Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 22 FEVRIER 2011
(no 80, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 23733
Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juin 2009- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 08/ 02870
APPELANTS
Monsieur Dong Ho X...... 77176 SAVIGNY LE TEMPLE et encore... 77000 MELUN représenté par la SCP MIRA-BETTAN, avoués à la Cour assisté de Me Laurent PACCIONI, avocat au barreau de MELUN, toque : M. 97
Madame Young Mee Y... épouse X...... 77176 SAVIGNY LE TEMPLE et encore... 77000 MELUN représentée par la SCP MIRA-BETTAN, avoués à la Cour assistée de Me Laurent PACCIONI, avocat au barreau de MELUN, toque : M. 97
INTIME
Monsieur Georges Z... notaire associé de la SCP A... B... C... D... Z...... 77000 MELUN représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour assisté de Me François de MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90 Cabinet KUHN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 janvier 2011, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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M. X... et Mme Y... son épouse (les époux X...), artistes, font grief à M. Z..., notaire rédacteur du règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel ils étaient propriétaires d'un local et de l'acte par lequel ils l'ont acquis le 3 juin 2004, de l'avoir décrit comme à usage mixte alors qu'il était à usage strictement artisanal, ce qui a eu pour conséquence l'opposition du syndic à la promesse de vente qu'ils ont conclue avec un acquéreur non artisan le 5 octobre 2007 et, partant, l'impossibilité pour eux de conclure l'acquisition qu'ils avaient projetée d'un autre immeuble.
Par jugement du 30 juin 2009, le tribunal de grande instance de Melun les a déboutés de leurs demandes au motif que, si le notaire a commis une faute en rédigeant un acte de vente sans tenir compte du règlement de copropriété qu'il avait lui même établi, les époux X... ne prouvent pas la matérialité de leur préjudice en lien avec cette faute puisqu'ils n'indiquent pas s'ils ont finalement vendu le bien et à quel prix ni ne démontrent avoir acquis l'autre avec des frais supplémentaires ou avoir dû annuler une exposition à Séoul pour ce motif.
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Vu l'appel de ce jugement par les époux X... en date du 20 novembre 2009,
Vu leurs dernières conclusions déposées le 20 mai 2010 selon lesquelles ils demandent la condamnation de M. Z... à leur payer, à titre principal les sommes de 227 208 € pour leur préjudice financier, 200 000 € pour leur préjudice " personnel ", à titre subsidiaire les mêmes sommes pour les mêmes motifs, en tout état de cause la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions déposées le 30 juillet 2010 par lesquelles M. Z... demande, au constat de son absence de faute et de l'absence de préjudice en lien de causalité, le débouté des époux X... et leur condamnation in solidum à lui payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
SUR CE,
Considérant que les époux X... soutiennent qu'ils ont cru acquérir en 2004 un bien à usage mixte, qu'ils en ont donc payé un prix trop élevé, qu'ils n'ont pu concrétiser une vente sous cette dénomination du fait de l'opposition du syndic et qu'ils ont dû le revendre avec une décote compte tenu de la situation juridique réelle du bien, connue du notaire qui avait rédigé le précédent acte de vente, qu'ils n'ont, du fait de cette situation, pas pu obtenir de prêt relais pour le nouvel achat et que, compte tenu des frais engagés, M. X... a dû renoncer à une exposition de ses oeuvres à Séoul ;
Que M. Z... fait valoir que lorsqu'il a dressé l'acte authentique du 3 juin 2004 le syndic de l'immeuble n'a émis aucune protestation, qu'il a donc agréé la clause de destination des lieux, que d'ailleurs les époux X... ont toujours habité sur place sans opposition de quiconque, qu'il a donc tenu compte de l'usage constant des lieux non contraire à la destination de l'immeuble, que les époux X... ne peuvent faire payer au notaire un prix qui est le fruit d'une négociation et qu'ils ne prouvent pas que la vente a eu lieu à un prix défavorable pour eux d'autant que le préjudice n'est pas avéré puisqu'ils ont vendu l'immeuble à un prix supérieur au prix d'acquisition ;
Considérant qu'il est constant que les époux X... ont acquis l'immeuble par acte du 3 juin 2004 dressé par M. Z... et que leur auteur avait lui même fait cette acquisition selon acte de la SCP dont est membre M. Z... en date du 16 juin 2000, que c'est cette même SCP notariale qui avait établi le règlement de copropriété et que la désignation des biens est différente d'un acte à l'autre, celle de 2000 étant " un local artisanal portant le no5 et le droit à la jouissance exclusive de la courette attenante... " et celle de 2004 portant sur " un local comprenant une partie à usage d'habitation pour la moitié environ dudit local ; une partie à usage d'atelier-bureau pour l'autre moitié environ dudit local... ", que le règlement de copropriété dispose au chapitre " destination de l'ensemble immobilier ", en son article 11, que " L'ensemble immobilier est destiné à un usage artisanal, c'est-à-dire que les occupants devront pouvoir justifier d'une inscription au Registre des Métiers. " et en son article 13 que " Les locaux ne pourront être occupés qu'en vue de l'exercice de l'artisanat ou du commerce... " ;
Considérant que si le syndic et la copropriété dans son ensemble ont toléré durant plusieurs années que les artisans ou commerçants exerçant dans l'immeuble y résident également, cette tolérance ne saurait, comme le soutient à tort M. Z..., constituer un usage constant qui dispenserait du respect du règlement de copropriété et surtout de la description de lots conformes à celui-ci au moment des mutations alors que, comme le souligne justement le tribunal, le notaire est garant de la régularité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; que le jugement, qui a, pour ce motif plus amplement développé, retenu une faute de M. Z..., ne peut qu'être approuvé ;
Considérant toutefois que ce manquement n'est pas à l'origine de l'impossibilité de conclure la vente du local envisagée par les époux X... en 2007 alors qu'elle trouve sa cause dans le seul fait que les acquéreurs n'étaient ni artisans ni commerçants, ce qui a provoqué la réaction du syndic de la copropriété qui a rappelé les termes de l'article 11 du règlement de copropriété ci-avant cité sans pour autant s'opposer à l'habitation concomitante ;
Que la mauvaise rédaction de l'acte n'est pas plus, comme l'invoque exactement M. Z..., la source de la " dépréciation " invoquée de l'immeuble dont tout démontre, au contraire, qu'il a pris une substantielle valeur puisque la vente conclue entre les époux X... et M. et Mme E... le 16 septembre 2008 s'est faite au prix de 120 000 € alors qu'ils l'avaient acquis quatre ans auparavant pour le prix de 88 500 € ; qu'ils ne sauraient à cet égard justifier de leur préjudice en mettant en avant le prix de 149 000 € auquel ils avaient espéré vendre en 2007 à ceux qui n'étaient pas artisans dès lors que rien ne démontre que la différence de prix est la conséquence de la nécessité de vendre à une personne inscrite au registre des métiers plutôt que le fruit de la libre négociation ;
Qu'il n'est pas non plus démontré que cette erreur de rédaction est à l'origine de l'obligation pour les époux X... de conclure un emprunt à des conditions plus onéreuses alors que, comme il a été précédemment indiqué, lorsqu'ils entendaient acquérir un autre bien au moyen, notamment, du produit de la vente, la vente de 2007 n'a pu avoir lieu pour des raisons étrangères à la rédaction erronée et que, au surplus, les époux X... n'apportent aucun élément contemporain des faits relatif à l'emprunt en question, observation faite que les documents bancaires produits sont non datés ;
Qu'enfin, comme souligné par M. Z..., les époux X... ne rapportent pas la preuve du fait que l'annulation de l'exposition programmée en 2005 des oeuvres de M. X... à Séoul du 11 février au 10 mars 2008 soit due ni au changement de bénéficiaire de la promesse de vente de l'immeuble ni au différé de cette vente ni, encore moins, à la rédaction défectueuse de l'acte ;
Considérant en conséquence que, faute par les époux X... de démontrer le lien de causalité entre le manquement de M. Z... dans la rédaction de l'acte par lequel ils ont acheté l'immeuble en 2004 et le préjudice qu'ils invoquent, dont l'existence n'est, au surplus, pas prouvée, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur appel, le jugement querellé étant confirmé pour ces motifs, joints à ceux des premiers juges qui ne leur sont pas contraires ;
Considérant que l'équité ne commande pas, en l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que, nonobstant la solution apportée par le présent arrêt, M. Z... sera, du fait de sa faute, seul condamné aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement,
Condamne M. Z... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
