Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 01 DECEMBRE 2010
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09608
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2009 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 07/000630
APPELANT
Monsieur [V] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par la SCP BLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Coralie MALAGUTTI plaidant pour la SCP SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMEE
S.C.I. ARLEMALICA prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représentée par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assistée de Me Gilbert ABOUKRAT plaidant pour la SELUR ABOUKRAT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0470
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport et Madame BLUM, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame BLUM, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Suivant acte reçu devant notaire du 30 mai 2005, les époux [J] ont vendu aux époux [Z] [P] divers biens immobiliers sis à Noisy sur école au lieu dit [Adresse 6] comprenant une parcelle de terrain sur laquelle existe une propriété élevée sur cave et, attenant à la maison, une grande salle à usage de restaurant , hangar et autres dépendances ; l'acte de vente porte mention de l'existence d'un bail d'un terrain au profit de Monsieur [B] 'pour une exploitation commerciale sous le nom de L'écurie du Bois Rond' ;
Le 1° novembre 1998, Monsieur et Madame [J] ont consenti à Monsieur [B], au terme d'un bail précaire de un an renouvelable, la location d'une 'partie de la propriété' pour une 'exploitation de chevaux , poneys et attelages' moyennant un loyer de 2000 francs par mois, le bail pouvant être dénoncé par l'une ou l'autre partie six mois à l'avance par lettre recommandée,
Les mêmes parties ont ensuite convenu d'un bail intitulé '3, 6, 9 ans' en date du 30 avril 1999 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, y annexant une convention prévoyant notamment la création d'abris démontables pour chevaux sur l'emplacement défini par le propriétaire , la mise en service et la maintenance de toilettes de campagne existant sur le site, la mise à disposition d'un compteur d'eau, l'autorisation de tirer une canalisation souple pour permettre d'abreuver les chevaux convenablement, le tuyau devant être enterré, et de façon manuscrite, il y est indiqué que les abris démontables resteront la propriété de Monsieur [B] .
Le 1° décembre 2005, la direction départementale de l'équipement dressait en présence de Monsieur [Z] et Monsieur [B] un procès -verbal d' infraction à la législation sur l'urbanisme en raison de l'existence de travaux réalisés en l'absence de toute autorisation administrative sur une zone classée NB et en foret de protection ( abris, boxes à chevaux, constructions annexes ); ce procès verbal était adressé à toutes les parties concernées ;
Le 5 décembre 2005, la direction départementale de l'agriculture et de la foret de Seine et marne écrivait à Monsieur [Z] le propriétaire que la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 1] sur laquelle l'activité équestre est exploitée figure pour partie en foret protégée de [Localité 5] ainsi qu'en espace boisé classé à conserver , à protéger , ou à créer au PLU de la commune et que les travaux d'aménagement nécessaires à l'activité d'équitation constituent une double infraction au articles L412-2 et L 311-1 du code forestier et L310-1 du code de l'urbanisme ;
La direction de l'équipement mettait en demeure Monsieur [Z] de procéder à l'enlèvement des installations érigées ( hangars, boxes ) ;
La sci Armelica constituée entre les époux [Z] faisait sommation, par exploit d'huissier du 23 janvier 2006, à Monsieur [B] de immédiatement et sans délai supprimer les installations et constructions illicites implantées sans l'autorisation du propriétaire et en contradiction avec les règles de l'urbanisme .
Le 6 février 2006, la direction départementale de l'agriculture et de la foret de Seine et Marne informait Monsieur [B] de ce qu' elle allait faire procéder à une reconnaissance des lieux et que , dans le cas de non respect de sa lettre du 5 décembre 2004( en réalité 2005) elle engagerait une procédure contentieuse à son égard ;
Par exploit d'huissier du 17 juillet 2007, la société Arlemalica a donné congé à Monsieur [B] avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité , se prévalant de manquements graves imputables au preneur et constitués par les infractions répétées aux règles de l'urbanisme et de l'obtention d'autorisation de construire, invoquant l'existence du procès -verbal de la direction départementale de l'équipement de Seine et Marne notifié le 1° décembre 2005 retenant une infraction aux règles de l'urbanisme soit l'existence de travaux réalisés en l'absence de toute autorisation ou déclaration administrative et la mise en demeure du 23 janvier 2006 non suivie d'effet ;
Elle a assigné monsieur [B] en réalisation du bail le 6 janvier 2007 ;
C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré du tribunal de grande instance de Melun du 24 février 2009 qui a :
-prononcé la résiliation du bail ,
-débouté Monsieur [B] de ses demandes,
-prononcé l'exécution provisoire du jugement ,
-débouté la société Arlemalica de sa demande fondée sur l'article 77 du code de procédure civile et condamné Monsieur [B] aux dépens .
Monsieur [B] est appelant de cette décision ;
Le tribunal pour statuer ainsi a retenu que le bail souscrit le 30 avril 1999 entre les époux [J] et Monsieur [B] ne pouvait pas recevoir la qualification de bail commercial , s'agissant de la location d'un terrain nu ne comportant que des abris démontables pour chevaux qui n'ont donc pas un caractère de fixité suffisant;
Il a jugé que l'exploitation d'une centre équestre était impossible sur le terrain et que le bail qui avait été souscrit pour cette activité devait être résilié sans indemnité , la convention des parties n'en stipulant aucune en cas de résiliation ;
Monsieur [B] soutient au contraire que le bail dont il bénéficiait est un bail commercial au sens de l'article L 145-1 du code de commerce 2° qui prévoit que le statut des baux commerciaux s'étend aux baux de terrains nus sur lesquels sont édifiés soit avant soit après le bail des constructions à usage commercial industriel ou artisanal , à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire .
Monsieur [B] invoque que les abris de chevaux présentent un caractère de fixité suffisant pour être considérés comme des constructions au sens de cet article, que les constructions étaient destinées à un usage commercial , c.a.d à l'exploitation de son fonds de commerce de centre équestre, que ces constructions ont été expressément autorisées par le propriétaire d'alors , Monsieur [J] .
Monsieur [B] soutient encore que les parties s'étaient de toute façon soumises librement au statut des baux commerciaux comme elles ont la possibilité de la faire , que le bail est un bail 3, 6, 9 , que le propriétaire actuel a d'ailleurs délivré congé en visant expressément les dispositions du statut des baux commerciaux .
En tout état de cause et si la cour ne retenait pas l'application du statut des baux commerciaux au bail en question, Monsieur [B] fait valoir que le bail été résilié aux torts du bailleur , ce qui lui occasionne un préjudice devant être indemnisé .
Il fait valoir en effet que la bail a été conclu pour qu'il exerce dans les lieux une activité de centre équestre ( ce qui était déjà l'activité exercée par le précédent locataire ) et qu'il appartient au bailleur de délivrer un bien conforme à l'usage auquel il est destiné, qu'au surplus, le propriétaire n'ignorait pas que les lieux ne pouvaient être exploités comme centre équestre en raison du conflit qui l'avait opposé à son précédent locataire et dont Monsieur [B] a eu depuis connaissance , qu'il appartenait au bailleur de vérifier que la chose louée pouvait être affectée à l'usage prévu au bail .
Il souligne que la société Armalica qui a acheté le bien en connaissance de cause doit supporter les conséquences de cette résiliation.
Il demande paiement d'une somme de 189 068, 84 euros à titre de dommages intérêts somme destinée à compenser le préjudice résultant des conséquences déjà subies dans l'exercice de son activité et de la perte pour l'avenir de son droit au bail, de sa clientèle et de l'obligation de se réinstaller dans d'autres locaux et sollicite le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement complet de l'indemnité ;
Il réclame au surplus condamnation de la sci Armelica à lui payer une somme de 2000 euros à titre de dommages- intérêts , une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens ;
La société Arlemalica qui demande la confirmation du jugement déféré soutient qu'au regard de la nature précaire des installations sur le terrain donné à bail , celles-ci ne peuvent avoir conféré au bail un caractère commercial, que le refus opposé par la sci Armelica est fondé sur l'impossibilité pour Monsieur [B] de poursuivre son exploitation dans les conditions actuelles en raison de l'interdiction posée par les services de la préfecture, que ce refus ne saurait engendrer aucune responsabilité du propriétaire, que l'autorisation donnée d'ériger des abris démontables pour chevaux ne remplit pas les exigences de l'article L145-1 du code de commerce 2° , que l'appellation de bail 3, 6, 9 ans ne lui confère pas la nature de bail commercial et ne permet pas de considérer que les parties se ont soumises volontairement au statut des baux commerciaux et que, en tout état de cause, en érigeant des constructions en violation des règles de l'urbanisme, Monsieur [B] a commis de manquements graves justifiant la résiliation du bail sans indemnité .
Il demande condamnation de Monsieur [B] à lui verser la somme de 3588 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 16 août 2010 pour Monsieur [B], le 17 décembre 2009 pour la sci Armelica ; leurs moyens seront examinés au cours de la procédure .
MOTIFS
La soumission invoquée par Monsieur [B] du bail du terrain sur lequel il exploite son activité de centre équestre aux dispositions du statut des baux commerciaux en raison de la nature des constructions qui y sont érigées, en application de l'article L 145-1 du code de commerce 2° ne peut avoir lieu qu'autant qu'est exploité dans les lieux, comme l'exige article L 145-1 , un fonds appartenant soit à un commerçant soit à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce .
Or Monsieur [B] n'invoque ni être commerçant, ni exercer dans les lieux loués une activité commerciale, celle d'exploitation de chevaux, de poneys et d'attelage à l'exclusion de toute activité d'enseignement qui n'est pas démontrée n'étant pas commerciale par nature et il n'allègue ni ne démontre être propriétaire d'un fonds de commerce ;
S'agissant des constructions édifiées sur le terrain nu donné à bail, avec l'autorisation des bailleurs, elles n'ont au surplus aucun caractère de fixité, s'agissant d'abris démontables pour chevaux qui restent la propriété du preneur.
Quant à la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux, elle ne peut résulter de la seule indication de la durée du bail '3, 6 , 9 ans', aucune autre clause du bail permettant de conclure que les parties ont entendu soumettre leurs relations contractuelles au statut de la propriété commerciale .
La circonstance que les bailleurs ont donné congé en visant les dispositions applicables aux baux commerciaux alors qu'il dénient aujourd'hui le caractère commercial du bail et invoquent leur erreur à cet égard ne peut avoir conféré à Monsieur [B] des droits qui ne résultent ni de la nature de l'activité exercée ni de sa qualité d'exploitant ni des caractéristiques du bail .
Les différents diagnostics effectués annexés à l'acte de vente ( amiante, plomb ) mentionnant que les 'bâtiments' sont à usage commercial et d'habitation ne concernent pas le terrain donné à bail ni les constructions démontables qui restent le propriété du preneur ; au surplus, ces mentions génériques propres aux études en question sont exclusives de toute portée quant à la qualification juridique des biens donnés à bail ;
Il s'ensuit que le bail litigieux n'est pas soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux.
Monsieur [B] invoque encore que les bailleurs successifs ont, quelque soit la nature du bail, manqué à leur obligation essentielle de délivrance dans la mesure ou il lui a été fait interdiction par l'administration d'exercer dans les lieux l'activité qui est prévue au bail, celle d'exploitation de chevaux, poneys et attelages, compte tenu du classement du terrain donné à bail ;
Or, ce qui a été donné en location à Monsieur [B] au terme du bail est un terrain nu ne comportant pas de constructions, le propriétaire lui ayant seulement donné l'autorisation d'y édifier des abris démontables pour chevaux, ceux- ci restant sa propriété
Dés le 27 mars 2003, les époux [J], les bailleurs d'origine, ont fait dresser un constat d'huissier dont il résulte que Monsieur [B] a effectué dans les lieux des travaux ( creusement d'un fossé et d'une fosse à fumier et à purin à ciel ouvert sans bac de rétention, ni protection, à même le sol), a procédé au stationnement de divers véhicules ( dont trois camions de transport de chevaux à l'état d'épaves), engins et matériels (pelleteuse , engin de levage ..) et à l'entreposage de matériaux divers ( bois , volets roulants démontés, batteries de véhicules.. ) sans lien avec son activité ou au mépris des règles de salubrité,
Le procès -verbal dressé par l'agent de administration de l'équipement de Seine et Marne le 1° décembre 2005 ne fait cependant plus mention de telles constatations de sorte qu'il faut supposer qu'entre temps, Monsieur [B] a procédé à l'enlèvement des véhicules, engins , matériels et matériaux qui encombraient les lieux ainsi qu'à l'aménagement des fosses creusées, conformément aux règles de l'art .
Il ne justifie cependant, à la suite de l'accord donné par les bailleurs d'origine pour qu'il place sur le terrain donné à bail des abris de chevaux démontables, d'aucune autorisation administrative ainsi que l'a constaté l'agent de l'administration alors que le terrain se situe en zone classée (espace boisée classé ou foret de protection ) et que le bail lui fait obligation de fournir les justificatifs nécessaires à l'exploitation de chevaux, poneys, attelages de façon à ce que le bailleurs ne soient pas inquiétés à ce sujet ;
Il s'ensuit qu'il est mal venu à reprocher aux bailleurs sucessifs aux droits desquels vient la sci Armelica un manquement à leur obligation de délivrance alors que l'obligation de se mettre en conformité avec les règlements du code de l'urbanisme pèse sur lui et qu'il n'a pas respecté cette obligation, ce qui est à l'origine des mises en demeure de l'administration .
Enfin, le bail prévoit qu'il peut y mettre fin en délivrant congé six mois à l'avance par lettre recommandée ;
Le congé délivré par la société Armelica le 17 juillet 2007 par exploit d'huissier pour le 30 avril 2008, soit plus neuf mois à l'avance, respecte le prévis imposé par le bail et Monsieur [B] ne justifie pas que ce congé aurait été donné abusivement alors que la société Armelica qui n'était pas tenue de le motiver, y a exposé que Monsieur [B] malgré la mise en demeure qui lui avait été adressé par l'administration le 23 janvier 2006 d'avoir à se conformer aux règles de l'urbanisme, n'avait pas déféré à cette sommation, ce qu'il ne conteste pas ;
Or tout en demandant dans ses conclusions de dire qu'elle est ainsi fondée en son 'refus de renouvellement' résultant de l'impossibilité pour le preneur de poursuivre son exploitation (page 6 de ses conclusions) ou encore (page 8) que le 'bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer une indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur', ce qui implique la validité du congé délivré, la société Armelica sollicite dans le dispositif de ses conclusions de confirmer le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail ;
La demande de la sci Armelica ne peut s'analyser en conséquence que comme une demande tendant à admettre que le preneur était autorisé à se maintenir dans les lieux jusqu'à ce que la question de la nature du bail et du droit à indemnité ait été tranchée judiciairement .
Le bail a été résilié par l'effet du congé à effet du 30 avril 2008, le preneur s'étant maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré ; aucune demande d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation n'est formée à son encontre .
Faute de démontrer un manquement des bailleurs successifs aux droits desquels vient la sci Armelica à leur obligation de délivrance ou un comportement fautif de la société Armelica dans la mise en oeuvre du congé, Monsieur [B] est mal venu à solliciter une indemnisation alors que le bail n'en prévoit aucune en cas de résiliation ;
Il sera en conséquence débouté de sa demande en dommages- intérêts tant au titre de la perte du droit au bail qu'au titre d'un préjudice passé ou à venir résultant selon lui de la perte de clientèle et de l'obligation de se réinstaller dans d'autres locaux .
Monsieur [B] supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant à sa charge ainsi qu'en ont décidé les premiers juges .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré, excepté en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail,
Dit que la demande de la sci Armelica tendant à voir confirmer le jugement qui a prononcé la résiliation du bail ne peut s'analyser qu'en une demande tendant à voir autoriser le maintien dans les lieux du preneur aux clauses et conditions du bail jusqu'à ce que la contestation quant à la nature du bail et le droit à indemnité d'éviction ait été tranché judiciairement ,
Reformant en conséquence le jugement de ce chef et statuant à nouveau,
Dit que le bail a été résilié par l'effet du congé délivré le 17 juillet 2007 pour le 30 avril 2008,
Dit que le preneur s'est maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré ,
Condamne Monsieur [B] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Bommart Forster Fromantin avoués .
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
