Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 16 FEVRIER 2011
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/00651
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/06967
APPELANT
Monsieur [C] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL - Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour
assisté de Me Pierre RELMY, avocat au barreau de PARIS, toque : D 871
INTIMEES
S.A.S. ARDIFI, prise en la personne de son Président
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par la SCP VERDUN - SEVENO, avoués à la Cour
assistée de Me Emilie COLLOMP plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de CADJI, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
S.C.I. LES JARDINS D'EDEN,prise en la personne de son gérant
7 Place du 11 Novembre 1918
[Localité 6]
représentée par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL - Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour
assistée de Me Nathalie BERTRAND plaidant pour la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 079
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 décembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller chargée du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
La Cour statue sur l'appel interjeté par M. [W] à l'encontre du jugement rendu le 17 décembre 2008 par le tribunal de grande Instance de Paris qui a :
-déclaré irrecevable et écarté des débats la pièce non-numérotée versée par la SCI LES JARDINS d'EDEN constituée d'un courrier daté du 8 octobre 2001 adressé par celle-ci à la SCP d'huissier [K]-[N]-[E],
-déclaré recevable et bien fondée la demande de la SAS ARDIFI en annulation du bail du 28/2/1992 entre M.[W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN et de son avenant du même jour intitulé « protocole d'accord » fondée sur l'article 684 ancien du code de procédure civile,
-prononcé, en conséquence, l'annulation du bail et de l'avenant,
-condamné solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4 000 €, en application de l'article 700 du Code de Procédure civile,
-dit n'y avoir lieu à statuer sur le surplus des demandes à caractère subsidiaire,
-prononcé l'exécution provisoire,
-condamné in solidum les défendeurs aux dépens.
Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :
Par acte notarié en date du 7 juin 1990, la société UNION DE CREDIT POUR LE BÂTIMENT (UCB) a consenti à Monsieur [C] [W] un prêt immobilier d'un montant de 2 500 000 FF (381 122,54 €) remboursable sur 12 ans aux fins de financer la construction, en vue de sa location, d'un immeuble sis [Adresse 4], ce prêt garanti par une hypothèque de premier rang ;
Le 10 octobre 1991, la société UCB s'est prévalue de la déchéance du terme en raison de défaillances dans le remboursement des échéances du prêt ;
Elle a en date du 15 avril 1992, fait délivrer à Monsieur [C] [W] un commandement aux fins de saisie immobilière pour un montant de 2.798.499,98 FF ( 426 628,57 €);
Un procès-verbal de constat du 4 septembre 2001 dressé à la requête de la société UCB par Maître [E], huissier de justice, aux fins de vérifier les conditions d'occupation de l'immeuble fait mention des déclarations faites à l'huissier par M.[W] quant à l'existence d'un bail du 28 février 1992 sans que ce bail ait été communiqué, sa communication en ayant été promise sous quarante huit heures;
Ce bail portant la date ci-dessus du 28/2/1992, avait été conclu sur la totalité de l'immeuble, objet du prêt, au profit de la SCI LES JARDINS D'EDEN (dont M.[W] était par ailleurs associé) pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 18 000 FF (2744,08 €), un protocole d'accord portant même date ayant été établi par lequel M.[W] autorisait la SCI LES JARDINS D'EDEN à effectuer la totalité des travaux tous corps d'état dans la limite d'un montant de 3.300.000 FF (503 081,76 €) et s'engageait à rembourser à celle-ci cette somme à la fin des travaux ou en cas de vente amiable ou forcée du bien;
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2007, la société UCB a cédé sa créance née du prêt immobilier à l'encontre de Monsieur [C] [W] à la SAS ARDIFI pour un prix de 340 000 €, l'acte de cession mentionnant que la créance cédée s'élevait au 30 juin 2007 à 875 090,51 € en principal et intérêts outre indemnité contractuelle et faisant mention du bail consenti par Monsieur [C] [W] à la SCI LES JARDINS D'EDEN le 28 février 1992 sur l'immeuble;
La SAS ARDIFI estimant le bail lésionnaire et préjudiciable à ses intérêts, a, en date des 6 et 9 mai 2008, fait assigner Monsieur [C] [W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins, au visa de l'article 684 ancien du code de procédure civile, de voir annuler ce contrat ainsi que le protocole d'accord concomitant, et subsidiairement et au visa de l'article 1167 du code civil aux fins de voir déclarer ces deux actes inopposables, les défenderesses s'opposant à ces demandes et soulevant la prescription de l'action en annulation;
C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu qui a rejeté le moyen de prescription et retenu, sur le fond, qu'il n'était pas établi par les défenderesses que le bail du 28 février 1992 et le protocole d'accord avaient date certaine au sens de l'article 1328 du Code civil lors de la délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière daté du 3 avril 1992 et qui, sur le fondement de l'article 684 ancien du code de procédure civile, a annulé ce bail et son avenant intitulé « protocole d'accord »en raison de son caractère préjudiciable pour le créancier;
Monsieur [C] [W], appelant, demande à la Cour :
-d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-de déclarer irrecevable comme prescrite l'action en nullité du bail commercial formée par la SAS ARDIFI,
-à titre subsidiaire, de débouter la SAS ARDIFI de toute demande aux fins d'annulation ou d'inopposabilité du bail commercial et du protocole d'accord conclus le 28 février 1992,
-de condamner la SAS ARDIFI à payer à Monsieur [C] [W] la somme de 4000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel;
La SCI LES JARDINS D'EDEN, intimée, concluant dans le même sens demande à la Cour:
-de déclarer la SAS ARDIFI irrecevable en son action,
-à titre subsidiaire, de débouter la SAS ARDIFI de sa demande de nullité fondée sur l'article 684 de l'ancien Code de Procédure civile et de la débouter pareillement de sa demande en inopposabilité fondée sur l'article 1167 du Code civil,-en tout état de cause, de condamner la SAS ARDIFI au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel;
La SAS ARDIFI, intimée, prie, de son côté, la Cour :
-de confirmer le jugement déféré,
-à titre subsidiaire, de lui dire inopposable le bail du 28 février 1992 conclu entre Monsieur [C] [W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN et le protocole d'accord signé entre eux prétendument à la même date,
-de condamner solidairement Monsieur [C] [W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;
MOTIFS
Considérant que M.[W] fait tout d'abord valoir, au soutien de son appel et à titre principal que l'action en nullité qu'il dit être soumise à la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil et dont il situe le point de départ à la date du bail et à tout le moins à celle du 4/9/2001, date du procès-verbal dressé par Me [E] mentionnant ce bail, se trouve prescrite, la SCI LES JARDINS D'EDEN concluant dans le même sens;
Considérant, concernant ce moyen de prescription, que l'action en nullité dont s'agit exercée, sur le fondement de l'article 684 ancien du code de procédure civile, en mai 2008 et donc soumise aux dispositions légales antérieures à l'entrée en vigueur de la loi du 17/6/2008 portant réforme de la prescription en matière civile écartant de son champ d'application les instances introduites avant son entrée en vigueur, ne relève pas de la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil qui, relatif aux nullités sanctionnant les irrégularités de forme ou de fond affectant la formation des contrats et concernant les seules relations entre les parties cocontractantes, se trouve inapplicable aux irrégularités édictées dans l'intérêt de tiers au contrat comme celle invoquée en l'espèce et tenant au défaut de date certaine du contrat avant l'adjudication;
Que cette action était soumise aux dispositions de droit commun de l'article 2262 du code civil édictant une prescription trentenaire dont le point de départ se situe au jour où le bénéficiaire de l'action en nullité était en mesure de l'exercer soit, en l'espèce , au jour où le créancier a pu avoir connaissance du bail et de sa teneur, cette connaissance se rapportant à la société UCB ayant cédé sa créance de prêt incluant les sûretés y attachées à la société ARDIFI et subrogé celle-ci par l'acte de cession dans tous les droits, actions (incluant le droit d'appliquer et d'obtenir l'exécution de toute disposition du contrat de prêt, tout droit de poursuite et défense judiciaire y compris dans la saisie immobilière en cours);
Considérant que la société UCB n'ayant pu, au mieux, avoir connaissance du bail qu'en septembre 2001 par la mention portée à cet égard au constat du 4/9/2001 de Me [E] sur les déclarations de M.[W], l'action, comme susdit soumise à la prescription trentenaire, n'est pas prescrite;
Considérant, sur les autres moyens, que M.[W] conclut au mal fondé de la demande d'annulation du bail et du protocole d'accord faute pour la société ARDIFI (venue aux droits de la société UCB) de démontrer que ce bail ait été préjudiciable aux intérêts de UCB et l'absence de caractère préjudiciable étant au contraire, selon lui, démontré par le fait que celle-ci n'avait pas agi bien qu'ayant eu connaissance du bail depuis 2001 et se prévaut de la connaissance qu'aurait eu la société ARDIFI de l'existence du bail au plus tard au jour de la cession de créance du 22/12/2007, une telle connaissance faisant, selon lui, obstacle à l'action fondée sur l'article 684 du code de procédure civile;
Que la SCI LES JARDINS D'EDEN conclut, pour sa part, au rejet de l' action fondée sur l'article 684 du code de procédure civile faute pour la société ARDIFI de justifier d'une prorogation judiciaire des effets du commandement aux fins de saisie ayant pris fin au 15/3/2010 et motif pris de ce que le bail aurait date certaine au sens des dispositions de l'article 1328 du code civil comme ayant été transmis à l'huissier de justice par lettre du 8/10/2001 versée aux débats et de ce que la société ARDIFI ne pourrait en tout état de cause se prévaloir de l'absence de date certaine comme ayant acquis la créance de la société UCB en toute connaissance de l'existence du bail, ajoutant que l'action en nullité de l'article 684 du code de procédure civile ne pouvait être transmise par UCB comme lui étant une action personnelle et contestant, par ailleurs, comme M.[W], que le bail ait été lésionnaire et préjudiciable aux intérêts de UCB;
Considérant, concernant les moyens susvisés tirés de l'impossibilité de transmission par la société UCB à la société ARDIFI de l'action en nullité et de la connaissance par ARDIFI de l'existence du bail antérieurement à la procédure d'adjudication, que, sur le premier point, les dispositions légales régissant la saisie envisagent le cas où le créancier saisissant agit en vertu d'une transmission de créance et que la société ARDIFI a d'ailleurs, au vu de l'acte portant cession de la créance à son profit, été, par le jugement précité du 26/6/2008 de la chambre des saisies immobilière du tribunal de grande instance de PARIS, déclarée subrogée dans les droits de poursuite de la société UCB et peut ainsi, en se prévalant de sa qualité de créancier saisissant, agir en nullité du bail en vertu des dispositions de l'article 684 ancien du code de procédure civile ;
Considérant, sur le deuxième point, que la SCI LES JARDINS D'EDEN transpose à tort à l'espèce les solutions applicables en cas de connaissance du bail n'ayant pas date certaine par l'adjudicataire avant la vente alors que la jurisprudence citée, rendue au visa de l'article 1743 du code civil aux termes duquel seuls les baux conclus par acte authentique ou ayant date certaine sont opposables à l'acquéreur et écartant cette règle dans le cas ci-dessus, ne concerne que l'adjudicataire et non le créancier saisissant (à savoir la société ARDIFI subrogée aux droits de la société UCB);
Considérant, concernant le moyen tiré de la date certaine du bail, que ledit bail dont la substance n'a pas été constatée au procès-verbal du 4/9/2001 ne peut être considéré comme ayant date certaine au regard de l'article 1328 du code civil, peu important que ce bail ait pu par la suite être communiqué à l'huissier de justice ayant dressé ce procès-verbal, cette communication postérieure ne satisfaisant pas aux exigences du texte précité dés lors qu'elle n'a pas été constaté par procès-verbal de cet huissier;
Considérant, concernant le moyen afférent à l'absence de justificatif du jugement prorogeant les effets du commandement aux fins de saisie immobilière, que le jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 18/3/2010 cité plus haut et produit par la société ARDIFI a prorogé, sur demande de cette dernière, pour une durée de trois ans les effets du commandement valant saisie délivré par la société UCB à M.[W] le 15/4/1992 indiqué se périmer le 26/3/2010 de sorte que la critique sur ce point n'est pas justifiée;
Considérant, concernant l'absence alléguée de caractère préjudiciable du bail pour la société ARDIFI subrogée aux droits de UCB (dont seule la démonstration serait de nature à justifier la demande d'annulation sur le fondement de l'article 684 ancien du code de procédure civile ouvrant cette faculté en cas de bail n'ayant pas acquis date certaine avant le commandement de saisie si le créancier ou l'adjudicataire le demande), qu'à la date où ce bail est dit avoir été établi, le déchéance du terme du prêt se trouvait acquise, au vu des mentions de l'acte de cession de créance, depuis le 10/10/1991;
Considérant que ledit bail, alors que les travaux prévus au protocole ne pouvaient s'éterniser la locataire ayant besoin d'exploiter pour faire face à ses obligations quel qu'en ait été l'importance financière, plutôt que de prévoir une franchise de loyers limitée à la durée ainsi nécessairement raisonnable desdits travaux, fixe pendant toute la durée du contrat un loyer dérisoire de 18000 francs par an pour la location d'un immeuble entier de 5 étages, le protocole prévoyant en outre le remboursement par le bailleur de ces travaux dés leur achèvement à hauteur d'une somme de 3 300 000 francs supérieure à la créance de la société UCB s'élevant alors à 2798 499,98 francs ce qui était manifestement de nature à obérer la situation financière de celui-ci et à rendre plus difficile le remboursement de sa dette de prêt (d'autant qu'il n'y était prévu ni cautionnement ni dépôt de garantie) et était également de nature, et vu le faible montant du loyer, à amoindrir les fruits de la saisie prévisible;
Considérant qu'il ne peut être valablement prétendu que la société UCB n'ait pas reconnu le caractère préjudiciable du bail alors que l'acte de cession de créance au profit de la société ARDIFI, fait mention, dans son préambule, de ce que M.[W] 'avait donné à bail l'immeuble dans des conditions éminemment lésionnaires à une SCI familiale constituée entre lui, ses enfants et son ex-épouse';
Considérant, dés lors, que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions sans qu'il y ait lieu, partant, d'examiner la demande subsidiaire fondée sur l'article 1167 du code civil;
Considérant, concernant les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que M.[W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN qui devront supporter la charges des entiers dépens de première instance et d'appel ne sauraient solliciter indemnité à cet égard ;
Qu'il sera alloué, de ce chef, à la société ARDIFI une somme de 4000 € pour les frais irrépétibles d'appel, mise in solidum à charge de M.[W] et de la SCI LES JARDINS D'EDEN en outre de la somme déjà mise à leur charge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Condamne in solidum M.[W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN à payer à la société ARDIFI la somme de 4000 € au titre de des frais irrépetibles d'appel,
Déboute M.[W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN de leurs demandes respectives du même chef à l'encontre de la société ARDIFI,
Condamne in solidum M.[W] et la SCI LES JARDINS D'EDEN aux dépens d'appel dont droit de recouvrement au profit de la SCP VERDUN SEVENO.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
