24 avril 2008, fait assigner M. [X] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire.
Par jugement du 11 mai 2010, que le Tribunal a :
- condamné M. [S] [X] à payer à M. [J] [E] la somme de 34 500 €, outre intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2008, date de délivrance de l'assignation,
- dit que la somme séquestrée entre les mains de Me [W] [G], notaire à [Localité 4], viendra en déduction des condamnations mises à la charge de M. [X] et que le notaire pourra libérer ces fonds au profit de M. [E] au vu d'une copie de la décision devenue définitive,
- condamné M. [S] [X] à payer à M. [J] [E] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
M. [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 juin 2010.
Par dernières conclusions signifiées le 08 septembre 2001, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, M. [X] conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la Cour, en statuant à nouveau au visa des articles 1134 et 1178 du code civil, de :
- constater que malgré les termes de la promesse de vente du 29 octobre 2007, M. [J] [E] n'a pas justifié de la date de dépôt du dossier d'emprunt auprès des banques HSBC et Société Générale, dans les 30 jours de la signature de la promesse correspondant aux caractéristiques visées dans ladite promesse,
- constater et au besoin dire et juger que la demande de prêt souscrite auprès de la banque HSBC a été faite au nom de la SCI dont M. [J] [E] et les époux [C] ou d'autres co-emprunteurs sont membres et que l'accord de principe a été accordé par la banque en raison des revenus de ses différents membres,
- constater et au besoin dire qu'en signant la promesse de vente en son nom, M. [J] [E] savait pertinemment qu'il n'obtiendrait pas de prêt à hauteur 767 000 €, sa capacité d'emprunt à titre personnel étant limité à 400 000 € ce qui représente un taux d'endettement supérieur à 40%, en ce compris les nouveaux revenus locatifs escomptés par M. [J] [E],
- constater et au besoin dire que M. [J] [E] n'a nullement justifié des moyens qu'il a mis en oeuvre pour éviter un refus de prêt, et en conséquence obtenir ce prêt malgré ses obligations stipulées dans la promesse de vente précitée,
En conséquence,
- dire que le refus des banques HSBC et Société Générale est la conséquence de la carence de M. [E],
- dire que la condition suspensive doit être réputée accomplie, en application de l'article 1178 du Code civil,
- condamner M. [J] [E] à lui payer :
* 69 000 € en principal augmenté d'un intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation, ladite somme étant payée à hauteur de 34 500 € par libération des sommes détenues par Me [G], notaire à [Localité 4], en qualité de séquestre et pour le surplus par M. [J] [E] entre ses mains, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
* 5 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouter M. [J] [E] de toutes ses demandes,
- condamner M. [J] [E] en tous les dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, M. [J] [E] conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne les intérêts devant nécessairement assortir la condamnation en principal, et demande à la Cour, en statuant à nouveau et y ajoutant, de :
- dire que la condamnation en principal sera assortie d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 20 décembre 2007, date de la première mise en demeure,
- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1154 du Code civil,
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [X] à lui payer la somme de 8 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- le condamner aux dépens de première instance et d'appel.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ;
Considérant qu'il est établi par les pièces versées aux débats que M. [E] a signé le 12 juin 2007 un mandat de recherche portant sur un appartement de 70 m² minimum dans [Localité 4] intra-muros en vue de son acquisition pour un prix de 450 000 € maximum, 550 000 € en l'absence de travaux après avoir interrogé en juillet 2007 la banque HSBC sur sa capacité d'emprunt, laquelle lui a répondu par mail du 5 juillet 2007 qu'un prêt de 400 000 € sur 25 ans était envisageable, précisant qu'il sera alors à plus de 40% d'endettement avec les nouveaux revenus locatifs espérés et que si cette opération était envisagée avec un co-emprunteur, ses revenus seraient pris en compte, ce qui pourrait augmenter le montant maximum d'emprunt ;
Que par mail du 22 octobre 2007, M. [E] a fait à M. [X] par l'intermédiaire de sa mandataire une proposition d'achat de son appartement pour le prix de 690 000 € que M. [X] a accepté sous condition d'un accord de principe de la banque pour un prêt de 90%, ayant lui-même signé une promesse de vente ;
Que M. [E] a transmis cette demande à la banque HSBC par mail du 23 octobre 2007, précisant qu'il souhaite acquérir l'appartement qui sera sa résidence principale en son nom personnel, accord de principe qui lui a été donné par la banque le 24 octobre 2007 pour un prêt de 767 000 € au taux de 4,85% ou 4,95% sur 240 ou 300 mois pour l'achat d'un bien immobilier pour usage de résidence principale par le biais d'une SCI patrimoniale ;
Qu'il résulte du rapprochement des termes de cet accord de principe et du mail adressé le 5 juillet à M. [E] par la banque que celle-ci ne consentait le prêt de 767 000 € pour l'acquisition d'un appartement à usage de résidence principale qu'à la condition d'une acquisition par le biais d'une SCI patrimoniale comprenant plusieurs associés solvables, le taux d'endettement de M. [E] ne lui permettant pas d'obtenir à titre personnel un prêt excédant 400 000 € ;
Considérant que la promesse de vente a été signée le 29 octobre 2007, le bénéficiaire étant M. [E] avec faculté de substitution, étant précisé dans l' acte, au titre des obligations du bénéficiaire, que celui-ci s'est préalablement renseigné auprès des établissements de crédit et qu'il n'existe pas d'empêchement à l'octroi du prêt, que les charges résultant de cet emprunt n'excèdent pas le pourcentage de ressources prévu par les organismes de prêt, qu'il n'existe pas d'obstacle à la mise en place des assurances décès invalidité sur la tête de l'acquéreur et éventuellement de toute caution demandée et que les garanties demandées par le préteur pourront sauf cas imprévisible être mises en place ;
Qu'il s'ensuit, eu égard aux termes de l'accord de principe communiqué au vendeur le jour de la signature de la promesse de vente, que M. [E] s'engageait à effectuer la vente par le biais d'une SCI patrimoniale, ce que permettait la faculté de substitution, seul mode d'acquisition pour lequel il n'existait pas d'empêchement à l'octroi d'un prêt ;
Qu'il est encore précisé que le bénéficiaire s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt dans un délai de trente jours et à justifier de ce dépôt à première demande du vendeur, qu'il devra suivre l'étude de son dossier et faire son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions définies dans la promesse de vente et qu'il a été avisé des dispositions de l'article 1178 du code civil selon lesquelles « la conditions est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » ;
Considérant que la banque HSBC a avisé M. [E] le 10 novembre 2007, dans le délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive, de son refus de lui accorder un prêt de 767 000 € sur 300 mois au taux de 4,80% pour le financement du bien immobilier objet de la promesse de vente ;
Qu'eu égard à la date du refus de prêt, M. [E] a nécessairement déposé sa demande de prêt dans le délai de 30 jours fixé dans la promesse de vente, étant observé que le prêt visé dans la lettre de refus est conforme aux prévisions de la promesse en ce qui concerne le délai de remboursement et le taux d'intérêt, celui de 4,80% au lieu de 5% n'étant pas de nature à avoir fait échec à l'obtention du prêt ;
Considérant toutefois que pour bénéficier des dispositions de l'article 312-16 du code civil, le bénéficiaire de la promesse doit démontrer avoir fait le nécessaire pour obtenir les prêts ;
Que M. [E], qui avait été avisé par la banque dés juillet 2007 que sa capacité personnelle d'endettement était limitée à 400 000 € eu égard à son taux d'endettement élevé et qui n'avait obtenu un accord de principe de prêt que pour un achat du bien par une SCI patrimoniale, reconnaît avoir fait la demande de prêt en son nom personnel, et n'a donc pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt, dès lors qu'il savait en signant la promesse de vente qu'une telle demande en son nom était vouée à l'échec, ayant d'ailleurs contracté avec faculté de substitution, ce qui lui permettait de poursuive l'acquisition du bien par une SCI patrimoniale ainsi qu'il l'avait déjà fait pour l'acquisition d'autres biens à usage locatif ;
Qu'il n'a pas non plus offert à la banque les garanties lui permettant d'obtenir le prêt en son nom personnel ;
Considérant que M. [E] ne justifie pas avoir régulièrement déposé une demande de prêt auprès de la Société générale, la demande faite le 23 octobre 2007 ne concernant qu'une demande de caution bancaire et celle faite le 24 octobre ne contenant pas les éléments caractéristiques du prêt visés dans la promesse ;
Considérant que M. [E] ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive en présentant une demande de prêt dans des conditions qu'il savait ne pas être acceptées par la banque, la condition suspensive est réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la condition suspensive étant réputée acquise et M. [E] et n'ayant pas levé l'option dans le délai, la promesse de vente est caduque et M. [E] tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation fixée forfaitairement par les parties à la somme de 69 000 € laquelle sera payée à hauteur de 34 500 € par la libération de la somme séquestrée entre les mains du notaire ;
Considérant que M. [E], qui succombe, sera condamné à indemniser l'appelant des frais non répétibles exposés à concurrence de la somme fixée en équité à 3 000 € ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Dit que la condition suspensive est réputée acquise par application de l'article 1178 du code civil,
Condamne M. [E] à payer à M. [X] :
- la somme de 69 000 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ladite somme étant payée à hauteur de 34 500 € par libération du séquestre détenu par Me [G], notaire à [Localité 4], entre les mains de M. [X],
- la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute autre demande,
Condamne M. [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
