Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 31 AOÛT 2011
( n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/10826
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/14104
APPELANT
SDC [Adresse 1] [Adresse 4] agissant poursuites et diligences en la personne de son Syndic, la SA CABINET FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE PARIS
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour
assistée de Maître Daniel ROCHER, avocat au barreau de Paris, Toque : R109
INTIMES
Monsieur [C] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assisté de Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de Paris, Toque : E1432
S.A.R.L. LE BABA BOURGEOIS prise en la personne de ses représentants légaux Monsieur [X] [T] et Monsieur [O] [I]
[Adresse 4]
[Localité 7]
défaillant
SAJMB exerçant sous l'enseigne LE BABA BOURGEOIS prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Frédérique ETEVENARD suppléante de Maître HANINE, avoués à la Cour
assistée de Maître Nadia BAKOUR substituant Maître Emmanuel TORDJMAN, avocats au barreau de Paris, Toque : P 113
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile , l' affaire a été débattue le 27 avril 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président et Madame Marie Paule RAVANEL chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composé de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Anne BOULANGER, conseiller
Greffier, lors des débats : M. Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par jugement du 5 mai 2010, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- rejeté l'exception de nullité tirée du défaut de qualité soulevée par Monsieur [B],
- rejeté l' irrecevabilité de l'action oblique soulevée par la SARL SAJMB,
- prononcé la nullité de la clause du règlement de copropriété qui indique :
' c'est ainsi que sont formellement interdits sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, les commerces suivants : tout commerce alimentaire, les cafés, bars, restaurants ...'
- rejeté les demandes en cessation d'activité, résiliation de bail et expulsion formées par le syndicat des copropriétaires,
- dit que les demandes reconventionnelles de la SARL SAJMB n'ont plus d'objet,
- rejeté la demande en dommages-intérêts formée pour défaut de paiement des loyers de Monsieur [B],
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer 3 000 euros à Monsieur [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande en paiement formée, sur le même fondement, par Monsieur [B] à l'encontre de la société SAJMB,
- condamné la SARL SAJMB à payer 2 000 euros à la société BABA BOURGEOIS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
La Cour est saisie de l'appel formé contre cette décision.
Vu la déclaration d'appel du 20 mai 2010,
Vu les conclusions :
- de la SARL SAJMB exerçant sous l'enseigne LE BABA BOURGEOIS, du 21 février 2011,
- de Monsieur [B], du 25 février 2011,
- du syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Saint Germain et [Adresse 4], du 11 mars 2011.
SUR CE, LA COUR,
Monsieur [B] est propriétaire d'un local commercial au rez de chaussée de l'immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 2], ainsi que d'une cave et d'un local d'habitation au 1er étage.
Le 3 mai 2006, il a consenti un bail commercial à la SARL LE BABA BOURGEOIS pour y exercer l'activité de 'Salon de thé, petite restauration et vente à emporter'.
Le 10 avril 2008, ce fonds de commerce a été cédé par acte authentique par la SARL LE BABA BOURGEOIS à la SARL SAJMB.
Le 24 juillet 2008, l'assemblée générale de la copropriété a voté une résolution 2 donnant mandat au syndic 'afin qu'il puisse :
- agir en justice à l'encontre du copropriétaire du lot du RDC et de son locataire qui exploite un bar restaurant pour cesser cette exploitation contraire aux dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble,
- demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.'
Assignée par le syndicat des copropriétaires le 1er octobre 2008, la SARL SAJMB a appelé en cause son vendeur en nullité de l'acte de cession et en indemnisation.
Le jugement a été rendu sur ces demandes.
Monsieur [B] et la SARL SAJMB soulèvent l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, les troubles allégués étant à leurs dires inexistants et n'affectant pas l'ensemble de la copropriété, seules deux attestations de copropriétaires étant produites.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et notamment aux fins de voir respecter le règlement de copropriété qui bénéficie et s'impose à tous.
Dès lors, le syndicat a qualité pour agir pour faire cesser toutes les infractions au règlement de copropriété même si le trouble causé par celles-ci n'est pas indistinctement ressenti par tous les copropriétaires. Il peut également agir par le biais de l'action oblique à l'encontre du locataire d'un copropriétaire.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires.
Curieusement, aucune des parties n'a jugé utile de communiquer le règlement de copropriété.
Toutefois, personne ne conteste le contenu de la clause litigieuse citée par le tribunal dont la teneur a été rappelée.
Le bail commercial du 3 mai 2006 conclu entre Monsieur [B] et la SARL LE BABA BOURGEOIS autorisait les salons de thé et la petite restauration.
Cette clause était en contradiction avec les interdictions figurant au règlement.
Il était mentionné au bail (article 5) que :
' le preneur respectera, dans le cadre de la loi en vigueur, les prescriptions du règlement intérieur en vigueur et/ou du règlement de copropriété'.
Le cessionnaire qui soutient avoir subi un dol de la part de la société LE BABA BOURGEOIS pour ne l'avoir pas informée de l'existence d'un différend sérieux et ancien avec le syndicat des copropriétaires avait, du fait même de la cession, la possibilité de connaître les interdictions édictées par le règlement de copropriété qu'il s'engageait à respecter.
La clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'est pas contraire à la destination mixte de l'immeuble. Dès lors, convient-il d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause du règlement précité.
Il sera enjoint à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués et la résiliation du bail consenti par Monsieur [B] à la société SAJMB sera ordonnée, de même que la fermeture du restaurant. L'expulsion de cette société sera ordonnée dans les conditions du dispositif.
La SARL SAJMB, dont il a été relevé qu'elle ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un dol émanant de son vendeur avec la complicité de Monsieur [B], sera déboutée de sa demande de nullité de l'acte de cession du fonds de commerce et de sa demande de restitution du prix de celui-ci.
Les loyers étant dus par le preneur en contrepartie de la possibilité d'utiliser les locaux visés par le contrat non encore résilié, la SARL SAJMB sera déboutée de sa demande de restitution de loyers versés.
Dans la mesure où la société cessionnaire a pris un risque qu'elle était en mesure d'apprécier en exerçant une activité prohibée, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Toutes les demandes, tant de la SARL SAJMB que de Monsieur [B], seront rejetées.
Il apparaît inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de la totalité de ses frais irrépétibles et Monsieur [B] et la SARL SAJMB seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
INFIRME le jugement sauf en ce qu'il a déclaré recevables les actions du syndicat des copropriétaires,
Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,
ORDONNE à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués,
PRONONCE la résiliation du bail consenti par Monsieur [B] à la société SAJMB sous l'enseigne LE BABA BOURGEOIS,
ORDONNE l'expulsion de cette société ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique si besoin est,
DEBOUTE la SARL SAJMB de toutes ses demandes,
DEBOUTE Monsieur [B] de toutes ses demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] et la SARL SAJMB à payer au syndicat des copropriétaires 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
LES CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel,
DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
