Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 MAI 2011
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/07885
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/03737
APPELANTE
S.A.R.L. COMPAGNIE LUTECIENNE D'ACQUISITIONS ET DE PRISES DE PARTICIPATIONS 'CLAPP '
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Hélène BORNSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 687
INTIMES
Madame [J] [V] veuve [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non assignée et n'ayant pas constitué avoué
Monsieur [L] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour
assisté de Maître Nicole POIRIER-GALIBERT plaidant pour la SCP POIRIER SCHRIMPF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R 228
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Février 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame BLUM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame [D] ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE ,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
La société Compagnie lutécienne d'acquisitions et de prises de participations dite Clapp exploite un hôtel à l'enseigne Best Western Bercy rive gauche dans un immeuble situé [Adresse 5]. Elle est locataire de ces locaux en vertu de deux baux commerciaux en renouvellement, suivant actes du 28 mai 1997, consentis, pour neuf ans à compter du 10 août 1997, l'un par Mme [N] pour 24 chambres avec les moyens d'accès : escalier et ascenseur de service, l'autre par M. [P] pour le restant dont notamment les 69 autres chambres de l'hôtel, le parc de stationnement en sous-sol, le hall d'entrée, le restaurant, la cuisine et les salles de réunion.
L'avenant de renouvellement de bail commercial consenti par M. [P] prévoit un loyer annuel hors taxes de 2.180.000 francs (332.338,86 euros) indexé annuellement et un complément de loyer correspondant à un intéressement sur le chiffre d'affaires.
Par actes extrajudiciaires des 29 mai 2006 et 2 juin 2006, la société Clapp a demandé le renouvellement de chacun des baux. Après notification de mémoires, elle a assigné ses bailleurs en fixation des loyers.
Par jugement rendu le 16 février 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 2 juin 2006 par le preneur et du silence du bailleur dans les trois mois qui ont suivi, le bail dit [P] concernant les locaux situés à [Adresse 7] s'est renouvelé à compter du 10 août 2006,
- débouté la s.a.r.l. Clapp de sa demande en fixation du prix du bail renouvelé, le bail liant les parties comportant une clause de loyer binaire,
- constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 29 mai par le preneur et du silence du bailleur dans les trois mois qui ont suivi, le bail dit [N] concernant les locaux situés à [Adresse 7] s'est renouvelé à compter du 10 août 2006,
- dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application de l'article L 145-10 du code de commerce,
- pour le surplus, avant dire droit au fond, désigné M. [I] en qualité d'expert avec mission notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 10 août 2006 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L 145-33 du code de commerce et R 145-2 et suivants du même code,
- fixé le loyer provisionnel du bail dit [N] pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal,
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens.
La société Clapp a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions du 11 octobre 2010, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dispositions du bail dit [P] et de :
- se déclarer compétent pour fixer le prix du bail renouvelé,
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé ([P]) à sa valeur locative soit la somme de 191.230 euros/an HT et HC à compter du 10 août 2006, date de la prise d'effet du bail renouvelé, outre les charges prévues au bail,
- condamner le bailleur à rembourser le trop payé depuis la date d'effet du bail renouvelé, majoré des intérêts légaux en application de l'article 1155 du code civil à compter du 10 août 2006,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où une mesure d'instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel à un montant de 191.230 euros/an HT et HC,
- plus subsidiairement, dire que le bail doit se renouveler aux clauses et conditions du bail antérieur, en conséquence dire que le bailleur est tenu de renouveler sa participation à hauteur de 2.950.000 francs/HT (soit 449.724,60 euros) correspondant à des travaux ou à des aménagements pour la durée du bail renouvelé,
- condamner M. [P] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions du 16 février 2011, M. [P] demande à la cour de :
- débouter la société Clapp de toutes ses demandes et prétentions,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner la société Clapp à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [V] veuve [N], intimée, n'a pas été assignée.
SUR CE,
Considérant que la cour n'est saisie que du litige opposant la société Clapp à M. [P] ;
Considérant que le bail d'origine a été consenti par M. [P] à compter du 10 août 1988, suivant acte du 18 mai 1988, moyennant un loyer annuel hors taxes de 2.304.630 francs (351.338,58 euros) ;
Que par l'acte dit "avenant de renouvellement d'un bail commercial" du 28 mai 1997, M. [P] et sa locataire, aux droits de laquelle vient la société Clapp, sont convenus, toutes "autres charges, clauses et conditions du bail d'origine (demeurant) inchangées" :
- du renouvellement du bail à compter du 10 août 1997 pour neuf années fermes, le preneur renonçant expressément à la faculté de résiliation triennale et ce par dérogation à l'alinéa 2 de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953,
- de la prise en charge par le bailleur d'une participation de 2.950.000 francs hors taxes correspondant à des travaux ou à du mobilier et du matériel nécessaires à l'exploitation, la désignation des locaux étant modifiée après réalisation des travaux en ce qui concerne le 1er et le 7 ème étage,
- du remplacement de la caution bancaire garantissant six mois de loyer par le versement d'un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyers hors taxes,
- de la suppression de l'indemnité de 1.500.000 francs (22.867,35 euros) prévue au bail en cas de non renouvellement et qui "devait être versée par le preneur au bailleur au titre des investissements complémentaires que le bailleur avait effectués pour l'adaptation de l'immeuble aux normes de la chaîne ... Le bailleur (restant) bien entendu tenu au respect des clauses de remise en bon état d'entretien des locaux prévues au bail"
- d'un autre loyer, l'article II du bail en renouvellement stipulant que :
"le loyer est arrêté sur la base d'un loyer annuel hors taxes hors charges de 2.180.000 francs (332.338,86 euros) et sera indexé annuellement sur l'indice Insee construction du 3ème trimestre 1996 à compter du 1er juillet 1997.
Par anticipation au renouvellement du bail, ce loyer sera appliqué à compter du 1er juillet 1997.
Au surplus à compter du 1er juillet 1999 et au-delà d'un chiffre d'affaires annuel de 11.000.000 francs HT un complément de loyer sera versé par le preneur au bailleur correspondant à un intéressement de :
- 1% hors taxes sur le chiffre d'affaires excédant 11.000.000 francs hors taxes et jusqu'à concurrence de 13.000.000 francs hors taxes
- 1,5% hors taxes sur le chiffre d'affaires excédant 13.000.000 francs hors taxes.
La première période de complément de loyer portant sur le chiffre d'affaires réalisé du 1er juillet 1999 au 30 juin 2000 fera l'objet d'un complément de loyer éventuel versé à l'appel du 4ème trimestre 2000 et ainsi de suite les années suivantes" ;
Considérant que la société Clapp soutient que l'acte du 28 mai 1997 n'est qu'un avenant de circonstance dont les dispositions n'ont vocation à s'appliquer que pendant sa durée et qui ne sont pas destinées à régir les relations des parties dans l'avenir, qu'il convient de rechercher la commune intention des parties, que l'article IX-C-b du bail initial implique que les parties avaient expressément prévu dès la conclusion du bail initial que lors des renouvellements, le loyer ne serait pas plafonné mais fixé à la valeur locative, que les parties n'ont pas entendu déroger à cette règle, que le montant du loyer de base, exorbitant au regard de la valeur locative telle que déterminée par son expert, M. [R], est incompréhensible au regard du bail signé le même jour avec Mme [N] et n'est justifié que par la prise en charge de travaux d'aménagement par le bailleur, qu'en prévoyant la clause recette, les parties ont simplement entendu "régler leurs comptes", que la clause prévoyant le loyer binaire n'est qu'une exception ponctuelle au principe d'un loyer classique convenu dès le départ ;
Mais considérant que les dispositions de l'acte du 28 mai 1997 sont claires et précises ; qu'elles font la loi des parties et ne donnent pas prise à l'interprétation ; que les parties ont expressément apporté diverses modifications aux dispositions du bail initial dont la substitution d'un loyer fixe par un loyer binaire, les autres clauses et conditions demeurant inchangées ; que les modifications apportées, renonciation à la faculté de résiliation triennale, dépôt de garantie, suppression de l'indemnité de fin de bail, loyer binaire, n'apparaissent nullement, excepté les travaux à réaliser aux 1er et 7ème étages, comme des modifications ponctuelles et de circonstance ; qu'il est dès lors vain de se référer aux dispositions du bail antérieur modifiées par l'accord des parties ou aux dispositions d'un autre bail portant sur d'autres locaux ;
Considérant que la société Clapp fait valoir ensuite que la clause recette du bail est inappliquée car inapplicable et doit être réputée non écrite ; que l'hôtel est en effet exploité dans un immeuble qui compte deux copropriétaires lesquels ont chacun conclu un bail avec le preneur et que les recettes liées à la location [P] sont impossibles à identifier dans le chiffre d'affaire global, que la clause recette étant réputée non écrite, le loyer du bail est donc un loyer simple ;
Mais considérant que M. [P] objecte à juste titre que le bail consenti par Mme [N] ne porte exclusivement que sur 24 des chambres de l'établissement hôtelier et les accès et circulations correspondants, alors que son bail porte sur tout le reste ; que contrairement à ce que soutient la société Clapp, il n'est pas impossible de distinguer les recettes liées à la partie du fonds exploité dans les locaux appartenant à M. [P] de celles induites par l'exploitation des locaux loués par Mme [N] intégralement affectés à l'hébergement, que notamment, les chambres, avec leur téléphone et leurs connexions Internet, sont individualisées et la clientèle des petits-déjeuners, préparés et servis dans les locaux appartenant à M. [P] avec les équipements qui y sont installés, est enregistrée avec le numéro de chambre ; que les parties sont à même d'appréhender le chiffre d'affaires à prendre en compte pour appliquer la clause recette ; qu'il n'y a pas lieu de réputer non écrite la clause recette librement convenue entre les parties, après plusieurs années d'exploitation du fonds ;
Considérant que les deux composantes du loyer, partie fixe et partie variable, forment un tout contractuellement indivisible ; qu'il importe peu que le chiffre d'affaires réalisé par la société Clapp n'ait pas permis le versement de la partie variable ; qu'il est de principe qu'un tel loyer, dont la fixation ressort de l'autonomie contractuelle, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux régissant la fixation des loyers ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Clapp de sa demande en fixation du prix du bail renouvelé ;
Considérant par ailleurs que la société Clapp est mal fondée en sa demande subsidiaire tendant à voir déclarer son bailleur tenu de renouveler sa participation à hauteur de 2.950.000 francs hors taxes (449.724,60 euros) visée à l'article III de l'acte 28 mai 1997, une telle participation n'ayant été convenue que pour la prise en charge du coût des travaux aux 1er et 7ème étage de l'hôtel et ces travaux ayant d'ores et déjà été réalisés et payés par la société Clapp ; que celle-ci sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
Considérant que la société Clapp qui succombe dans ses demandes à l'encontre de M. [P] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause de celui-ci ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros sera allouée à M. [P] pour ses frais irrépétibles, la demande de la société Clapp à ce titre étant rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les seuls rapports entre la société Clapp et M. [P],
Confirme le jugement déféré ;
Déboute la société Clapp de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la société Clapp à payer à M. [P] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Clapp aux dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause de M. [P], dépens qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
