Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 6 AVRIL 2011
( n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/12383
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/16544
APPELANTE
S.A. ARTOIS GESTION - ABCIAS agissant en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de Paris, Toque : C1959
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la Société STB GESTION - IMMO GESTION SA, lui même pris en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour
assisté de Maître Léon AZANCOT, avocat au barreau de Paris, Toque : D 1273.
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 2 février 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Madame Anne BOULANGER, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par déclaration du 4 juin 2009, la société Artois Gestion - Abcias - plus loin Artois Gestion, ancien syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], a appelé d'un jugement réputé contradictoire rendu le 2 avril 2009 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, 8ème Chambre - 2ème section qui, assorti de l'exécution provisoire :
- la condamne à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité :
* 27 313, 71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2008, à titre de restitution d'honoraires indus pour 4 598, 51 euros et de la trésorerie du syndicat pour 22 715, 20 euros,
* 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- la condamne aux dépens recouvrables conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'intimé a constitué avoué.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
- de la société Artois Gestion, le 31 décembre 2010,
- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le 20 janvier 2011.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :
I. SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DE SOMMES.
Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic de retenir indûment les sommes suivantes totalisant celle allouées par les premiers juges :
* 65, 18 euros et 1 982, 40 euros à titre d'honoraires injustifiés alors qu'il s'agirait d'indemnités d'assurance versées ensuite d'un sinistre du 15 décembre 2005,
* 833, 33 euros à titre d'honoraires sans facturation pendant le cours de son mandat et sans cause,
* 2 501, 98 euros au titre de la situation de trésorerie arrêtée au 29 mai 2008 non transmise à son successeur (solde de banque CRCA),
* 20 213, 22 euros au titre d'une saisie-attribution pratiquée dans le courant de l'année 2003 à l'initiative de Monsieur [Z], architecte, invoquée seulement au moment de la passation du dossier au nouveau syndic, mais n'apparaissant pas dans les comptes et dont le dossier de procédure n'aurait pas été transmis au nouveau syndic,
* 717, 60 euros prélevé sur les fonds transmis à son successeur sans justification, sans facture et abusivement au regard de la recommandation de la commission relative à la copropriété,
* 1 000 euros à titre de trop perçu sur honoraires du 1er trimestre 2008 alors que son mandat ayant pris fin le 4 février 2008, date de sa démission, il fallait faire un calcul au temps passé (prorata temporis) donnant 625 euros au lieu de 1625, 01 euros.
1°) Sur les honoraire contestés.
a) 65, 18 euros et 1 982, 40 euros (total 2 047, 48 euros)
Leur facturation a posteriori du 3 mars 2008 en 'honoraires gestion assurance sinistres années 2006, 2007, 2008" est faite en contradiction avec le compte de charges de l'année 2007 dont l'examen révèle qu'il s'agit d'indemnités d'assurance réglées à la copropriété. L'ancien syndic ne justifie d'aucun droit d'attribution à son profit d'indemnités d'assurance dont le seul bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires.
Les prétendus 'honoraires' dont la base de calcul n'est au demeurant pas explicitée sur la facture - et ne peut pas d'ailleurs l'être du fait que cette facturation ne correspond pas en réalité à des honoraires - sont dépourvus de cause.
La Cour confirme le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution des sommes correspondantes.
b) 833, 33 euros : cette somme correspond à la facture du 29 mai 2008 d'Artois Gestion de ' gestion solde créditeur MARNEZ et ancien syndics' (sic) qui ne comporte aucune base de calcul et qui ne fait aucune référence à une clause du contrat de syndic.
Cette somme n'est la contrepartie d'aucune prestation effective - L'appelant ne justifie d'aucune créance sur la copropriété à ce titre.
La Cour l'écarte et confirme le jugement de ce chef.
c) 717, 60 euros : cette somme correspond à la facture du 3 mars 2008 portant sur 8 vacations à 75 euros pour :
' préparation et remise des dossiers copropriété au nouveau syndic.'
Cette prestation particulière est expressément prévue dans le contrat de syndic signé le 29 mai 2007 qui fait loi entre les parties sous la clause 6-2 avant dernier point intitulé :
' Arrêtés des comptes et clôture d'une copropriété à la cessation du mandat'.
La Cour estime cette clause licite comme non contraire à une disposition légale ou réglementaire d'ordre public. Elle ne fait pas par ailleurs partie des clauses abusives visées par la recommandation n° 96-01 émise par le Commission Des Clauses Abusives relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété.
Le jugement est infirmé en ce qu'il a ordonné al restitution de cette somme indéniablement due à l'ancien syndic.
d) 1 000 euros : il appert, ainsi que soutenu par le syndicat des copropriétaires, que le syndic sortant a calculé sa note d'honoraires 2008 sur la base d'un trimestre alors que son mandat a pris fin en cours de trimestre.
Dans ces circonstances, le syndic ne pouvait facturer ses honoraires qu'en fonction du nombre de jours pendant lesquels il a accomplie son mandat en 2008.
La Cour confirme la restitution ordonnée du surplus, soit 1 000 euros.
2°) Sur la somme de 20 213, 22 euros.
a) Il ressort de l'examen des pièces régulièrement produites aux débats que cette somme correspond effectivement à une saisie-attribution initiée par Monsieur [Z], architecte, chargé par le syndicat des copropriétaires, sous la gestion d'un précédent syndic - la société Marnez - d'une mission de maîtrise d'oeuvre des travaux de ravalement de l'immeuble.
Cette saisie-attribution pratiquée en exécution d'une ordonnance de référé du 28 janvier 2003 suivant procès-verbal d'huissier en date du 18 septembre 2003 sur le compte ouvert au Crédit Agricole de Paris et d'Il e de France au nom du syndicat [Adresse 1] a abouti au paiement par le tiers saisi au saisissant de la somme de 20 213, 32 euros ainsi qu'il appert d'un relevé dudit compte.
Il s'ensuit que cette somme réglée au créancier du syndicat des copropriétaires ne pouvait pas être représentée par le syndic sortant à son successeur.
b) Pour justifier le remboursement de cette somme décidé par les premiers juges, le syndicat des copropriétaires invoque en outre en appel la faute.
En premier lieu, il n'est pas démontré que le syndic ait commis une faute dans la gestion du litige d'honoraires de maître d'oeuvre ayant abouti à la condamnation prétendument injustifiée du syndicat des copropriétaires au paiement d'une dette et partant à l'exécution forcée de la décision de justice au détriment de la copropriété.
Une telle preuve ne saurait être tirée de la remise prétendument insuffisante au nouveau syndic des documents se rapportant à ce litige pécuniaire ancien.
Il n'est pas démontré par la production du courrier de la société Artois Gestion en date du 24 septembre 2003, transmis à l'avocat qu'elle avait chargé de contester la saisie-attribution que celle-ci reposait sur une erreur de conversion monétaire. Il s'agissait là d'une simple affirmation du syndic qui était d'autant moins pertinente que la mainlevée de cette saisie n'est pas intervenue.
En second lieu, les explications fournies au cours de l'assemblée générale du 4 février 2008 qui a refusé le quitus au syndic pour les comptes et la gestion au cours de l'exercice 2007 ne sont pas cohérentes pour établir une confusion des comptes qui aurait abouti à un débit injustifié de 22 715, 20 euros au détriment du syndicat.
Il est inadmissible que cette somme n'apparaisse que dans les charges de l'année 2007 - en 'charges exceptionnelles' - alors qu'elle aurait dû figurer dans les comptes de l'exercice 2003.
Il est tout aussi inadmissible que ce syndic ait failli à sa mission d'information du syndicat des copropriétaires pendant plusieurs années en restant taisant sur ce litige d'honoraires de maître d'oeuvre et sur ses conséquences.
Mais il n'est pas pour autant établi que ces fautes de gestion soient en relation causale avec un dommage subi par la copropriété autre que celui réparé par le présent arrêt de réformation partielle (voir infra II).
En définitive, la Cour infirmant de ce chef, rejette la demande de restitution de la somme de 20 213, 22 euros quel que soit le fondement invoqué.
3°) Sur la somme de 2 501, 98 euros.
Au soutien de son appel de ce chef, la société Artois Gestion se borne à affirmer, sans fournir aucune pièce utile à l'appui de ses allégations que :
' (...)
- Enfin, la somme de 2 501, 98 euros correspond à la trésorerie disponible sur le compte du syndicat des copropriétaires et bloquée par le Crédit Agricole pour un litige étranger aux intérêts et engagements du syndicat sur laquelle le cabinet Artois Gestion défend pour compte de tiers.
(...) ' (Conclusions page 3)
Le caractère indisponible de cette somme n'étant pas établi, l'ancien syndic ne pouvait pas la retenir.
Le jugement est confirmé de ce chef.
4°) Récapitulation.
En définitive, la Cour par réformation partielle condamne la société Artois Gestion à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 382, 89 euros obtenue comme suit, le point de départ des intérêts demeurant inchangé :
* Honoraires indus ....................................................... 3 880, 91 €
(65, 18 + 1 982, 40 + 833, 33 + 1 000)
* Trésorerie disponible .............................................. 2 501, 98 €
TOTAL : .................... 6 382, 89 €
II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS.
1°) Il n'est pas démontré que la gestion du cabinet Artois Gestion, bien que critiquable à certains égards, ait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation prononcée.
Le jugement est confirmé de ce chef.
2°) L'adjudication partielle de la demande du syndicat des copropriétaires prive de fondement la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par l'appelante. Cette prétention injustifiée est rejetée.
3°) L a Cour confirme du chef des dépens et frais hors dépens de première instance dès lors que l'inexécution, même partielle par l'ancien syndic de son obligation de transmission prévue par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 a rendu inévitable l'introduction de la demande.
4°) Les parties succombant partiellement en leurs prétentions réciproques d'appel, il convient de statuer comme il est indiqué au dispositif de l'arrêt sur les dépens et frais hors dépens exposés devant la Cour.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
CONFIRME le jugement entrepris, à l'exception de ses dispositions concernant le montant de la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
LE REFORMANT de ce seul chef, statuant à nouveau et ajoutant :
CONDAMNE la société Artois Gestion - Abcias à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], la somme de 6 382, 89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2008,
REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires,
FAIT MASSE des dépens d'appel qui seront supportés par les deux parties concurrence de moitié pour chacune d'elles et qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Jean DUSSARD
