Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 02 MARS 2011
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/15277
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/00147
APPELANTE
SA SAMEGEC agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour
assistée de Me Sylvie BUCHALET, avocat au barreau de PARIS, toque : B 410
INTIMEE
Société IMMOBILIERE PERIT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Me Emmanuel DE VITTON plaidant pour le Cabinet E. de VITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0922
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 décembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller.
Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Suivant bail commercial en date du 2 décembre 2000, la société Immobilière Périt a donné à bail à la société Samegec un ensemble industriel composé de locaux d'activité et de bureaux situé [Adresse 1] à destination d'activités industrielles de mécanique et ce qui s'y rattache à compter du 1° octobre 2000 pour finir à pareille époque de 2009 avec faculté de résiliation à chaque période triennale, moyennant un loyer annuel de 308 000 francs ht payable par trimestre d'avance ;
Par acte d'huissier du 24 septembre 2007, la société Immobilière Perit a adressé à la locataire un commandement de payer le loyer du troisième trimestre, contenant rappel de la clause résolutoire stipulée au bail,
A l'issue du délai d'un mois, la société bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal de grande instance de Créteil en constatation de la résiliation du bail et paiement des loyers impayés ,
Saisi par exploit d'huissier du 26 mai 2008 par la société Immobilière Perit, le juge des référés, par ordonnance du 21 août 2008, s'est déclaré incompétent pour statuer au motif que les mêmes loyers avaient été demandés devant le juge du tribunal de grande instance saisi au fond ;
Par lettre recommandée du 7 avril 2008 adressée à la société Immobilière Perit , la Samegec a fait savoir à la bailleresse qu'elle entendait résilier le bail, à compter du même jour, invoquant l'existence depuis septembre 2006 de plusieurs dégâts des eaux dans l'atelier et le bureau mettant en péril l'activité de la société ;
Les clefs n'ont été remises que le 10 juillet 2008 au conseil de la société Immobilière Perit ;
Invoquant que les locaux n'étaient pas conformes à leur destination en raison des désordres les affectant, elle a demandé au tribunal de dire que les loyers n'étaient pas dus et a sollicité l'indemnisation de son préjudice .
La société immobilière Perit a demandé reconventionnellement la résiliation du bail aux torts de la Samegec, sa condamnation à lui payer les loyers impayés outre des frais et la condamnation de la Samegec à supporter le coût de la remise des lieux en leur état initial ainsi que celui de la dépollution des lieux loués et la désignation éventuelle d'un expert pour en déterminer le coût .
Par jugement en date du 27 avril 2009, le tribunal de grande instance de Creteil a :
-débouté la Samegec de ses demandes ,
-condamné la Samegec à payer à la société Immobilière Perit les sommes suivantes :
*10 279, 27 € au titre des loyers impayés,
*1 420, 80€ au titre de la taxe sur les bureaux,
*6 021, 07€ au titre des primes d'assurance ,
-ordonné une mesure d'expertise confiée à monsieur [D] avec mission d'indiquer les travaux éventuels de remise en état et d'en fixer le coût et d'apprécier s'il y a lieu à dépollution du site et dévaluer le coût de cette dépollution,
-dit que les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés jusqu'à l'audience au fond qui suivra le dépôt du rapport d'expertise ,
Monsieur [X], expert substitué à Monsieur [D], a déposé son rapport le 14 décembre 2009 ;
La Samegec a interjeté appel du jugement ; elle a saisi le premier président en référé pour demander la fourniture par la société Immobilière Perrit d'un cautionnement bancaire du même montant que le chèque de banque de 117 596, 01€ remis par elle en exécution du jugement .
L'ordonnance du 27 janvier 2010 a donc décidé de la production dans un délai de six semaines par la société Immobilière d'un cautionnement bancaire contre remise par Samegec d'un chèque de banque ;
La Samegec demande de la dire recevable en son appel et y faisant droit, de juger que les infiltrations survenues en 2006, 2007 et 2008 sont dues à un défaut d'étanchéité de la partie vitrés du shed des locaux industriels loués par la société Immobilière Perit, de dire que la mise hors d'eau du local implique des travaux de grosses réparations à la charge du bailleur,
En conséquence, elle demande de débouter la société Immobilière Perit de l'ensemble de ses demandes, et de constater que le sinistre pour lequel Samegec poursuit la réparation est exclusivement imputable à la société Immobilière Perit , de constater l'absence de conformité à leur destination des locaux , objet du contrat de bail, de la recevoir en l'ensemble de ses prétentions et de juger bien fondée la résiliation du bail par la société Samegec aux torts exclusifs de la société Immobilière Perit au regard de ses manquements contractuels au 7 avril 2008, de dire que la société Immobilière Perit sera tenue de procéder à l'entière réparation de son préjudice au visa de l'article 1142 du code civil et de condamner la société Immobilière Perit à lui verser la somme de 118 639,60€ avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'acte introductif d'instance, de condamner la société Immobilière Perit à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de la scp Baufume Galland Vignes avoué .
La société Immobilière Perit demande de confirmer le jugement déféré, de débouter la Samegec de toutes ses demandes et de condamner la Samegec en tous les dépens et à lui verser la somme de 5000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile .
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 8 décembre 2010 pour Samegec, le 1° décembre 2010 pour la société Immobilière Perit ; leurs moyens seront exposés au cours de la discussion .
SUR CE,
En ce qu'ils ont constaté qu'à la suite de la réclamation de la Samegec concernant des infiltrations d'eau, lui ayant occasionné divers dégâts, la société Immobilière Perit avait fait réaliser des travaux de réfection des fenêtres et de la toiture suivant factures des 21 et 17 décembre 2006 pour des montants respectivement de 24 947€ et 2400€, et que de nouvelles infiltrations s'étant produites en 2007, la Samegec a alerté à nouveau en mars 2007 la bailleresse qui y a répondu en envoyant son couvreur, les parties n'opèrent aucune critique de la décision déférée ;
Invoquant que les infiltrations ont persisté malgré le passage du couvreur, la Samegec a demandé en juillet et septembre 2007 à sa bailleresse de mettre fin à ces fuites qualifiées selon elle d'importantes et de nature à compromettre son activité, l'eau tombant sur les machines et les câbles d'alimentation électrique .
C'est dans ces conditions que la société Immobilière Perit a demandé à Monsieur [E] architecte d'examiner le bâtiment occupé par Samegec , siège des infiltrations, étant précisé que le bâtiment en question est recouvert par une toiture à redents encore appelée sheds, c'est-à-dire une toiture en dents de scie comportant des versants en tuiles et des versant vitrés ;
L'architecte, dans le courrier adressé à sa mandante le 5 décembre 2007, écrit que les versants en tuiles sont dans un état satisfaisant et semblent hors de cause dans l'origine des infiltrations, que les chenaux en acier sont vétustes mais que leur étanchéité a été refaite et ne semble pas poser de problème, qu'en revanche, les versants vitrés sont en assez mauvais état et l'architecte a relevé pas moins d'une trentaine de vitres brisées ( certaines sont fissurées et recouvertes d'une bande d'étanchéité collée, d'autres sont ébréchées à leur base et ne présentent plus le recouvrement nécessaire ) ;
Il indique par ailleurs avoir proposé au maçon qui l'accompagnait de créer un regard de visite sur le collecteur d'eau pluviale afin de s'assurer que ce collecteur n'était pas bouché et suivant ces constatations, il est apparu propre .
L'architecte de conclure qu'en conséquence, l'origine des infiltrations est le détérioration des vitres des sheds ; il a demandé à cette fin à une entreprise de faire un devis qu'il indique joindre en annexe à son courrier, attendant les instructions pour la suite ;
Les parties ne discutent pas l'origine des infiltrations ; la société Immobilière Perit estime cependant qu'elle a remédié aux réparations lui incombant et que les vitres cassées résultent d'un défaut d'entretien des lieux loués ; elle en veut pour preuve le constat d'état des lieux qu'elle a fait réaliser le 10 juillet 2008 suivant lequel les locaux sont très usagés, les peintures des sols et des murs sont en mauvais état, les portes sont sans serrure, sans poignée, des câbles électriques pendent des plafonds, des installations électriques sont arrachées, l'escalier présente d'importantes traces de passage, des pavés de verre sont fendus .
Elle estime, alors que la Samegec ne produit aucune pièce révélant un entretien des lieux pendant toutes ses années d'occupation, que les réparations aux vitres de la toiture incombent à la locataire et n'a pas donné suite au devis qu'elle ne produit d'ailleurs pas aux débats tandis que la Samegec invoque que les réparations à la toiture incombent à la bailleresse s'agissant de grosses réparations ;
Le bail qui lie les parties prévoit au chapitre entretien et réparations que les grosses réparations telles que celles définies à l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur sauf celles occasionnées par l'usage des locaux .Toutes les autres sont à la charge du preneur .
Les grosses réparations sont définies comme celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité et se rapportent aux éléments permettant d'assurer le clos, le couvert et l'étanchéité .
Il ne peut être contesté que les parties vitrées de la toiture à redents ou sheds sont elles-mêmes parties intégrantes de la toiture dans son ensemble et qu'elles sont destinées à assurer le couvert et l'étanchéité des locaux donnés à bail .
Il n'est cependant pas démontré que la toiture ait nécessité dans sa globalité ou au moins dans sa plus grande partie une refonte, seule une trentaine de vitres étant soit fissurées, soit fendues et ces dégradations n'étant vraisemblablement pas survenues en même temps puisque l'architecte de la bailleresse a pu constater que certaines fissures avaient été colmatées .
Il s'ensuit que la réfection d'une trentaine de vitres qui ne représente selon les photographies des locaux produite aux débats qu'un des versants des sheds tout au plus ne relève pas des grosses réparations à la charge de la bailleresse qui fait observer justement que durant toutes les années d'occupation des lieux par la Samegec ( le premier bail date de 1987) celle-ci n'a ni sollicité auprès de sa bailleresse de remplacement de vitres, ni justifié de réparations à la partie vitrée de la toiture.
Il s'ensuit que pour les motifs retenus par l'arrêt, la décision des premiers juges qui ont estimé que les réparations des vitres fissurées ou brisées incombaient à la Samegec doit être approuvée ;
Ainsi la Samegec est elle mal fondée à se prévaloir d'une non conformité des locaux à leur usage et à solliciter en conséquence la résiliation du bail aux torts de la bailleresse ou encore l'allocation de dommages-intérêts pour le préjudice résultant des infiltrations dans les lieux loués .
Le jugement sera encore approuvé en ce qu'il a en conséquence prononcé la résiliation aux torts de la société Samegec à la date du 1° janvier 2009 selon la demande de la bailleresse, nonobstant la remise des clefs en juillet 2008 qui ne valait pas acceptation de la résiliation.
Le jugement n'est pas davantage critiqué en ce qu'il a mis en conséquence à la charge de la Samegec les loyers dus jusqu'à cette date représentant la somme de 108 279, 27 € , les taxes y afférent de 1 420, 80€ et les primes d'assurance soit 6 021, 07€ .
Il est sans intérêt au surplus d'examiner si la société Samegec a manqué à ses obligations vis - à-vis des assureurs, ce reproche ne constituant qu'un moyen invoqué par la bailleresse pour voir écarter les prétentions de Samegec mais aucune demande n'est formée à cet égard contre celle-ci ;
Les dépens de première instance ont été justement réservés jusqu'à ce qu'il soit statué sur le tout, après dépôt du rapport d'expertise ;
Les dépens d'appel seront en revanche supportés par l'appelante qui paiera à l'intimée une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré .
Déboute la Samegec de toutes ses demandes,
Condamne la Samegec aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Hardouin et la condamne à payer à la société Immobiliére Perit la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
