Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 22 JUIN 2011
( n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/17131
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/07813
APPELANTS
Madame [K] [Y] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 11]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU ET PELIT-JUMEL, avoués à la Cour,
assistée de Maître François GENILLON, avocat au barreau de Paris, Toque : A504
Monsieur [U] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 14]
représenté par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU ET PELIT-JUMEL, avoués à la Cour
assisté de Maître François GENILLON, avocat au barreau de Paris, Toque : A504
Madame [X] [V] épouse [F]
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assistée de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
Monsieur [G] [F]
[Adresse 2]
[Localité 10]
représenté par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assisté de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
INTIMES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par la SOCIETE GROUPE GTF es qualité de Syndic de la copropriété
[Adresse 9]
[Localité 13]
représenté par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assisté de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
Monsieur [M] [W]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assisté de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
Madame [I] [D] épouse [W]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assistée de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assisté de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
Madame [A] [P] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Francois TEYTAUD, avoué à la Cour
assistée de Maître Laurence DE MONTAUZAN, avocat au barreau de Paris, toque : J149
SCP SELAFA MJA prise en la personne de Maître [S] prise en la personne de ses représentants légaux es-qualité de liquidateur de la société UNIVERS GYM
[Adresse 1]
[Localité 15]
représentée par Me Luc COUTURIER, avoué à la Cour
assistée de Maître Aurélie GARAUDET, avocat au barreau de Paris, Toque : 0577
CABINET MICHEL LAURENT prise en la personne de ses représentants légaux es-qualité de mandataire des consorts [E] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 10]
défaillante
SA GAN EUROCOURTAGE IARD prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 16]
[Localité 12]
représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assistée de Maître Guillaume REGNAULT, avocat au barreau de Paris, Toque : P133
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 6 avril 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Anne BOULANGER, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Cour est saisie de l'appel formé contre le jugement rendu le 2 juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de Paris qui a :
- prononcé la résiliation du bail consenti par Monsieur [Y] et Madame [E] à la société Univers Gym,
- condamné in solidum Monsieur [Y] et Madame [E] à supprimer l'évacuation de l'installation de la climatisation dans la gaine de la courette, à supprimer deux gaines d'un diamètre de 80 centimètres chacune situées derrière la partie à claire voie de la porte-fenêtre située à côté de l'entrée du 20, à remettre la porte-fenêtre en l'état, à supprimer la gaine d'amenée d'air neuf depuis l'imposte de la porte d'accès privative du lot n°38, et à remettre l'imposte en l'état, le tout sous contrôle de l'architecte de la copropriété et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pendant une durée de six mois,
- condamné in solidum Monsieur [Y] et Madame [E] à verser à titre de dommages et intérêts :
* 20 000 euros à Monsieur et Madame [F],
* 15 000 euros à Monsieur et Madame [W],
* 10 000 euros au syndicat des copropriétaires.
- dit que ces sommes seront inscrites au passif de la société Univers Gym,
- ordonné l'exécution provisoire, sauf, en ce qui concerne les dépens et l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné in solidum Monsieur [Y] et Madame [E] et Maître [S] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Univers Gym aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et 'seront augmentés de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile', au bénéfice selon le corps des écritures du syndicat des copropriétaires, des époux [F], [W] et [Z],
- débouté la société Gan Eurocourtage IARD et le Cabinet Michel Laurent de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu la déclaration d'appel du 28 juillet 2009 par laquelle Monsieur [Y] et Madame [E] limitent leur appel aux obligations de faire exécuter des travaux leur incombant en application du jugement,
Vu les conclusions :
- de Monsieur [Y] et Madame [E] du 9 février 2011,
- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], des époux [F], [W] et [Z] du 22 mars 2011 et l'assignation avec notification de conclusions délivrée par eux le 19 avril 2010 à la société Cabinet Michel Laurent,
- de la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [S] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Univers Gym, du 29 mars 2011,
- de la compagnie Gan Eurocourtage du 30 mars 2011.
SUR CE , LA COUR,
Monsieur [Y] et Madame [E] sont propriétaires du lot 38 de la copropriété constitué d'un grand local commercial en rez de chaussée et sous-sol dans l'immeuble du [Adresse 3].
Ils ont donné ce local à bail commercial à la société Univers Louvre, le 1er mars 1992.
Cette société ayant émis le souhait de faire procéder à la transformation du lot dans lequel était originairement exploité une cantine en un gymnase privé, a demandé l'autorisation aux bailleurs de faire procéder à certains travaux.
Les consorts [Y] ont fait procéder à la convocation d'une l'assemblée générale extraordinaire qui a voté à l'unanimité des autorisations de travaux le 20 juin 1992.
Des travaux ont été réalisés consistant en l'installation d'un hammam, d'une saune et de jacuzzis sans le sous-sol et la société Univers Louvre a cédé son bail à la société Univers Gym, le 21 mars 1995.
La société Univers Gym a souscrit un contrat d'assurance auprès de la compagnie Gan Eurocourtage.
Se plaignant de nuisances, notamment sonores, engendrées par l'activité de la société Univers Gym, le syndicat des copropriétaires et les époux [F], qui ont vendue en cours de procédure leurs lots aux époux [Z], ainsi que les époux [W] ont obtenu le 9 novembre 2004 la désignation en référé des co-experts [L], acousticien et [T], ultérieurement remplacé par Monsieur [N], pour déterminer les causes de la présence d'humidité dans lies locaux jouxtant ceux de la société Univers Gym.
En cours d'expertise, un incendie s'est produit dans les locaux exploités par la SARL Univers Gym, les détruisant partiellement.
Cette société a, de ce fait, cessé son activité; elle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 novembre 2007.
Les appelants estiment que les travaux d'exécution des conduits d'extraction et d'aération ont été expressément autorisés par l'assemblée générale de la copropriété du 20 juin 1992.
Ils font aussi état d'un avis d'architecte consulté par eux concluant que le fait de supprimer les gaines d'extraction situées dans la courette interdit tout exutoire et toute possibilité d'extraire l'air vicié du local, et que 'sans possibilité d'apport d'air neuf et d'extraction d'air vicié ou d'exutoire de fumée, ce local n'a aucune affectation possible'.
Le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité de cette demande qu'il affirme nouvelle en interprétant celle-ci comme une 'demande des consorts [E]-[Y] tendant à être autorisés à effectuer des aménagements sur les installations existantes' n'ayant pas été formée en première instance.
Cette interprétation donnée par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas à la réalité.
Dans la mesure où le tribunal, dans son jugement a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires [F], [W] et [Z] de suppression des installations et de remises en état visées au dispositif, la question était bien dans le débat dans la procédure de première instance et la demande d'infirmation du jugement formée par les consorts [Y] n' aucun caractère nouveau.
Elle est donc recevable.
Sur les demandes des consorts [Y] :
L'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 20 juin 1992 a voté à l'unanimité les trois résolutions.
' 1 - L'acceptation des travaux tels qu'ils ont été présentés selon les plans en possession de M. [B], architecte de la copropriété, exécutés sous son contrôle, avec contrôle préalable du niveau de nuisance actuel et mise en garde quant à l'exigence du maintien de ce niveau dans tous les domaines déjà envisagés ou non, garantie par la retenue de 5 % pendant un an, inscrite au cahier des charges. Le syndic sera rendu destinataire d'un exemplaire du cahier des charges.
2 - La reconnaissance de l'existence d'une cheminé métallique dans la cour de l'immeuble 20 et l'autorisation définitive de son utilisation en gaine d'évacuation par le local commercial situé au rez de chaussée de l'immeuble [Adresse 3] - l'entretien de cette cheminée incombant à leur utilisateur.
- la désaffection définitive de la gaine d'évacuation située dans la cour intérieure de l'immeuble 22.
- l'autorisation définitive d'une prise d'air sur la grande cour sous la forme d'une cheminée d'environ 1 m3 (le projet auquel doit se tenir le preneur est de 1 m X 1 m sur une hauteur de 1 m 20).
3 - La transformation de la verrière en terrasse aux frais et charges d'entretien de son propriétaire - la terrasse restant partie privative de ce copropriétaire. Celui-ci se réserve le droit, en cas de changement d'activité du local, de créer deux points d'éclairage fixes et non ouverts (dimensions 1 m 50 X 1 m 50, Ht 0 m 50).
- L'utilisation de cette terrasse par la copropriété en tant que décor paysagé (dispositif à déterminer lors d'une prochaine assemblée).
- Les frais de création et d'entretien de cet aménagement à la charge de la copropriété,
- L'interdiction absolue de son accès en dehors des besoins exclusifs d'entretien.'
Les appelants ne démontrent pas que les travaux ordonnés par les premiers juges soient contraires à ceux autorisés par l'assemblée générale auxquels ils ont un droit acquis.
Le jugement sera confirmé sur tous les points, objets de l'appel des consorts [Y], sauf en ce qui concerne les modalités de l'exécution forcée qui seront précisées au dispositif.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires, des époux [F], [W] et [Z] :
Ils reprennent leur demande de résiliation du bail consenti à la société Univers Gym et d'expulsion de celle-ci et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, sous astreinte.
Le tribunal, dans son dispositif, a prononcé la résiliation du bail et dans ses motifs, a ordonné l'expulsion et rejeté la demande d'astreinte.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la résiliation du bail.
Il y sera ajouté - compte tenu de l'absence de cette mention au dispositif - que l'expulsion de tous occupants du chef de la société Univers Gym sera ordonnée - dans les conditions du dispositif du présent arrêt, la demande d'astreinte étant rejetée, les locaux ayant brûlé et la société Univers Gym étant en liquidation.
La Cour a confirmé les dispositions du jugement relatives aux travaux ordonnés.
Le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] demandent la condamnation in solidum de (sic) 'Monsieur [U] [E] et Madame [K] [Y] ' et de la société Univers Gym à supprimer les équipements à effet d'eau situés au premier sous-sol (jacuzzi, hammam, douches, sauna et laverie).
Le tribunal, par des motifs que la Cour adopte, a justement écarté ce chef de demande.
Le syndicat et les consorts [F], reprenant la demande écartée en première instance - pour défaut de preuve de l'identité du propriétaire - de dépose du bac inox jacuzzi empiétant au plafond de la cave n°10.
Les époux [F] ont, selon attestation notariée, vendu le 21 novembre 2006 leur appartement et les deux caves lots 62 (cave n°3) et 63 (cave n°4) aux époux [Z].
Le syndic de la copropriété a, le 2 novembre 2007, établi une attestation d'où il ressort que la cave dans laquelle a été constaté l'empiétement au plafond du bac en inox du local technique de traitement d'eau du jacuzzi appartenant à la société Univers Gym, portant le numéro 10 correspond au lot de copropriété n°63.
Il y a lieu de considérer que la copropriété de cette cave '10" est établie.
Il sera en conséquence fait droit à la demande de dépose et remise en état à l'encontre des seuls consorts [Y], étant rappelé que la société Univers Gym a été placée en liquidation judiciaire le 12 novembre 2007 et qu'aucune condamnation de faire née d'une créance antérieure à la liquidation ne peut peser sur elle, ceci dans les conditions du dispositif.
Le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] concluent à l'augmentation des dommages et intérêts leur ayant été alloués en première instance, et à l'infirmation du jugement ' en ce qu'il a refusé de constater que les créances de dommages et intérêts sont des créances postérieures qui naîtront le jour du jugement qui condamnera la société Univers Gym à leur règlement' ainsi qu'en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la société Cabinet Laurent.
Les créances indemnitaires, conséquence de faits dommageables antérieurs à la liquidation, constituent d'évidence des créances n'étant que susceptibles d'une production au passif, aucune condamnation n'étant susceptible d'être prononcée contre la société Univers Gym du fait de la procédure collective.
Quant au Cabinet Laurent, mandataire des consorts [Y], le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] n'établissent pas davantage devant la Cour que devant le tribunal, l'existence d'une faute ayant provoquée leur préjudice.
La décision du tribunal dont la Cour adopte les motifs sera sur ce point confirmée.
Le préjudice du syndicat des copropriétaires est indemnisable sous réserve d'être collectif.
S'agissant de l'humidité, il ressort du rapport de l'expert [N] que si celui-ci a relevé son existence dans les caves, il retient également un manque de ventilation des caves, du fait d'une obturation quasi générale des soupiraux.
Le préjudice né de l'humidité des parties communes ne peut donc être attribué aux seules activités de la société locataire des consorts [Y]. De plus, son caractère collectif n'est pas établi.
Le préjudice collectif moral invoqué par la copropriété découle selon elle du sentiment d'insécurité généré par l'incendie.
Le caractère collectif de ce sentiment n'est pas établi.
En ce qui concerne le bruit, huit copropriétaires identifiés (sur 25) ont établi une attestation indiquant être gênés par le bruit en provenance des locaux d'Univers Gym, sans que le degré de gêne puisse d'ailleurs être évalué.
Au surplus, les mesures acoustiques n'ont été effectuées que dans les appartements [F] et [W].
Il convient, au vu de ces observations de constater que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve d'un préjudice collectif.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] et Madame [E] à lui verser 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et dit que cette somme sera inscrite au passif de la société Univers Gym.
Il ressort en revanche de la lecture de la décision de première instance que les premiers juges, par des motifs que la Cour adopte, ont justement évalué les préjudices subis par Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [W].
Il sera juste ajouté, s'agissant du préjudice des époux [F], que l'appartement vendu dans le même immeuble que le leur, pour un prix de 914 800 euros, s'il est de surface identique au leur, vendu 680 000 euros, est au quatrième étage de l'immeuble, au lieu du premier, qu'il comporte une grande cave et une grande chambre de service au lieu de deux caves, l'ensemble représentant 51/1000ème et que l'appartement de référence a été vendu le 29 juillet 2009 au lieu du 29 mai 2007 pour le leur : la comparaison des deux biens n'est ainsi pas probante.
Le préjudice subi par les époux [F], s'analysant comme une perte de chance de vendre rapidement leur appartement, le surcoût allégué de charges de copropriété et de taxe foncière ne peut être considéré comme conséquence d'une impossibilité avérée de vendre cet appartement.
Il sera également ajouté, en ce qui concerne le préjudice des époux [W] que ceux-ci louaient leur appartement de façon saisonnière et que ce type de location offre nécessairement des revenus locatifs irréguliers.
Par ailleurs, les époux [W] ne peuvent demander l'indemnisation du préjudice subi par leurs filles pendant la période durant laquelle elles ont occupé l'appartement leur appartenant, nul ne plaidant par procureur.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à l'indemnisation des conséquences dommageables de l'incendie, il a été relevé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice collectif.
Le Gan garantissait la responsabilité civile de la société Univers Gym.
En l'absence de préjudice indemnisable, les demandes du syndicat des copropriétaires contre le Gan seront rejetées.
La SELAF MJA prise en la personne de Maître [S], mandataire liquidateur de la société Univers Gym conclut à la condamnation du Gan à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle.
Aux termes des conclusions déposées devant les premiers juges, la société Mandataires Judiciaires Associés MJA ne présentait aucune demande contre le Gan.
La demande formée en appel est donc nouvelle et les affirmations de la société MJA selon lesquelles elle ne cherchait pas à obtenir le bénéfice d'une quelconque indemnité d'assurance, les bénéficiaires de l'indemnité d'assurances ne pouvant être que les tiers lésés, mais souhaitait s'assurer que le Gan indemnisera directement ceux-ci si Univers Gym devait être déclarée responsables, inopérantes.
Les demandes de la SELAFA MJA seront déclarées irrecevables.
Le Gan sera mis hors de cause.
Sur l'article 700 :
Le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] concluent à l'infirmation de la décision des premiers juges en ce qu'elle a fixé à 3 000 euros leur indemnisation au titre de l'article 700. Ils demandent que cette somme soit fixée à 20 000 euros et demandent 5 000 euros pour les frais irrépétibles d'appel exposés par 'les concluants', outre 1 500 euros à chacun des époux [Z].
La décision des premiers juges a été rendue au bénéfice du syndicat, des époux [F], des époux [W] et des époux [Z] ce qui sera précisé, le montant de 3 000 euros conforme à l'équité étant confirmé.
S'agissant de la procédure d'appel, dans la mesure où les conclusions sont prises au nom du syndicat des copropriétaires, des époux [F], des époux [W] et des époux [Z], sans que le dossier fasse apparaître une contribution différente de ces derniers, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] et Madame [E] à payer la somme unique de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ensemble, au syndicat des copropriétaires, aux époux [F], aux époux [W] et aux époux [Z].
Monsieur [Y], Madame [E] et Maître [S] ès qualités seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] et Madame [E] à payer 10 000 euros au syndicat des copropriétaires et dit que ces somme seront inscrites au passif de la société Univers Gym, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] de leur demande de dépose du bac inox jacuzzi empiétant au plafond de la cave 10, ainsi que sur les modalités de l'exécution forcée des travaux,
LE CONFIRME pour le surplus,
Ajoutant au jugement et statuant à nouveau :
ORDONNE l'expulsion, le cas échéant, des locaux loués à la société Univers Gym de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
CONDAMNE les consorts [Y] à faire déposer la cuve de traitement d'eau du jacuzzi de la société Univers Gym empiétant sur le plafond de la cave n°10 et à faire remettre la voûte en état,
DIT que ces travaux comme les travaux ordonnés par le tribunal dont la décision est confirmée, devront être effectués dans les six mois de la signification de la présente décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant deux mois à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué sur l'astreinte par le juge de l'exécution,
DECLARE irrecevables comme nouvelles les demandes de la SELAFA Mandataires Judiciaires Associés dirigées contre le Gan,
MET celui-ci hors de cause,
DIT que l'indemnité de 3 000 euros prononcée au titre des frais de procédure de première instance bénéficie, ensemble, au syndicat des copropriétaires, aux époux [F], aux époux [W] et aux époux [Z],
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] et Madame [E] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], aux époux [F], aux époux [W] et aux époux [Z],
REJETTE les autres demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur [Y], Madame [E] et Maître [S] ès qualités aux dépens d'appel,
DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
