Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 22 JUIN 2011
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/13203
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 03/13402
APPELANTE
SARL SARAMBOZ,
agissant en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Maître Marcel AZENCOT, avocat au barreau de PARIS, toque : A 197
INTIMEE
SARL 3CS,
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP MIREILLE GARNIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Emmanuelle CHAVANCE plaidant pour le Cabinet BRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : J 082
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 avril 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame BLUM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame [R] ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
La société Anemostat Sanair Carylon a pris à bail commercial, par acte du 23 mars 1993, pour neuf ans à compter du 1er avril 1992, un terrain situé [Adresse 1] sur lequel elle a fait édifier des constructions.
Par acte du 2 février 1996, elle a donné à bail commercial en sous-location à la société 3CS, à compter du 1er février 1996, un grand local situé à droite de l'escalier au premier étage d'une des constructions, pour l'exercice de son activité de remise en forme, danse, gymnastique, sports et activités connexes. Elle a par ailleurs, suivant acte du 5 juillet 1999, donné à bail à la société 3CS, pour 22 mois, à compter du 5 juillet 1999, un autre local situé au 1er étage à gauche que la société 3CS a libéré en mai 2001.
Par actes extrajudiciaires des 26 juin 2001, 17 juin 2003, 1er juin 2004 et 29 décembre 2004, visant la clause résolutoire ainsi que pour les trois premiers, l'article L 145-17 du code de commerce, la société [X], venue aux droits de la société Anemostat Sanair Carylon, a successivement reproché à la société 3CS divers manquements.
Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2004, la société [X] a donné congé à la société 3CS pour le 31 décembre suivant, avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en raison des violations du bail commercial visées par ses sommations des 26 juin 2001, 17 juin 2003 et 1er juin 2004.
C'est dans ce contexte que la société 3CS a assigné la société [X] le 2 septembre 2003 au fond, devant le tribunal.
Par jugement rendu le 28 avril 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la s.a.r.l. 3CS de sa demande de dire que les quatre sommations des 26 juin 2001, 17 juin 2003, 1er juin 2004, 29 décembre 2004 sont sans effet.
- débouté la s.a.r.l. Saranboz de son action en résiliation de plein droit du bail du 2 février 1996 sur le fondement des sommations visant la clause résolutoire des 26 juin 2001, 17 juin 2003, 1er juin 2004, 29 décembre 2004,
- dit que la s.a.r.l. 3CS n'est pas déchue de son droit à percevoir une indemnité d'éviction,
- condamné la s.a.r.l. 3CS à payer à la s.a.r.l. [X] la somme de 2.767,62 euros,
- dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié à la s.a.r.l. 3CS le 8 juin 2004 ouvre droit à son profit au paiement d'une indemnité prévue à l'article L 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er janvier 2005,
- avant dire droit sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, commis M. [C] en qualité d'expert avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de ces indemnités,
- fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours,
- renvoyé l'affaire à une audience de procédure,
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société [X] a relevé appel de cette décision et par ses conclusions du 8 octobre 2009 demande à la cour, au visa des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce, d'infirmer le jugement et de :
- constater l'acquisition à son profit du bénéfice de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties, et ce, suite aux sommations en date des 26 juin 2001, 17 juin 2003, 1er juin 2004 et 29 décembre 2004,
- ordonner l'expulsion de la société 3CS et de tous occupants de son chef,
- subsidiairement, en tout état de cause, valider le congé donné le 8 juin 2004 pour le 31 décembre 2004, avec refus de renouvellement sans offre de payer une indemnité d'éviction pour motif sérieux et légitime,
- ordonner l'expulsion de la société 3CS et de tous occupants de son chef,
- ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans telle resserre ou garde-meubles qu'il plaira, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- condamner la société 3CS au paiement d'une indemnité d'occupation de 54.882,23 euros en principal et par an, charges, taxes récupérables en plus, et ce à compter du 26 juillet 2001, et de 65.860 euros en principal et par an à compter du 1er janvier 2005, outre intérêts légaux et capitalisation conformément à l'article 1154 du code civil,
- condamner la société 3CS au paiement de la somme de 4.375,88 euros correspondant au forfait des taxes foncières pour les années 2006 et 2007, outre la taxe pour 2008 pour 2.187,94 euros avec exécution provisoire,
- débouter la société 3CS de toutes ses demandes,
- condamner la société 3CS à lui payer une indemnité de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société 3CS, par ses conclusions du 4 janvier 2010, demande à la cour, au visa des articles L 145-17-I 1° et L 145-41 et suivants du code de commerce, 1134, 1244-1, 1719, 1720 et 1134 du code civil, de :
- dire que les sommations des 26 juin 2001, 17 juin 2003, 1er juin et 29 décembre 2004 sont nulles et de nul effet car imprécises et délivrées de mauvaise foi,
- subsidiairement, dire que la clause résolutoire ne peut être déclarée acquise puisque les infractions invoquées soit sont mal fondées soit ont été régularisées dans le délai d'un mois,
- très subsidiairement, lui accorder des délais pour régulariser la situation, et suspendre les effets de la clause résolutoire,
- dire qu'elle a droit au paiement d'une indemnité d'éviction déterminée selon les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné une expertise,
- rappeler en tant que besoin que la société 3CS a droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, et ce dans les termes des dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce,
- dire qu'elle est bien fondée à demander le remboursement d'un tiers des factures d'eau réglées aux lieu et place de la société [X], correspondant à la somme de 905,40 euros, ainsi que le règlement des sommes auxquelles la société [X] a été condamnée par l'ordonnance du 2 février 2006,
- dire que la société [X] retient de manière abusive le dépôt de garantie versé dans le cadre du bail des locaux annexes restitués au mois de mai 2001 et la condamner au paiement de la somme de 2286,74 euros en principal à titre de restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance,
- ordonner la compensation,
- constater qu'elle a réglé intégralement les sommes dues, et débouter la société [X] de ses demandes,
- condamner la société [X] au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les procédures particulières abusives intentées par la bailleresse à son encontre,
- condamner la société [X] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Considérant que par acte extrajudiciaire du 26 juin 2001, visant la clause résolutoire du bail de 1996, la société [X] a reproché à sa locataire, outre d'avoir restitué les lieux objets du bail de courte durée sans effectuer les réparations locatives qui s'imposaient, d'occuper abusivement le hall d'entrée, l'escalier et le palier du 1er étage de l'immeuble réputés parties communes ainsi que d'avoir installé différentes enseignes, panneaux ou stores sur la façade extérieure ; qu'elle l'a en conséquence sommée de remettre en état les lieux objet du "bail précaire" ainsi que de se conformer aux clauses et conditions du bail commercial ; qu'à la suite de cette sommation, la société [X] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 28 janvier 2003, a ordonné à la société 3CS, sous astreinte, d'enlever de la façade de l'immeuble les éléments y figurant autres qu'une enseigne et une enseigne lumineuse et a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
Que par acte extrajudiciaire du 17 juin 2003 visant la clause résolutoire, la société [X] a à nouveau reproché à la société 3CS de n'avoir pas restitué les lieux objet du bail de 1999 en bon état de réparations locatives, qu'elle lui a par ailleurs fait grief notamment de ne pas avoir respecté les dispositions de l'ordonnance de référé en laissant subsister différents éléments non conformes au bail, de laisser en permanence ouvertes les portes de ses locaux causant ainsi des nuisances sonores aux autres locataires et d'encombrer les parties communes de diverses affiches commerciales ; qu'elle l'a en conséquence sommée, notamment, d'"enlever de la façade les éléments non contractuels", de "conserver fermées en permanence les portes de ses locaux" et d'enlever les affiches ;
Que par acte extrajudiciaire du 1er juin 2004, visant la clause résolutoire, la société [X] a reproché à la société 3CS de n'avoir déféré que partiellement à sa sommation du 17 juin 2003 et lui a fait les mêmes griefs que précédemment y ajoutant le fait de n'avoir pas déféré à ses demandes tendant à la communication des attestations d'assurance et des certificats de sécurité, griefs abandonnés par la suite ;
Que par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2004, visant la clause résolutoire, la société [X] a fait commandement à la société 3CS de "déposer les panneaux publicitaires apposés dans les parties communes de l'immeuble, de faire déposer une enseigne, de procéder aux réparations de la porte d'entrée de l'immeuble et de faire disparaître les traces d'arrachage des affichages" ;
Considérant que les premiers juges ont retenu à juste titre que les quatre sommations visaient des manquements suffisamment précis et détaillés pour que le locataire puisse les contester ou y remédier dans le mois, étant ajouté que la société 3CS ne pouvait se méprendre sur les dispositions contractuelles concernées ; que par ailleurs, la société 3CS ne produit en appel aucune preuve nouvelle de la mauvaise foi qu'elle impute à la société [X] dans la délivrance des sommations ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de ces actes ;
Considérant que la société [X] critique le jugement en ce qu'il a considéré :
- que l'affichage commercial dans les parties communes des 17 juin 2003, 1er juin 2004 et 19 décembre 2004 ne pouvait donner lieu à sanction,
- que le grief tenant à l'ouverture abusive des portes et aux nuisances sonores, n'est pas fondé,
- qu'il a été déféré au commandement visant la clause résolutoire concernant les enseignes lumineuses alors qu'il n'en est rien ;
Considérant, s'agissant de l'affichage dans les parties communes, que le contrat de bail du 2 février 1996 mentionne au titre de la désignation des lieux loués que : "il est donné le droit à utiliser l'escalier d'accès à partir du [Adresse 1] pour usage d'exposition, d'affichage et au rez-de-chaussée, l'installation si besoin est, d'une vitrine" ; qu'il sera indiqué dès ce stade, pour éclairer la commune intention des parties, d'une part, que le bail stipule, au titre de la sous-location, que le preneur "pourra librement sous-louer, en tout ou partie, à toute société de son groupe ou dans laquelle il détiendra un pouvoir de contrôle ou de direction effective", d'autre part que la bailleresse avait, par attestation du 21 juillet 1997, expressément autorisée Mme [B] gérante de la société 3CS, sa locataire, à domicilier son activité "Claudine [B] Products-Casall" dans les lieux loués ;
Qu'il apparaît ainsi que le grief tiré de l'affichage reproché y compris des affiches Casall représentant des mannequins en tenue de sport se livrant la plupart aux activités proposées par la salle de sports régulièrement exploitée dans les lieux, ne contrevient pas aux dispositions contractuelles ; que ce grief n'est pas fondé ;
Considérant, s'agissant de l'ouverture des portes et des nuisances sonores, que la société [X] invoque les constatations faites par huissier de justice le 8 septembre 2005 qui établiraient, selon elle, que la porte du club de sport, grande ouverte en pleine journée, est dotée d'un système interdisant sa fermeture automatique ;
Mais considérant que la société [X] dénature le procès verbal de constat qu'elle invoque ; que l'huissier de justice y indique en effet avoir constaté que "la porte palière des locaux ... est largement ouverte. La porte est maintenue ouverte à l'aide d'un bloc porte situé en partie basse pour éviter qu'elle ne se referme" ; que la photographie annexée au constat montre, d'une part, que si la porte était en effet largement ouverte le 8 septembre 2005 à 16h30, le "bloc porte" cité par l'huissier de justice est en fait un haltère, instruments de la salle de sport, qui ne peut être assimilé à "un système interdisant sa fermeture automatique", d'autre part que la porte est munie d'un groom permettant sa fermeture automatique ; que ni un tel constat ni aucune autre pièce ne permettent d'établir que la société 3CS n'a pas déféré dans le moins à la sommation qui lui a été faite le 17 juin 2003 de conserver en général fermées les portes de ses locaux, sachant qu'il ne pouvait raisonnablement être exigé d'elle qu'elle les tienne fermées en permanence s'agissant de locaux ouverts à sa clientèle ; que l'abus d'ouverture dont la société [X] se plaint n'est pas démontré ni les nuisances sonores, l'existence de celles-ci ne pouvant résulter des seules déclarations du propre gérant de la société [X] y compris en sa qualité de dirigeant d'une autre entreprise ; que ces griefs ne sont pas fondés ;
Considérant, s'agissant des enseignes, que le contrat de bail du 2 février 1996 dispose d'une part, à la clause "6-2/3 Enseigne" que : "le preneur pourra faire installer l'enseigne de son commerce au droit des locaux loués. Une enseigne lumineuse ne pourra être utilisée qu'après approbation expresse du bailleur sous réserve des autorisations administratives. Le Preneur sera seul responsable des accidents occasionnés par les enseignes placées par lui...", d'autre part, à la clause "6-3/1 Restitution des lieux" que "à la demande du bailleur, il (le preneur) devra faire procéder à ses frais à la dépose des enseignes installées par lui-même et son prédécesseur" ;
Que la société [X] soutient en conséquence à tort qu'il n'est autorisé que l'installation d'une "enseigne unique surtout s'agissant d'une enseigne lumineuse" ; qu'en effet le contrat de bail permet au locataire d'installer, outre l'enseigne, constituant l'un des éléments du fonds de commerce, une autre enseigne au droit des locaux loués, une des deux enseignes pouvant être lumineuse c'est à dire émettant de la lumière ;
Considérant que le 16 mai 2001, la société [X] a fait dresser constat notamment de la présence à l'extérieur de l'immeuble d'un store casquette au-dessus de la porte d'entrée portant l'inscription "Anthony's Studio", d'un panneau représentant l'intérieur d'une salle de gymnastique et de deux panneaux d'environ 2m sur 20cm de large sur lesquels est inscrit "Musculation" "Gymnastique", d'un bandeau d'enseigne fixé en façade d'environ 1,50 de hauteur sur 2,50 m de long indiquant en grandes lettres jaunes "Anthony'a Studio", de deux enseignes drapeaux calicots indiquant "Institut [3]" ;
Que le 1er octobre 2002, après la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire du 26 juin 2001 et se bornant à incriminer l'installation en façade extérieure de "différentes enseignes, panneaux ou stores", la société [X] a fait constater la permanence des enseignes excédentaires ;
Que le juge des référés ayant, par ordonnance du 28 janvier 2003, ordonné à la société 3CS d'enlever de la façade les éléments y figurant autres qu'une enseigne et une enseigne lumineuse, la société [X] a, en référence expresse à cette décision dont elle n'a pas fait appel et dont elle reproduit les termes pour se les approprier, reproché à la société 3CS d'avoir "laissé subsister différents éléments non conformes au bail" ; qu'elle n'établit cependant pas que la société 3CS n'a pas déféré dans les mois de ses sommations des 17 juin 2003 et 1er juin 2004 à la décision du juge des référés qu'elle invoquait ; que bien plus, la société 3CS a fait constater par huissier de justice le 17 juillet 2003 la seule présence en façade, conformément à la décision judiciaire, de son enseigne "Anthony's Studio" et d'une enseigne lumineuse "Gym" ; que le grief tiré du fait que l'enseigne "Anthony's Studio", éclairée par cinq spots, serait une seconde enseigne lumineuse non contractuellement autorisée n'est pas fondée dès lors qu'il ne s'agit pas d'une enseigne lumineuse au sens du contrat de bail mais une enseigne simplement éclairée ;
Considérant qu'il apparaît ainsi que pour ce qui est des infractions avérées, seule la sommation du 26 juin 2001 est restée sans effet pendant plus d'un mois en ce qui concerne les "différentes enseignes, panneaux ou stores" excédentaires en façade ; que cependant, compte tenu tant de la situation de la société [X] que de celle de la société 3CS qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits à assurer une visibilité vitale pour son commerce situé en étage, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire, ce à quoi rien ne s'oppose, en allouant rétroactivement à la société 3CS les délais qu'elle réclame et de constater qu'à tout le moins le 17 juillet 2003, elle avait mis fin à l'infraction visée par son bailleur ; que la clause résolutoire n'a donc pas joué ;
Considérant que pour ces motifs et ceux non contraires de premiers juges, la demande de la société [X] tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire à la suite de ses sommations des 26 juin 2001, 17 juin 2003, 1er juin 2004 et 29 décembre 2004, n'est pas fondée et sera rejetée ;
Sur le congé et les manquements postérieurs allégués
Considérant que la société [X] a repris dans le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction qu'elle a délivré à sa locataire le 8 juin 2004 les griefs visés dans ses sommations des 26 juin 2001, 17 juin 2003 et 1er juin 2004, griefs dont il a été vu que, soit, ils n'étaient pas fondés, soit, il y avait été remédié ; que la société [X] ne justifiait donc d'aucun motif grave et légitime pour ce faire ; que par ailleurs, le commandement postérieur du 29 décembre 2004 ne répond pas aux conditions de l'article L 145-17 du code de commerce faute d'en reproduire le premier alinéa ;
Considérant que pour les motifs pertinents des premiers juges que la cour approuve, les manquements postérieurs au congé allégués sont, en ce qui concerne la prétendue sous-location à la société Casall qui bénéficie en outre d'une autorisation de domiciliation, la mise à disposition des locaux ponctuelle à des tiers et le tournage d'un film durant quelques jours dans les lieux, soit non prouvés soit insuffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail ;
Que la société [X] sera déboutée de sa demande de résiliation et de validation du congé sans indemnité d'éviction ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion, séquestration des meubles et paiement de l'indemnité d'occupation de droit commun ; que le jugement confirmé en ce qu'il a validé le congé avec refus de renouvellement délivré le 8 juin 2004 pour le 31 décembre suivant, a dit qu'il ouvre droit à la société 3CS à l'indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité et au bailleur au paiement de l'indemnité d'occupation prévue par l'article L 145-28 du code de commerce et a ordonné une mesure d'expertise ;
Sur les comptes entre les parties
Considérant que la société 3CS ne conteste pas devoir à la société [X] les taxes foncières 2006, 2007 et 2008 d'un montant de 6.563,82 euros ; que pour sa part, la société [X] ne conteste pas que la somme de 1.509,48 euros lui a bien été réglée courant novembre 2008 ;
Que par ailleurs, la société 3CS prétend à juste titre être créancière de la société [X] au titre du dépôt de garantie qu'elle lui a réglé à hauteur de 2.286,74 euros en vertu du contrat de bail du 5 juillet 1999, les lieux ayant été restitués et la bailleresse ne faisant état d'aucune somme à déduire ; que la société 3CS ne justifie pas du surplus de sa demande ; qu'elle n'est en outre pas fondée à demander, dans le cadre du présent litige, à ce qu'il soit déduit dès à présent de sa dette, le montant des condamnations prononcées à son profit par une ordonnance de référé du 2 février 2006 pour des causes sur lesquelles elle ne demande pas qu'il soit statué au fond dans la mesure où bénéficiant d'un titre exécutoire et la compensation s'opérant de plein droit, il importe de veiller à ce que la dette à ce titre ne soit pas prise en considération deux fois ;
Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné, après compensation des dettes réciproques dans le cadre de la présente instance, la société 3CS à payer à la société [X] la somme de 2.767,62 euros ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Considérant que la société 3CS demande la condamnation de la société [X] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts tant pour procédure abusive qu'en raison du préjudice résultant des troubles de jouissance et des modalités d'exploitation des lieux loués ;
Mais considérant que la société 3CS ne démontre pas l'abus de droit qu'elle invoque ni l'existence d'un quelconque préjudice résultant du trouble de jouissance ou des fautes qu'elle allègue ; qu'elle sera déboutée de sa demande sur ce chef ;
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Considérant que la société [X] succombant sur son recours, sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a réservé les dépens de première instance ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, il sera alloué à la société 3CS la somme de 2.500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel, la demande de la société [X] à ce titre étant rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Déboute la société 3CS de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la société [X] à payer à la société 3CS la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société [X] aux dépens d'appel d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
