Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2011
(n° 67, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/06554
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/06557
APPELANTE
LA MAISON DE POÉSIE - fondation d'utilité publique
agissant poursuites et diligences de son président
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Arnaud de BARTHÈS de MONTFORT, avocat plaidant pour la SELAS de GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : K 035
INTIMÉE
SOCIÉTÉ DES AUTEURS ET COMPOSITEURS DRAMATIQUES (SACD)
société civile
agissant poursuites et diligences de son président
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP BAUFUME GALLAND VIGNES, avoués à la Cour
assistée de Maître Pierre CYCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 141
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 janvier 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique des 7 avril et 30 juin 1932, la fondation « La Maison de la Poésie » a vendu à la société des auteurs et compositeurs dramatiques, dite SACD un hôtel particulier avec jardin situé [Adresse 1], étant précisé dans l'acte (page 3) « n'est toutefois pas comprise dans la présente vente et en est au contraire formellement exclue la jouissance ou l'occupation par la Maison de la Poésie et par elle seule des locaux où elle est installée actuellement et qui dépendent dudit immeuble », ces locaux étant définis en page 27 et 28 comme étant constitués de la totalité du deuxième étage, du grenier et de ses accès, de l'escalier spécial conduisant du rez-de-chaussée au deuxième étage, et étant également mentionné dans l'acte (page 28) « au cas où la SACD le jugerait nécessaire, elle aura le droit de demander que le deuxième étage et autres locaux occupés par la Maison de la Poésie soient mis à sa disposition à charge par elle d'édifier dans la propriété présentement vendue et de mettre gratuitement à la disposition de la maison de la poésie et pour toute la durée de la fondation, une construction de même importance, qualité et cube et surface pour surface. Les plans de l'aménagement intérieur devront être soumis à l'approbation de la maison de la poésie, de manière à assurer la meilleure utilisation des locaux. En cas de désaccord, la question sera tranchée par arbitres. » et « La Maison de la Poésie continuera d'avoir la jouissance exclusive et toujours gratuite du deuxième étage et du grenier jusqu'à la réalisation des conditions qui viennent d'être arrêtées » et page 29 « En conséquence de tout ce qui précède, la Maison de la Poésie ne sera appelée à quitter les locaux qu'elle occupe actuellement que lorsque les locaux de remplacement seront complètement aménagés et prêts à recevoir les meubles, livres, objets d'art et tous accessoires utiles à son fonctionnement, nouveaux locaux qu'elle occupera gratuitement et pendant toute son existence ».
Par acte du 7 mai 2007, la SACD a fait assigner la Maison de la Poésie devant le tribunal de grande instance de Paris, demandant au tribunal de constater qu'au visa des articles 619 et 625 du code civil, le droit de jouissance et d'occupation de la Maison de la Poésie a pris fin, de lui donner acte de sa volonté de mettre fin à la convention de droit de jouissance et d'occupation du deuxième étage et du grenier, de déclarer la Maison de la Poésie occupante sans droit ni titre, de prononcer son expulsion et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par elle jusqu'au jour de l'évacuation des lieux.
Par jugement du 4 mars 2010, le tribunal a :
- dit que le droit concédé à la Maison de la Poésie par l'acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932 sur les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble du [Adresse 1] est un droit d'usage et d'habitation,
- dit que ce droit est désormais expiré,
- dit que la Maison de la Poésie occupe les locaux sans droit ni titre,
- ordonné en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef, par ministère d'huissier de justice, assisté du commissaire de police et d'un serrurier si besoin était, dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement à intervenir, dans l'hypothèse où elle se maintiendrait dans les lieux,
- fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 3.000 € à compter du prononcé du jugement jusqu'au jour de l'évacuation des lieux,
- condamné la Maison de la Poésie à payer l'indemnité d'occupation à la SACD,
- condamné la Maison de la Poésie à payer à la SACD la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Appelante, la fondation la Maison de la Poésie, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2010 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, visant des actes en date des 9 juillet 1929, 12 novembre 1931, 7 juin 1932, 15 juin 1932 et 30 juin 1932, conclut à l'infirmation du jugement entrepris et demande à la Cour, en statuant à nouveau, de :
A titre principal,
- dire qu'elle a la pleine propriété de la totalité du 2ème étage et du grenier de l'immeuble sis [Adresse 1],
A titre subsidiaire,
- dire qu'elle s'est réservée un démembrement qui généris de la propriété des locaux qu'elle occupe au 2ème étage ainsi que du grenier pour toute la durée de son existence,
A titre plus subsidiaire encore,
- dire qu'elle est propriétaire des locaux qu'elle occupe au 2ème étage ainsi que du grenier au titre de l'usucapion sur le fondement des articles 2229 et 2262 du code civil,
En tout état de cause,
- condamner la SACD à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2010 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la SACD conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la Cour, en y ajoutant, de la condamner au paiement de la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.
Par conclusions d'incident signifiées le 27 décembre 2010, la Maison de la Poésie sollicite au visa des article 15 et 16 du code de procédure civile et 6.1 de la CEDH le rejet des débats des pièces nouvelles n° 36 à 52 communiquées par la SACD le 16 décembre 2010, jour où a été rendue l'ordonnance de clôture, la SACD concluant par écritures signifiées le 4 janvier 2010 au rejet de cette demande.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'incident
Considérant que pour s'opposer à la demande de rejet des débats des pièces communiquées le jour de l'ordonnance de clôture, la SACD fait valoir que la Maison de la Poésie ne caractérise pas en quoi les pièces produites nécessiteraient une réponse ou un commentaire de sa part, ajoutant qu'il s'agit de pièces qu'elle connaît parfaitement, s'agissant pour la plupart de courriers qu'elle lui a adressés, de courriers adressés par elle ou de pièces ayant trait à la taxe d'habitation et à la redevance audiovisuelle ;
Considérant toutefois que pour être en mesure d'apprécier la nature et le contenu des 17 pièces communiquées par la SACD le jour de la clôture qui était prévue initialement le 25 novembre 2010 et avait fait l'objet d'un report pour permettre à la Maison de la Poésie de répondre aux conclusions de la SACD signifiées le 23 novembre 2010, ce qu'elle a fait par écritures signifiée le 13 décembre 2010, encore faut-il que la Maison de la Poésie ait eu le temps de prendre connaissance desdites pièces et de les analyser, tel n'étant pas le cas en l'espèce, eu égard au nombre de pièces communiquées, étant en outre observé qu'il s'agit de documents anciens, rédigés pour la plupart dans les années 1970 et 1980, les plus récents datant de 2008 et que rien ne justifie que la SACD ait attendu le jour de l'ordonnance de clôture pour les communiquer ;
Qu'il convient en conséquence de rejeter des débats les pièces communiquées par le SACD sous les numéros 36 à 52 inclus par bordereau signifié le 16 décembre 2010 ;
Sur le fond
Considérant que les moyens développés par la fondation la Maison de la Poésie au soutien de son appel, à l'exception de ceux tirés de l'usucapion, ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Qu'en effet, contrairement à ce que soutient la Maison de la Poésie, la vente de l'hôtel particulier au prix de 2.750.000 € porte bien sur l'immeuble en son ensemble ainsi qu'il résulte de la désignation du bien vendu dans la promesse de vente du 9 juillet 1929, l'acte authentique du 7 avril 1932 aux termes duquel la SACD se porte acquéreur de l'immeuble sous réserve de l'autorisation administrative, le décret du 15 juin 1932 autorisant la vente de l'immeuble et l'acte authentique du 30 juin 1932 constatant la réalisation de la vente, la Maison de la Poésie, qui n'a que « la jouissance et l'occupation par elle seule » de la totalité du deuxième étage, du grenier et de ses accès, ne disposant pas sur ces pièces de tous les droits attachés à la pleine propriété, étant observé, d'une part, qu'il a été précisé par le rédacteur de l'état descriptif et estimatif de l'immeuble que « la société acquéreur (la SACD) doit supporter les réparations de toute nature concernant l'immeuble, même celles des locaux occupés par la Maison de la Poésie », ce qui implique qu'elle est bien propriétaire de l'ensemble de l'immeuble et, d'autre part, que la Maison de la Poésie ne prétend pas s'acquitter des charges afférentes à la propriété de la partie de l'immeuble revendiquée par elle, ce qui implique qu'elle ne s'en reconnaît pas propriétaire, aucun argument ne pouvant être valablement tiré de ce qu'en exécution du bail consenti le 9 juillet 1929 par la Maison de la Poésie, alors propriétaire de l'immeuble, à la SADC, celle-ci était tenue au paiement de la totalité des charges de l'immeuble puisque le bail du 9 juillet 1929 a pris fin de plein droit le 30 juin 1932 date a laquelle la SACD est devenu propriétaire de l'immeuble ;
Qu'il sera encore observé que l'acte de vente, dans le chapitre intitulé « Propriété, Jouissance » (page 27 et 28) prévoit les modalités d'entrée en jouissance par la SACD non seulement de la partie de l'immeuble déjà occupée par elle en vertu du bail de 1929, mais également celles de l'entrée en jouissance des locaux occupés par la Maison de la Poésie, ce qui implique que la Maison de la Poésie n'a pas conservé la pleine propriété des locaux occupés par elle ;
Que les termes de l'acte authentique de vente conférant à la Maison de la Poésie « la jouissance et l'occupation par elle seule » de la totalité du deuxième étage, du grenier et de ses accès étant clairs et précis, il n'y a pas lieu à interprétation de la volonté des parties, la Maison de la Poésie ne s'étant d'ailleurs manifestement pas méprise sur l'étendue de son droit puisqu'il est précisé à l'article 11 de ses statuts que la dotation se compose du capital provenant de la vente de l'hôtel particulier sis [Adresse 1] et de la jouissance exclusive et gratuite du deuxième étage ;
Que la Maison de la Poésie ne peut tirer argument de la location en 1948 à la SACD de plusieurs pièces du deuxième étage nonobstant la clause de l'acte de vente lui conférant « la jouissance et l'occupation par elle seule » du deuxième étage dés lors qu'il s'agit d'un arrangement des parties postérieur à l'acte de vente qui a été accepté par le propriétaire de l'immeuble et qui n'affecte pas le droit de la Maison de la Poésie à « la jouissance et l'occupation par elle seule » conféré par l'acte de vente ;
Que la clause de l'acte de vente selon laquelle « au cas où la SACD le jugerait nécessaire, elle aura le droit de demander que le deuxième étage et autres locaux occupés par la Maison de la Poésie soient mis à sa disposition à charge par elle d'édifier dans la propriété présentement vendue et de mettre gratuitement à la disposition de la maison de la poésie et pour toute la durée de la fondation, une construction de même importance, qualité et cube et surface pour surface. » ne constitue pas une promesse de vente qui impliquerait que la Maison de la Poésie soit restée propriétaire de la partie qu'elle occupe, mais une simple modalité d'exécution de son droit d'occupation et de jouissance ;
Considérant que le droit de la Maison de la Poésie à « la jouissance et l'occupation par elle seule » conféré par l'acte de vente du 30 juin 1932 constitue le droit d'usage et d'habitation tel que défini par l'article 625 du code civil, ainsi que jugé à bon droit par le tribunal, le fait pour la Maison de la Poésie d'avoir donné à bail à la SACD une partie des locaux ne modifiant pas la nature de ce droit dés lors qu'il a été expressément prévu dans l'acte constitutif un droit de jouissance et d'occupation « par elle seule » excluant qu'elle se substitue une tierce personne pour l'exercice de ce droit, et que la location par la Maison de la Poésie d'une partie des locaux dont elle a la jouissance à un tiers pourrait lui être imputé à faute par la SACD ;
Considérant qu'il résulte de la combinaison des articles 625 et 619 du code civil que le droit d'usage et d'habitation accordé à une personne morale ne peut qu'être temporaire, la convention des parties ne pouvant déroger à cette règle, sa durée étant fixée à trente ans ;
Considérant que la Maison de la Poésie conteste que le droit de jouissance soit stipulé à titre perpétuel puisqu'il est précisé dans l'acte de vente que « en conséquence de tout ce qui précède, la Maison de la Poésie ne sera appelée à quitter les locaux qu'elle occupe actuellement que lorsque les locaux de remplacement seront aménagés à son profit » ;
Que toutefois, l'aménagement de locaux de remplacement ne constitue pas un terme, mais seulement une modalité d'exécution du droit d'usage et d'habitation, étant précisé dans l'acte que les locaux de remplacement devront être mis à la disposition de la Maison de la Poésie gracieusement et à perpétuité ;
Qu'aucune durée ne figurant dans les statuts de la fondation qui est par essence perpétuelle, le droit de jouissance conféré est donc bien un droit de jouissance perpétuel, qui, par application de l'article 619 du code civil, expire au bout de trente ans ;
Qu'il s'ensuit que le premier juge a à bon escient constaté que le droit d'usage et d'habitation conféré par l'acte de vente du 30 juin 1932 est expiré ;
Considérant que la Maison de la Poésie invoque à titre subsidiaire l'usucapion, faisant valoir qu'étant, aux termes du jugement entrepris, occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 1962, date d'expiration de son droit d'usage et d'occupation, elle s'est depuis cette date comportée en bailleur et la SACD en locataire du moins de la partie de l'immeuble litigieuse et qu'elle a donc possédé en qualité de propriétaire pendant plus de trente ans ;
Considérant toutefois qu'en sa qualité de vendeur de l'immeuble, la Maison de la Poésie est tenue de garantir la SACD de toute éviction de son fait personnel par application de l'article 1628 du code civil et qu'elle ne peut donc invoquer la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire de la chose vendue dont elle a conservé la possession, à supposer celle-ci établie, ce qui n'est en tout état de cause pas établi, la Maison de la Poésie, qui occupait les lieux en vertu d'un droit d'usage et d'occupation et n'a jamais payé les charges afférentes à tout propriétaire, n'établissant pas la preuve d'une possession à titre de propriétaire ;
Que ce moyen sera donc rejeté et le jugement entrepris confirmé de ce chef, la Maison de la Poésie étant occupante sans droit ni titre des locaux litigieux dont la SACD a retrouvé la pleine et entière propriété ;
Considérant que les autres dispositions du jugement entrepris n'étant pas critiquées, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la Maison de la Poésie, qui succombe en appel, supportera les dépens exposés devant la Cour et devra indemniser la SACD des frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer devant la Cour à concurrence de la somme de 3.000 € ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la fondation « la Maison de la Poésie » à payer à la société SACD la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
