Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 JUIN 2011
(n° 241, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/07040
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/17815
APPELANTS AU PRINCIPAL - INTIMÉS INCIDENT
Monsieur [D] [I] [M]
né le [Date naissance 7] 1961 à [Localité 9]
de nationalité française
profession : directeur de société
demeurant [Adresse 1]
Madame [A] [F] veuve [J]-[X]
née le [Date naissance 5] 1932 à [Localité 12] (Serbie) (Yougoslavie)
de nationalité française
retraitée
demeurant [Adresse 6]
Madame [S] [R] [P] [U] [J]-[X]
née le [Date naissance 2] 1964 [Localité 10]
de nationalité française
profession : cadre
demeurant [Adresse 6]
représentés par la SCP NABOUDET-HATET, avoués à la Cour
assistés de Maître Pierre RELMY, avocat au barreau de PARIS, toque : D 871
INTIMÉE AU PRINCIPAL - APPELANTE INCIDENTE
S.A.R.L. REBECCA
représentée par son gérant
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par la SCP MIREILLE GARNIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Gérard BANCELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 252, plaidant pour Maître Henry JEAN BAPTISTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 0059
INTIMÉE
S.C.P. [L]
représentée par ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 8]
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES (Maître Marie-Eva BIRRIEN), avocats au barreau de PARIS, toque : P 499
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par deux actes authentiques du 6 août 2008, du ministère de M. [B], notaire, la SARL Rebecca a promis unilatéralement de vendre jusqu'au 18 novembre 2008 à M. [D] [M] le lot 33 et à Mesdames [S] [J]-[X] et [A] [F], veuve [J]-[X] le lot 32 de la division de l'immeuble sis [Adresse 3], moyennant le prix de 490 000 € pour le lot 33, et de 310'000 € pour le lot 32 avec la précision que la réalisation de la vente du lot 33 était conditionnée par celle du lot 32.
Les bénéficiaires se sont engagés à verser les sommes de 49 000 € et 31'000 € à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de la SCP [L] dont 24 500 € et 15'500 € ont été remis le jour même.
Le 18 octobre 2008, M. [M] s'est substitué à Mesdames [J]-[X] dans le bénéfice de la promesse qui leur avait été consentie.
Faisant valoir qu'aucune des deux ventes n'a été régularisée par la faute de la société Rebecca, celle-ci ayant modifié substantiellement les caractéristiques de l'immeuble en supprimant des équipements constituant des immeubles par destination, M. [M] a, par acte du 27 novembre 2008, fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Paris la société Rebecca ainsi que la SCP [L], notaires, en annulation des promesses unilatérales de vente et restitution des indemnités d'immobilisation versées lors de leur signature.
Par acte du 16 décembre 2008, la société Rebecca a fait assigner Mesdames [J]-[X] en condamnation solidaire au versement des indemnités d'immobilisation contractuellement prévues. Les deux instances ont été jointes.
Par jugement du 17 février 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté l'intégralité des demandes présentées par les consorts [M]-[J]-[X],
- condamné M. [M] à verser à la société Rebecca la somme de 49 000 € , avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamné solidairement les consorts [M]-[J]-[X] à verser à la société Rebecca la somme de 31 000 € , avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- dit que les sommes séquestrées entre les mains de la SCP [L], notaires, viendraient en déduction des condamnations mises à la charge des consorts [M]-[J]-[X],
- dit qu'en conséquence, la SCP [L], séquestre, pourrait libérer les sommes qu'elle détient au profit de la société Rebecca, au vu d'une copie de la décision devenue définitive,
- rejeté le surplus des demandes présentées par la société Rebecca,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [M] à verser à la société Rebecca la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné les consorts [M]-[J]-[X] aux dépens.
Les consorts [M]-[J]-[X] ont interjeté appel de cette décision, et par dernières conclusions signifiées le 7 avril 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, prient la Cour au visa des articles L312-2 et suivants du Code de la consommation, et du règlement de copropriété du 25 juillet 1974, d'infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de :
à titre principal,
- prononcer la nullité des deux promesses unilatérales de vente portant sur 2 lots distincts d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 3], respectivement :
* aux consorts [J]-[X] (lot n° 32),
* à M. [D] [M] (lot n° 33),
pour fraude à l'application des dispositions d'ordre public de la loi Scrivener en suite à des manoeuvres sur la preuve de la commercialité des locaux visés par les promesses litigieuses,
à défaut, prononcer la résolution des deux promesses unilatérales de vente, aux torts et griefs de la société Rebecca,
- constater que la responsabilité de M. [L], notaire de la société Rebecca, ainsi que de M. [B], leur notaire, rédacteur des actes, a pu être engagée à l'occasion de cette affaire,
- réserver leur action en garantie,
subsidiairement ,
vu les promesses unilatérales de vente, le constat de M. [Z], huissier de justice à [Localité 11], en date du 6 novembre 2008, ainsi que les articles 1134 alinéa 2, 1135, 1602 et 1625 du Code civil,
- infirmer le jugement,
- constater la caducité des promesses unilatérales de vente, à la date du 18 novembre 2008, les locaux n'étant pas en l'état de la promesse à cette date,
- dire que cette caducité résulte des agissements de la société Rebecca,
et subsidiairement,
vu l'article 1126 du Code civil,
- constater la nullité des promesses unilatérales de vente,
en tout état de cause,
- ordonner la restitution de la somme de 80 000 € égale au montant des indemnités d'immobilisation versées avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- déclarer la société Rebecca mal fondée en toutes ses demandes,
- la condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions signifiées le 22 avril 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens et argumentation, la société Rebecca prie la Cour de :
- déclarer recevable la demande de révocation de clôture formée le 7 avril 2011,
- constater que l'ordonnance de révocation de clôture n'est pas motivée,
- constater en outre qu'elle n'a pas été mesure de faire valoir ses moyens afin de s'opposer à la révocation qui était sollicitée,
- en tout état de cause, dire infondé le moyen invoqué,
- rejeter dans tous les cas les écritures du 7 avril 2011 des appelants,
- confirmer par suite le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a cru ne pas devoir :
* rejeter des débats la production de la mesure de constat du 6 novembre 2008, obtenue dans des conditions irrégulières et frauduleuses, non sérieusement démenties par les appelants, et quand bien même de tels faits ne s'analyseraient pas en une violation de domicile,
* faire droit à sa demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires compte tenu des agissements processifs et déloyaux des appelants et de leur appel manifestement abusif,
- condamner par suite M. [M] au paiement d'une somme supplémentaire de 20 000 € à titre indemnitaire et pour procédure et appel abusifs et vexatoires et dire que Mesdames [J]-[X] contribueront au paiement de cette somme à hauteur de 7 000 €, étant constaté qu'elles ont estimé devoir s'associer à un appel formé sans fondement,
- dire qu'en outre la SCP [L], M. [B], également dépositaire et séquestre de partie de l'indemnité d'immobilisation devra libérer les sommes qu'elle détient à son profit, au vu d'une copie de la décision à venir devenue définitive,
- y ajoutant, dire que les sommes qui lui ont été allouées et correspondant à l'indemnité d'immobilisation seront productives d'intérêts capitalisés et pour le surplus d'intérêts de droit, et ce à dater du 18 novembre 2008, date fixée pour la réalisation de la promesse de vente,
- dire que les dommages et intérêts de l'article 700 seront élevés à la somme de 8 000 € et devront être acquittés solidairement par les trois appelants dès lors que Mesdames [J]-[X] se sont associées à l'appel formé par M. [M],
- condamner enfin solidairement les appelants aux entiers dépens.
Par dernières conclusions signifiées le 28 avril 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens et argumentation, la SCP [L] prie la Cour au visa des articles 564 et suivants du Code de procédure civile et 1690 du Code civil,
- déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes formées contre elle par les consorts [M]-[J]-[X],
- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice pour restituer l'indemnité d'immobilisation au profit de l'une ou l'autre des parties, selon les termes de l'arrêt à intervenir,
- dire n'y avoir lieu à astreinte,
- condamner toutes parties succombantes au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [M] et toute partie succombante aux entiers dépens,
- débouter toutes parties de toutes fins plus amples ou contraires dirigées contre elle.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Sur la régularité de la procédure
Considérant que la société Rebecca dans ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 22 avril 2011, demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de révocation de la clôture qui avait été formée le 7 avril 2011 et de constater que l'ordonnance de révocation de ladite clôture n'est pas motivée ;
Mais considérant que l'affaire a été appelée à la mise en état, que les avoués des parties ont pu faire valoir leurs observations et que c'est à l'issue de celles-ci que le conseiller de la mise en état observant qu'il existait une cause grave a, le 7 avril 2011, révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 3 février 2011, en a reporté la date au 28 avril 2011 et celle des plaidoiries au 4 mai 2011 ;
Que c'est dans cet état, que l'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2011, conformément aux dispositions de l'article 782 du code de procédure civile, par une ordonnance insusceptible de recours ;
Qu'il s'ensuit que le moyen est irrecevable ;
Sur le fond
Considérant que par deux actes du 2 août 2008 la société Rebecca a promis unilatéralement de vendre jusqu'au 18 novembre 2008 à 16 heures, aux consorts [M]-[J]-[X] les lots 32 et 33 de la division de l'immeuble situé à [Adresse 3] comportant l'affectation suivante :
« Le promettant déclare et garantit au bénéficiaire que les biens sont affectés à usage commercial, et que cette affectation n'est pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété sur la destination des locaux ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, le bénéficiaire ne pouvant en aucun cas être recherché ou inquiété à ce sujet.
Le bénéficiaire déclare qu'il entend les affecter à usage commercial.
En outre le promettant s'oblige à remettre au bénéficiaire au plus tard le 30 septembre 2008 copie des plans annexés au règlement de copropriété. »
Considérant d'une part que la copie des plans annexés au règlement de copropriété n'a pas été remise au bénéficiaire dans le délai imparti puisque la communication du règlement de copropriété duquel il résulte que les lots 32 et 33 (désignés le lot 32 comme étant un local comprenant deux petites pièces et le lot 32 un local comportant quatre petites pièces) n'ont pas d'affectation commerciale, n'a eu lieu qu'en mars 2011 en tout état de cause après le délai de levée d'option, que celui-ci ait ou non fait l'objet d'une prorogation ;
Que d'autre part, le centre des impôts fonciers de [Localité 11] atteste ne pas détenir la déclaration 1970 relative à l'occupation commerciale des locaux et hormis la communication le 5 novembre 2008 par M. [B], notaire, d'une lettre émanant de la préfecture de [Localité 11] en date du 10 décembre 1977, confirmant qu'à son avis l'affectation commerciale « ne faisait aucune objection » au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation, la société Rebecca ne produit aucune autorisation préfectorale régulière d'affectation commerciale dûment opposable aux acquéreurs successifs du bien au sens de l'ordonnance du 8 juin 2005 de nature à lever l'incertitude sur la commercialité des biens objets de la vente ;
Considérant en outre, en l'absence de caractère commercial du bien que le bénéficiaire qui a déclaré ne pas recourir à un prêt pour en assurer le financement, a été privé du bénéfice des dispositions d'ordre public de protection des acquéreurs édictées par l'article L. 312-2 du code précité encadrant les modalités de recours à un prêt pour assurer le financement d'une acquisition immobilière à usage d'habitation ou professionnel ;
Considérant, sans qu'il soit besoin de répondre aux autres moyens soulevés, qu'en s'engageant à délivrer un bien à usage commercial sans rapporter la preuve que cette caractéristique soit transmissible et qui était essentielle dans l'esprit des parties et à laquelle il avait donné sa garantie, le vendeur a manqué à son obligation de délivrance de sorte que la résolution de la vente est encourue ;
Que dans c'est conditions, les acquéreurs qui étaient fondés à ne pas lever l'option d'achat et à ne pas réaliser la vente, sont en droit de recouvrer l'indemnité d'immobilisation que la société Rebecca revendique à tort ;
Considérant que la décision des premiers juges mérite infirmation en ce qu'elle a condamné les consorts [M] [J]-[X] au paiement des sommes de 49 000 et 31 000 €, qu'il convient d'autoriser le séquestre à les leur restituer au vu d'une expédition du présent arrêt ;
Considérant que les demandes de garantie dirigées contre la SCP [L] sont sans objet ;
Considérant que la société Rebecca ayant pu se méprendre sans pour autant commettre d'abus sur l'étendue de ses droits, la demande de dommages-intérêts formée contre elle par les appelants sera rejetée ;
Et considérant que la société Rebecca qui succombe supportera les dépens, qu'en revanche pour des motifs d'équité il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au présent litige ;
PAR CES MOTIFS
Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau,
Rejette le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure,
Déboute la SARL Rebecca de sa demande tendant à l'acquisition des indemnités d'immobilisation prévues aux deux actes du 6 août 2008, du ministère de M. [B], notaire, entre la SARL Rebecca et M. [D] [M] d'une part, et Mesdames [S] [J]-[X] et [A] [F], veuve [J]-[X], d'autre part,
Ordonne la restitution des sommes séquestrées de 31 000 € à M. [D] [M] et de 41 000 € à Mesdames [S] [J]-[X] et [A] [F], veuve [J]-[X], et autorise la SCP [L] à s'en dessaisir au vu d'une expédition du présent arrêt,
Rejette le surplus des demandes plus amples et contraires,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Rebecca aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
