Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 MAI 2011
(n° 208, 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/28881
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/02584
APPELANT
Monsieur [Z] [GR]
né le [Date naissance 17] 1976 à [Localité 49] (Tunisie)
de nationalité tunisienne
profession : directeur de société
demeurant [Adresse 36]
représenté par Maître François TEYTAUD, avoué à la Cour
assisté de la SELARL PEISSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL et Associés (Maître Julien PRIGENT), avocats au barreau de PARIS
INTIMÉS
Madame [J], [HC], [HR], [IC] [R]
née le [Date naissance 16] 1913 à [Localité 46]
de nationalité française
retraitée
demeurant [Adresse 11]
Monsieur [X], [IF], [V] [R]
né le [Date naissance 23] 1946 à [Localité 38]
de nationalité française
profession : notaire
demeurant [Adresse 8]
Mademoiselle [GU], [S], [HX], [HV] [R]
née le [Date naissance 13] 1950 à [Localité 42]
de nationalité française
demeurant [Adresse 47]
Monsieur [GX], [ID], [HL] [Y]
né le [Date naissance 26] 1970 à [Localité 41]
de nationalité française
profession : fonctionnaire
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [D] [Y]
né le [Date naissance 2] 1935 à [Localité 45]
de nationalité française
profession : directeur de banque
demeurant [Adresse 10]
Mademoiselle [H] [Y]
née le [Date naissance 19] 1968 à [Localité 41]
de nationalité française
profession : consultante
demeurant [Adresse 35]
Madame [IA], [HV], [HN] [Y] épouse [N]
née le [Date naissance 18] 1947 à [Localité 44]
de nationalité française
profession : bibliothécaire
demeurant [Adresse 39]
Monsieur [HH], [W], [HV] [I]
né le [Date naissance 14] 1941 à [Localité 44]
de nationalité française
profession : officier général
demeurant [Adresse 15]
Madame [GN] [Y] épouse [G]
née le [Date naissance 4] 1941 à [Localité 44]
de nationalité française
profession : professeur agrégée
demeurant [Adresse 28]
Monsieur [E], [GX], [HL] [G]
né le [Date naissance 25] 1971 à [Localité 37]
de nationalité française
profession : comptable
demeurant [Adresse 32]
[Localité 29]
Mademoiselle [U], [HV], [O] [G]
née le [Date naissance 12] 1970 à [Localité 37]
de nationalité française
étudiante
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [GW], [D], [M] [G]
né le [Date naissance 21] 1975 à [Localité 37]
de nationalité française
étudiant
demeurant [Adresse 28]
Madame [C], [P] [Y] épouse [HF]
née le [Date naissance 6] 1932 à [Localité 45]
de nationalité française
sans profession
demeurant [Adresse 24]
Madame [S], [J], [HV] [I] épouse [HU]
née le [Date naissance 30] 1939 à [Localité 48]
de nationalité française
retraitée
demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour
assistés de Maître Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, toque : G 449
S.A.R.L. GIBO'FRANCE
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 33]
représentée par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour
assistée de Maître Claire LERAT, avocat plaidant pour Maître Patrick BACQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2474
Maître [HZ] [HS]
née le [Date naissance 9] 1974 à [Localité 40]
de nationalité française
profession : notaire
demeurant [Adresse 20]
SCP GRAFFIN-LE GALL
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 20]
représentées par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistées de la SCP KUHN (Maître Christophe LAVERNE), avocats au barreau de PARIS,
toque : P 90
S.A.R.L. SCIFIM - CONSEIL EN INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 7]
représentée par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour
assistée de Maître Serge SMILEVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : R 150
Maître [A] [AT] successeur de Maître [T] [AT]
demeurant [Adresse 27]
non comparant
(Assignation devant la cour d'appel de Paris avec notification de conclusions en date du 14 juin 2010 délivrée à sa personne)
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 30 juin 2005 dressé par Mme [HA] [HI], notaire, avec la participation de Mme [HZ] [HS], notaire assistant les propriétaires, M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R] et Mlle [GU] [R] (les indivisaires) se sont engagés, pour une durée de 12 années à compter de cet acte, envers la société de Conseil en investissement et financement (SCIFIM), qui l'a accepté, à lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition d'un local commercial correspondant au lot n° 1 d'un immeuble sis [Adresse 31].
Par acte sous seing privé du 5 septembre 2006, rédigé par Mme [HS], notaire associé de la SCP [L] et [HS], M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R] et Mlle [GU] [R] ont vendu à M. [Z] [GR] ce même local commercial au prix de 413 150 € sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 442 150 €, d'une durée de 20 ans au taux de 3,80 %, la réitération de la vente par acte de M. [L], notaire, devant intervenir au plus tard, le 30 novembre 2006.
Par acte sous seing privé du 16 novembre 2006, M. [GR] a vendu à la société Gibo France ce même local, ainsi qu'un emplacement de voiture dans le même immeuble au prix de de 585 000 €, dont 550 000 € pour le local commercial, sous la condition suspensive que le vendeur justifie d'une origine de propriété translative régulière, la réitération par acte authentique étant fixée au 15 février 2007.
A l'occasion de la préparation de la réitération de cette dernière vente, M. [T] [AT], notaire de M. [GR], a découvert l'existence du pacte de préférence révélé par l'état hypothécaire et a demandé à Mme [HS] la justification de la purge de ce droit ou de sa non-application.
Le 16 décembre 2006, Mme [HS] a notifié à la SCIFIM l'intention des propriétaires de vendre le local commercial, ainsi que d'autres lots, à M. [GR] au prix global de 1 150 000 €, dont 413 150 € pour le local commercial.
Le 10 janvier 2007, la SCIFIM a déclaré au notaire qu'elle usait de son droit de préférence.
Le 23 janvier 2007, M. [GR] a mis en demeure les indivisaires de régulariser l'acte de vente à son profit.
Par acte des 25, 26 et 29 janvier 2007, dénoncé à M. [AT], M. [GR] a assigné M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R], Mlle [GU] [R], Mme [GN] [G], M. [D] [Y], Mme [HS], la SCP [K], et la SCIFIM en vente forcée.
La société Gibo France est intervenue volontairement à l'instance.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 22 octobre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Gibo'France,
- déclaré les demandes de M. [GR] recevables,
- rejeté la demande de M. [GR] de réalisation de la vente à son profit,
- rejeté les demandes en paiement de M. [GR], sauf les frais objet d'une provision de 380 € auprès du notaire qui n'avaient pas été exposés,
- déclaré parfaite la vente entre les indivisaires et la SCIFIM,
- dit que le jugement valait vente et serait publié comme tel à la conservation des hypothèques,
- dit que le jugement vaudrait acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l'acte notarié dressé et qu'il serait publié au bureau des hypothèques compétent,
- rejeté les demandes de dommages-intérêts et de garantie à l'encontre de M. [GR],
- condamné in solidum Mme [HS] et la SCP [K] à verser la somme de 30 000 € à l'indivision [F] à titre de dommages-intérêts,
- rejeté les demandes de la société Gibo France,
- condamné l'indivision [Y] à verser la somme de 1 500 € à la société SCIFIM au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme [HS] et la SCP [K] à verser la somme de 2 500 € à l'indivision [Y] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens,
- rejeté les autres demandes.
Par dernières conclusions du 5 janvier 2011 M. [GR], appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1158, 1382, 1582, 1584 et 1589 du Code civil,
- à titre principal,
1) sur la constatation de la vente :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à déclarer parfaite la vente en exécution de l'acte sous seing privé du 5 septembre 2006,
- statuant à nouveau, déclarer la vente parfaite, pour un prix de 413 150 €,
- dire que le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques,
- dire que la somme de 20 657,50 € qu'il a versée entre les mains de Mme [AH] [B], ès qualités de caissière de la SCP [K], s'imputera sur le prix de vente,
2) sur la clause pénale :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de règlement des sommes dues au titre de la clause pénale,
- statuant à nouveau, condamner les membres de l'indivision [Y] à lui régler la somme de 41 315 € avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2007, date de la mise en demeure d'avoir à réitérer l'acte sous la forme authentique, au titre de la clause pénale,
à titre subsidiaire, à défaut de réalisation de la vente à son profit :
1) sur la réparation de son préjudice :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes de paiement, tendant à la réparation de son préjudice et en restitution du dépôt de garantie,
- statuant à nouveau :
- condamner in solidum les membres de l'indivision [Y], Mme [HS] et la SCP [K] à lui régler, à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 136 850 € somme à parfaire,
- condamner in solidum Mme [HS], la SCP [K] et l'indivision [Y], à titre principal, à lui restituer la somme de 20 657,50 €, et à titre subsidiaire, à lui verser cette même somme à titre de dommages-intérêts
- confirmer le jugement en ce qu'il a accueilli sa demande à l'encontre de Mme [HS], la SCP [K] et les membres de l'indivision [Y], tendant au règlement de la somme de 380 € au titre des frais non exposés,
2) sur la demande de la société Gibo France :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Gibo'France de sa demande tendant à sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 € au titre du préjudice qu'elle aurait subi du fait du défaut d'acquisition du lot litigieux,
- à titre subsidiaire, pour le cas où le jugement ne serait pas confirmé sur ce point, statuant à nouveau, condamner les membres de l'indivision [Y], Mme [HS] et la SCP [K] à le garantir intégralement de toutes condamnations pouvant être prononcées contre lui,
- en toute hypothèse :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables,
- dire irrecevables ou mal fondées l'ensemble des demandes des intimés dirigées contre lui et les en débouter,
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté qu'il n'avait commis aucune faute à l'égard des membres de l'indivision [Y] et les a déboutés en conséquence de leurs demandes de dommages-intérêts fondées sur le blocage de la vente dirigées contre lui,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société SCIFIM de sa demande tendant à le voir condamner à lui régler la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire et si le jugement était infirmé sur ce point, statuant à nouveau, condamner Mme [HS] et la SCP [K] à lui régler, à titre de dommages- intérêts, les sommes au paiement desquelles il pourrait être condamné en réparation des préjudices subis par les membres de l'indivision [Y] et la société SCIFIM,
- condamner in solidum les membres de l'indivision [Y], Mme [HS] et la SCP [K] aux dépens de 1ère instance, comprenant le coût de la publication de l'assignation ayant introduit la présente instance à la conservation des hypothèques,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de règlement d'une indemnité au titre des frais visés à l'article 700 du Code de procédure civile, et statuant à nouveau, condamner tous succombant in solidum au paiement de la somme de 15 000 € à ce titre,
- condamner tous succombant in solidum aux dépens d'appel.
Par dernières conclusions du 15 juillet 2010, M. [AT], M. [GR] a assigné M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R] et Mlle [GU] [R] prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1158, 1582, 1584 et suivants, subsidiairement 1382 du Code civil,
- déclarer M. [GR] recevable mais mal fondé en son appel,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le préjudice qu'ils ont subi,
- dire que M. [GR] est mal fondé à solliciter, sur la base d'une mise en demeure du 23 janvier 2007, la réalisation forcée de la vente à son profit,
- constater que celui-ci a agi de mauvaise foi en surprenant les membres de l'indivision, faute de respecter notamment un délai raisonnable entre sa sommation et l'assignation,
- dire qu'il ne justifie pas de la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente du 5 septembre 2006, ni encore moins de la possibilité de se substituer une tierce partie dans l'exécution des obligations mises à sa charge,
- en conséquence, celui-ci et l'ensemble des obligations qu'il contient, se trouvent caducs et de nul effet,
- constater de plus fort que M. [GR] n'a pas réglé le solde du dépôt de garantie et que dans ces conditions, il doit être fait application de la clause résolutoire insérée à la promesse visant à l'anéantissement de cette dernière, sans formalités ni mise en demeure préalable,
- constater la résolution de plein droit de la promesse de vente, et dire en conséquence que la somme de 20 657,50 € actuellement séquestrée entre les mains de Mme [HS] doit leur être versée, conformément à la clause résolutoire,
- constater que M. [GR] a choisi de ne pas se prévaloir de l'existence d'une charge, d'une servitude ou d'un vice caché que pouvait constituer l'existence du pacte de préférence litigieux pour réclamer la résolution de la promesse,
- constater qu'en ne se prévalant pas de la clause résolutoire, M. [GR] a renoncé à tout recours contre les vendeurs, faisant son affaire personnelle des conséquences de son option,
- subsidiairement, et si par impossible la Cour, infirmant le jugement, déclarait la vente parfaite au profit de M. [GR] :
- le condamner à payer le prix de vente et les divers frais, déduction faite des sommes qu'il leur a versées dans le cadre du compromis, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un mois après le prononcé de l'arrêt à intervenir,
- débouter M. [GR] de l'ensemble de ses demandes contraires,
- constater que la société SCIFIM ne peut se prévaloir d'une quelconque perte de chance ou préjudice financier dans le cadre de la violation de son pacte de préférence,
- la débouter purement et simplement de l'ensemble de ses demandes contraires, à tout le moins réduire ce préjudice à de plus justes proportions,
- en tout état de cause,
- dire que Mme [HS] et la SCP [K] ont engagé leur responsabilité professionnelle,
- les condamner in solidum à les garantir de l'ensemble des condamnations pouvant être prononcées contre eux par l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum M. [GR], Mme [HS] et la SCP [K] à les indemniser de tout préjudice financier résultant du blocage de la vente de leur bien, tant en terme d'indisponibilité du prix de vente que de charges et de taxes payées à ce jour en pure perte, évalué forfaitairement à la somme de 50 000 € et ce compris :
. pour M. [GX] [Y], la somme de 741 €, augmentée d'autant de fois la somme de 62 € qu'il s'écoulera de mois jusqu'au prononcé de la décision à intervenir,
. pour M. [HH] [I], la somme de 5 928 €, augmentée d'un complément de 494,05 € par mois jusqu'à l'arrêt à intervenir,
les indivisaires faisant leur affaire personnelle de la répartition de cette somme entre eux,
- condamner in solidum M. [GR], Mme [HS] et la SCP [K] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, les indivisaires faisant leur affaire personnelle de la répartition de cette somme entre eux,
- condamner in solidum M. [GR], Mme [HS] et la SCP [K] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 12 novembre 2010, la SCIFIM demande à la Cour de :
- déclarer tant irrecevable que mal fondé M. [GR] en son appel,
- débouter M. [GR] de l'ensemble de ses demandes,
- déclarer tant irrecevables que mal fondés l'indivision [Y], la SCP [K], Mme [HS] et la société Gibo France en leurs demandes, les en débouter,
- vu le pacte de préférence reçu par acte notarié de Mme [HI], notaire, le 30 juin 2005, avec le concours de Mme [HS], notaire, que lui a consenti l'indivision [Y] et sa publication,
- vu la proposition de vente qui lui a été notifiée par l'indivision [Y] le 16 décembre 2006, au prix de 413 150 €,
- vu notamment les articles 1582 et suivants du Code civil,
- vu la publication le 19 septembre 2007 à la conservation des hypothèques de [Localité 43] des conclusions récapitulatives qu'elle a signifiées le 3 septembre 2007,
- confirmer le jugement,
- en conséquence :
- dire qu'une vente parfaite du lot litigieux est intervenue entre elle et l'indivision [Y], au prix de 413 150 €,
- dire que l'arrêt de la Cour à intervenir vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques,
- débouter la société Gibo France de ses demandes,
- condamner M. [GR] à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive,
- subsidiairement, pour le cas où, par impossible, la Cour faisait droit aux demandes de M. [GR] et/ou de la société Gibo'France sur le lot litigieux,
- vu la violation par l'indivision [Y] de son droit de préférence, et le préjudice alors subi,
- vu l'offre d'acquisition du lot litigieux, sans condition suspensive, formée par la société Uranie auprès d'elle au prix de 625 000 €,
- condamner solidairement les membres de l'indivision [Y] à lui payer la somme de 212 000 € à titre de dommages et intérêts,
- à tout le moins, vu la promesse de vente souscrite le 16 novembre 2006 par la société Gibo France sur le lot en cause, au prix de 550 000 €,
- condamner les mêmes à lui payer la somme de 136 850 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner les mêmes solidairement avec M. [GR] à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les mêmes et M. [GR] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 4 octobre 2010, la société Gibo France prie la Cour de :
- vu les articles 1589, 1132 et suivants, 1147 et suivants ainsi que 1382 du Code civil,
- infirmer le jugement en ce qu'il a refusé d'entériner la vente au profit de M. [GR],
- en conséquence,
- dire qu'elle a un droit d'acquisition du lot n° 1, au prix arrêté de 550 000 €,
- à défaut,
- infirmer le jugement en ce qu'il a écarté son droit à indemnisation,
- en conséquence,
- condamner solidairement la SCP [K], Mme [HS] et l'indivision [Y], à défaut M. [GR], à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages- intérêts pour le préjudice subi,
- condamner tout succombant aux dépens.
Par dernières conclusions du 8 septembre 2010, la SCP [K] et Mme [HS] demandent la Cour de :
- débouter M. [GR] de son appel,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la caducité du compromis, rejeté les demandes de M. [GR], de la SCIFIM et de la société Gibo'France,
- déclarer bien fondé leur appel incident,
- vu l'article 1382 du Code civil :
- débouter l'indivision [Y] de ses demandes dirigées contre elles,
- subsidiairement,
- condamner M. [GR] à les garantir des condamnations éventuellement prononcées contre elles,
- condamner M. [GR] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- le condamner également aux dépens,
- débouter toutes parties de toutes fins plus amples ou contraires dirigées contre elles.
M. [A] [AT], successeur de M. [T] [AT], assigné à personne par acte du 14 juin 2010, n'a pas constitué avoué.
SUR CE, LA COUR
Considérant, sur le caractère parfait de la vente conclue par les indivisaires au profit de M. [GR] le 5 septembre 2006, que le défaut de paiement du solde du dépôt de garantie par l'acquéreur ne peut être sanctionné par la résolution du contrat dès lors que ce paiement devait intervenir dans les 8 jours de la demande faite par lettre recommandée avec avis de réception et qu'il est acquis aux débats qu'une telle demande n'a pas été formulée par les vendeurs ;
Considérant qu'en matière de vente, la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, qui protège l'acquéreur en le déliant de son obligation d'acquérir et de payer le prix en cas de défaillance de celle-ci, est, sauf convention contraire, réputée stipulée en faveur de l'acquéreur qui est toujours libre d'y renoncer ;
Qu'au cas d'espèce, au chapitre 'Conditions suspensives', le compromis prévoit que 'Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après, étant observé que la non-réalisation d'une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci' ;
Que, si la condition suspensive d'obtention d'un prêt qui suit ne comporte pas la précision que l'acquéreur pourra y renoncer, il ne s'en déduit pas pour autant, à défaut de stipulation expresse, que les parties aient convenu que cette condition était en faveur des deux parties ;
Qu'en conséquence, en vertu du principe ci-dessus énoncé et en raison de son objet, cette condition doit être considérée comme ayant été insérée au compromis du 5 septembre 2006 en faveur de M. [GR], de sorte que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de sa non-réalisation pour invoquer la caducité de la vente ;
Considérant que, si l'acquéreur s'obligeait, aux termes du contrat, à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans les 8 jours du compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles, cependant, aucune sanction n'est prévue en cas de défaut de respect de cette formalité ;
Considérant qu'en outre, la condition suspensive devait 'être réalisée au plus tard le 30 octobre 2006. La réalisation de cette condition résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités. L'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus tard dans le délai de cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de produire une lettre d'accord, à défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront nulles et non avenues' ;
Qu'il ressort de cette disposition que l'acquéreur devait justifier par lettre recommandée au plus tard le 30 octobre 2006 des seuls acceptation ou refus des prêts, la nullité du compromis n'étant encourue que postérieurement à l'envoi d'une mise en demeure de l'acquéreur par les vendeurs passé ce délai ;
Que les vendeurs n'ayant pas mis en demeure l'acquéreur de présenter cette justification, son défaut de production avant le 30 octobre 2006 ne peut être sanctionné par la nullité du compromis ;
Considérant que, si le contrat prévoyait que la réitération par acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 novembre 2006, délai prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte, sans que cette prorogation puisse excéder le 15 décembre 2006, cependant, il était précisé que la date d'expiration de ce délai n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des partie pouvait obliger l'autre à s'exécuter ;
Qu'il résulte des pièces produites que le 29 décembre 2006, Mme [HS] expédiait encore à son confrère M. [AT], les documents nécessaires à la perfection de l'acte, lui indiquant qu'elle était en attente de la renonciation au pacte de préférence qu'elle n'avait songé à purger que le 16 décembre 2005 ;
Qu'il s'en déduit que n'est pas tardive, la mise en demeure délivrée le 23 janvier 2007 par M. [GR] aux vendeurs de régulariser l'acte de vente à son profit, peu important que l'acquéreur n'ait pas fixé un rendez-vous chez le notaire, ladite lettre comportant une injonction suffisante aux débiteurs de l'obligation ;
Considérant que M. [GR] ayant réclamé la réitération de la vente à son profit, les moyens relatifs à la substitution sont inopérants ;
Considérant qu'aucun des indivisaires n'étant privé de ses droits à la date du compromis du 5 septembre 2006, aucune nullité n'est encourue pour défaut de capacité des parties à cet acte ;
Considérant que la condition suspensive relative à l'absence de charges grevant le bien ayant été expressément stipulée en faveur de l'acquéreur, la SCIFIM n'est pas en droit de se prévaloir de la caducité du compromis pour défaut de réalisation de cette condition ; qu'en outre, il va être démontré que l'existence du pacte de préférence, inconnue de l'acquéreur, ne fait pas obstacle à l'exécution du compromis ;
Considérant que le droit de préférence, d'origine contractuelle, n'ayant pas la nature d'une préemption qui trouve sa source dans la loi, la SCIFIM ne peut prétendre que la condition relative à l'inexistence ou au non-exercice d'un droit de préemption ne s'est pas réalisée par suite de l'exercice de son droit de préférence ;
Considérant que les parties au compromis se sont bornées à reporter le transfert de propriété au jour de la régularisation par acte authentique sans qu'aucune stipulation ne traduise leur volonté de retarder jusqu'à cette date la naissance de leur obligation de vendre ou d'acheter ; qu'en conséquence, la vente était parfaite dès l'échange sans équivoque des volontés le 5 septembre 2006 ;
Considérant que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ;
Considérant que la publication du pacte de préférence du 30 juin 2005 ne créant pas une présomption de connaissance de l'acte par les tiers, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que M. [GR] avait connaissance le 5 septembre 2006 de l'existence du pacte dont bénéficiait la SCIFIM ; qu'en outre, cette dernière n'ayant usé de son droit de préférence que le 10 janvier 2007, l'appelant n'avait pas davantage connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte au moment où il contractait ;
Considérant qu'en conséquence, peu important l'antériorité du pacte, le compromis n'est pas nul, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de M. [GR] tendant à déclarer parfaite la vente du 5 septembre 2005 ;
Considérant que M. [GR] ne s'étant pas soustrait à ses obligations, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement du prix sous astreinte ;
Considérant que la somme de 20 657,50 € versée par ce dernier s'imputera sur le prix de vente ;
Considérant qu'il convient de faire droit à la demande de la société Gibo France de constatation de son droit à l'acquisition du local commercial au prix de 550 000 € ;
Considérant que l'action de M. [GR] étant bien fondée, les demandes formées contre lui, fondées sur l'abus de procédure ou la mauvaise foi, doivent être rejetées ;
Considérant que le compromis du 5 septembre 2005 prévoit à titre de clause pénale qu'au cas où, toutes les conditions étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre la somme de 41 315 €, cette clause ne pouvant priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ;
Considérant que l'acquéreur, qui était en droit de ne pas se prévaloir de la non-réalisation des conditions qui le protégeaient, peut, en vertu de clause précitée, poursuivre l'exécution de la vente et réclamer la réparation du préjudice contractuellement fixé ;
Qu'en conséquence, il convient de condamner solidairement les vendeurs à payer à M. [GR] la somme de 41 315 € au titre de la clause pénale ;
Considérant que les promettants, qui avaient pris l'engagement envers la SCIFIM de lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition du local commercial correspondant au lot n° 1 d'un immeuble sis [Adresse 34], ont violé cette obligation en vendant ce même bien à M. [IG] sans purger le droit de préférence du bénéficiaire ;
Qu'ainsi, ils ont engagés leur responsabilité contractuelle et doivent réparer le préjudice subi par le bénéficiaire par suite de la violation de son droit ;
Considérant que le préjudice de la SCIFIM consiste dans la perte de chance d'acquérir le local commercial ;
Que cette acquisition était soumise aux mêmes conditions suspensives, notamment celle relative au financement, que celles du compromis consenti à M. [GR] ; qu'eu égard à cet aléa, le préjudice de la SCIFIM est évalué à la somme de 40 000 € ;
Considérant que le pacte de préférence du 30 juin 2005 ayant été conclu avec la participation de Mme [HS], celle-ci en avait nécessairement connaissance lorsqu'elle a rédigé le compromis du 5 septembre 2006 ; que, tenue du devoir de conseil et d'assurer l'efficacité de l'acte qu'elle rédigeait, elle devait, soit, préalablement, purger le droit de préférence, soit porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence du pacte de préférence, soit inclure une condition suspensive dans le compromis et, en tout état de cause, aviser ses clients des risques qu'ils prenaient ; que, ne l'ayant pas fait, elle a engagé sa responsabilité à leur égard ;
Considérant que les vendeurs n'établissent pas que le notaire soit à l'origine du défaut de réitération de la vente au profit de M. [GR] ; que, par suite, ils ne peuvent imputer à Mme [HS] le préjudice financier qu'ils prétendent avoir subi en raison du retard de réalisation de la vente ; qu'ils ne peuvent davantage demander que le notaire les garantissent de la condamnation au titre de la clause pénale prononcée au profit de M. [GR] ;
Considérant qu'en revanche, la violation du droit de référence est directement imputable à la faute du notaire qui doit garantir les promettants du montant de la condamnation prononcée au profit de la SCIFIM ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme [HS], la SCP [K], M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R], Mlle [GU] [R], Mme [GN] [G], M. [D] [Y], ainsi que de leur demande de garantie des condamnations qui vont être prononcées contre eux sur ce fondement ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. [GR], la SCIFIM et la société Gibo France, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevables l'intervention volontaire de la société Gibo France et les demandes de M. [Z] [GR] ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Déclare parfaite la vente intervenue le 5 septembre 2005 entre M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R] et Mlle [GU] [R], en leur qualité de vendeurs, et M [Z] [GR], en sa qualité d'acquéreur, portant sur le lot n° 1, au rez-de-chaussée à gauche, un local commercial et les 416/10 000e € la propriété du sol et des parties communes générales, d'un ensemble immobilier sis [Adresse 34], cadastré section AG n° [Cadastre 22] lieudit '[Adresse 31]' pour une contenance de 8a 54 ca, au prix de 413 150 € ;
Dit qu'à défaut de réitération de cette vente pas acte authentique dans les deux mois de la signification du présent arrêt, ce dernier vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques ;
Dit que la somme de 20 657,50 € versée par M. [Z] [GR] s'imputera sur le prix de vente ;
Constate que la société Gibo France dispose d'un droit à l'acquisition du local commercial au prix de 550 000 € ;
Condamne solidairement M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R] et Mlle [GU] [R] à payer à M. [Z] [GR] la somme de 41 315 € au titre de la clause pénale ;
Condamne in solidum M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R] et Mlle [GU] [R] à payer à la société de Conseil en investissement et financement (SCIFIM) la somme de 40 000 € de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R], Mlle [GU] [R], Mme [GN] [G], M. [D] [Y], Mme [HZ] [HS] et la SCP [K] à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à :
- M. [Z] [GR], la somme de 3 000 €,
- la société de Conseil en investissement et financement (SCIFIM), la somme de 2 000 €,
- la société Gibo France, la somme de 1 000 € ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. [GX] [Y], Mlle [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [HF], M. [HH] [I], Mme [S] [I], Mme [IA] [Y] épouse [N], Mlle [U] [G], M. [E] [G], M. [GW] [G], Mme [J] [R], M. [X] [R], Mlle [GU] [R], Mme [GN] [G], M. [D] [Y], Mme [HZ] [HS] et la SCP [K] aux dépens de première instance, qui comprendront le coût de la publication de l'assignation, et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
