Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2010
(n° , pages)
Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 15 octobre 2008 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation (pourvoi n° S 07-14.717 et H 07-14.892), de l'arrêt rendu le 06 février 2007 par la 6ème Chambre, Section C de la Cour d'appel de Paris (RG n° 04/23037), sur appel d'un jugement rendu le 14 septembre 2004 par le Tribunal d'instance de Paris 10ème arrondissement (RG 11-03-000724)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/24600
DEMANDEUR A LA SAISINE :
- PARIS HABITAT-OPH, anciennement dénommé l'OPAC DE PARIS, pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représenté par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assisté de Maître Katell RALITE, avocat substituant Maître Linda CAPOANO (SELARL JP KARSENTY et Associés), avocats au barreau de PARIS, toque R156
DÉFENDEURS A LA SAISINE :
- Madame [Z] [C] épouse [D]
- Monsieur [E] [D]
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par Maître François TEYTAUD, avoué à la Cour
assistés de Maître Bertrand DE LACGER, avocat plaidant pour l'Association Bruno BOCCARA Associés, avocats au barreau de PARIS, toque R 203
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Octobre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Nicole PAPAZIAN, Présidente, entendue en son rapport,
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats : Madame OUDOT
lors du prononcé : Mademoiselle PIERRE-GABRIEL
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicole PAPAZIAN, présidente et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE
Paris habitat-OPH, anciennement dénommé l'OPAC, a acquis un immeuble situé [Adresse 4], dans lequel Mme [C] occupait un appartement suivant bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Dans le cadre de travaux de réhabilitation de l'immeuble, nécessitant la libération des lieux par les locataires, Paris habitat-OPH a conclu avec Mme [C] et avec M. [D], son fils, occupant les lieux, un protocole d'accord le 7 juin 2001.
Par acte des 9 et 13 mai 2003, Paris habitat-OPH a fait assigner Mme [C] et M. [D] et par acte du 19 mai 2003, Mme [C] et M. [D] ont fait assigner Paris habitat-OPH devant le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris qui, joignant les procédures a, par jugement du 14 septembre 2004 :
- jugé que le protocole d'accord signé entre les parties vaut promesse de bail sur les deux locaux d'habitation, le local commercial et les emplacements de parking qui y sont désignés,
- jugé que Paris habitat-OPH a manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution du protocole en exigeant de Mme [C] et de M. [D] de fournir une caution et de payer la somme de 14 444,80 € à titre de conditions préalables nécessaires avant la signature des baux d'habitation,
- débouté Paris habitat-OPH de sa demande tendant à voir contraindre Mme [C] et M. [D] à fournir des cautions solidaires non prévues dans le protocole valant promesse de bail,
- débouté Paris habitat-OPH de sa demande de résiliation du protocole aux torts de Mme [C] et de M. [D], de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [D] et de sa demande en paiement de la somme de
14 444,80 € à l'encontre de M. [D] et de Mme [C],
- dit que Paris habitat-OPH devra soumettre à la signature de M. [D] et de Mme [C] deux baux d'habitation établis dans le respect du protocole d'accord et des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard, que le tribunal se réserve de liquider,
- constaté que Paris habitat-OPH a remis aux défendeurs au mois de juillet 2003 un projet de bail commercial conforme au protocole et qu'il appartient désormais aux défendeurs de le signer ou non,
- accordé aux défendeurs un délai de deux mois, à compter de la signification du jugement pour signer le bail commercial, passé ce délai, ils seront réputés avoir renoncé au bénéfice de la promesse de bail contenue dans le protocole,
- condamné Paris habitat-OPH à payer à chacun des défendeurs la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral,
- condamné Paris habitat-OPH à payer à M. [D] la somme de 10 130,12 € en réparation de son préjudice matériel,
- débouté M. [D] du surplus de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné Paris habitat-OPH au paiement de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Mme [C] et M. [D] ont fait appel du jugement.
En cours d'instance, ils ont conclu avec Paris habitat-OPH deux baux d'habitation, l'un établi au nom de Mme [C], l'autre au nom de M. [D], pour deux appartements situés [Adresse 1].
Par arrêt du 6 février 2007, la Cour d'appel de Paris a confirmé le jugement en ce qu'il a jugé que le protocole d'accord signé entre les parties vaut promesse de bail sur les deux locaux d'habitation, le local commercial et les emplacements de parking qui y sont désignés, que Paris habitat-OPH a manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution du protocole en exigeant de Mme [C] et de M. [D] de fournir une caution et de payer la somme de 14 444,80 € à titre de conditions préalables nécessaires avant la signature des baux d'habitation, débouté Paris habitat-OPH de sa demande tendant à voir contraindre Mme [C] et M. [D] à fournir des cautions solidaires non prévues dans le protocole valant promesse de bail, débouté Paris habitat-OPH de sa demande de résiliation du protocole aux torts de Mme [C] et de M. [D], de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [D] et de sa demande en paiement de la somme de 14 444,80 € à l'encontre de M. [D] et de Mme [C], condamné Paris habitat-OPH à payer à chacun des défendeurs la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral, condamné Paris habitat-OPH à payer à M. [D] la somme de 10 130,12 € en réparation de son préjudice matériel, condamné Paris habitat-OPH au paiement de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Infirmant pour le surplus, la Cour a :
- dit et jugé que les baux d'habitation signés le 16 novembre 2004 par M. [D] et Mme [C] sont conformes au protocole d'accord et à la réglementation applicable à ce type de baux, sauf toutefois à ce qu'ils devraient l'un et l'autre être rédigés aux noms des deux consorts en tant que preneurs solidaires,
- dit et jugé qu'il appartiendra aux parties d'établir un avenant de chacun de ces baux afin que M. [D] et Mme [C] en soient reconnus copreneurs solidaires,
- constaté que M. [D] a signé le projet n° 8 du bail commercial proposé par Paris habitat-OPH, ce sous réserve de l'arrêt à intervenir et dit et jugé que ce bail commercial est conforme au protocole d'accord, sauf à ce que le montant du loyer y soit modifié pour être fixé, tel que réactualisé à la date de prise d'effet du bail qui correspondra à la date d'entrée en jouissance du preneur, en tenant compte d'une superficie pondérée de 80,15 m2 et étant précisé qu'il n'y a pas lieu à établissement d'un acte notarié pour la conclusion du dit bail,
- condamné Paris habitat-OPH à remettre à M. [D], dans la quinzaine du versement du dépôt de garantie, les clés des locaux objet du bail commercial ainsi qu'à lui attribuer les emplacements de stationnement n° 7 et 8, ce sous astreinte comminatoire de 100 € par jour de retard qui courra dès l'expiration de ce délai et pendant une durée maximale de 12 mois,
- condamné Mme [C] à payer à Paris habitat-OPH la somme de
14 444,80 € à titre de loyers et charges dus au titre de la location du [Adresse 4],
- condamné Paris habitat-OPH à payer à M. [D] la somme de 1 929,60 € en réparation de son préjudice correspondant aux frais bancaires supportés pour l'établissement d'une caution bancaire,
- constaté l'accord de Paris habitat-OPH pour rembourser à Mme [C] ses frais de déménagement du logement [Adresse 4] et de réinstallation dans le logement situé [Adresse 1],
- condamné Paris habitat-OPH à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 € à Mme [C] et celle de 2 500 € à M. [D],
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné Paris habitat-OPH aux dépens.
Par arrêt du 15 octobre 2008, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel mais seulement en ce qu'il a dit que les baux signés le 16 novembre 2004 par M. [D] et Mme [C] devraient l'un et l'autre être rédigés aux noms des deux consorts en tant que copreneurs solidaires et qu'il appartiendra aux parties d'établir un avenant de chacun de ces baux afin que M. [D] et Mme [C] en soient reconnus copreneurs solidaires.
Paris habitat-OPH a saisi la Cour de renvoi par déclaration du 9 décembre 2008.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 23 septembre 2010, M. [D] et Mme [C] demandent :
- de dire qu'ils sont fondés à solliciter la signature d'un avenant aux baux, afin qu'ils en soient reconnus comme copreneurs et dire qu'en conséquence les baux signés le 16 novembre 2004 ne sont pas conformes au protocole,
- le débouté des demandes de Paris habitat-OPH,
- sa condamnation à payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par maître Teytaud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 16 septembre 2010, Paris habitat-OPH demande :
- de dire et juger que le bail portant sur le logement 147831, signé par Mme [C] le 16 novembre 2004, est conforme au protocole d'accord,
- de dire et juger que le bail portant sur le logement 147838, signé par M. [D] le 16 novembre 2004, est conforme au protocole d'accord,
- le débouté des demandes de M. [D] et Mme [C],
- leur condamnation à payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Bommart Forster et Fromantin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2010.
CELA EXPOSE, LA COUR,
Considérant que si Mme [C] était seule titulaire du contrat de location portant sur l'appartement situé [Adresse 4], le protocole d'accord a été conclu entre Paris habitat, Mme [C] et son fils, M. [D] ; que l'engagement de Paris habitat était de «consentir un bail d'habitation portant sur un logement de type 2 pièces et un logement de type 6 pièces duplex » dans l'immeuble à construire [Adresse 1], de consentir un bail commercial à M. [D], de consentir une location de deux parkings au titre des logements et de deux parkings au titre du commerce ; que l'engagement de Mme [C] et de M. [D] était de libérer le logement du [Adresse 4] et de signer les « contrats de location aux conditions définies par Paris habitat et conformément aux présentes » ;
Considérant qu'aucune des parties ne discute plus la question de la solidarité entre elles, la Cour de cassation ayant rappelé qu'aux termes clairs du protocole d'accord, aucune stipulation de solidarité n'était prévue ;
Considérant, en revanche, que Paris habitat soutient que c'est à tort que Mme [C] et M. [D] continuent de réclamer une cotitularité sur les deux baux, la question de la solidarité n'ayant jamais été dissociée de celle de la cotitularité et la Cour de cassation ayant cassé l'arrêt de la Cour d'appel qui avait jugé que les baux devaient l'un et l'autre être rédigés aux noms des deux consorts 'en tant que copreneurs solidaires', il n'est pas plus possible de maintenir la cotitularité que la solidarité ; qu'en outre, cette cotitularité est incompatible avec la législation HLM, une même personne ne pouvant, fût-ce conjointement avec une autre, être titulaire de deux logements, et incompatible avec les dispositions applicables de la loi de 1948 qui prévoit que les titulaires des baux doivent occuper personnellement et résider de façon habituelle dans les lieux, Mme [C] et M. [D] ne pouvant remplir la condition d'occupation personnelle et de résidence habituelle des locaux s'ils sont tous deux copreneurs des deux logements ; que cette cotitularité n'est pas non plus conforme aux dispositions de la loi de 1989 qui s'applique aux locaux à usage d'habitation principale, une même personne ne pouvant avoir deux habitations principales ; qu'enfin, le protocole d'accord, qui n'envisage ni cotitularité ni solidarité, prévoit que Mme [C] et M. [D] devront signer les contrats correspondant aux conditions définies par Paris habitat, ce qui suppose le respect de la réglementation applicable ;
Considérant que Mme [C] et M. [D] font valoir que s'ils n'ont jamais revendiqué la solidarité, ils ont toujours été convaincus de leur qualité de copreneurs ; qu'aux termes du protocole d'accord, on se trouve en présence d'un contrat indivisible entre la mère et le fils, qui bénéficient de logements dans le même immeuble et ont une communauté d'intérêts ; qu'au contraire de la solidarité, la cotitularité ne nécessite pas une mention expresse ; que le renvoi par le protocole aux conditions définies par Paris habitat n'a pas pour objet d'exclure la cotitularité mais seulement de faire référence aux conditions générales habituelles des baux de Paris habitat, les conditions particulières étant définies en partie par le protocole ; qu'aucune disposition de la législation HLM ni aucune des dispositions de la loi de 1948, à supposer qu'elle soit applicable n'interdisent expressément la cotitularité, pas davantage que la loi de 1989 qui, en visant l'habitation principale, entend seulement exclure les résidences secondaires mais pas la cotitularité d'un bail ;
Considérant, en premier lieu, qu'aucune stipulation du protocole d'accord ne prévoit la solidarité entre Mme [C] et M. [D] ; qu'ainsi, Paris habitat n'est pas fondé à soutenir que la question de la solidarité n'est pas dissociée de celle de la cotitularité ;
Considérant qu'il résulte des termes de l'accord que si la conclusion de deux baux portant sur deux logements est prévue, ces baux sont rapportés indistinctement à Mme [C] et M. [D] ensemble, aucune attribution particulière, exception faite du bail commercial, n'en étant faite à l'un ou à l'autre ; que Mme [C] et M. [D] étant tous deux signataires du protocole, c'est donc à tous deux que sont attribués les deux baux sur les deux logements, la cotitularité entre eux découlant alors de ces dispositions mêmes du protocole ;
Considérant que Paris habitat n'est pas fondé à soutenir qu'une telle cotitularité serait contraire aux diverses dispositions législatives applicables en l'espèce ; qu'en effet, dans la mesure où les deux baux, situés d'ailleurs dans le même immeuble, constituent une seule et même habitation pour Mme [C] et M. [D], ils l'occupent personnellement, à titre de résidence principale, sauf à Paris habitat à démontrer que l'un ou l'autre des logements ne serait pas occupé conformément aux conditions légalement prévues, ce qu'il ne fait pas ;
Considérant, en conséquence, qu'il y a lieu de dire que Mme [C] et M. [D] sont copreneurs des baux d'habitations n° 147831 et n° 147838 ;
Considérant qu'il y a lieu de condamner Paris habitat au paiement de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que Paris habitat doit être condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en ce qu'il a dit que Paris habitat-OPH devra soumettre à la signature de M. [D] et de Mme [C] deux baux d'habitation établis dans le respect du protocole d'accord et des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard, que le tribunal se réserve de liquider ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :
Dit que les baux d'habitation n° 147831 et n° 147838 signés le 16 novembre 2004 par M. [D] et Mme [C] sont conformes au protocole d'accord et à la réglementation applicable à ce type de baux, sauf toutefois à ce qu'ils doivent, l'un et l'autre, être rédigés aux noms de M. [D] et Mme [C] en tant que copreneurs,
Dit qu'il appartiendra aux parties d'établir un avenant de chacun de ces baux afin que M. [D] et Mme [C] en soient reconnus copreneurs,
Condamne Paris habitat à payer à Mme [C] et M. [D] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Paris habitat aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
