Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 MARS 2011
(n° 136, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/22586
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/18383
APPELANTES
S.N.C. [Localité 8]
agissant poursuites et diligences de son gérant
ayant son siège [Adresse 3]
SAS RÉSIDE ÉTUDES
agissant poursuites et diligences de son Président
ayant son siège [Adresse 4]
SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION
agissant poursuites et diligences de son Président
ayant son siège [Adresse 4]
représentées par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour
assistées de Maître Guilhem AFFRE, avocat plaidant pour la SELARL PRAXES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : L 197
INTIMÉS
Monsieur [K] [B]
né le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 9] (Liban)
de nationalité française
profession : ingénieur
Madame [F] [M] épouse [B]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 7] (Liban)£
de nationalité française
profession : employée de banque
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour
assistés de Maître Emmanuelle GIRAUD, avocat plaidant pour la SCP PERICAUD, avocats au barreau de PARIS, toque : P 219
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 février 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 23 juin 2003, M. [K] [B] et Mme [F] [M], épouse [B], ont conclu avec la société Réside Etudes, agissant au nom de la SNC [Localité 8], deux contrats de réservations dans un immeuble à construire [Adresse 6].
Le même jour, des baux commerciaux ont été signés avec la société Résidences Services Gestion, filiale de la société Réside études portant sur les mêmes biens conformément à l'engagement pris tant les contrats de réservation, l'immeuble étant destiné à abriter une « résidence avec services composée d'appartements destinés à la location meublée ».
Par acte authentique du 18 novembre 2003,les époux [B] et la SNC [Localité 8] ont réitéré la vente en l'état futur d'achèvement des appartements.
Alors que la date de livraison de ses biens immobiliers été prévu au cours du quatrième trimestre 2004 , reporté à la fin du premier trimestre 2005 dans les contrats de vente, l'ensemble immobilier n'a été livré que le 7 avril 2006, et la perception des loyers n'a débuté qu'à compter du 8 avril 2006.
A défaut de parvenir à un arrangement amiable, et faisant valoir qu'ils avaient souscrit un emprunt pour financer leurs acquisitions et qu'ils avaient dû régler des intérêts intercalaires et des frais d'assurance sans percevoir de loyer, les époux [B] ont, par acte du 22 novembre 2005, fait assigner la société Résidence Services Gestion, Réside Etudes et la SNC [Localité 8], en condamnation in solidum au paiement de 14 438,72 € de dommages et intérêts compensatoires pour le retard de livraison, 13 510 € au titre des loyers échus, ainsi que 716,67 € au titre des révisions de loyers.
Par jugement du 24 septembre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné in solidum les sociétés Réside Etudes, Résidences Services Gestion et [Localité 8] à payer aux époux [B] les sommes suivantes :
- 7 737,94 € au titre des intérêts intercalaires et des assurances « Décès » et « Garantie perte d'emploi »,
- 11 617,45 € au titre des loyers perdus et des révisions de loyers,
- débouté les époux [B] de leurs autres prétentions,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné in solidum les sociétés Réside Etudes, Résidences Services Gestion et [Localité 8] à payer aux époux [B] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Les sociétés Résidence Services Gestion, Réside Etudes et la SNC [Localité 8] ont interjeté appel de cette décision, et par dernières conclusions du 2 février 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, prient la Cour au visa des articles 1185, 1186, 1149, 1150 du Code civil et 564 et 70 du Code de procédure civile, de :
à titre liminaire :
- constater que la demande présentée par les époux [B] relative à l'augmentation des loyers constitue une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, en conséquence, déclarer irrecevable cette demande et renvoyer les époux [B] à mieux se pourvoir,
À titre principal :
- constater que les époux [B] et la société Résidences Services Gestion ont signé des baux commerciaux le 23 juin 2003 contenant un terme, en différant ainsi leur commencement d'exécution au premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence, laquelle est intervenue le 7 avril 2006,
- constater qu'ils ne justifient pas de l'existence même de préjudices certains et actuels tant dans leurs principes respectifs et présentant un lien de causalité direct avec la faute reprochée et en conséquence :
- dire qu'ils ne justifient pas d'un dommage contractuel prévisible au sens de l'article 1150 du Code civil,
- dire, en tout état de cause, qu'ils ne rapportent pas la preuve du caractère certain et définitif des préjudices invoqués, ni d'un lien de causalité directe entre la faute reprochée et le dommage réellement subi (difficultés éventuelles et temporaires de trésorerie),
- dire que les loyers sont indexés à compter de la date effective de mise en exploitation de l'immeuble,
- les débouter de l'ensemble de leurs demandes,
En conséquence,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle les a condamnées in solidum à payer aux époux [B] les sommes de :
- 7 737,94 € au titre des intérêts intercalaires,
-11 617,45 € au titre de la perte de loyers,
- 3 000 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile,
- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté les époux [B] des demandes présentées au titre de prétendus préjudices moral et de trouble de jouissance,
statuant à nouveau :
- les condamner à leur payer la somme de 5 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 3 février 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens et argumentations, les époux [B] prient la Cour au visa des articles 1134, 1146, 1147, 1149, 1153 et suivants et 1184 du Code civil, des articles 1601-1, 1610 et 1611 du Code civil, L 261-1 à L 263-3, ainsi que R 261-1 à R 261-3 du Code de la construction et de l'habitation, de :
- déclarer les sociétés Réside Etudes, Résidences Services Gestion et [Localité 8] mal fondées en leur appel, les en débouter,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réparation de préjudice immatériel,
- dire les appelantes mal fondées en l'intégralité de leurs demandes, les en débouter,
les recevant en leur appel incident et statuant à nouveau les condamner in solidum, à leur verser les sommes de :
- 5 000 €, au titre de leur préjudice moral, du défaut d'information et du trouble de jouissance,
- 3 977,29 € au titre du préjudice financier subi depuis le 1er avril 2007,
- 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ;
Que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 28 novembre 2003 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2005 alors que la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 sans que les venderesses, qu'il s'agisse de la société Réside études ou de la SNC [Localité 8], justifient d'une cause légitime de report du délai de livraison ;
Considérant que si la perception des revenus locatifs a débuté, comme prévu aux conventions, le lendemain de la livraison sans qu'aucune date calendaire n'ait été arrêtée, de sorte que la société Résidence service gestion n'a pas failli à l'engagement contracté aux termes des baux commerciaux, il découle néanmoins du retard de livraison des biens que le point de départ de la perception des loyers a nécessairement été retardée d'autant ;
Considérant dans ces conditions, que la société Réside Etudes et la SNC [Localité 8] qui n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble dont l'acquéreur avait déjà accepté le report puisqu'aux termes des contrats de réservation la date prévisionnelle de livraison était fixée au 4ème trimestre 2004, sont tenues de réparer le préjudice en découlant pour l'acquéreur ;
Considérant, ainsi que le font observer les sociétés appelantes pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de livraison non contesté et de mise en location de l'immeuble, que si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux [B] en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, ont subi une perte financière correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels ils comptaient pour le rembourser, étant encore observé qu'un bail à vocation à être renouvelé à son échéance et que c'est précisément l'intérêt de ce type de placement que de s'inscrire dans la durée ;
Que les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour adopte, ont justement fixé à la somme de 11 617,45 € pour les deux appartements acquis, le montant du préjudice subi de ce chef par les époux [B] ;
Considérant que l'économie du contrat de vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement du prix est réalisé en fonction de l'avancement du chantier a été bouleversée, non seulement par la privation des loyers mais aussi par l'obligation en relation avec le retard de livraison et non prévue au montage bancaire d'origine, de devoir acquitter des intérêts intercalaires entre la date prévue de livraison qui devait correspondre au point de départ de la perception des loyers et la livraison effective dont les époux [B] doivent également obtenir indemnisation en ce qu'il s'agit un préjudice distinct de la perte de loyers ;
Que la décision des premiers juges qui ont fixé à la somme de 7 737,94 € le préjudice en résultant pour les époux [B] mérite confirmation également ;
Considérant en revanche que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Réside Etudes, Résidences Services Gestion et [Localité 8] à payer les sommes ainsi allouées alors que le préjudice est imputable aux seules sociétés Réside Etudes et [Localité 8] qui seront en conséquence seules condamnées à le réparer ;
Considérant par ailleurs, que les époux [B] doivent être déclarés irrecevables en leur demande tendant à l'allocation de la somme de 3 977,29 € au titre d'une perte d'actualisation des loyers à compter du 1er avril 2007 s'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel ;
Considérant que les sommes allouées étant de nature à réparer intégralement le préjudice consécutif au retard de livraison et les époux [B] ne justifiant pas du défaut d'information et du trouble de jouissance allégués et pas davantage du préjudice en résultant, la décision des premiers juges qui les ont déboutés de ces chefs de demandes sera également confirmée ;
Et considérant que l'équité commande de condamner in solidum les sociétés, [Localité 8], et Réside Etudes au paiement d'une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des sommes justement allouées par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a condamné la société Résidence service gestion in solidum avec les sociétés Réside études et SNC Paris la Défense à réparer le préjudice subi par M. et Mme [B] consécutif au retard de livraison des 2 appartements acquis,
Statuant à nouveau de ce chef,
Déboute M. [B] et Mme [F] [M] épouse [B] de leurs demandes à l'encontre de la société Résidence service gestion ,
Dit M. [K] [B] et Mme [F] [M] épouse [B] irrecevables en leur demande en paiement de la somme 3 977,29 €,
Condamne in solidum les sociétés [Localité 8] et Réside Etudes à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum les sociétés, [Localité 8] et Réside Etudes aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
