Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 08 DECEMBRE 2010
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/08529
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/09181
APPELANTE
SARL ARCOBALENO agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
INTIMEE
S.C.I. MICHALES agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour
assistée de Me Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, toque : G 379
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller et Madame DEGRELLE-CROISSANT, conseiller.chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Par acte sous seing privé du 27 avril 2001, la SCI. MICHALES a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL ARCOBALENO des locaux à [Adresse 6] pour y exercer l'exploitation d'un restaurant de spécialités italiennes, moyennant un loyer annuel de 21340, 71 € payable mensuellement à terme échu le 30 de chaque mois par virement bancaire.
Le bail conclu entre les parties concerne des locaux désignés comme suit :
« au rez-de-chaussée, à gauche du vestibule d'entrée, boutique et salle à manger en façade, ensuite sur cour cuisine et 2 chambres ; une grande cave numéro quatre ; chambre de bonne numéro deux au septième étage ; droit au W. C. et au poste d'eau. Commun au septième étage ».
Le procès-verbal d'huissier établi le 15 décembre 2006 a constaté la présence de tables et de chaises en sous-sol et recueilli les déclarations du gérant qui a admis exploiter la cave en salle de restaurant.
Le 13 mars 2007, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire une sommation, visant la clause résolutoire, de respecter l'usage des lieux loués et de cesser d'utiliser la cave numéro 4 et, la SARL ARCOBALENO n'ayant pas déféré à cette sommation et ayant persisté à exploiter en tant que salle à manger la cave numéro 4, la SCI MICHALES lui a fait délivrer le 2 juillet 2007 une assignation afin de voir acquise la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire.
La SARL ARCOBALENO soutient, comme en première instance qu'il ne s'agit en fait que d'un conflit de personne entre M. [U] [J], associé gérant et M. [R] [D] ancien associé de la SARL ARCOBALENO et actuellement gérant associé de la SCI. MICHALES qui aurait ouvert récemment un autre fonds de commerce de pizzeria à quelques dizaines de mètres seulement des lieux loués et tente ainsi de lui porter préjudice. Elle affirme que depuis lors, un certain nombre de procédures émaillent les relations entre les parties alors même que M. [D], ancien associé de la SARL ARCOBALENO, avait une parfaite connaissance de l'utilisation occasionnelle de la cave numéro 4 en salle de restaurant. Elle ajoute que la SCI MICHALES a renouvelé le bail en parfaite connaissance de l'usage de la cave.
La SCI. MICHALES réplique qu'il n'y a pas lieu de s'interroger sur la définition juridique d'une cave, qui, en tout état de cause, ne peut se confondre avec une salle à manger; qu'enfin , les locaux ne répondent pas aux règles d'hygiène et de sécurité en l'absence d'aération suffisantes et d'issue de secours. Elle conteste avoir acquiescé tacitement à l'utilisation de cette cave ;
Subsidiairement et sollicite la résiliation du bail pour non-paiement des loyers par virement, comme prévu par le contrat, la SARL ARCOBALENO se contentant de remettre un chèque qui, compte tenu des délais d'encaissement, n'est jamais effectif le 30 de chaque mois.
Elle demande à la cour d'assortir ces condamnations d'une astreinte de
1000 € par jour de retard pour la libération de la cave numéro 4 et de 50 € par jour de retard pour le mode de paiement du loyer.
Les premiers juges, après avoir rappelé la description des locaux dans le bail, ont jugé qu'une cave n'était pas destinée à être exploitée comme une salle de restaurant; que cette utilisation était en contravention avec les clauses du bail et, faisant droit à la demande de délai de la SARL ARCOBALENO, lui ont accordé trois mois avec suspension de la clause résolutoire précisant qu'à défaut cette dernière serait acquise.
Concernant le paiement des loyers par virement, ils ont indiqué que cet élément n'était visé ni au commandement du 13 mars 2007, ni à celui du 30 avril 2004 qui a donné lieu à l'ordonnance de référé du 17 décembre 2004 et ont accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire qui ne pouvait dès lors se trouver acquise.
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris le 17 mars 2009 qui a statué en ces termes :
' Dit que la SARL ARCOBALENO devra cesser dans un délai de trois mois à compter de ce jour, d'utiliser la cave n° 4 susvisés en salle de restaurant,
' Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant le cours de ce délai,
' À défaut de cessation de cette infraction au bail dans le délai de trois mois, décide que :
* la clause résolutoire sera acquise,
*la SARL ARCOBALENO et tous occupants de son chef pourront être expulsés au besoin avec l'assistance de la force publique,
*la SARL ARCOBALENO devra payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer, charges, taxes et prestations en sus,
'Dit que la SARL ARCOBALENO est tenue de payer le loyer mensuellement à terme échu, le 30 de chaque mois, par virement bancaire,
' Rejette le surplus des demandes,
' Condamne la SARL ARCOBALENO aux dépens y compris le coût du commandement du 13 mars 2007, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Rémi WACHTEL dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile
La SARL ARCOBALENO a fait appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 10 août 2009, la SARL ARCOBALENO demande à la Cour de :
Vu l'article L. 145 ' 41 du code de commerce,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vues les pièces communiquées
' Infirmer partiellement la décision du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'elle a ordonné de cesser l'exploitation de la cave numéro 4 en salle de restaurant,
' Constater que le bailleur a acquiescé sans équivoque à l'usage, en salle de restaurant, de la cave n°[Adresse 1],
À titre subsidiaire,
' Accorder un délai de six mois à compter de la signification de la décision si par extraordinaire celle-ci édictait que la cave ne peut être utilisée en salle de restaurant, ce pour permettre à la SARL ARCOBALENO de se mettre en conformité avec ladite décision,
' Condamner la S. C. I. MICHALES à verser à la SARL ARCOBALENO la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la S.C.P. FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoués à la cour de Paris,
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 5 août 2010, la SCI. MICHALES demande à la Cour de :
Vu l'article L. 145 ' 41 du code de commerce,
Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil,
Vu l'article 33 de la loi du 9 juillet 1991,
' Réformer le jugement entrepris
Statuant à nouveau,
' Constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 27 avril 2001,
En conséquence,
'Prononcer la résiliation du contrat de bail du 27 avril 2001,
À titre subsidiaire,
' Prononcer la résiliation du contrat de bail du 27 avril 2001 sur le fondement de l'article 1184 du Code civil,
En tout état de cause, quel que soit le fondement de la résiliation du bail,
' Ordonner l'expulsion de la SARL ARCOBALENO ainsi que de tous occupants de son chef si besoin est par l'assistance de la force publique,
' Dire que jusqu'à la libération des lieux, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel,
À titre infiniment subsidiaire,
' Condamner la SARL ARCOBALENO, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à respecter l'usage des lieux loués et le règlement de copropriété et en conséquence à cesser d'exploiter en tant que salle à manger la cave numéro 4,
' Condamner la SARL ARCOBALENO sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la première échéance mensuelle suivant la signification de la décision, à intervenir, à payer son loyer le 30 de chaque mois par virement et ce jusqu'à l'échéance finale,
' Condamner la se SARL ARCOBALENO à verser 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. BERNARBE CHARDIN CHEVILLER conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dépens qui comprendront notamment les frais d'huissier relatifs à la délivrance du commandant d'huissier du 13 mars 2007
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Il n'est pas contestable encore à ce jour que la cave n°4 dépendant du bail est utilisée en salle de restaurant..
Ce fait, non contesté par la SARL ARCOBALENO est de surcroît confirmé par les photos de la devanture dont le bandeau porte mention ' salle au sous sol' et par le procès-verbal établi le 15 décembre 2006 qui indique :
-' que l'huissier s'est rendu sur les lieux à 13h15 et y a rencontré le gérant M. [J],
- qu'il a constaté que le sous sol était accessible par la salle de restaurant du rez de chaussée par un escalier et que la cave était aménagée en restaurant avec chaises et banquettes le long du mur du fond, trois grandes tables et une petite devant ainsi que 5 petites tables à la descente des marches, soit 16 chaises en place et que les tables sont dressées avec verres, couverts et assiettes
- que la seule ventilation consiste en deux grilles positionnées sur le mur de droite,
- qu'il n'existe pas de porte de secours mais qu'il y a un extincteur et un boîtier lumineux posé à coté de l'escalier avec l'inscription' sortie',
- que le gérant soutient que la salle est occupée de façon occasionnelle et peut servir de salle non fumeur,
- qu'une porte ouvre sur un débarras et une autre est fermée'
Les affirmations de la SARL ARCOBALENO, selon laquelle la salle serait utilisée de manière occasionnelle, se trouvent par ailleurs contredites par les attestations de trois clients qui indiquent, sans précision de date, qu'ils ont été dirigés vers le sous- sol et qu'ils ont observé que cette salle ne comportait pas d'issue de secours.
Enfin le règlement de copropriété est clair à ce sujet et le local n'y est mentionné qu'en qualité de cave, ce qui ne souffre aucune interprétation.
La SARL ARCOBALENO soutient que le bailleur était parfaitement au courant de cette utilisation de la cave puisque M. [D], gérant de la SCI MICHALES, était l'un de ses associés jusqu'en avril 2001 et que le bail a été renouvelé en toute connaissance de cause.
Or,
Le bail mentionne clairement l'existence d'une cave n°4 en sous sol et son utilisation à des fins non prévues au bail relève d'un manquement par le preneur au respect de la destination des lieux ainsi que prévu aux articles 1728 et 1729 du code civil.
La SARL ARCOBALENO, reprenant en appel ses arguments concernant les différends existants entre les gérants des deux sociétés, soutient que M. [D], qui était associé mais également serveur dans l'établissement ne pouvait ignorer l'utilisation de la cave en restaurant.
Il convient d'observer cependant qu'elle ne verse aucune pièce permettant à la cour d'apprécier si les faits reprochés étaient connus de la bailleresse avant le renouvellement, qu'aucun accord fut-ce tacite n'est démontré, la cession de parts de M. [D] étant concomitante au renouvellement.
Dès lors il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir fait délivrer le 13 mars 2007, soit trois mois après le constat d'huissier, une sommation visant la clause résolutoire puis cette dernière étant restée lettre morte, une assignation le 8 et 15 février 2008.
Le manquement du preneur au respect de la clause destinataire du bail est caractérisé de sorte que la clause résolutoire rappelée dans la sommation du 15 novembre 2007 doit trouver à s'appliquer.
En effet, le tribunal, avait laissé au locataire fautif 3 mois pour se mettre en conformité avec les clauses du bail, précisant toutefois qu'à défaut la clause serait acquise.
Force est de constater que le locataire n'a pas déféré dans le délai et, à ce jour encore, poursuit dans son erreur .
En l'espèce et eu égard aux éléments évoqués ci dessus, le manquement apparaît suffisamment grave pour justifier qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire et fait droit à la demande de résiliation du bail aux torts du preneur, ce d'autant que le tribunal a fait preuve d'une particulière bienveillance en accordant délai et suspension des effets de la clause résolutoire.
La résiliation se trouve ainsi acquise dans les conditions de la décision confirmée soit au 17 juin 2009.
Sur la demande de délais :
La SARL ARCOBALENO sollicite subsidiairement 6 mois de délai pour se mettre en conformité.
La demande de délai ne saurait être admise alors même qu'elle a déjà bénéficié de délai qu'elle n'a pas mis à profit pour régulariser sa situation .
Sur les autres motifs de résiliation :
Eu égard à la décision, les autres chefs de demande d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du bail apparaissent sans objets
Sur l'indemnité d'occupation :
A compter du 17 juin 2009, la sarl ARCOBALENO se trouve être occupante sans droits et la demande d'expulsion, y compris avec le concours de la force publique, doit être accueillie.
La SARL ARCOBALENO est redevable envers à la SCI MICHALES depuis le 17 juin 2009 et jusqu'à la libération complète des locaux, d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges .
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
La SARL ARCOBALENO qui succombe en totalité en son appel sera déboutée de sa demande de ce chef et il sera fait application à son encontre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la condamner à payer à la SCI MICHALES une somme de 3000 € de ce chef.
La SARL ARCOBALENO qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens d'appel et de première instance incluant le coût du commandement de payer .
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 17 mars 2009 sauf en ce qu'il a condamné la SARL ARCOBALENO aux dépens de première instance,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 juin 2009,
Dit qu'à compter de cette date la SARL ARCOBALENO est occupante sans droit ,
Ordonne l'expulsion de la SARL ARCOBALENO ou de tous occupants de son chef y compris avec le concours de la force publique,
Condamne la SARL ARCOBALENO au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, taxes en sus et ce à compter du 17 juin 2009 et jusqu'à libération complète des locaux,
Déboute la SARL ARCOBALENO et la SCI MICHALES de leurs autres demandes,
Condamne la SARL ARCOBALENO à payer à la SCI MICHALES une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel
Condamne la SARL ARCOBALENO aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
