Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 07 AVRIL 2011
(n° 160, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/20657
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2009 - Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 08/01273
APPELANTE
S.N.C. [Adresse 11]
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 6]
représentée par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour
assistée de la SELARL PRAXES AVOCATS (Me Guilhem AFFRE), avocats au barreau de PARIS, toque : L 197
INTIMÉS
Madame [I] [L] [V] [H] épouse [Y]
née le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 8]
de nationalité française
profession : enseignante
Monsieur [D] [R] [Y]
né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 7]
de nationalité française
profession : enseignant
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistés de Maître Maryvone DAUVILLIER-JALABERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 331, plaidant pour la SCP DESCOINS et MARSEAULT-DESCOINS
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 3 mars 2011, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 30 décembre 2003, la SNC « [Adresse 11] », représentée par son gérant la SA Réside études, a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [D] [Y] et Mme [I] [H], épouse [Y] deux appartements, correspondant respectivement aux lots n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] d'un ensemble immobilier en cours d'édification à [Localité 9], la jouissance et prise de possession à compter de l'achèvement des travaux de construction étant prévu pour la fin du quatrième trimestre 2004.
Par acte sous seing privé du 14 mai 2003, accessoirement au contrat de réservation ayant précédé la vente, les époux [Y] ont donné ces deux appartements à bail commercial à la SA [Adresse 10], filiale du groupe Réside études, pour une durée de 9 ans à compter de la date de mise en exploitation, moyennant un loyer annuel de 12 030,18 €.
Par lettres du 20 janvier et 13 octobre 2005, la société Réside Etudes a informé les époux [Y] du retard de livraison d'environ deux ans, puis leur a adressé le 22 décembre 2006 la somme de 1 013,41 € à titre d'indemnité de retard, correspondant au loyer qu'ils auraient dû percevoir à compter du 1er décembre 2006. Les travaux ont finalement été achevés le 6 février 2007.
Faisant valoir que le retard d'achèvement des travaux de plus de deux ans engageait la responsabilité contractuelle de la société [Adresse 11], les époux [Y] l'ont, par acte du 19 février 2008, fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Meaux, en réparation de leurs préjudices financiers.
Par jugement du 31 juillet 2009, le Tribunal de grande instance de Meaux a :
- condamné la SNC « [Adresse 11] » à verser aux époux [Y] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard de livraison des deux appartements objets de l'acte de vente en état futur d'achèvement du 30/12/03, ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- débouté les époux [Y] de leur demande en paiement de la somme de 1 000 € à titre de de dommages et intérêts au titre de la cession d'obligations,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné la SNC « [Adresse 11] » à leur verser la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SNC « [Adresse 11] » de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SNC « [Adresse 11] » aux dépens.
La société [Adresse 11] a interjeté appel de cette décision, et par dernières conclusions signifiées le 31 janvier 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens et argumentation, prie la Cour au visa des articles 9, 12 et 122 du Code de procédure civile, 1134, 1147, 1149, 1150, 1165, 1185 et 1186 du Code civil de :
A titre principal,
- constater que la société [Adresse 11] n'est pas partie au contrat de bail signé par les époux [Y] avec la société Résidences services gestion le 14 mars 2003,
en conséquence, infirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions et statuant à nouveau,
- déclarer les époux [Y] irrecevables en leur action dirigée contre elle, sur le fondement des dispositions des articles 122 du Code de procédure civile et 1165 du Code civil,
- les débouter de l'ensemble de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- dire que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve d'un dommage direct et certain en lien de causalité avec le prétendu manquement qu'ils lui reprochent ainsi qu'à la société Résidences services gestion, preneur au contrat de bail,
en conséquence, confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a constaté que les époux [Y] ne subissaient aucun préjudice au titre d'une « perte de loyers » dont la perception se trouve simplement différée, et en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de la cession anticipée d'actions,
- l'infirmer partiellement et en ce qu'il l'a condamnée à leur verser la somme de 10 000 € au seul fondement de « l'équité », et statuant à nouveau, débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
- constater que le jugement n'a pas réduit le montant de la condamnation prononcée des sommes qu'elle a déjà versées aux époux [Y] pour un montant de 3 018,44 €,
- infirmer le jugement, et statuant à nouveau,
- réduire le montant du dédommagement éventuellement octroyé aux époux [Y] au titre de la perte subie lors de la vente anticipée de leurs obligations intégrées au compte titres ouvert dans les livres du Crédit agricole à la somme revendiquée par ces derniers de 1 000 €,
En tout état de cause,
- dire que toutes condamnations éventuellement prononcées devront s'entendre sous déduction de la somme de 3 018,44 € déjà versée,
- condamner les intimés à lui verser la somme de 5 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions signifiées le 9 juin 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, M. et Mme [Y] prient la Cour au visa des articles 1147 du Code civil et 12 du Code de procédure civile, de :
- débouter la société [Adresse 11] de son appel et confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne leur préjudice, statuant à nouveau de ce chef,
- condamner la société [Adresse 11] à leur payer les sommes de :
- 24 453,26 € au titre du préjudice causé par la perte de loyers de 2005 à 2007,
- 1 000 € au titre du préjudice causé par la vente anticipée d'obligations du Crédit agricole,
- 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que les conventions font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ;
Considérant en outre que si les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent toutefois des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ;
Considérant que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SNC [Adresse 11] et les époux [Y] le 30 décembre 2003 prévoyait une date d'achèvement des constructions pour la fin du quatrième trimestre 2004 ; que le contrat de bail commercial conclu entre ces derniers et la société Résidences services gestion filiale du groupe Réside études au même titre que la SNC [Adresse 11], stipulait quant à lui que le bail prendrait effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence ;
Que du fait du retard non contesté dans l'achèvement des constructions qui ne l'ont été que le 6 février 2007, ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée par l'architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre et à partir de laquelle la livraison était censée intervenir sans délai particulier, puisqu'en l'espèce aucun n'avait été stipulé dans le contrat de vente, c'est un retard de livraison de plus de deux années qui est imputable à la SNC [Adresse 11] ;
Que celle-ci ne justifiant, ni même n'alléguant d'une cause légitime de report du délai contractuellement prévu, il s'ensuit que les époux [Y] sont fondés en leurs demandes formées à son encontre, de réparation du préjudice occasionné par le retard apporté à la location du bien quand bien même la SNC [Adresse 11] ne serait pas partie au contrat de bail ;
Considérant, ainsi que le fait observer la société appelante pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de livraison, que si le point de départ du bail commercial dont la durée n'est effectivement pas modifiée a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux [Y] en raison du report du délai de livraison imputable à faute à la société venderesse, ont subi une perte financière en relation avec la perte de loyers, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels ils comptaient, d'une part, pour le rembourser et, d'autre part, bénéficier d'un complément de revenus pour compenser la perte de revenus professionnels de l'épouse, étant encore observé qu'un bail a vocation à être renouvelé à son échéance, ce qu'au demeurant prévoyait expressément le bail souscrit : 'qu'à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat conformément à l'article 1738 du Code civil ';
Considérant, au surplus, que l'éventuel changement dans la personne du preneur ne modifie pas la nature du bien et son caractère de placement dont l'intérêt et l'objet sont de s'inscrire dans la durée, ce qui constituait d'ailleurs l'un des arguments de vente ;
Considérant que le fait que le 28 novembre 2006 la société réside études en sa qualité de gérante de la SNC [Adresse 11] ait adressé à ses acquéreurs un dédommagement de 1 013,41 €, qui eu égard à l'importance du retard de livraison ne pouvait constituer pour eux qu'une avance de trésorerie et non un dédommagement forfaitaire, ne saurait les priver du droit d'obtenir réparation de l'intégralité de leur préjudice ;
Que Monsieur et Madame [Y] ont ainsi été privés pendant deux années de la perception des loyers pour un montant de 25'466,67 € dont il convient toutefois de déduire non seulement le dédommagement de 1 013,41 € précité, mais aussi les charges de toute nature, de propriété et fiscales sur le montant desquelles les intimés ne s'expliquent pas ;
Considérant que les premiers juges, en l'état des pièces versées au dossier, ont justement estimé globalement à 10'000 € par des motifs pertinents que la cour adopte, le montant du préjudice occasionné par le retard de livraison des deux appartements et la nécessité en laquelle les époux [Y] se sont trouvés de vendre des obligations pour assurer leur trésorerie ;
Considérant que la décision des premiers juges mérite en conséquence confirmation ;
Et considérant que l'équité commande de condamner la SNC [Adresse 11] au paiement d'une indemnité de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes justement allouées par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel,
Condamne la SNC [Adresse 11] au paiement à M. [D] [Y] et Mme [I] [H] épouse [Y] d'une indemnité de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SNC [Adresse 11] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
