Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 5 OCTOBRE 2011
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/24266
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/08884
APPELANTE
S.C.I. CASERNE DE BONNE
prise en la personne de son gérant et de tous représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par la SCP EDOUARD ET JEAN GOIRAND, avoués à la Cour
assistée de Maître PONCHELET Patrick avocat, toque E899
INTIMÉES
SAS APSYS FRANCE
prise en la personne de son Président
dont le siège est [Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître RENAUD Marie Anne avocat plaidant
selas WILHELM et associés, toque K24
SAS LOUVRE HÔTELS
prise en la personne de son Président
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
S.N.C. ECO GOUSSAINVILLE
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentées par la SCP MIREILLE GARNIER, avoués à la Cour
assistées de Maître LABALLETTE Richard avocat plaidant SCP GLP et associés, NAN 744 substituant Maître Rose Karine GHEBALI, toque E608
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 juin 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame GIROUD présidente chargée d'instruire l'affaire et Madame SAINT SCHROEDER conseillère
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Pascale GIROUD, Présidente
Monsieur Bernard SCHNEIDER conseiller
désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Paris en vertu de l'article R312-3 du code de l'organisation judiciaire pour compléter la chambre
Madame Dominique SAINT SCHROEDER conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Mme Marie-Claude GOUGE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame SAINT SCHROEDER conseillère en remplacement de Madame GIROUD présidente et par Madame Marie Claude GOUGE greffière.
***
Vu le jugement réputé contradictoire rendu le 8 octobre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris qui a :
- condamné solidairement la société Caserne de Bonne et la société Apsys France à payer à la société Louvre Hôtels et à la société Eco Goussainville la somme de 257.467,73 €,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné solidairement la société Caserne de Bonne et la société Apsys France aux dépens et à payer à la société Louvre Hôtels et à la société Eco Goussainville, la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Vu les déclarations d'appel des sociétés Caserne de Bonne et Apsys France et l'ordonnance de jonction du 2 novembre 2010,
Vu les dernières conclusions signifiées le 28 février 2011 par la société Caserne de Bonne qui demande à la cour, au visa des articles 1134, 1165, 1382, 1993 et suivants du code civil ainsi que de l'article 31 du code de procédure civile, d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :
- débouter les sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville de toutes leurs demandes,
- condamner in solidum les sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville à rembourser la somme de 259.473,73 € réglée au titre de l'exécution provisoire, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2010 jusqu'à la date du paiement effectif,
- subsidiairement, limiter la condamnation qui serait prononcée au montant hors taxes des factures réellement acquittées,
- condamner la société Apsys France à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle, tant au profit de la société Louvre Hôtels qu'au profit de la société Eco Goussainville,
- condamner in solidum les sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville ou tout succombant aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 7.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Vu les dernières conclusions signifiées le 31 mai 2011 par la société Apsys France qui demande à la cour, au visa des articles 1101, 1134, 1202, 1382, 1984 et suivants du code civil :
- d' infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la rupture abusive des pourparlers et l'a condamnée solidairement à verser aux sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville la somme de 257.467,73 € au titre des frais engagés lors de la période des pourparlers,
- statuant à nouveau, de prononcer sa mise hors de cause,
- subsidiairement, de débouter les sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville de l'ensemble de leurs demandes à son encontre et de les condamner à restituer la somme de 257.467,73, avec intérêts légal à compter de son versement,
- en tout état de cause, de condamner solidairement les sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- de les condamner solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de débouter la société Caserne de Bonne de sa demande de condamnation à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle;
Vu les dernières conclusions signifiées le 20 mai 2011 par les sociétés Louvre Hôtels et Eco Goussainville qui demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1984 du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Caserne de Bonne et la société Apsys France, in solidum, à leur payer la somme de 257.467,73 €,
- subsidiairement, confirmer le jugement en répartissant le montant de la condamnation à concurrence de 221.279,39 € pour la société Eco Goussainville et 36.188,34 € pour la société Louvre Hôtels,
- en tout état de cause, débouter la société Caserne de Bonne et la société Apsys France du surplus de leurs demandes,
- condamner in solidum la société Caserne de Bonne et la société Apsys France aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
SUR CE, LA COUR,
Considérant que la ville de [Localité 8], pour permettre la reconversion de la caserne de Bonne en logements, activités et commerces, a créé une zone d'aménagement concerté et confié les travaux d'aménagement et de réalisation à la société d'économie mixte Sages, à laquelle l'Etat a vendu les terrains formant le périmètre de la ZAC en 2005; que la Sages a lancé une consultation auprès de promoteurs-investisseurs en vue de la cession des droits à construire pour la réalisation d'un pôle commercial, d'un parking, d'un hôtel, de bureaux et d'une résidence pour logements étudiants; qu'à l'issue de la période de consultation, la société Apsys France s'est vu confier la réalisation de l'ensemble du programme et a constitué la sci Caserne de Bonne qu'elle s'est substituée; que par contrat du 1er juin 2005, la sci Caserne de Bonne a signé avec la société Apsys France un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée; que par acte notarié du 14 février 2007, la Sages a vendu les droits et biens immobiliers à la sci Caserne de Bonne;
Considérant que suivant protocole d'accord signé le 7 février 2008, entre la sci Caserne de Bonne et la société Louvre hôtels, la première s'est engagée envers la seconde à lui réserver et à lui offrir par préférence à tous les autres une partie des biens et droits immobiliers et les droits à construire y afférents permettant, à l'achèvement de la dalle du rez-de- chaussée devant être édifiée sur un niveau de stationnement par la sci, la réalisation d'un immeuble comprenant un hôtel et une brasserie; qu'en contrepartie de la réservation, la société Louvre hôtels s'est obligée à effectuer 'dès à présent et à ses frais' toutes démarches utiles et à diligenter toutes études nécessaires au dépôt de sa demande d'autorisation d'exploitation commerciale et de sa demande de permis de construire; que ce protocole prévoyait que la promesse synallagmatique de vente devrait être régularisée sous différentes conditions suspensives dont, notamment, l'obtention par la société Louvre Hôtels d'une autorisation favorable de la Commission départementale d'équipement commercial (CDEC) conforme au projet hôtelier et l'obtention d'un permis de construire définitif; qu'il y était encore stipulé que la signature de la promesse synallagmatique de vente et d'achat devait intervenir au plus tard le 28 février 2008 et la réalisation des conditions suspensives au plus tard le 31 octobre 2008; que la caducité du protocole était prévue à défaut de régularisation de la promesse synallagmatique au plus tard le 28 février 2008;
Considérant que les parties au protocole ont signé successivement sept avenants pour reporter la date de régularisation de la promesse synallagmatique; qu'aux termes du dernier avenant, il a été stipulé que la signature de cette promesse devait intervenir au plus tard le 30 novembre 2008 et la réalisation des conditions suspensives au plus tard le 30 mars 2009, sauf prorogation d'un commun accord entre les parties, et qu'à défaut le protocole serait considéré comme caduc; que par lettre du 19 janvier 2009, la société Apsys France a signifié à la société Louvre hôtels la fin de leurs échanges, la promesse de vente n'ayant toujours pas pu aboutir deux mois après la date limite du 30 novembre 2008;
Considérant que le 7 avril 2009, les sociétés Louvre hôtels et Eco Goussainville, s'estimant victimes d'une rupture abusive de pourparlers, ont assigné les sociétés Caserne de Bonne et Apsys France aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire en paiement de la somme de 257.467,73 € pour frais inutilement engagés; que le tribunal de grande instance de Paris, par le jugement déféré, a fait droit à leur demande;
Considérant que la sci Caserne de Bonne, appelante, fait valoir pour l'essentiel:
- que les demandes de la société Eco Goussainville, qui n'est pas partie au protocole, sont irrecevables, aucune substitution dans les droits de la société Louvre hôtels, ni notification d'une telle substitution, n'ayant eu lieu,
- que celles de la société Louvre hôtels sont mal fondées en raison de la caducité du protocole et du fait que le retard dans le montage du projet est imputable aux intimées,
- qu'aucune des deux intimées ne précise le montant des dépenses qu'elle a exposées,
- qu'elle doit être garantie par la société Apsys, sa mandataire, qui a mené les discussions avec la société Louvre Hôtels et qui est l'auteur de la lettre du 19 janvier 2009;
Considérant que la société Apsys, appelante, soutient :
- qu'il est expressément mentionné dans le protocole d'accord que la sci Caserne de Bonne s'est engagée à ouvrir l'intégralité des programmes de l'ensemble immobilier complexe, dans les 30 mois de la signature de l'acte de vente avec la Sages et que ' à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, la société Louvre hôtels s'oblige à respecter ce délai',
- que le protocole a pour objet, non de simples discussions, mais de rappeler les engagements pris par chacune des parties,
- que les avenants de prorogation sont toujours intervenus pour une durée limitée à un mois et que le 30 novembre 2008 aucune régularisation de la promesse n'a pu intervenir,
- que c'est suite à une demande d'accord sur le calendrier des échéances du 16 janvier 2009, qu'elle a répondu par la lettre du 19 janvier 2009,
- qu'elle a agi en qualité de mandataire de la sci Caserne de Bonne et ne peut être condamnée solidairement avec sa mandante,
- que la constatation de la caducité du protocole ne présente aucun caractère abusif, que les relations entre les parties n'ont pas été rompues de manière brutale, que cette rupture n'est emprunte d'aucune mauvaise foi et qu'elle est justifiée par un motif légitime;
Qu'à titre subsidiaire, elle objecte que la somme allouée par le tribunal est injustifiée et que la demande de garantie formée par la sci Caserne de Bonne à son encontre est mal fondée;
Considérant que pour conclure à la confirmation du jugement, sauf à voir prononcer la condamnation des appelantes in solidum, et non solidairement, les intimées font valoir :
- que la société Eco Goussainville est recevable à agir dès lors que la rupture des pourparlers lui a causé préjudice, que le protocole prévoyait une possibilité de substitution dans la promesse de vente jusqu'à la réalisation de la dernière des conditions suspensives et que dès les premiers projets de promesse de vente il était prévu que la société Eco Goussainville intervienne en qualité d'acquéreur,
- qu'elles appartiennent toutes deux au même groupe, que leurs relations sont régies par des conventions internes et , en tout état de cause, qu'il est justifié du montant des frais avancés par chacune d'elles,
- que la société Apsys France, en sa qualité de mandataire, est personnellement responsable envers les tiers lésés des délits ou quasi-délits commis soit spontanément, soit sur instruction de sa mandante,
- que la rupture des relations est intervenue de façon brutale, de mauvaise foi et sans raison légitime, les appelantes ayant entretenu la société Louvre hôtels dans l'illusion d'une formalisation prochaine de leurs accords,
- que la société Louvre hôtels avait obtenu le financement nécessaire à la réalisation de l'opération et l'autorisation de la CDEC, que l'obtention du permis de construire était imminente et que les contrats avec les différents intervenants sur le chantier étaient signés,
- que le 19 janvier 2009, la société Louvre hôtels a reçu du directeur de projet de la société Apsys France le dernier projet de promesse de vente établi par le notaire de cette dernière,
- que la société Apsys France n'avait pas entendu faire produire d'effet à la date d'échéance du dernier avenant au protocole puisqu'elle avait confirmé son intention de procéder à la signature de la promesse en l'adressant à la société Louvre hôtels,
- que la signature de la promesse au mois de février 2009 n'avait aucune incidence sur le planning de démarrage du chantier de l'hôtel au 1er mai 2009 et sur les engagements pris par la sci Caserne de Bonne à l'égard de la Sages,
- que la sci ne justifie pas avoir accompli les diligences requises concernant la réalisation de la dalle pour permettre aux appelantes de démarrer les travaux le 1er mai 2009,
- que la société Louvre hôtels justifie avoir mis en oeuvre les diligences en vue de la levée des conditions suspensives lui incombant, étant observé que leur réalisation devait intervenir au plus tard le 29 mars 2009 en exécution du dernier avenant et qu'elles auraient pu l'être si la société Apsys n'y avait fait obstacle, que l'autorisation de la CDEC avait été accordée dès le 11 juillet 2008 et que la demande de permis de construire a été déclarée irrecevable au motif que, par lettre du 19 janvier 2009, la société Apsys France, propriétaire du terrain, a fait savoir que la société Louvre hôtels n'était pas bénéficiaire d'une autorisation pour confirmer la demande;
Considérant, cela exposé, que l'article 2.8 du protocole d'accord signé le
7 février 2008 stipule que ' toute substitution dans le bénéfice de la promesse synallagmatique de vente à intervenir pourra avoir lieu sans l'accord de la sci Caserne de Bonne au profit de toute société du groupe dont dépend la société Louvre Hôtels à condition que la substitution intervienne préalablement à la réalisation des conditions suspensives et soit signifiée à la sci Caserne de Bonne par acte extra-judiciaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acceptée par elle par acte authentique et à condition qu'elle n'ait pas pour effet de faire subir à la sci Caserne de Bonne d'autres conditions que celles résultant de ladite promesse, la société Louvre-hôtels restant alors garante de l'exécution des obligations découlant de cette promesse'; que la société Eco Goussainville, qui se présente comme filiale à 100 % de la société Louvre hôtels pouvait ainsi se substituer dans le bénéfice de la promesse synallagmatique jusqu'à la réalisation des conditions suspensives; que l'extrait de projet de promesse de vente versé aux débats montre que c'est elle qui devait intervenir en qualité d'acquéreur; que même si elle n'est pas partie au protocole d'accord, elle est recevable à agir sur un fondement délictuel à l'encontre de la sci Caserne de Bonne et de sa mandataire la société Apsys France, auxquelles elle reproche un comportement fautif;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que par courriel du 10 janvier 2009, la société Louvre Hôtels a informé la société Apsys France de la réunion du capital permettant de finaliser le projet; que par courriel du 13 janvier 2009, la société Apsys France lui a rappelé que, préalablement à la finalisation des accords, il convenait de lui fournir des justificatifs concernant le tour de table avec les investisseurs, que l'avenant était arrivé à échéance depuis plusieurs semaines et que toute signature postérieure au 15 janvier 2009 ne permettrait pas de respecter ses engagements vis à vis de l'aménageur et de la ville, et surtout son planning général avec ouverture du centre commercial en avril 2010;
Considérant que par lettre du 16 janvier 2009 Byron gestion, intervenant pour la société Louvre hôtels, a écrit à la société Apsys France en déclarant d'abord :
'Nous faisons suite aux différents échanges que nous avons eu au cours du dernier trimestre 2008. Nous vous confirmons que nous voulons réaliser l'opération hôtelière à [Localité 8] Zac de Bonne et que nous avons pratiquement terminé le tour de table réunissant des investisseurs pour la réalisation de cette opération..........................
Cette étape a pris plus de temps que nous ne le pensions car les événements financiers et économiques de la fin de l'année 2008 ont sensiblement atténué les velléités des investisseurs';
Que dans cette lettre, elle a précisé différentes échéances et, en particulier, que la signature de la promesse pourrait intervenir le 19 février 2009 et peut être le 31 janvier 2009 s'il était obtenu des investisseurs le dépôt des fonds sur un compte bloqué;
Que cette lettre se terminait comme suit :
'Avant de poursuivre les démarches que nous avons entamées et qui sont pratiquement finalisées, nous vous demandons de nous confirmer votre accord sur les termes du dernier projet de promesse de vente ainsi que sur le calendrier des échéances à venir ci-dessus.
Vous réitérant toutes nos excuses pour le retard apporté à cette opération et souhaitant son succès ....';
Considérant que la société Apsys France, par lettre du 19 janvier 2009 adressée à la société Louvre hôtels, a répondu en ces termes :
'Nous faisons suite à votre courrier daté du 16 janvier dernier et notons les efforts consentis ainsi que vos explications quant à la procédure en cours pour faire aboutir votre montage financier.
Cependant, force est de constater qu'à ce jour vous ne disposez toujours pas des fonds nécessaires à la réalisation de l'hôtel .
Dans ces conditions, vous comprendrez que nous sommes dans l'obligation de vous signifier à regret la fin de nos échanges visant à la finalisation du montage de l'opération
Hôtel, la sécurisation juridique, via la signature d'une promesse de vente, n'ayant toujours pas pu aboutir deux mois après la date limite que nous nous étions pourtant fixée d'un commun accord (30 novembre 2008) .
Au-delà des considérations juridiques précitées, cette position est imposée par les impacts, d'une part, des échéances de la construction de l'hôtel sur le planning global de l'opération et, d'autre part, des incidences de l'instruction de vos autorisations administratives sur l'économie globale du projet de la Caserne de Bonne.';
Considérant qu'il apparaît ainsi que le retard pris pour la signature de la promesse synallagmatique est imputable à la société Louvre hôtels, laquelle savait que l'opération envisagée s'inscrivait dans un projet immobilier complexe pour lequel la SCI Caserne de Bonne devait respecter des délais ainsi que précisé dans le protocole d'accord;
Que les sociétés appelantes n'ont pas invoqué la caducité du protocole d'accord dès le 30 novembre 2008, mais ont laissé aux intimées un laps de temps supplémentaire jusqu'à mi- janvier 2009 pour réunir les fonds nécessaires à la réalisation de l'opération et procéder à la signature de la promesse synallagmatique; que les intimées sont mal fondées à invoquer une rupture brutale, de mauvaise foi et sans motif légitime de pourparlers, alors que la date butoir pour la signature de la promesse synallagmatique, déjà reportée six fois, avait été fixée en dernier lieu, en accord entre les parties, au 30 novembre 2008; que les appelantes n'ont commis aucune faute en se prévalant de la caducité du protocole d'accord;
Considérant, en conséquence, que le jugement doit être infirmé et les sociétés Louvre hôtels et Eco Goussainville déboutées de toutes leurs demandes; que la procédure engagée par ces sociétés ne présentant pas un caractère abusif, la demande de dommages-intérêts de la société Apsys France sera rejetée;
Considérant que le présent arrêt constitue, à l'encontre de la personne ayant reçu les fonds, le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, les sommes qui doivent être restituées portant intérêts au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution;
Et considérant, vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il y a lieu d'allouer une indemnité aux appelantes et de rejeter la demande des intimées à ce titre;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
Déboute la société Louvre hôtels et la société Eco Goussainville de toutes leurs demandes,
Déboute la société Apsys France de sa demande en dommages-intérêts,
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution des sommes versées en exécution du jugement,
Condamne la société Louvre hôtels et la société Eco Goussainville, in solidum, à payer par application de l'article 700 la somme de 5.000 € à la Société Caserne de Bonne et la somme de 5.000 € à la société Apsys France,
Condamne la société Louvre hôtels et la société Eco Goussainville, in solidum, aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE, POUR LA PRÉSIDENTE
EMPÊCHÉE
