Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 22 JUIN 2011
(n° 398 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/24768
Décision déférée à la Cour
Ordonnance de référé rendue le 05 Novembre 2010 par le Tribunal d'Instance de Paris, 11ème arrondissement sous le RG n° 1210000088
APPELANT
Monsieur [T] [K], [Adresse 3]
représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Me Matthieu GALLET, avocats au barreau de Paris, B 879, substituant Me Christophe EYROLLES, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
Mademoiselle [N] [Y], [Adresse 4]
représentée par la SCP KIEFFER-JOLY - BELLICHACH, avoués à la Cour
assistée de Me Manuel RAISON, plaidant pour la SELARLRAISON-CARNEL, avocats au barreau de Paris, toque : C 2444
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Mai 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Marcel FOULON, Président
Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller
Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 30 septembre 2005, Monsieur [K] a donné à bail à usage d'habitation à Mademoiselle [Y], un local meublé d'une superficie de 5, 78 m², situé [Adresse 4], pour une durée d'un an, moyennant un loyer de 430 €, charges non comprises.
Par arrêté préfectoral, en date du 12 août 2009, Monsieur [K] a été mis en demeure de faire cesser définitivement l'occupation de ce local aux fins d'habitation, sous un délai de trois mois.
Le 21 septembre 2009, Monsieur [K] a fait sommation à Mademoiselle [Y] de lui régler la somme de 870, 52 €, au titre des loyers impayés pour les mois de juillet et août 2009 et de libérer les lieux.
Par acte du 12 mars 2010, il l'a fait assigner, aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 870, 52 €.
A l'audience, devant le premier juge, Monsieur [K] a déclaré se désister de l'ensemble de ses demandes, les lieux lui ayant été restitués le 12 avril 2010.
Mademoiselle [Y], reconventionnellement, a demandé au premier juge de constater que le bail était sans objet, du fait de la surface du local loué et de condamner Monsieur [K] au paiement de diverses provisions, en réparation de ses préjudices.
Par l'ordonnance contradictoire entreprise, en date du 5 novembre 2010, le juge des référés du Tribunal d'instance de Paris 11ème arrondissement a :
- condamné Monsieur [K] à payer à Mademoiselle [Y] les sommes suivantes :
- 10.000 €, à titre d'indemnités provisionnelles, en réparation du préjudice de jouissance subi,
- 1.482 €, à titre d'indemnités provisionnelles, en application de l'article 521-2 du Code de la construction et de l'habitation,
- 860 €, au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- rejeté les autres demandes de Mademoiselle [Y],
- condamné Monsieur [K] aux dépens et au paiement à Mademoiselle [Y] de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC.
Le 22 décembre 2010, Monsieur [K] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 9 mars 2011, auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [K] fait valoir :
- que, par lettre du 1er septembre 2009, il a fait à Mademoiselle [Y] des propositions de relogement, cette dernière refusant d'y adhérer,
- qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail dans les trois mois suivant la notification de l'arrêté préfectoral,
- qu'il ne ressortait pas de la compétence du juge des référés d'octroyer la somme de 10.000 € à Mademoiselle [Y], en réparation de son prétendu trouble de jouissance, que la limite d'une provision est son montant non sérieusement contestable, que le juge des référés ne dispose pas d'un pouvoir arbitraire, toute indemnité devant avoir pour mesure le préjudice subi, qu'il a été impossible de débattre d'un quantum approprié, en l'absence de pièce permettant d'évaluer la perte de valeur locative, que le studio litigieux disposait d'une mezzanine habitable en dur, qu'il avait les caractéristiques d'un logement décent, tel que défini par le décret du 30 janvier 2002, puisqu'est conforme tout logement qui comporte au moins une pièce disposant d'une surface habitable minimale de 9m² ou d'un volume habitable de 20 m3 et que 'l'appartement' litigieux mesurait, en réalité 6, 27 m² et avait un volume de 21, 38 m3.
Il demande à la Cour :
- d'infirmer l'ordonnance entreprise,
- de débouter Mademoiselle [Y] de ses demandes de 'dommages et intérêts',
- de condamner Mademoiselle [Y] à lui payer la somme de 1.000 €, au titre de l'article 700 du CPC,
- de condamner Mademoiselle [Y] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
Dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2011, auxquelles il convient de se reporter, Mademoiselle [Y] fait valoir :
- qu'elle a occupé les lieux à compter du 30 septembre 2005, que, du fait de nombreuses fuites d'eau, elle a saisi la Direction des affaires sanitaires de la Ville de Paris, qu'une enquête ayant été réalisée, la préfecture en a conclu, le 3 juillet 2009, que le local litigieux était impropre à l'habitation, l'informant du fait que Monsieur [K] était coutumier du fait, étant en réel 'marchand de sommeil', de nombreux arrêtés ayant été pris à son encontre, qu'elle cite,
- qu'au vu de l'insalubrité et de la non-conformité des installations sanitaires, un arrêté préfectoral du 12 août 2009, a mis en demeure Monsieur [K] de mettre définitivement fin à l'occupation des lieux aux fins d'habitation, dans un délai de trois mois,
- que Monsieur [K] lui ayant proposé, le 1er septembre 2009, un relogement, elle lui a fait savoir, le 15 octobre suivant que le local proposé, qu'elle avait visité, était aussi insalubre que celui qu'elle devait quitter, et qu'elle refusait ce relogement, qu'elle a constaté que le logement que lui proposait l'appelant était déjà loué,
- qu'au vu de l'arrêté préfectoral du 12 août 2009, le local litigieux a une surface de 5, 78 m², que, contrairement à ce qu'affirme l'appelant, l'attestation de superficie loi Carrez qu'il produit ne démontre pas que le volume habitable est de 20 m3, puisqu'elle mentionne un volume total de logement et non un volume habitable, tel que décrit à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation,
- que l'arrêté préfectoral a été consécutif à deux expertises judiciaires, ordonnées en 2005 et 2009, mettant en évidence des installation sanitaires non conformes, des branchements de ses installations, par Monsieur [K], sur les parties communes, sans autorisation, une absence d'étanchéité, des raccordements non- conformes, des refoulements d'eaux usées dans la baignoire, des installations électriques non aux normes,
- que, contrairement à ce que soutient l'appelant, l'arrêté du 12 août 2009 a été pris du fait que les installations n'étaient pas aux normes et que le local n'aurait jamais dû être loué, qu'elle ne devait aucun loyer à l'appelant,
- qu'elle n'est pas redevable du paiement d'une facture de réparation,
- que Monsieur [K], après lui avoir écrit qu'il n'était pas obligé de lui proposer un relogement, lui a proposé de la reloger [Adresse 1], dans un local inhabitable, qui s'est avéré loué,
- que Monsieur [K] est de mauvaise foi, qu'il l'a agressée verbalement et n'a cessé de la harceler, qu'elle a été contrainte de déposer plusieurs mains-courantes, dénonçant des visites surprises, des agressions verbales, qu'elle a subi un véritable préjudice moral pendant toutes ces années, qu'il convient de réparer par l'allocation de 3.000 €,
- que Monsieur [K] a reloué le local litigieux, au mois de septembre 2010, à un certain Monsieur [P], étudiant d'Erasmus, qui en atteste,
- que, selon l'arrêté du 12 août 2009, Monsieur [K] devait lui verser une indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer, qu'il lui doit, donc, la somme de 1.482 €, à ce titre,
- que le logement considéré ne devant pas être loué, Monsieur [K] doit lui rembourser l'intégralité des loyers qu'elle a versés, depuis le 30 septembre 2005, soit 20.610 €, qu'elle demande, donc, la réformation de l'ordonnance entreprise, sur ce point,
- qu'elle a remis les clés du local litigieux à l'appelant le 21 avril 2010, devant témoin.
Elle demande à la Cour :
- de confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne le montant de la provision de 10.000 €,
Statuant à nouveau,
- de condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 20.610 €, correspondant au remboursement des loyers réglés par elle indûment, du fait de la non-conformité du local loué,
- de condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 3.000 €, à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
- de débouter Monsieur [K] de ses demandes,
- de condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
- de condamner Monsieur [K] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP KIEFFER-JOLY & BELLICHACH, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
SUR QUOI, LA COUR,
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du CPC, dans le cas où l'existence de l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ;
Considérant que Monsieur [K] ne sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise, que pour demander le rejet, par la Cour, des demandes de ' dommages et intérêts' formées par cette dernière ;
Que ce premier juge a alloué à l'intimée, non des dommages et intérêts, mais des indemnités provisionnelles, en ordonnant, par ailleurs, la restitution, à Mademoiselle [Y], de son dépôt de garantie, restitution qui n'est pas contestée ;
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, relatifs aux caractéristiques du logement décent, un tel logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ;
Que l'article 2 du même décret stipule que, pour être décent, un logement doit disposer de réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux nomes définies par les lois et règlements, en bon état d'usage et de fonctionnement ; que l'article 3 du même décret stipule qu'un logement décent doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
Que, selon les dispositions de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtre ; que, selon les mêmes dispositions, le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond ; qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
Considérant que Mademoiselle [Y] justifie de ce qu'il lui a été loué, le 30 septembre 2005, par Monsieur [K], un local qualifié, de 'studette', qui, selon les termes d'un arrêté préfectoral, en date du 12 août 2009, notifié à l'appelant, présente une superficie insuffisante de 5,78 m², est, par nature, impropre à l'habitation et présente un danger pour la santé des occupants ;
Que, pour affirmer que le local considéré constitue un logement décent, Monsieur [K] verse aux débats une attestation de superficie 'loi Carrez', non signée, établie par Monsieur [U], le 15 décembre 2010, selon laquelle la 'surface loi Carrez' du local considéré, est 6,27 m² et son 'volume', de 21, 38 m² ;
Que Mademoiselle [Y] verse aux débats, pour sa part, une autre attestation, signée et datée du 12 février 2011, de Monsieur [U], selon laquelle le volume mentionné par lui, dans sa précédente attestation, 'correspond au volume total du logement et non au volume habitable, comme décrit à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation' ;
Que la superficie invoquée par l'appelant est inférieure à celle d'un logement décent et ne correspond pas à celle, également inférieure, constatée par le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 5] et la Préfecture de [Localité 5] ; que cette préfecture, constatant le caractère non décent du local considéré, n'a, donc, pas constaté que le volume habitable dudit local serait supérieur à 20 mètres cubes ;
Que la seule production, par l'appelant, d'une attestation de volume 'loi Carrez' ne constitue pas la démonstration de ce que le local litigieux serait décent, alors qu'un tel volume ne se calcule pas de la même façon que le volume habitable ;
Considérant que Monsieur [K] ne conteste nullement, par ailleurs, les explications circonstanciées de l'intimée selon lesquelles l'arrêté préfectoral susvisé a été consécutif à deux expertises judiciaires, ordonnées en 2005 et 2009, mettant en évidence des installation sanitaires non conformes, des branchements de ses installations, par Monsieur [K], sur les parties communes, sans autorisation, une absence d'étanchéité, des raccordements non-conformes, des refoulements d'eaux usées dans la baignoire et des installations électriques non conformes aux normes exigées ;
Considérant que Monsieur [K] se contente d'affirmer qu'il a 'fait des propositions de relogement' à Mademoiselle [Y], sans la moindre de précision de date et sans justifier du caractère décent des logements qu'il aurait proposés ;
Que l'intimée justifie que, par lettre du 1er septembre 2009, l'appelant, tout en affirmant ne pas avoir l'obligation de la reloger, lui a proposé de la loger dans un local situé [Adresse 1] ; que Mademoiselle [Y] justifie avoir écrit, le 15 octobre 2009, à Monsieur [K], lui indiquant que ce local présentait des risques sanitaires dus à de graves problèmes d'humidité et une installation électrique présentant des risques d'incendie ; que si, par lettre du 31 octobre 2009, Mademoiselle [Y] a fait savoir à l'appelant qu'elle reconsidérait sa décision, c'est en rappelant que Monsieur [K] lui avait affirmé avoir apporté des améliorations au local proposé et qu'elle souhaitait visiter ce local, à nouveau ;
Que Monsieur [K] ne justifie pas avoir réalisé les travaux d'améliorations invoqués, ni ne démontre le caractère décent de logements qu'il aurait proposés à Mademoiselle [Y] ; que cette dernière justifie, à ce sujet, de ce que l'appelant a été destinataire de deux autres arrêtés, en date du 8 août 2006 et du 15 février 2010, le mettant en demeure de faire cesser définitivement l'occupation, aux fins d'habitation, de locaux situés [Adresse 2] ;
Considérant que Mademoiselle [Y] justifie, donc, de ce qu'elle a occupé, depuis le 30 septembre 2005 et jusqu'au 21 avril 2010, un local non décent, impropre à l'habitation, dès l'origine, eu égard à sa superficie, et, par ailleurs, à la non-conformité de ses équipements, y compris électriques ; que Monsieur [K] ne justifie pas lui avoir proposé un relogement dans un logement décent ;
Que le préjudice de l'intimée, résultant de la nécessité qui a été la sienne de vivre quotidiennement dans un local impropre à l'habitation et de s'acquitter d'un loyer de 430 € par mois, charges non comprises, en contrepartie de cette occupation, est incontestable ;
Que Mademoiselle [Y] justifie, à ce titre, d'une créance dont le montant incontestable peut être évalué à 20.000 €, toutes causes de préjudice confondues ; qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise, de ce chef ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Mademoiselle [Y] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour la présente instance ;
Que Monsieur [K], qui succombe, devra supporter la charge des dépens d'appel, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du CPC ;
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a :
- condamné Monsieur [K] à payer à Mademoiselle [Y] les sommes suivantes :
- 10.000 €, à titre d'indemnités provisionnelles, en réparation du préjudice de jouissance subi,
- 1.482 €, à titre d'indemnités provisionnelles, en application de l'article 521-2 du Code de la construction et de l'habitation,
Statuant à nouveau,
Condamne Monsieur [K] à payer à Mademoiselle [Y] une provision de 20.000 €, à valoir sur la réparation de ses préjudices,
Confirme l'ordonnance entreprise, pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [K] à payer à Mademoiselle [Y] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
Condamne Monsieur [K] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
