Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 MARS 2011
(n° 130, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/05627
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2010 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2008068578
APPELANTE - INTIMÉE
SARL SOCIETE NEVETS III
agissant en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour
assistée de Maître Irène AUGEMINIDIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1183, plaidant pour Maître Laurence GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 748
INTIMÉE - APPELANTE
S.A. UBS IMMOBILIER FRANCE
agissant en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean-Pierre MATTOUT, avocat au barreau de PARIS, toque : J008, plaidant pour la SCP KRAMER LEVIN LLP
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 10 février 2011, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 2 janvier 2006, la SARL Nevets III a confié à la société UBS immobilier France SA (UBS) un mandat exclusif de vente d'un bâtiment vide sis [Adresse 3], qui était anciennement un hôtel de 49 chambres édifié sur un terrain de 2 423 mètres carrés, au prix de 6 300 000 €, la rémunération du mandataire à la charge du mandant étant fixée à 5 % du prix de vente hors droits.
Par acte authentique dressé le 27 avril 2006, par M. [D] [P], notaire du vendeur, avec la participation de M. [Y] [M], notaire de l'acquéreur, la société Nevets III a promis de vendre à la SARL France groupe organisation management européen et services (la société FGOMES) qui s'est engagée à acquérir le bien précité au prix de 4 500 000 €, les honoraires de négociation de la société UBS d'un montant de 5 % du prix net vendeur étant à la charge du vendeur.
La vente n'a pas été réitérée par acte authentique à l'issue du délai prévu par la promesse, soit au 27 avril 2007.
Le 15 septembre 2008, la société Nevets III a fait assigner la société UBS en paiement de dommages-intérêts en réparation de divers préjudices causés par ses fautes.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 28 janvier 2010, le Tribunal de commerce de Paris, a :
- dit la société Nevets III recevable et partiellement fondée en sa demande,
- condamné la société UBS à payer à la société Nevets III les sommes de 212 000 €, à parfaire, à titre de dommages-intérêts financiers et 50 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la société UBS à payer à la société Nevets III la somme de 50 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions signifiées le 20 décembre 2010, la société Nevets III, appelante, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit la responsabilité de la société UBS engagée en raison des fautes graves commises dans l'exécution du manda t de vente signé le 2 janvier 2006,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société UBS à l'indemniser au titre du préjudice financier subi à hauteur 212 000 € et de 10 600 € par mois jusqu'à la publication du jugement rendu le 14 avril 2009 par le Tribunal de grande instance de Grasse à la conservation des hypothèques,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société UBS au paiement de la somme de 50 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépetibles de première instance,
- en conséquence,
- constater que ledit jugement a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 4] le 2 juin 2010,
- dire que la somme définitive au titre du préjudice financier s'élève à 392 906,67 € correspondant à la période du 27 avril 2007 jusqu'au 2 juin 2010,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la réparation du préjudice moral,
- réformer le jugement entrepris pour le surplus,
- ce faisant, à titre principal,
- condamner la société UBS à hauteur de 500 000 € au titre du préjudice moral subi
- la condamner à lui verser les sommes suivantes :
- 22 5000 € au titre du préjudice subi en raison de l'immobilisation du bien,
- 82 500 € au titre du préjudice lié à la perte du bénéfice fiscal lié à l'opération marchand de bien,
- 1 631 211 € au titre du préjudice lié à la perte subie en raison de l'absence de vente du bien,
- 23 773 € au titre du préjudice lié aux frais de déplacement,
- 99 478 € au titre du préjudice lié aux frais de procédure (excepté la présente)
- 44 722,35 € au titre des loyers impayés par la société Palais Victoria,
- 50 000 € au titre des indemnités d'occupation dues par la société Palais Victoria,
- 5 000 € au titre des dommages-intérêts mis à la charge de la société Palais Victoria,
- à titre subsidiaire, si la Cour considérait qu'elle n'était pas suffisamment informée sur les éléments permettant de chiffrer le préjudice subi par elle,
- ordonner une expertise judiciaire portant sur l'évaluation du montant du préjudice subi,
- en tout état de cause,
- condamner la société UBS à la somme de 100 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, dépens en sus.
Par conclusions du 15 septembre 2010, la société UBS prie la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité dans l'exécution de son mandat et alloué des dommages et intérêts au titre d'un préjudice financier et d'un préjudice moral,
- débouter la société Nevets III de ses demandes,
- condamner la société Nevets III à lui payer une indemnité de 40 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant que l'obligation de conseil, à laquelle l'agent immobilier est tenu, est une obligation de moyen qui doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause et, notamment, de la volonté des parties ;
Considérant qu'au cas d'espèce, selon la lettre adressée le 29 mars 2006 par l'avocat de la société FGOMES à la société UBS, qui récapitule les conditions de la négociation intervenue entre ces deux sociétés, le prix devait être versé en totalité le jour de la signature de l'acte authentique de vente emportant transfert de propriété et jouissance de l'immeuble au profit de l'acquéreur, l'acte authentique devait être précédé d'un avant-contrat et, au jour de la signature de ce dernier, l'acquéreur devait procéder à la remise d'une caution de 220 000 € délivrée par un établissement bancaire ou financier notoirement solvable avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion ;
Qu'ainsi, l'agent immobilier avait protégé son client en prévoyant que le bien restât libre d'occupation pendant toute la durée de la promesse, que l'immobilisation fût indemnisée par le versement de la somme de 225 000 € garanti par une caution bancaire et que le prix fût payé comptant au jour de la réalisation de la vente ;
Considérant, toutefois, que la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2006, qui n'est pas rédigée par l'agent immobilier, mais par le notaire de la société Nevets III, et à laquelle la société UBS n'est pas partie, prévoit que l'indemnité d'immobilisation due par la société FGOMES 'sera garantie par la remise au plus tard le 15 juin 2006 (...) entre les mains du notaire (....) d'un engagement de caution d'un établissement bancaire' ;
Qu'ainsi, la société Nevets III, qui bénéficiait du conseil de son notaire, a accepté de prendre le risque de renoncer à la sûreté prévue par l'agent immobilier lors de la négociation initiale ;
Considérant que, le jour de la signature de la promesse, la société Neves III a consenti à la SARL Palais Victoria, qui a le même gérant que la société FGOMES, par acte sous seing privé du 27 avril 2006 dont la société UBS n'est pas le rédacteur, un bail dérogatoire d'une durée de douze mois, du 27 avril 2006 au 27 avril 2007, portant sur l'ensemble immobilier, objet de la vente ;
Qu'ainsi, ruinant la précaution prise par l'agent immobilier lors de la négociation, le vendeur, qui est pourtant un commerçant exerçant l'activité de marchand de biens, a pris le risque d'une occupation des lieux avant le transfert de propriété ;
Considérant que le notaire rédacteur de la promesse a adressé à la société UBS le 12 avril 2006 un extrait du registre de commerce de la société FGOMES qui ne mentionne aucune interdiction de gérer du représentant légal de cette société ; qu'il ne peut donc être reproché à la société UBS de ne pas avoir procédé à cette recherche ; qu'il ne peut être déduit de sa seule qualité de filiale de la banque UBS que la société UBS immobilier avait connaissance de l'incapacité du gérant de la société FGOMES ;
Considérant que, dans le dernier état de ses offres, la société UBS ayant proposé plusieurs candidats à l'achat, soit la société FGOMES au prix de 4 500 000 €, la société Financière Serreau au prix de 3 000 000 € et la société SOFERIM au prix de 3 000 000 €, et la société Nevets III, assistée de ses conseils, ayant choisi la mieux disante, ainsi qu'il résulte de la lettre du 31 mars 2006 adressée par l'avocat de la société FGOMES à sa cliente, il ne peut être déduit aucune collusion entre l'agent immobilier et l'acquéreur du lien de parenté existant entre le conseil de l'acquéreur et la directrice de la société UBS immobilier dont rien n'indique, d'ailleurs, qu'il ait été dissimulé au vendeur ;
Considérant que l'état de cessation des paiements de la société FGOMES, qui est postérieur à la promesse, ne pouvait être découvert par l'agent immobilier ;
Considérant qu'il ressort de tous ces éléments que les divers préjudices dont se plaint la société Nevets III, nés des défauts de paiements de l'indemnité d'immobilisation et des loyers, sont dus aux engagements pris dans la promesse du 27 avril 2006 et dans le bail de la même date, actes auxquels la société UBS est étrangère ;
Qu'en conséquence, la société Nevets III doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Nevets III ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société UBS sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute la société Nevets III de toutes ses demandes ;
Condamne la société Nevets III à payer à la société UBS immobilier France SA la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Condamne la société Nevets III aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
