Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 MARS 2011
(n° 133 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/15595
Décision déférée à la Cour
Ordonnance de référé rendue le 12 Juillet 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Paris sous le RG n° 10/54989
APPELANT
Monsieur [M] [L], [Adresse 1]
représenté par la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, avoués à la Cour
assisté de Me Patrick MAYET, avocat au barreau de Paris, toque : G 139
INTIMÉE
SARL SECOND MARCHE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux [Adresse 3]
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de Paris, toque : D 1952
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Février 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Marcel FOULON, Président
Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller
Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
Le 27 mai 1997, Messieurs [M] et [S] [L] ont donné à bail à usage commercial à la SARL SECOND MARCHE des locaux situés [Adresse 5]. Ce bail a été renouvelé le 16 janvier 2007. Le 11 juillet 2000, Messieurs [M] et [S] [L] ont donné à bail à usage commercial à la même SARL des locaux situés [Adresse 4].
Par acte du 5 mai 2010, la SARL a saisi le juge des référés, au contradictoire de Monsieur [M] [L], pour obtenir :
- la liquidation d'une astreinte précédemment ordonnée, demande qu'elle n'a pas maintenu,
- la condamnation de Monsieur [M] [L] à lui remettre, sous astreinte, les pièces justificatives de la reddition annuelle des charges locatives pour les années 2006 à 2010,
- la condamnation de Monsieur [M] [L] à lui rembourser la somme de
95.914, 71 €, correspondant au montant des provisions trimestrielles sur charges, pour les années 2006 à 2010.
Par l'ordonnance entreprise, en date du 12 juillet 2010, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris :
- a condamné Monsieur [L] à remettre à la SARL les pièces justificatives de la reddition annuelle des charges locatives sur les années 2006 à 2010, pour chacun des baux des 11 juillet 2000 et 26 janvier 2007, de nature à permettre à celle-ci de vérifier le bien-fondé des provisions sur charges qu'elle a déjà acquittées sur les années litigieuses, en distinguant,
- la nature précise de chaque type de charges locatives, payées par le bailleur, qui lui sont re-facturées,
- les clés de répartition entre bailleur et locataire,
- le montant des provisions sur charges régulièrement acquittées par le locataire,
- le montant du reliquat résultant de la différence entre le montant des charges acquittées et celui des provisions sur charges,
dans le mois suivant la signification de cette décision, et sous astreinte de 200 € par jour de retard sur une période de trois mois renouvelable le cas échéant,
- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,
- a condamné Monsieur [L] aux dépens et à payer à la SARL la somme de
2.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
- a ordonné une mesure d'expertise, désignant Madame [O] pour y procéder, avec pour mission de faire la reddition des charges,
- a débouté pour le surplus, plus ample ou contraire.
Le 23 juillet 2010, Monsieur [M] [L] a interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été signée le 26 janvier 2011, connaissance prise de la lettre de l'intimée du 21 janvier précédent.
Dans ses dernières conclusions en date du 13 janvier 2011, auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [M] [L] fait valoir :
- que son appel est limité au prononcé d'une astreinte, par le premier juge, et à sa condamnation sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- qu'il est propriétaire de la moitié indivise de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], son frère [S], qui n'est pas partie à la procédure, étant propriétaire de l'autre moitié indivise, que 'les immeubles' du 60 et 62 sont la propriété indivise de son frère [S] et de lui même, ce dont la SARL était informé, les baux précisant que son frère et lui étaient les bailleurs, que la procédure est irrégulière en ce que c'est l'indivision qui aurait dû être mise en cause, que, contrairement à ce qu'elle affirme, la SARL dispose de l'adresse de son frère, qu'il n'a pas la qualité de mandataire de l'indivision, aucune convention d'indivision n'existant, que le premier juge n'a tiré aucune conséquence de son constat selon lequel sa décision n'était pas opposable à son frère [S], alors que la demande de condamnation aurait dû être déclarée irrecevable en l'état de la procédure,
- Subsidiairement, de dire que la décision à intervenir ne sera pas opposable à Monsieur [S] [L],
- que sa condamnation sous astreinte ne repose sur aucun fondement légal ou contractuel, qu'il n'existe pas d'obligation légale de remise des pièces justificatives des charges imputées au preneur en vertu du bail, le Code civil ne prévoyant que l'obligation de communiquer le relevé annuel des charges, donc la reddition, que les justificatifs peuvent être consultés par le preneur qui en fait la demande, dans les locaux du bailleur ou de son mandataire, que la réglementation applicable en matière de baux professionnels diffère de celle applicable en matière de baux commerciaux, que les baux n'ont pas prévu d'obligation de communiquer les justificatifs de charges, qu'il a satisfait à son obligation de reddition de ces charges, que la SARL n'a jamais demandé à pouvoir consulter les justificatifs, dont il lui a dit qu'ils étaient à sa disposition, qu'aucun manquement ne peut lui être reproché, qu'il a communiqué à la SARL les relevés de charges annuels pour les années 2006, 2007 et 2008, le relevé afférent à l'année 2009 ne pouvant être communiqué qu'au cours de l'année 2010, ce qui a été fait, qu'on comprend mal, dans ces conditions, sa condamnation au paiement d'une astreinte et sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- que l'expert judiciaire a relevé qu'aucune anomalie n'existait dans le calcul des charges litigieuses, pour les années 2007 à 2009, qu'il a examinées, que la reddition des charges était inutile puisqu'elle avait déjà été faite, qu'il était inutile de faire la reddition des charges de l'année 2010, qui venait de se terminer,
- qu'il a communiqué à l'expert, dans le cadre d'une mesure qu'il ne remet pas en cause, les pièces qu'il était inutile de lui ordonner de communiquer sous astreinte, qu'une telle condamnation pourrait se comprendre s'il entendait refuser une telle communication, ce qui n'est pas le cas, que l'astreinte fixée est source de difficultés, puisqu'elle est susceptible de donner lieu à discussion sur la nature des pièces, leur présentation ou leur classement, que la mesure d'instruction permet d'éviter de telles difficultés,
- que sa condamnation sur le fondement de l'article 700 du CPC est incompréhensible à ce stade des débats, alors qu'il ne se refuse pas à exécuter une décision judiciaire, que le montant de cette condamnation est équivalent à ce lui de la provision fixée pour l'expert, ce qui revient à lui faire payer cette provision,
- que la demande de liquidation d'astreinte formée par l'intimée est irrecevable, puisque le premier juge s'est réservé cette liquidation et qu'il ne peut être privé, quant à lui, d'un double degré de juridiction, qu'il a, par ailleurs, communiqué dès le 5 août 2010, au conseil de l'intimée et le 25 août à l'expert, les factures en sa possession se rapportant aux années 2007 à 2010, que les factures afférentes à l'année 2006 ayant été conservée par le précédent gestionnaire, il a dû saisir le juge des référés pour que soit ordonnée la condamnation du précédent syndic à communiquer ces factures,
- que la Cour doit prononcer le rejet des pièces dont fait état la SARL, faute de les avoir communiquées, malgré deux sommations,
Il demande à la Cour :
- de prononcer le rejet des pièces dont fait état la SARL, faute de les avoir communiquées, malgré sommation,
- de réformer l'ordonnance entreprise, au motif que la SARL a assigné un seul des deux propriétaires indivis, de déclarer la SARL irrecevable en ses demandes,
- de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné, sous astreinte, à remettre les pièces justificatives de la reddition annuelle des charges locatives pour les années 2006 à 2010, pour chacun des deux baux,
- de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une indemnité de procédure de 2.500 €,
- de débouter la SARL de ses demandes,
- de dire la demande de liquidation d'astreinte irrecevable,
- de condamner la SARL à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
- de condamner la SARL aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
Dans ses dernières conclusions en date du 4 janvier 2011, auxquelles il convient de se reporter, la SARL fait valoir :
- que l'appelant n'a pas justifié de la reddition des charges locatives depuis 2006, qu'elle a, donc, réclamé les précisions requises à ce sujet, par lettre du 1er février 2010,
- que les baux litigieux mentionnent expressément la qualité de mandataire de l'indivision de l'appelant, que l'article 815-3 du Code civil autorise un tel mandataire à donner à bail un immeuble, ce qui est le cas en l'espèce, même si l'appelant a refusé de verser aux débats le mandat considéré, que, dans le cas contraire, Monsieur [S] [L] n'aurait pas manqué de faire état de l'atteinte portée à ses droits, qu'il ne peut, donc, lui être reproché de n'avoir assigné que Monsieur [M] [L], alors, au surplus, qu'elle ignore l'adresse de son frère et que ce dernier pouvait intervenir volontairement à l'instance, ce qu'il n'a pas fait, que c'est à juste titre que le premier juge, même s'il ne l'a pas repris dans le dispositif de sa décision, a souligné que Monsieur [S] [L] ne pouvait se voir opposer cette décision, que l'appelant ne fonde sa demande, à ce sujet, sur aucun texte,
- qu'en matière de charges, la liberté contractuelle est la règle, que, pour être récupérables, les charges doivent correspondre à des services dont le preneur a effectivement bénéficié,
- que, selon les termes du bail du 16 janvier 2007, les charges doivent être soldées tous les ans pour les charges générales et à la fin de l'exercice de chauffe pour les charges de chauffage et réévaluées s'il y a lieu en fonction de l'exercice précédent,
- que, selon les termes du bail du 11 juillet 2000, les charges doivent être soldées tous les ans et réévaluées en fonction de l'exercice précédent, que l'appelant faisant référence, sans les citer, aux dispositions permettant au locataire de consulter les justificatifs de charges, ces dispositions ont trait aux baux d'habitation et ne sont pas applicables en l'espèce, aucune disposition des baux considérés ne reprenant les termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989,
- que l'appelant devait, donc, lui communiquer à la fin de chaque année un décompte détaillé des charges locatives réelles avant et après répartition, comprenant le montant des provisions acquittées et le solde des sommes éventuellement dues, et joindre les justificatifs lui permettant de contrôler les dépenses réellement engagées, que ces obligations n'ayant pas été respectées, elle était fondée à saisir le premier juge,
- que l'octroi d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du CPC relevait de l'appréciation souveraine du premier juge, qui a estimé à juste titre que le bailleur avait manqué à ses obligations en ne justifiant pas de la reddition des charges locatives, après une mise en demeure d'y procéder du 1er février 2010, trois mois avant la délivrance de l'assignation,
- qu'ayant signifié l'ordonnance entreprise à l'appelant, le 28 juillet 2010, ce dernier n'a toujours pas communiqué les pièces afférentes aux charges locatives de l'année 2006, que c'est tardivement que Monsieur [L] invoque le fait que le précédent syndic ne lui aurait pas remis ces documents, alors qu'il a changé d'administrateur depuis 2008, et qu'il lui appartenait, comme à son nouveau gestionnaire de récupérer les pièces détenues par l'ancien syndic, que c'est le 12 octobre 2010 que l'appelant a fait assigner ce dernier, qu'elle n'a pas à souffrir du 'laxisme' de Monsieur [L], qui est redevable de la somme de 200 €, pour la période ayant couru entre le 29 juillet 2010 et le 29 octobre suivant.
Elle demande à la Cour :
- de débouter Monsieur [M] [L] de ses demandes,
- de confirmer l'ordonnance entreprise,
- de dire que la procédure n'est pas opposable à Monsieur [S] [L],
- de condamner Monsieur [M] [L] à lui payer la somme de 18.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance entreprise,
- de condamner Monsieur [M] [L] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
- de condamner Monsieur [M] [L] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP HARDOUIN, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
SUR QUOI, LA COUR
Sur le rejet de pièces
Considérant que Monsieur [L] demande à la Cour de prononcer le rejet des pièces dont fait état la SARL, faute de les avoir communiquées, malgré sommation ;
Qu'il résulte d'un courriel émanant de l'Avoué de Monsieur [L], que ces pièces ont été communiquées ; qu'il n'y a lieu, en conséquence, de les rejeter ;
Sur la recevabilité des demandes de la SARL
Considérant qu'il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], est la propriété de l'indivision formée par [M] [L], appelant, et [S] [L], son frère ;
Que la SARL est devenue locataire des locaux considérés, à raison d'un bail à usage commercial, donné par 'les consorts [S] et [M] [L], représentés par Monsieur [M] [L]';
Que, dans sa note N°1 aux parties, l'expert judiciaire, précédemment désigné, par ordonnance du 15 février 2010, à raison d'un litige distinct opposant les parties, a informé ces dernières, présentes, de sa mission et s'est, alors, vu 'préciser que Monsieur [M] [L] était mandataire de l'indivision [M] et [S] [L]' ;
Que, pour demander la condamnation de son propriétaire, la SARL pouvait, donc, n'assigner que [M] [L], mandataire apparent de ladite indivision ; que l'absence de production, par ce dernier, d'une convention d'indivision prévoyant un tel mandat, est, donc, sans portée sur la recevabilité de la demande de la SARL ;
Qu'il n'y a lieu, dans ces conditions, de dire, comme le demandent les parties, que l'ordonnance entreprise n'est pas opposable à Monsieur [S] [L] ;
Sur la condamnation à remise de pièces sous astreinte et sur le fondement de l'article 700 du CPC
Considérant que, par lettre du 1er février 2010, le Conseil de la SARL a fait savoir au mandataire de son bailleur, la société AZUR IMMO, que les provisions sur charges afférentes au bail conclu pour location du 60, quai de Jemmapes, étaient passées de 661 € à 1.241 € par mois, en 2008 et 2009 et que celles du 62, quai de Jemmapes étaient passées de 203, 21 €, en 2007, à 313, 21 €, en 2008 et 2009, sans que les justificatifs correspondants aient été adressés à sa cliente ; qu'il a fait assigner Monsieur [M] [L], par acte du 5 mai 2010, devant le premier juge ;
Que si Monsieur [L] justifie avoir communiqué à la SARL des 'récapitulatifs' ou décomptes de charges afférents aux années 2006 à 2009, il ne conteste pas ne pas avoir communiqué les justificatifs correspondants, dont il indique qu'ils peuvent être consultés par son preneur ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que les baux liant les parties ont prévu, s'agissant du premier, que le preneur s'acquitterait des charges, au moyen de provisions mensuelles, qui seraient soldées tous les ans pour les charges générales et à la fin de l'exercice de chauffe, pour les charges de chauffage et réévaluées, s'il y avait lieu, en fonction de l'exercice précédent et, s'agissant du second, que les charges seraient soldées tous les ans et réévaluées en fonction de l'exercice précédent ;
Que c'est à juste titre que la SARL fait valoir qu'en matière de bail commercial, les parties conviennent librement de la nature des charges et de leur mode de répartition et que celles de ces charges que le bailleur re-facture à son preneur doivent avoir une utilité réelle et effective pour ce dernier ; que les dispositions des baux considérés supposent que le bailleur justifie tous les ans, auprès de son preneur, des charges locatives réelles qu'il lui a facturées ; que cette obligation suppose que soient produits les justificatifs correspondant aux décomptes détaillés des charges considérées, afin que le preneur s'assure de l'engagement effectivement exposé, par son bailleur, des charges dont il lui demande le paiement ;
Que les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, relatives à la mise à disposition de telles pièces justificatives ont trait aux baux d'habitation et non aux baux commerciaux ; que Monsieur [L] ne peut, donc, soutenir qu'il a satisfait à ses obligations en affirmant laisser les pièces litigieuses à la disposition de la SARL ;
Que c'est, donc, à juste titre que le premier juge a condamné Monsieur [L] à remettre à la SARL les pièces justificatives de la reddition annuelle des charges, pour les années 2006 à 2010, pour chacun des baux considérés et, eu égard à la réticence de l'appelant, assorti cette condamnation d'une astreinte ;
Considérant que, dans ces conditions, c'est aussi à juste titre que le premier juge a estimé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL les frais irrépétibles exposés, par elle, pour la présente instance ;
Que si Monsieur [L] justifie de ce qu'un expert ayant été nommé par le premier juge, aux fins d'examen des charges litigieuses, il a communiqué à ce dernier, le 25 août 2010, des justificatifs de charges afférents aux années 2007, 2008, 2009 et aux mois de janvier à juin 2010, il a confirmé ne pas pouvoir communiquer de tels justificatifs, pour l'année 2006, n'assignant le précédent gestionnaire de l'immeuble qui les détenait, que le 12 octobre 2010 ;
Que l'appelant n'est pas fondé à soutenir que sa condamnation à remettre les justificatifs litigieux, sous astreinte, ne se justifiait pas, au motif qu'il a, en exécution de cette décision, exécutoire par provision, et sous la contrainte de ladite astreinte, procédé à une remise partielle de ces justificatifs, entre les mains de l'expert désigné ; que cette circonstance ne fait que confirmer l'utilité de la mesure qu'il critique ;
Que l'avis de l'expert désigné par le premier juge, s'agissant des conditions dans lesquelles la reddition de charges est intervenue, exprimé après le prononcé de l'injonction sous astreinte que conteste l'appelant, n'est pas de nature à remettre en cause le bien-fondé de cette décision ;
Que le bien-fondé de la mesure d'expertise considérée, n'est pas remis en cause ;
Que Monsieur [L] succombant, c'est à juste titre que le premier juge a mis à sa charge les dépens de première instance, à l'exception, toutefois des dépens afférents à la mesure d'expertise in futurum, qui doivent rester à la charge de la SARL qui l'a sollicitée ;
Que, sous cette réserve, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise ;
Sur la liquidation de l'astreinte
Considérant que le premier juge s'est réservé la liquidation de l'astreinte ; que, de ce fait, la juridiction des référés peut liquider cette astreinte ; que la Cour, qui, par l'effet dévolutif de l'appel, reste saisie de l'affaire, et doit statuer en fonction des éléments portés à sa connaissance au moment où elle se prononce, a le pouvoir de liquider cette astreinte ; qu'une telle mesure ne porte, donc, pas atteinte au respect du double degré de juridiction ; que la demande de la SARL tendant à la liquidation de l'astreinte considérée est, donc, recevable ;
Que l'astreinte considérée a été fixée à 200 € par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, sur une période de trois mois renouvelable le cas échéant ; qu'il n'est pas contesté que cette ordonnance a été signifiée le 28 juillet 2010 ; que l'injonction faite à Monsieur [L] a été partiellement suivie d'effet, le 25 août 2010, restant à satisfaire s'agissant des justificatifs afférent à l'année 2006 ; qu'eu égard à ces circonstances, il y a lieu d'ordonner la liquidation de l'astreinte considérée, à concurrence de 8.000 € ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour la présente instance ;
Que Monsieur [L], qui succombe, devra supporter la charge des dépens d'appel, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du CPC ;
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à rejet de pièces,
Déclare les demandes formées par la SARL SECOND MARCHE recevables, en ce compris sa demande de liquidation d'astreinte,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a mis les entiers dépens à la charge de Monsieur [M] [L],
Statuant à nouveau, sur ce point,
Condamne Monsieur [M] [L] aux dépens de première instance, à l'exception de ceux afférents à la mesure d'expertise, qui seront à la charge de la SARL SECOND MARCHE,
Confirme l'ordonnance entreprise, pour le surplus,
Y ajoutant, vu l'évolution du litige,
Rejette la demande des parties tendant à voir dire inopposable à Monsieur [S] [L] la décision confirmée,
Liquide l'astreinte fixée par le premier juge à la somme de 8.000 €,
Condamne, en conséquence, Monsieur [M] [L] au paiement de cette somme de 8.000 €, à la SARL SECOND MARCHE,
Condamne Monsieur [M] [L] à payer à la SARL SECOND MARCHE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
Condamne Monsieur [M] [L] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
