Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 SEPTEMBRE 2011
(n° 274 , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/01928
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/17038
APPELANT
Monsieur [G] [R]
Né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 7]
de nationalité française
profession : expert comptable
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP NABOUDET-HATET, avoués à la Cour
assisté de la SCP GABORIT RUCKER (Maître Pierre-André GABORIT), avocats au barreau de PARIS, toque : P 297
INTIMÉE
S.N.C. PARIS VILLIERS
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
assistée de Maître Hélène RICHARD NYAMEY, avocat au barreau de PARIS,
toque : G 810, plaidant pour Maître [U] [X], avocat au barreau de PARIS, toque : D 1511
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame BASTIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 7 octobre 2003, la société Paris Villiers, a signifié à M. [G] [R], locataire de divers locaux dont un appartement constituant les lots 21, 22, 85, 41 et 66 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 4], un congé pour vendre. M. [R] a accepté l'offre sous condition d'obtenir une indemnisation à raison du caractère mixte du bail et du droit de cession de ce dernier. Cette condition ayant été refusée par le bailleur, diverses procédures ont opposé les parties.
Saisi par M. [R], le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 29 mars 2007, publié les 11 juillet et 29 août 2007 à l'initiative de M. [R], a :
- dit parfaite la vente par la société Paris Villiers à M. [R] du bien précité au prix de 1 386 520 € payable comptant à la signature de l'acte authentique,
- dit que la société Paris Villiers devait comparaître en l'étude du notaire pour signer l'acte authentique de vente,
- dit qu'à défaut de signature de l'acte, le jugement vaudrait vente.
M. [R] ne s'étant pas présenté le 11 septembre 2007 devant M [D], notaire associé, pour signer l'acte de vente, un procès-verbal de défaut a été dressé par le notaire le 11 septembre 2007.
Par acte du 18 décembre 2007, faisant valoir que M. [R] avait manqué à son obligation de payer le prix de vente du bien litigieux, tout en cessant de s'acquitter des loyers, la société Paris Villiers l'a assigné en résolution de la vente.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 janvier 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- écarté l'exception de nullité de l'assignation,
- prononcé la résolution de la vente,
- dit que cette décision serait publiée au bureau de la conservation des hypothèques compétent,
- condamné M. [R] à payer à la société Paris Villiers la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [R] à payer à la société Paris Villiers la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [R] aux dépens qui comprendraient les frais de publication à la conservation des hypothèques.
M. [R] a interjeté appel le 2 février 2010.
Par dernières conclusions du 9 mai 2011, M. [R], demande à la Cour de :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- vu le procès-verbal d'offres réelles du 20 mai 2010,
- dire que le paiement du prix est acquis,
- dire que la vente ne peut dès lors être résolue,
- condamner la société Paris Villiers aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 19 avril 2011, la société Paris Villiers demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1184, 1654 et 1258 du Code civil, ainsi que 566 du Code de procédure civile,
- dire M. [R] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, l'en débouter,
- en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant,
- condamner M. [R] à lui payer les sommes de :
. 100 000 € en réparation des préjudices subis du fait de son comportement fautif ayant justifié la résolution de la vente,
. 174 730,22 € au titre des loyers et provisions sur charges arriérés depuis le 22 juillet 2007 et selon décompte arrêté pour mémoire au mois d'avril 2011 qu'il y aura lieu de parfaire à la date de l'arrêt à intervenir,
. 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [R] aux dépens.
SUR CE, LA COUR
Considérant que les moyens développés par M. [R] au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'il sera ajouté, sur la régularité de l'assignation du 18 décembre 2007, qu'il était mentionné sur cet acte que la société Paris Villiers avait 'pour avocat, Maître [U] [X], avocat à la Cour, [Adresse 6]. Tel [XXXXXXXX01] - Toque : D 1511" ; qu'à la suite de la délivrance de cet acte à M. [R], la SCP d'avocats Gaborit-Rücker a déclaré à Mme [X], qu'elle se constituait pour M. [R] ;
Qu'ainsi, il n'existait aucun doute dans l'esprit du défendeur sur l'identité de l'avocat constitué pour la société Paris Villiers, de sorte que, la mention apposée sur l'acte du 18 décembre 2007 valant constitution, l'assignation est régulière ;
Considérant, en droit, que l'acquéreur ne peut se prévaloir d'un défaut de délivrance de la chose vendue avant d'en avoir payé le prix ;
Considérant qu'au cas d'espèce, M. [R] n'a pas déféré au commandement de payer la somme de 1 386 520 € , outre les intérêts, qui lui a été délivré par la société Paris Villiers le 5 octobre 2007 en exécution du jugement du 29 mars 2007 ;
Qu'il ne s'est pas davantage libéré de son obligation de payer le prix en offrant au vendeur le 11 janvier 2008, postérieurement à l'introduction de la présente instance en résolution de la vente, de payer la somme de 930 520 € et, sur le refus de ce dernier, en consignant celle-ci ;
Considérant que l'offre réelle de payer la somme de 1 386 520 € faite par M. [R] le 20 mai 2010 est tardive pour intervenir dans le cours de la procédure d'appel et après que le Tribunal ait prononcé la résolution de la vente ; qu'elle n'est donc pas libératoire ;
Considérant qu'il est acquis aux débats que M. [R] n'a pas rempli l'obligation essentielle de l'acheteur qui consiste à payer le prix et ce, après avoir poursuivi la vente judiciaire du bien dont il avait une parfaite connaissance pour l'avoir occupé en qualité de locataire ;
Considérant que, dans ces conditions, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que les manquements de l'acquéreur étaient d'une gravité telle qu'ils justifiaient la résolution de la vente, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef ;
Considérant que, par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, la confusion des qualités de propriétaires et de locataire a cessé, de sorte que le contrat de bail, en cours à la date du jugement du 29 mars 2007 dans la mesure où le congé du 7 octobre 2003 a été annulé par jugement du tribunal d'instance du 11 janvier 2005, se poursuit, étant acquis aux débats que M. [R] occupe toujours le bien litigieux ;
Considérant que, dès lors, la société Paris Villiers est en droit de réclamer le paiement des loyers et des charges que M. [R] a cessé de payer le 22 juillet 2007 ; que le décompte de la dette locative du 1er août 2007 au 1er avril 2011 n'étant pas contesté par M. [R], il convient de le condamner à payer la somme de 174 730,22 € ;
Considérant qu'en raison du paiement des loyers, la société Paris Villiers ne subit pas de préjudice du fait de l'immobilisation du bien, de sorte que sa demande en paiement de dommages-intérêts doit être rejetée ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. [R] ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Paris Villiers sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné M. [R] à payer à la société Paris Villiers la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau :
Déboute la société Paris Villiers de sa demande de dommages-intérêts ;
Y ajoutant :
Constate que le bail se poursuit ;
Condamne M. [G] [R] à payer à la société Paris Villiers la somme de 174 730,22 € au titre des loyers dus depuis le 1er août 2007 jusqu'au 1er avril 2011 ;
Condamne M. [G] [R] à payer à la société Paris Villiers la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. [G] [R] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
