Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 23 FEVRIER 2011
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/19389
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/02672
APPELANTE
S.A. ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC dite A.D.C. SIIC prise en la personne de son Directeur Général et de tous Représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
assistée de Me Philippe POISSON plaidant pour la SCP CERVESI et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 51
INTIMEE
SA LES NOUVELLES RESIDENCES DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
assistée de Me Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 987
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 novembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame BLUM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame [I] ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 1° juillet 1996, le crédit industriel et commercial ( cic ) a donné à bail à la sarl [Adresse 6] aux droits de laquelle vient la société les nouvelles résidences de France divers locaux à usage d'hôtel et résidence de tourisme, restaurant, à l'exclusion de toute autre activité ou de toute autre utilisation des lieux, le preneur ayant l'obligation de conserver une exploitation de catégorie minimum de quatre étoiles ;
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1° juillet 1996 moyennant un loyer d'origine de 5 700 000 francs payable mensuellement d'avance ;
La société Alliance capital aux droits de cic a délivré congé à la société nouvelles résidences de France avec refus de renouvellement par acte d'huissier du 21 décembre 2004 à effet du 30 juin 2005 ;
Par jugement en date du 6 avril 2006, le tribunal de grande instance de Paris a jugé que le congé a ouvert droit au profit de la société nouvelles résidences de France a une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux et avant dire droit au fond, a désigné un expert pour donner son avis sur l'évaluation des indemnités tant d'éviction que d'occupation et dans l'attente de la fixation de la valeur locative, a fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer contractuel ;
Par arrêt du 21 février 2007, cette cour a confirmé le jugement déféré . Le pourvoi en cassation a été déclaré non admis le 15 avril 2008 .
L'expert a déposé son rapport le 5 décembre 2008 ;
Entretemps, la société nouvelles résidences de France a demandé au juge de la mise en état de réduire le montant de l'indemnité d'occupation ;
Le juge de la mise en état, par ordonnance du 27 mars 2008, a fixé à la somme de 610 000 euros le montant de l'indemnité annuelle d'occupation due par la société nouvelles résidences de France à compter du 6 février 2008,
Par jugement en date du 3 septembre 2009, le tribunal de grande instance de PARIS a :
-dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société des nouvelles résidences de France,
-fixé à la somme de 10 114 000 euros le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la société Alliance développement capital à la société les nouvelles résidences de France outre les frais d de licenciement sur justificatifs ;
-dit que la société les nouvelles résidences de France est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1° juillet 2005 ;
-fixé cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 598 500 euros en principal, charges et taxes non comprises ,
-dit que les éventuels trop perçus par la société Alliance développement capital au titre de l'indemnité d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ,
-condamné la société alliance développement capital à payer à la société nouvelles résidences de France la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,
-débouté la société Alliance développement capital de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et condamné la société alliance développement capital aux dépens comprenant les frais d'expertise .
La société Alliance développement capital a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour , au visa des articles1134, 1135, 1184 et 1741 du code civil, L 145-28, L 145-30 et L 145-58 du code de commerce, 500 du code de procédure civile , de la recevoir en son appel et d' infirmer le jugement déféré, de dire et juger la société les nouvelles résidences de France déchue du droit au maintien dans les lieux et au paiement d'une indemnité d'éviction et de prononcer la résiliation du bail ,
En conséquence, elle demande d' ordonner l'expulsion de la société les nouvelles résidences de France des lieux qu'elle occupe dans l'immeuble loué ainsi que celle des occupants de son chef et ce avec l'assistance du commissaire de police, et d e force armée si besoin est ;
Subsidiairement et si par impossible la cour ne faisait pas droit à cette demande, elle demande subsidiairement, de dire et juger irrecevables les demandes de la société les nouvelles résidences de France, de l'en débouter et de la condamner à payer une indemnité d'occupation de 947 800 euros par an hors taxe et hors charge à compter du 1° juillet 2005, cette indemnité étant indexée sur l'indice insee du cout de la construction et révisable annuellement pour la première fois le 1° juillet 2006, l'indice de base étant celui du 4° trimestre 2004 publié le 8 avril 2006 ;
Elle demande condamnation de la société les nouvelles résidences de France à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Goirand avoués .
La société les nouvelles résidences de France conclut à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction et celui d'occupation ; elle demande au visa de l'article L 145-14 du code de commerce de condamner la société Alliance développement capital à lui payer la somme de 13 177 706 euros au titre de l'indemnité d'éviction, de dire et juger que les frais de réinstallation seront payables sur justificatifs et de condamner la société Alliance développement à les payer, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 445 012, 40 euros à compter du 1° juillet 2005 , de débouter la société Alliance développement capital de ses demandes, de dire et juger que la demande de cette société tendant à la voir déchue de son droit au maintien dans les lieux n'est pas fondée, de dire que la demande de déchéance de maintien dans les lieux est une demande nouvelle et irrecevable à ce titre ;
A titre subsidiaire, vu l'article 145 du code de procédure civile , la société Nouvelles résidences de France demande au cas ou la cour estimerait devoir faire les comptes entre les parties, d'ordonner une expertise pour les vérifier ,
A titre infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter des sommes éventuellement dues,
Elle demande de condamner la société Alliance développement capital aux dépens et à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 12 août 2010 pour la société Alliance développement capital, le 10 novembre 2010 pour la société les nouvelles résidences de France ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion .
Il a été demandé à la société Alliance développement capital ses observations sur la note en délibéré produite par la société nouvelles résidences de France, cette note est jointe au dossier avec la réponse de la société Alliance développement capital.
SUR CE ,
Sur la demande en résiliation du bail et déchéance du droit au maintien dans les lieux :
La société Alliance développement capital dénie à la société les nouvelles résidences de France tout droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux au motif qu' elle ne règle pas l'indemnité provisionnelle d'occupation qu'elle a été condamnée à payer d'abord par jugement du 6 avril 2006 puis par ordonnance du 28 mars 2008 ;
Elle produit un décompte de sa créance d'indemnités d'un montant de 802 231, 93 euros arrêté au 15 avril 2010 ;
La société les nouvelles résidences de France fait valoir que cette demande de résiliation est nouvelle en cause d'appel et comme telle est irrecevable .
Or, cette demande constitue pour la société Alliance développement capital une demande reconventionnelle en cause d'appel qui se rattache à la demande originaire par un lien suffisant puisque la société les nouvelles résidences a été jugée, à sa demande, comme ayant droit au maintien dans les lieux moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation fixée de façon provisionnelle au montant du loyer contractuel puis à la somme de 610 000 € par an et que, alors qu'elle avait sollicité le paiement d'une indemnité d'éviction, la société Alliance développement capital avait conclu en première instance au débouté de la demande, sollicitant que les impayés dont elle faisait état produisent intérêts de sorte que sa demande en résiliation du bail peut également être comprise comme la conséquence de sa demande initiale . Elle est donc recevable .
La société les nouvelles résidences de France a fait parvenir pendant le cours du délibéré une note indiquant qu'elle avait réglé en deux versements une somme de 650 000 euros les 16 novembre 2010 et 1° décembre 2010 .
La société Alliance développement capital a fait connaître en réponse que si des versements de 650.000 € avaient bien été effectués, cela ne réglait en rien la dette de la société nouvelles résidences encore débitrice d'une somme de 826 476,93 €.
Alors que la société locataire demande la compensation entre l'indemnité d'éviction à laquelle elle peut prétendre et les indemnités d'occupation qu'elle doit et qu'elle vient d'effectuer des règlements qui réduisent sa dette future de façon substantielle, l'infraction qui lui est reprochée de ne pas avoir réglé l'intégralité des indemnités provisionnelles telles que fixées par jugement puis par ordonnance du juge de la mise en état, étant observé que le montant de l'indemnité d'occupation qui a été arbitrée par le tribunal est inférieur au montant provisionnel fixé, n'est pas d'une gravité suffisante pour voir prononcer la résiliation du bail .
Sur l'indemnité d'éviction :
La société Alliance développement capital ne critique pas la disposition du jugement suivant laquelle l'éviction va entraîner la perte totale du fonds de commerce et que partant l'indemnité d'éviction est égale à la valeur vénale du fonds, étant observé que l'hôtel est exploité en vertu de deux baux distincts , l'un passé initialement entre le cic aux droits duquel vient la société Alliance developpement capital et la société [Adresse 6] aux droits de laquelle se trouve la société les nouvelles résidences de France, l'autre entre les consorts [X] et la société les nouvelles résidences de France .
Elle fait cependant observer que la méthode d'évaluation du fonds qu'elle soit fondée sur le chiffre d 'affaires moyen des trois dernières années ou sur l'excédent brut d'exploitation, ne reflète pas la valeur du fonds puisque celui-ci génère en réalité un déficit d'exploitation qui ne saurait être retraité pour tenir compte d'une valeur locative moindre que le loyer alors que la valeur locative est en réalité supérieure à celle proposée par l'expert et retenue par le tribunal, que la société les nouvelles résidences en retard dans le paiement des loyers n'a d'ailleurs pratiquement jamais réglé le loyer indexé au 1° juillet 2005 ni ensuite les indemnités demandées, que la méthode dite du chiffre d'affaire aboutit à valoriser le fonds alors que s'agissant d'une exploitation déficitaire, sa valeur ne peut en réalité être supérieure à la valeur du droit au bail laquelle est nulle, s'agissant de locaux monovalents ou le loyer de renouvellement ne peut être moindre que la valeur locative ;
Or le préjudice résultant pour le preneur de la perte du fonds de commerce est réparé par l'allocation d'une indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession lesquels prévoient de calculer la valeur d'un fonds de commerce d'hôtel /restaurant selon la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années, méthode pouvant être recoupée par celle prenant en compte l'excédent brut d'exploitation des trois dernières années .
Il ne peut être retenu que la société les nouvelles résidences aurait dans un but dilatoire tardé à produire les documents comptables pour que ne soient pris en compte que les éléments comptables plus favorables pour elle depuis 2006, le résultat étant constamment déficitaire en 2003, 2004 et 2005, alors que la société les nouvelles résidences de France justifie avoir communiqué ses bilans comptables 2003, 2004 et 2005 en décembre 2006 à l'expert ;
S'il est vrai qu'elle n'a communiqué ensuite l'attestation du commissaire aux comptes concernant les chiffres d'affaires 2004, 2005, 2006 et 2007 et les comptes de résultat 2004, 2005 et 2006 également certifiés par le commissaire aux comptes qu'en mars 2008 puis les bilans 2006 et 2007 également certifiés, en septembre 2008, ces communications à la demande de l'expert ne peuvent permettre de considérer qu'elle a eu un comportement dilatoire, l'expert n'ayant fait aucune remarque à cet égard dans son rapport .
La société les nouvelles résidences demande que l'indemnité d'éviction soit fixée à la somme en 13 177 706 €, soit une indemnité principale de 11 785 187 € calculée en tenant compte de la moyenne des deux valeurs (par la moyenne des chiffres d'affaires 2006, 2007 et 2008 et par la rentabilité ) ;
Elle demande que les recettes tirées de l'activité traiteur soit retenues avec un coefficient de valorisation de 80% , ce qui représente une somme de 385 824 € et que celles tirés de la location des salles soit retenues pour un montant de 197 947 € représentant 100 % du chiffre d'affaires au titre de cette activité .
S'agissant de la méthode de calcul de la valeur par la rentabilité, la société les nouvelles résidences propose de retenir l'excédent brut retraité par l'expert en 2007 intégrant l'excédent de loyer par rapport à la valeur locative et l'excédent brut dégagé par la comptabilité réelle en 2008 ;
L'excédent brut d'exploitation a été négatif en 2006
(- 453 654) , positif en 2007 ( 248 453 ) et positif à nouveau en 2008 ( 613 768 ) ; l'expert a considéré que l'ebe de 2007 ne reflète pas la rentabilité réelle du fonds compte tenu de la charge locative élevée et a proposé de retraiter l'ebe pour 2007 en y intégrant l'excédent de loyer par rapport à la valeur locative apprécié par lui ;
Toutefois, si cette appréciation permet d'apprécier la rentabilité du fonds, elle ne peut en revanche permettre de calculer la valeur vénale du fonds qui doit être appréciée au regard des données réelles et non retraitées et cette méthode ne peut être admise en l'espèce que comme méthode de recoupement, étant au surplus observé que, faute par la société les nouvelles résidences de produire le détail de son compte résultats pour 2008, elle ne permet pas d'apprécier si la valeur de l'ebe pour l'exercice 2008 résulte essentiellement de la diminution de la charge de l'indemnité d'occupation.
Il s'ensuit que la valeur du fonds sera déterminée selon l'usage en retenant la méthode de calcul par le chiffre d 'affaires moyen des trois dernières années .
S'agissant des recettes à prendre en compte, celles tirées de l'activité traiteur, contrairement à ce qu'indique la société les nouvelles résidences dans les motifs de ses écritures, ont été écartées par le tribunal s'agissant des prestations facturées à la sarl les salons saint honoré, une des filiales de la société nouvelles résidences et qui exploite dans des locaux mitoyens qui ne font pas partie de l'hôtel Golden Tulip une activité de location de salles pour réceptions et banquets ;
La société Alliance capital soutient que l'activité de traiteur dont se prévaut la société Les nouvelles résidences n'est pas incluse dans le bail , ce qui constitue selon elle un manquement supplémentaire de la société à ses obligations contractuelles .
Il convient de rappeler que le cic a donné à bail à la société Royal Saint Honoré des locaux mitoyens de ceux donnés à bail à la société [Adresse 6] et résidence pour y exercer une activité d'organisation de séminaires, congrès, expositions, démonstrations et vernissages ;
Or les conditions dans lesquelles la sarl Saint Honoré y exploite son activité de même que ses liens avec la société les nouvelles résidences ne sont pas explicités et aucune pièce comptable permettant d'apprécier la part prise par la société les nouvelles résidences dans l'activité de la société Royal Saint Honoré n'est produite aux débats ; enfin, le bail passé entre le cic et Times square Saint honoré hôtel et résidence ne prévoit pas que l'activité de restaurant incluse dans le bail comprendra notamment celle de traiteur à destination des locaux annexes non compris dans le bail ;
Il s'ensuit que c'est à juste titre que les premiers juges ont écarté la prise en compte de ces recettes ' traiteur' dans l'appréciation de la valeur du fonds,
L'activité de location de salons dépendant de l'hôtel et de matériel a été à juste titre en revanche retenue par les premiers juges ; cette activité a produit en moyenne durant les trois dernières années 2006, 2007, 2008 un chiffre d'affaires de 167 507 € suivant la ventilation du chiffre d'affaires certifié par l'expert comptable ; elle sera prise en compte pour un montant de 160 000 euros .
En conséquence, la valeur du fonds suivant la méthode usuelle d'évaluation par la moyenne du chiffre d'affaires s'établit ainsi qu'il suit :
-recettes hébergement ................................................................ 4 308 997
-prestations hôtel en restauration ................................................. 370 289
-prestations complémentaires ...................................................... 139 072
-redevances d'exploitation .......................................................... 131 987
4 308 997
-recettes restaurant/bar .................................................................. 109 891
-recettes parkings........................................................................... 99 953
-recettes location salons ...................................................................160 000
*Sur les coefficients applicables :
-au titre de l'hébergement :
Le coefficient de 300 % tel que proposé par l'expert et retenu par le tribunal a été qualifié de modéré par l'expert ; il tient compte à la fois de l'excellence de l'emplacement, de la pérennité du marché hôtelier dans la capitale mais également de la forte concurrence des enseignes ; toutefois, compte tenu la rentabilité aléatoire du fonds , il sera modéré à 250 % de sorte que la recette hébergement est valorisée à :4 308 997 € x 250% = 10 772 492, 50€
-au titre de la partie restaurant / bar :
Le pourcentage proposé par l'expert et retenu par le tribunal ne fait pas l'objet de critique sérieuse ; il sera également retenu de sorte que la recette bar/ restauration est valorisée à : 109 891€ x 120 % = 131 869, 20 €
- au titre de la partie parkings :
La méthode de valorisation proposée par l'expert et retenue par le tribunal n'a pas davantage fait l'objet de critique de sorte que cette activité sera valorisée pour : 95 953 € x 365 x 200 jours = 52 577 €
La somme globale aboutit à une valeur de 11 116 938, 70 € ;
*Sur les indemnités accessoires :
-indemnité de remploi :
Le tribunal a jugé qu'elle devait être fixée à 10 % du montant de l'indemnité principale; cette évaluation n'est pas critiquée ; elle sera fixée à 1 111 693, 87 € .
-trouble commercial :
La société les nouvelles résidences sollicite à ce titre la somme de 209 000 € retenue par les premiers juges et qui n'est pas spécialement contestée .Elle lui sera allouée .
-frais administratifs :
Il est réclamé la somme de 5000 euros également retenue par le tribunal et qui n'est pas contestée . Elle sera accordée .
-frais de réinstallation :
Il ne sont pas davantage justifiés en cause d'appel qu'en première instance ou ils ont été rejetés à raison par les premiers juges .
Ainsi l'indemnité totale d'éviction s'établit -elle à la somme de 11 116 938, 70 + 1 111 693, 87 + 209 000 + 5000 = 12 442 632, 57 € arrondis à 12 442 630 € non compris les frais de licenciement payables sur justificatifs ;
Sur l'indemnité d'occupation :
*Sur la consistance des lieux :
La capacité de l'hôtel est de 72 chambres au total réparties en deux bâtiments ; il est exploité en vertu de deux baux distincts;
La société Alliance développement capital fait valoir que c'est à tort que l'expert a estimé la capacité des locaux objet du bail litigieux à 58 chambres alors qu'elle est de 59 chambres .
Or, les parties étant d'accord sur la consistance du bâtiment A composé de 53 chambres plus une suite, l'expert a compté trois suites ( 1° étage, 2° étage et 3° étage) et un appartement au 4° étage dans le bâtiment B au titre du bail en cause, ce qui correspond au duplicata préfecture et à la typologie des chambres fournie par la locataire qui ne fait figurer au 4° étage qu'une suite et un appartement, la société Alliance developpement capital admettant qu' une suite du quatrième étage dépend de l'autre bail ;
Il s'ensuit que le preuve n'est pas établie que l'expert aurait commis une erreur sur la consistance des lieux loués .
*Sur la recette théorique hébergement :
La société bailleresse fait valoir également que contrairement aux déclarations en préfecture, la société les nouvelles résidences a décidé d'exploiter certaines chambres déclarées comme doubles en préfecture en single, ce qui correspond à un choix de gestion de l'hôtelier dont le bailleur ne saurait subir la conséquence .
S'agissant des 14 chambres exploitées en single alors que seulement six sont déclarées comme telles en préfecture, la typologie des chambres révèle que toutes les chambres exploitées en single sont composées de lits de 140 alors que les chambres doubles comportent des lits de 160 ;
Le choix d'exploiter en single des chambres qui contrairement à ce qui est soutenu sont au vu des plans légèrement plus exiguës que les chambres doubles et comportent ainsi des lits de moindre dimension, est parfaitement justifié au regard de la catégorie de l'hôtel et des exigences conformes de la clientèle .
-Sur la prise en compte des recettes petits déjeuners :
La méthode hôtelière en usage ne comporte pas l'inclusion de la recette petits déjeuners offerte en prestations à la clientèle mais que celle-ci est libre de consommer ; les recettes petits déjeuners ont donc été à juste titre écartées par l'expert du calcul de la recette théorique hébergement ;
-Sur le taux de remise :
La bailleresse estime que le taux de remise de 25 % retenu par le tribunal est excessif et devrait être ramené plus justement à 15% au motif qu'il n'est produit aucun accord tarifaire, que la clientèle est composée à plus de 70% de clients directs , que la remise de 25 % ramène l'hôtel à une catégorie inférieure , ce que n'a pas à subir le bailleur .
Le fait pour l'hôtelier de ne pas présenter d'accords tarifaires préétablis ne saurait induire l'absence de pratique courante de remises soit à des groupes, soit à des clients d'affaires ou à des clients individuels qui réservent par internet et pour lesquels le taux de remise consentie compte tenu de la catégorie de l'hôtel est déterminant ; le taux moyen retenu de 25% retenu par les premiers juges est justifié .
-Sur le taux d'occupation :
Le tribunal a retenu un taux moyen d'occupation de 68 % en conformité avec les conclusions de l'expert alors que la société les nouvelles résidences faisait elle-même état d'un taux d'occupation de 72 % durant l'année 2005 et un taux supérieur pour le premier trimestre 2006 et que suivant l'étude de segmentation de l'expert, 60 % des hôtels de la catégorie 4 étoiles ont un taux d'occupation compris entre 70 et 80 % .
Il y a donc lieu de retenir un taux d'occupation de 70% ;
-Sur le taux de recette :
La société Alliance demande de retenir un taux de recette de 13, 5 % ; or le taux de recette de 13 % correspond à la catégorie de l'hôtel considéré et est adapté .
*Sur la valeur des salons de réception / bureaux :
La société Alliance conteste l'évaluation du tribunal de 350 € /m² conforme à la proposition de l'expert et demande de retenir une valeur de 400 € /m² , retenant que le propre expert amiable de la locataire a retenu un prix de 400 €/m² ;
Or la somme de 350 € apparaît adaptée aux caractéristiques des locaux par rapport au prix du marché, étant observé que si l'expert amiable de la locataire a retenu une valeur supérieure au m², il a compté une surface moindre .
La valeur locative de 33 300 euros retenue par le tribunal est justifiée .
*Sur la valeur du restaurant / bar :
L'expert suivi en cela par le tribunal a proposé d'adopter la même valeur locative pour la partie bar et restaurant qui compte tenu de son emplacement sur cour n'est pas visible depuis la rue et est donc peu susceptible d'attirer les chalands fréquentant la [Adresse 5] ;
La société Alliance ne critique pas sérieusement cette affirmation .
La valeur locative de 105 200 euros pour les locaux bar /restaurant sera donc confirmée .
*Sur la valeur des emplacements de parking :
La société les nouvelles résidences dispose d'emplacements de parkings pour lesquels elle a la faculté de consentir des abonnements ; l'expert a
estimé ces emplacements à la valeur de 150 € /m² dont il a déduit des frais de gestion à concurrence de 20 % , ce qui est critiqué ;
Faute par la société les nouvelles résidences de produire le moindre élément comptable concernant les frais exposés pour la gestion du parc de stationnement, un abattement de 10 % sur la valeur conforme à la préconisation de son propre expert est justifié ; la valeur locative est en conséquence de 150€ x 58x 0, 90 x 12 mois = 93 960 €.
La valeur locative globale s'établit en conséquence à la somme de :
-Hébergement : ..................................................477 068 €
-Salons /bureaux .................................................. 33 300 €
-restaurant/bar ...................................................... 105 200€
-emplacements de stationnement .......................... 93 960€
Total 709 528 €
Dont seront déduits le montant de l'impôt foncier et le cout de l'assurance supportés par la société les nouvelles résidences pour un montant arrondi à 49 698 € .
La valeur ainsi obtenue de 659 830 € doit être diminuée d'un coefficient de précarité de 10% pour tenir compte soit de la difficulté pour le preneur de pouvoir céder le fonds après congé avec refus de renouvellement soit de l'obstacle ainsi constitué aux investissements, étant observé que le chiffre d'affaires a légèrement diminué en 2008 par rapport à 2007 .
La valeur locative s'établit ainsi à 593 847 € /an.
Pour tenir compte du temps qui s'est écoulé depuis la date d'effet du congé qui fixe les valeurs de référence de la valeur locative, l'indemnité d'occupation sera indexée le 1° juillet de chaque année en fonction de la variation de l'indice insee du cout de la construction du deuxième trimestre de l'année précédente , l'indice de base étant celui du cout de la construction du deuxième trimestre 2005 et les indices de référence étant ensuite pour chaque révision celui du deuxième trimestre de l'année précédent la révision qui interviendra pour la première fois le 1° juillet 2006.
Les éventuels trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt .
Sur les autres demandes :
La société appelante supportera les dépens d'appel ;
Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande de la société nouvelles résidences de France au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus de l'indemnité qui lui a été allouée en première instance et qui sera confirmée .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société les nouvelles résidences de France , dit que la société est redevable d'une indemnité d'occupation envers la société Alliance développement capital à compter du 1° juillet 2005, condamné la société Alliance développement capital à payer à la société nouvelles résidences de France la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , condamné la société Alliance développement capital aux dépens en ce compris les frais d'expertise et débouté la société Alliance développement capital de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile .
Reformant et statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 12 442 630 € le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Alliance développement capital à la société les nouvelles résidences de France outre les frais de licenciement sur justificatifs ,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par la société les nouvelles résidences de France à la société Alliance développement capital à la somme de 593 847 € en principal, charges et taxes non comprises,
Dit que cette indemnité est indexée sur l'indice insee du cout de la construction et variera le 1° juillet de chaque année en fonction de l'évolution de l'indice du deuxième trimestre de l'année précédente, la première variation ayant lieu le 1° juillet 2006 .
Ajoutant ,
Dit que les éventuels trop perçus par la société Alliance développement capital porteront intérêts au taux légal à compter du présent arret ,
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Met les dépens à la charge de la société Alliance développement capital avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Monin d'Auriac de Brons avoués .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
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