REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 07 avril 2011
(n° 5 , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 08/00184 MZ
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Juillet 2008 par le tribunal de grande instance de Melun RG n° 07/00047
APPELANT
Monsieur [P] [K]
[Adresse 6]
[Localité 5]
comparant en personne, assisté de Me Claudine SCOTTO D'APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1941
INTIMES
L'ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE [Localité 4]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Guillaume GHAYE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0205 substitué par Me SIMARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0205
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE SERVICE DES EVALUATIONS ET DES EXPROPRIATIONS
Monsieur le Commissaire du Gouvernement
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Monsieur [C] [I], en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2011, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Dominique PATTE, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Mme CLERISSE-RATTIER, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.
Par arrêté du 9 juillet 2003, le préfet de la Seine et Marne a déclaré d'utilité publique la constitution de la réserve foncière dite du [Adresse 9] et autorisé l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 4] (EPAMARNE) a acquérir les terrains nécessaires à cette opération. Dans ce cadre, par jugement du 24 juillet 2008, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de MELUN a fixé à 1,625,833 € l'indemnité à payer par EPAMARNE pour la dépossession d'une emprise de 153.503 m2 prélevée sur la parcelle YE[Cadastre 1]p d'une contenance initiale de 293.707 m2 au lieudit [Adresse 7].
[P] [K] a relevé appel de ce jugement. Il demande que l'indemnité d'expropriation soit fixée à la somme de 4.771.845,10 € indemnité pour la dépréciation du surplus et indemnité de remploi comprises. Il sollicite en outre l'allocation de 8.000 € en application de l'article 700.
La parcelle YE [Cadastre 1] est exploitée par l'EARL DINNEWERTH en vertu d'un bail à long terme du 24 novembre 2000. Elle est située au sud est de l'agglomération de [Localité 5] à 800 mètres du centre ville, entre la ligne TGV et la RD 406
Sur la date de référence
Par délibération du 30 juin 1987, le conseil municipal de [Localité 5] a instauré un droit de préemption urbain sur l'ensemble de la commune. Le POS alors en vigueur a été remplacé par un PLU le 24 septembre 2007. Le jugement d'expropriation est intervenu le 24 juillet 2008 et ce n'est que postérieurement que le conseil municipal de [Localité 5] a instauré un nouveau droit de préemption urbain sur l'ensemble de la commune.
L'exproprié demande en application des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme que la date de référence soit fixée au 24 septembre 2007 date d'approbation du PLU classant les parcelles litigieuses en zone AUA urbanisable. L'expropriant, le commissaire du gouvernement et le premier juge considèrent que la délibération du conseil municipal du 30 juin 1987, prise en conformité du POS de la commune et de ses révisions successives, ne peut s'étendre au-delà de la date d'approbation du PLU prise en remplacement du POS. Ils considèrent donc que la date de référence à prendre en compte est celle de la révision du POS du 18 mars 2002 classant la parcelle expropriée en zone NA et NA2.
Cette position repose sur le texte de l'article L 211-1 du Code de l'urbanisme qui prévoit que les communes dotées d'un POS rendu public ou d'un PLU peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation futures délimitées par ce plan... » Elle implique que l'approbation du PLU rende caduc la délibération instaurant le droit de préemption. Mais, contrairement à ce que soutiennent à titre principal l'expropriant et le commissaire du gouvernement, cette caducité devrait entraîner un retour au droit commun, c'est-à-dire à la fixation de la date de référence un an avant le début de l'enquête d'utilité publique.
Pour maintenir sa position, le commissaire du gouvernement fait état d'un accord des parties sur le principe de la détermination de la date de référence par application des dispositions de l'article L 211-1 du Code de l'urbanisme. Cet accord ne résulte pas des écritures des parties, d'ailleurs, à titre subsidiaire, l'expropriant fixe la date de référence un an avant le début de l'enquête d'utilité publique.
Code de l'urbanisme ne prévoit pas expressément la caducité de la délibération instituant le droit de préemption urbain au passage du POS au PLU. S'il est exact que la plupart dès-communes ont profité de ce passage pour prendre une nouvelle délibération, celle-ci était commandée par des aménagements tenant à la modification des perspectives urbanistiques de la commune. Au cas d'espèce, il ne semble pas qu'il y ait eu de modification à ce moment et les documents graphiques joints au PLU font expressément référence au droit de préemption urbain précédemment institué.
L'application de ces dispositions est subordonné à l'adoption d'une délibération instituant un droit de préemption urbain dont l'existence n'est pas contestable. Cette délibération n'a pas été révoquée et elle n'est pas devenue caduque au passage du POS au PLU.
L'expropriant invoque par ailleurs l'illégalité manifeste de l'arrêté au motif qu'il porte sur l'ensemble de la commune alors que le droit de préemption urbain devait être limité aux zones urbaines et d'urbanisation future; Toutefois, il s'agit d'une commune à l'urbanisation extrêmement rapide dont il n'est pas manifeste qu'elle ne soit pas destinée dans sa totalité à l'urbanisation ; La délibération critiquée n'est donc pas manifestement irrégulière ; II convient alors d'appliquer l'article L 211-1 et de fixer la date de référence au 24 septembre 2007, date d'approbation du PLU puisque c'est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.
Sur l'indemnisation:
La parcelle est donc à la date de référence en zone AUA, zone actuellement non occupée destinée à permettre l'extension de l'agglomération à l'est de la ville. Il s'agit d'une zone à urbaniser où les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement existant en périphérie immédiate de la zone ont une capacité suffisante pour y desservir les constructions susceptibles d'y être implantées.
Le règlement de la zone AUA prévoit que les constructions pourront y être autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes de la zone.
La parcelle YE[Cadastre 1] dispose d'un accès sur la route départementale 406 qui débouche sur la RD 35 reliant [Localité 5] [Localité 5] à l'entrée de l'autoroute, de la desserte en eau potable et en électricité à partir des réseaux qui passent sur la RD 406 ainsi que du réseau d'assainissement situé le long du Rû [Localité 10] étant précisé qu'en l'absence de réseau collectif, les eaux usées peuvent être dirigées sur des dispositifs autonomes de traitement et d'évacuation. Il en résulte que les dessertes sont suffisantes tant au regard de la zone que de la parcelle et que l'emprise doit être considérée comme terrain à bâtir puisque aucun équipement interne n'est nécessaire alors qu'à la date de référence la ZAC du SYCOMORE à l'intérieur de laquelle la parcelle expropriée a vocation à se retrouver, n'a pas été encore approuvée.
L'expropriant offre une indemnité de 9 € le m², le commissaire du gouvernement propose de la porter à 10 €, l'exproprié demande 27 € le m² en produisant les ventes effectuées par EPAMARNE à des promoteurs (55,02 € le m² à 112,34 € le m²) pour privilégier une vente de la SCI Domaine de VOPISENON/ Communauté d'agglomération Melun Val de Seine du 29 juin 2005 à 23 € le m² portant sur 6 ha 50 a 90 ça.. Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 9 à 10 € le m².
Les ventes effectuées par EPAMARNE l'ont été après équipement de telle sorte que les prix proposés ne sont pas directement applicables à la parcelle YE[Cadastre 1] qui n'a pas reçu d'équipements intérieurs Ils doivent donc subir un sérieux abattement. Ces considérations justifient que l'indemnité soit fixée à la somme de 20 € le m² en valeur occupée. L'indemnité de dépossession s'établit à la somme de 3,070060 €. plus le remploi d'un montant de 308.006 €.
Le reliquat de la parcelle d'une surface de 140.204 m² se trouve dépréciée par la perte de son accès à la voie publique. Le premier juge a fixé cette indemnité à 25% de sa valeur qu'il fixe à 3 € le m². L'exproprié accepte le pourcentage et admet que le reliquat est classé en zone ND, mais demande que la valeur du terrain soit fixé à 6 € le m². Il demande de ce chef 210.306 €. Le seul terme de comparaison produit date de 2005 et fixe la valeur du terrain à 3 € le m². Compte tenu de la nécessaire actualisation de la valeur de ce terrain, II convient de fixer sa valeur à la somme de 4 € le m. L «indemnité de dépréciation s'établit donc à la somme de 140.204 €.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré
Fixe l'indemnité de dépossession de partie de la parcelle YE[Cadastre 1] à la somme de trois million cinq cent dix huit mille deux cent soixante dix euros (3.518.270 €)
Condamne l'expropriant aux dépens et au paiement à M. [P] [K] de la somme de huit mille euros (8.000 €) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
