Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2011
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/02813
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/05798
APPELANTE
S.A.R.L. STOCK DES AFFAIRES agissant poursuites et diligences de son gérant
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-jacques DULONG, avocat au barreau de PARIS, toque : C0339
INTIMEE
Madame [R] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour
assistée de Me Marie-Laurence SAINTURAT plaidant pour la SCP GUILLEMAIN-SAINTURAT-PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P 102
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 juin 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame BLUM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame [D] ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2003, Mme [R] [O] a donné congé à la société Stock des Affaires, pour le 30 juin 2004, avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, des locaux situés [Adresse 2] qui lui avaient été donnés à bail commercial en renouvellement, pour neuf ans à compter du 1er avril 1995, pour le commerce de "articles de Paris, maroquinerie, bimbeloterie et solde de tous ces articles".
Le 25 mars 2005, la société Stock des Affaires a assigné Mme [O] en paiement de l'indemnité d'éviction.
M. [N], désigné en qualité d'expert par le juge de la mise en état, a déposé son rapport le 12 juillet 2007 en estimant à 171.000 € le montant de l'indemnité d'éviction correspondant à la valeur du droit au bail, à 30.400 € le montant des indemnités annexes et à 39.563 € le montant annuel de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2004.
Par jugement rendu le 30 octobre 2008, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que par l'effet du congé, comportant refus de renouvellement signifié le 10 décembre 2003, le bail a pris fin le 30 juin 2004,
- dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la s.a.r.l. Stock des Affaires dans les locaux appartenant à Mme [R] [O],
- fixé à la somme de 197.270 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par Mme [O] à la s.a.r.l. Stock des Affaires, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,
- dit que la s.a.r.l. Stock des Affaires est redevable à l'égard de Mme [O] d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2004,
- fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 36.000 €, outre les taxes et charges,
- dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,
- débouté Mme [O] de sa demande tendant à faire courir les intérêts légaux sur l'indemnité d'occupation à compter du présent jugement,
- condamné Mme [O] à payer à la s.a.r.l. Stock des Affaires la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [O] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
La société Stock des Affaires a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions du 15 juin 2011, demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction calculée selon la valeur du droit au bail à la somme de 197.270 € hors frais de licenciement et ordonner une nouvelle expertise, À titre subsidiaire de :
- entériner, en ce qui concerne l'indemnité d'éviction, le rapport de M. [P] et la fixer à la somme de 465.000 € hors frais de licenciement qui seront remboursés sur justificatifs,
- condamner, en conséquence, sous réserve du remboursement des frais de licenciement précités, Mme [O] à lui payer la somme de 465.500 € au titre de l'indemnité d'éviction,
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 28.200 € qui sera réduite à la somme de 19.740 € après abattement de 30% au titre de la précarité et à titre subsidiaire, entériner sur ce point le rapport de M. [P] qui avait proposé sa fixation à une somme de 33.600 € par an à compter de la date d'effet du congé, soit le 1er juillet 2004,
- condamner Mme [O] à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais d'expertise.
Par ses dernières conclusions du 17 juin 2011, Mme [O] demande à la cour de :
- dire la société Stock des Affaires mal fondée en son appel principal,
- la recevoir en son appel incident et l'y déclarer bien fondée,
- débouter la société Stock des Affaires de sa demande de nouvelle expertise,
- fixer, sous réserve des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, l'indemnité d'éviction revenant à la société Stock des Affaires sur le fondement de l'article L 145-14, à la somme de 160.000 €,
- dire que les indemnités de licenciement seront remboursées sur justificatifs,
- dire que le remboursement d'éventuels frais de remploi interviendra également sur justificatifs, et donner acte à la bailleresse de son offre de consigner le montant desdits frais à hauteur de 15.000 € entre les mains du service séquestre juridique de l'ordre des avocats à la cour de Paris pendant une durée de douze mois à compter du délaissement des locaux, avec autorisation de déblocage sous la responsabilité du service séquestre, au vu de tous justificatifs de frais de remploi effectivement déboursés et obligation de restituer la partie non utilisée à la bailleresse,
- condamner la société Stock des Affaires à lui payer à compter du 1er juillet 2004, une somme annuelle en principal de 46.545 € à titre d'indemnité d'occupation, charges et taxes en sus, ladite somme devant d'autre part être indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction,
- dire qu'en outre la somme portera intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du congé et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,
- condamner la société Stock des Affaires au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les parties s'accordant sur cette nécessité, l'ordonnance de clôture du 15 juin 2011 a été révoquée le 22 juin 2011 pour être reprise à cette dernière date à leur demande.
SUR CE,
Considérant qu'à l'appui de sa demande de nouvelle expertise, la société Stock des Affaires, qui ne remet pas en cause l'impartialité de l'expert judiciaire ni le caractère contradictoire de ses opérations, critique pour l'essentiel les critères qu'il a retenus et la méthode qu'il a suivie pour l'appréciation de la valeur du fonds de commerce, celle-ci, étant selon elle, bien supérieure à la valeur du droit au bail ;
Mais considérant que Mme [O] rappelle exactement que seules les activités autorisées par le contrat de bail sont opposables au bailleur et que corrélativement l'indemnité d'éviction due par ce dernier en cas de refus de renouvellement du bail ne doit correspondre qu'au seul préjudice lié à la cessation des activités autorisées par le bail ;
Considérant que par le contrat de bail, la société Stock des Affaires s'est engagée à ne pouvoir exercer dans les lieux loués d'autre commerce que celui de "articles de Paris, maroquinerie, bimbeloterie et solde de tous ces articles" ; que cependant, il est acquis que la société Stock des Affaires exploite un bazar ;
Considérant que les premiers juges ont exactement relevé que "si dans les objets divers offerts à la vente, il est probable que se trouvent certains articles de Paris et des éléments de maroquinerie, il est manifeste que l'activité ne se limite pas à ce type d'objets" ;
Que pour le surplus c'est à tort que les premiers juges ont estimé qu'il résultait des définitions données du mot "bimbeloterie" par les différents dictionnaires et du caractère désuet de ce terme, que l'activité de bazar était incluse dans celle de bimbeloterie alors que c'est précisément l'inverse ;
Qu'en effet, si des articles de bimbeloterie sont susceptibles d'être offerts à la vente dans un bazar, l'activité de bazar ne limite pas à la vente de tels articles définis comme étant de "petits objets curieux, décoratifs, babioles, souvenirs" par le dictionnaire Robert, voire de "bibelots" par le dictionnaire Larousse ; que l'éventuelle désuétude du terme bimbeloterie ne saurait conduire à assimiler à des articles de "bimbeloterie" les produits bon marché ou soldés offerts à la vente par la société Stock des Affaires dans son bazar, notamment les articles de plage, les pendules et autres articles pour la maison, les produits d'entretien et les produits d'hygiène visibles en grand nombre sur les photographies tant de l'expert judiciaire que de l'expert choisi par la locataire ;
Considérant qu'ainsi, l'essentiel du chiffre d'affaires et des bénéfices retirés par la société Stock des Affaires de son commerce ne provient pas des activités autorisées par le bail et est inopposable à la bailleresse ; que le chiffre d'affaires résiduel étant faible, la valeur marchande du fonds est inférieure, quelle que soit la méthode choisie pour l'apprécier, à la valeur du droit au bail ; que la demande de nouvelle expertise sera rejetée, la cour disposant de tous les éléments d'appréciation de la valeur de ce droit au bail ainsi que de l'ensemble du préjudice subi par la locataire du fait de son éviction ;
Considérant que les premiers juges ont rappelé à juste titre que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant affectée d'un coefficient multiplicateur au regard de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée ;
Considérant qu'en l'espèce, les parties s'accordent sur la surface pondérée de la partie commerciale : 58,85 m², ainsi que sur la surface réelle de l'appartement du 1er étage : 107 m², ; qu'elles s'accordent également sur le fait que si le bail avait été renouvelé, le loyer aurait été plafonné à la somme de 18.048 € au 1er juillet 2004, date du renouvellement, loyer plafonné contractuellement indexé qu'il convient d'actualiser, ainsi que l'a fait le propre expert de la locataire, à la somme de 21.567 € en valeur juillet 2010 ;
Considérant que l'expert judiciaire a estimé la valeur locative de marché de la partie commerciale à la somme de 420 €/ m² ; que cependant, il retient, dans son rapport déposé en 2007, des éléments de comparaison adaptés mais désormais anciens ; que la valeur locative de marché doit être actualisée à la somme de 480 €/m² au vu des éléments de comparaison plus récents produits par l'expert amiable qui relève, notamment, pour les références de location nouvelle des prix allant de 380 €/m² au 15 décembre 2006 à 571 €/m² au 1er octobre 2005 s'agissant des éléments les plus pertinents au regard de leur situation ;
Que par ailleurs, la société Stock des Affaires ne réclame pas davantage que le prix de 17 €/m²/mois soit 204 €/m² par an, estimé par l'expert judiciaire pour la partie habitation et Mme [O] ne discute pas ce prix ;
Considérant que la valeur locative de marché s'élève en conséquence à 28.248 € pour la partie commerciale et à 21.828 € pour la partie habitation soit au total la somme de 50.076 € ce qui établit le différentiel à la somme de 28.509 € ;
Considérant que si la société Stock des Affaires conteste devant la cour le coefficient de 6 retenu par l'expert judiciaire, le coefficient de 7 dont elle réclame l'application, suivant en cela les calculs de son propre expert, ne correspond ni aux explications données par ce dernier dans son rapport ni à la qualité de l'emplacement du fonds, qualifiée de "bonne" mais non de "très bonne", dans chacun des deux rapports ;
Considérant que le différentiel de 28.509 € sera en conséquence affectée du coefficient 6 et l'indemnité principale fixée, ainsi que l'ont fait les premiers juges, à la somme arrondie de 171.000 € ;
Considérant s'agissant des indemnités accessoires, que la société Stock des Affaires qui plus généralement se borne à demander à la cour "d'entériner le rapport de M. [P]" en réclamant une indemnité d'éviction globale de 465.000 € dont 400.000 € au titre de l'indemnité principale d'éviction alors qu'elle est fixée à 171.000 €, renvoie implicitement à l'estimation de son propre expert qui estime à 40.000 € les frais de remploi, 3.000 € les frais de déménagement, 3.000 € la perte sur stock, 18.500 € le trouble commercial et 1.000 € les frais de changement de siège social ;
Considérant qu'il est acquis entre les parties que les frais de remploi s'élèvent à 10% de l'indemnité principale ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le préjudice à ce titre s'élève à 17.100 € ; que c'est par ailleurs par des motifs pertinents que la cour approuve, que les premiers juges ont rejeté la demande de séquestre de cette somme, étant au surplus relevé que l'enrichissement sans cause invoqué n'est en l'état pas démontré ;
Que le jugement sera également confirmé sur le montant, non contesté, des frais de déménagement ;
Considérant que la perte sur stock récemment alléguée n'est nullement démontrée ; que la société Stock des Affaires ne saurait se voir allouer aucune somme à ce titre ;
Considérant que le préjudice né du trouble commercial causé par l'éviction ne peut en l'espèce, pour les motifs ci-dessus, s'apprécier au regard des bénéfices dégagés de l'activité de bazar exercée et d'un EBE retraité ou non ; que tenant compte de la perturbation nécessairement occasionnée par la délivrance du congé sans offre de renouvellement, le préjudice à ce titre sera entièrement réparé par l'allocation d'une somme forfaitaire de 4.000 € ;
Que la demande de 1.000 € au titre des frais de publicité et juridique occasionné par le changement de siège social est par ailleurs justifiée ;
Considérant que l'indemnité d'éviction globale sera en conséquence fixée à la somme de 196.100 € (171.000 + 17.100 € + 3.000 € + 4.000 € + 1.000 €), à laquelle s'ajouteront les frais de licenciement du personnel qui seront payés sur justificatifs ;
Considérant que l'existence du droit de repentir dont bénéficie Mme [O] en vertu de l'article L.145-58 du code de commerce interdit qu'une condamnation soit prononcée pour assurer le paiement de l'indemnité d'éviction ; que la demande de la société Stock des Affaires à cette fin sera rejetée ;
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ; qu'elle correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement ;
Considérant que c'est dès lors à tort que Mme [O], reprenant ici l'évaluation de l'expert judiciaire d'une valeur locative de marché, demande la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 46.545 €, tout en indiquant dans le corps de ses écritures que cette somme "doit donc être simplement minorée par l'application du coefficient de précarité de 10% retenu par le tribunal" pour être ramenée à 41.890,50 € ;
Considérant que pour sa part, la société Stock des Affaires n'indique aucunement dans ses écritures la valeur locative de renouvellement qu'il conviendrait de retenir ; qu'elle s'en remet, à défaut d'une nouvelle expertise qu'il n'y a pas lieu d'ordonner, au rapport de son expert amiable qui retient une valeur locative de renouvellement de 42.000 € ; qu'à titre principal, elle demande toutefois mais sans s'en expliquer clairement, la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 28.200 € avant abattement de 30 % au titre de la précarité ;
Considérant que, tenant compte de l'ensemble des références produites et eu égard à l'activité exercée, à l'emplacement des locaux, à leurs caractéristiques et aux obligations respectives des parties, la valeur locative de renouvellement proposée par l'expert amiable en considération d'un prix de 350 €/m² pour la partie commerciale et de 16.66 €/mois/m² pour l'appartement, soit 42.000 € au total, apparaît bien fondée et sera retenue ; que contrairement à ce que soutient Mme [O], l'application d'un coefficient de précarité est justifiée en l'espèce ; qu'il sera, au vu des éléments de la cause, arrêté à 15% de sorte que l'indemnité d'occupation due par la société Stock des Affaires depuis la date d'effet du congé s'élève à 35.700 € ;
Considérant que s'agissant de l'indexation annuelle demandée de cette indemnité, il appartient au juge saisi d'apprécier si, en fonction de l'ensemble des éléments d'appréciation permettant d'en fixer le montant, une telle indexation doit être appliquée ; qu'en l'espéce, l'indemnité d'occupation telle que fixée correspond à plus du double du montant du prix du loyer plafonné, à la date d'effet d'effet du congé, étant observé que l'indexation du loyer était elle-même au terme du bail et par comparaison, triennale et non annuelle ; qu' il n'y a pas lieu en conséquence de prévoir d'indexation de l'indemnité d'occupation.
Considérant que les intérêts au taux légal courront sur les arriérés d'indemnité d'occupation à compter du présent arrêt et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; que le surplus de la demande de Mme [O] sera rejeté ;
Considérant que les premiers juges ont exactement rappelé que l'instance et l'expertise ont eu pour cause la délivrance par Mme [O] du congé refusant le renouvellement et ont à juste titre condamné celle-ci aux dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise de M. [N] ; qu'en revanche, chaque partie qui succombe partiellement en appel conservera à sa charge les dépens y afférents ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à la société Stock des Affaires la somme de 3.500 € pour ses frais irrépétibles de première instance et les demandes formées sur ce fondement en appel seront rejetées ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement sauf sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation ;
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,
Fixe à la somme de 196.100 € le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par Mme [O] à la s.a.r.l. Stock des Affaires, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,
Fixe à la somme de 35.700 € par an, outre les taxes et charges, l'indemnité d'occupation due par la société Stock des Affaires à Mme [O] à compter du 1er juillet 2004,
Dit que les intérêts au taux légal courront sur les arriérés d'indemnité d'occupation à compter du présent arrêt et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes respectives ;
Rejette les demandes formées en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à la charge de chaque partie ses propres dépens d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
