Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2010
(n° 388, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/08026
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/12546
APPELANTS
Monsieur [B] [R]
Madame [N] [P] épouse [R]
demeurant tous deux [Adresse 3]
représentés par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistés de Maître Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : C 734, plaidant pour Maître CHETRIT, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Madame [Z] [V]
née le [Date naissance 2] 1913 à [Localité 7] (Loiret)
de nationalité française
demeurant [Adresse 4]
veuve en premières noces non remariée de [C] [X] [O], majeure placée sous la curatelle renforcée par jugement rendu par le juge des tutelles du tribunal d'instance du 19ème arrondissement de Paris du 12 juillet 2007, assistée de son curateur le GROUPE D'AIDE A LA GESTION, association tutélaire
GROUPE D'AIDE À LA GESTION,
ès qualité de curateur de Mme [Z] [V].
ayant son siège [Adresse 1]
représentés par la SCP BAUFUME-GALLAND-VIGNES, avoués à la Cour
assistés de Maître Laurence LACOSTE FAUCHILLE, avocat au barreau de PARIS,
toque : C 577
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 7 octobre 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 6 octobre 1995, Mme veuve [O] a vendu aux époux [R] un ensemble immobilier consistant en un appartement, deux chambres de bonne et une cave sis [Adresse 5] moyennant le prix de 1.500.000 F dont 300.000 F ont été payés au jour de la vente et le surplus converti en une rente annuelle et viagère de 150.000 F, soit 12.500 F mensuels révisable de plein droit chaque année en fonction de l'indice INSEE des prix à la consommation des ménages urbains.
Par jugement du 12 juillet 2007, le juge des tutelles du 19ème arrondissement de Paris a ordonné le placement de Mme [O] sous curatelle renforcée et désigné le groupe d'aide à la gestion du 19ème en qualité de curateur.
Le 9 juillet 2009, Mme [O] assistée de son curateur a fait délivrer aux époux [R] un commandement de payer la somme de 40.840,51 € visant la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente et l'intention du crédirentier de s'en prévaloir.
Par acte du 12 août 2009, Mme [O] assistée de son curateur a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Paris les époux [R] aux fins notamment de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et paiement de diverses sommes.
Par jugement du 16 février 2010, le tribunal a :
- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer
- prononcé la résiliation de la vente immobilière consentie le 6 octobre 1995 par Mme [O] aux époux [R]
- dit que Mme [O] redevient propriétaire du lot n° 10 dépendant de l'ensemble immobilier consistant en un appartement, deux chambres de bonne et une cave sis [Adresse 5], le tout cadastré section 0301 AF n° 127 pour une contenance de 329 m
- rappelé que le jugement devra être publié au bureau de la conservation des hypothèques compétent
- rejeté la demande indemnitaire présentée par Mme [O] assistée de son curateur
- condamné les époux [R] à verser à Mme [O] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonné l'exécution provisoire
- condamné les époux [R] aux dépens.
Les époux [R] ont interjeté appel de ce jugement et aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2010 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, visant les articles 1101, 1152, 1226, 1183, 1184, 1134 et 1743 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, concluent à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demandent à la Cour, en statuant à nouveau, de :
- in limine litis, rejeter les demandes additionnelles dans la mesure où elles ne sont pas recevables, et subsidiairement, se déclarer incompétent au profit du tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris,
- dire qu'un accord a été conclu entre l'association tutélaire et eux-mêmes et en conséquence que le commandement délivré le 7 juillet 2009 est sans objet
- subsidiairement, dire que c'est de mauvaise foi que l'intimée se prévaut du commandement de payer visant la clause résolutoire et en conséquence que la clause résolutoire n'est pas acquise
- nommer un expert afin de faire les comptes entre les parties et déterminer les sommes dont ils seraient redevables
- prendre acte de ce qu'ils s'engagent à payer ces sommes immédiatement dés qu'elles auront été fixées
- débouter Mme [O] et l'association tutélaire de leurs demandes, notamment additionnelles
Très subsidiairement,
- dire qu'il ne peut s'agir d'une résiliation judiciaire, mais d'une résolution judiciaire
- dire que la clause pénale insérée dans l'acte est manifestement excessive
En conséquence,
- ordonner la remise en l'état des parties
- condamner Mme [O] à restituer aux époux [R] la somme de 397.426,66 € correspondant aux comptes faits entre les parties
- subsidiairement, nommer un expert afin de faire les comptes entre les parties et déterminer les sommes qui seraient dues à Mme [O] et celles auxquelles ils pourraient prétendre
En tout état de cause,
- condamner solidairement Mme [O] et l'association tutélaire Groupe d'aide à la gestion au paiement de la somme de 7.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 septembre 2010 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, Mme [O] et le groupe d'aide à la gestion agissant en qualité de curateur de Mme [O], visant l'article 1315 du code civil, concluent à la confirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour, en y ajoutant, de :
- condamner les époux [R] à lui payer une somme de 4.200 € par mois depuis le 9 août 2009 à tout le moins le 17 février 2010 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés
- ordonner l'expulsion des époux [R] des lieux qu'ils occupent ainsi que celle de tous occupants de leur chef
Subsidiairement, pour le cas où la Cour viendrait à infirmer le jugement entrepris, condamner les appelants à lui payer les sommes de :
- 35.794 € au titre de l'arriéré de la rente et ce avec intérêts au taux légal à compte du 9 juillet 2009, date du commandement
- 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour la dédommager du préjudice subi par la résistance abusive des débiteurs au paiement de la dette
En tout état de cause,
- condamner les époux [R] à lui payer la somme de 7.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Sur la résolution de la vente
Considérant que les moyens développés par les époux [R] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Que c'est sans en rapporter la preuve que les époux [R], qui ont cessé de réevaluer la rente à compter de l'année 1999, se prévalent de l'accord de Mme [R], laquelle a déclaré à son curateur qu'il s'agissait seulement d'une mesure temporaire pour leur permettre de revenir à meilleure fortune, étant observé qu'en tout état de cause, le curateur ne sollicite la réévaluation de la rente qu'à compter de sa prise de fonction en mars 2007 ;
Que si des discussions portant sur la réévaluation de la rente ont eu lieu entre décembre 2007 et juillet 2008 entre l'association tutélaire et l'avocat des époux [R], Me [M], il n'est pas justifié qu'elles aient abouti à un accord, le protocole invoqué par les époux [R] n'étant signé que de Me [M] et non de Mme Mme [O] et sa curatrice, qui soutiennent ne l'avoir jamais reçu, les lettres échangées entre l'association tutélaire et Me [M] étant insuffisantes à établir l'existence de l'accord allégué dés lors que l'association tutélaire, par lettre du 30 juillet 2008, n'a accepté l'offre faite par Me [M] par lettre du 8 juillet de réévaluer la rente à compter de novembre 2007 à 2.139 €, qu' à la condition expresse de recevoir un document signé par chacun des époux [R] et le paiement du rappel et qu'il n'est pas rapporté la preuve que nonobstant sa contestation, elle ait reçu tant le protocole que le paiement, étant observé qu'en tout état de cause, les époux [R], qui déclarent avoir envoyé à l'association tutélaire le protocole et un chèque de 1.895,23 €, qui ne représentait que la moitié du rappel, ne se sont manifestement pas inquiétés avant le 9 juillet 2009, date du commandement de payer, des raisons pour lesquelles le protocole ne leur a pas été retourné signé ni le chèque encaissé et ne se sont pas non plus souciés de régler la deuxième moitié du rappel, les conditions de l'accord de l'association tutélaire n'étant donc pas remplies ;
Qu'en outre, le curateur s'est aperçu après les discussions sur la réévaluation de la rente que les arrérages de la rente n'ont pas été régulièrement payés, notamment ceux de décembre 2006 à mars 2007 et qu'il n'est pas justifié du paiement intégral des arrérages de juillet 2005 à mars 2006 pour lesquels Mme [R] n'a reçu que des paiement de l'ordre de 1.000 ou 1.200 €, aucun début de preuve n'étant rapportée de paiement en espèces alors que les règlements étaient habituellement faits par chèques ;
Que le curateur était donc bien fondé à faire délivrer les 8 et 9 juillet 2009 un commandement de payer visant la clause résolutoire, peu important que le commandement ait été intitulé « aux fins de résiliation » dés lors qu'il est dépourvu de toute ambiguïté, la clause résolutoire du contrat de vente ayant été textuellement reproduite et l'intention de la crédirentière de se prévaloir de ladite clause mentionnée et peu important que le commandement ait été délivré pour une somme plus élevée que celle effectivement due, le commandement produisant effet pour la somme effectivement due ;
Qu'il n'a pas été fait un usage abusif du commandement de payer, les époux [R], n'ayant pas régularisé leur situation avant sa délivrance nonobstant le délai écoulé depuis les pourparlers engagés en décembre 2007, étant observé qu'ils ne justifient pas d'un préjudice résultant de ce que le commandement leur a été notifié au début du mois de juillet, notamment de ce qu'ils n'auraient pu en prendre connaissance avant l'expiration du délai d'un mois visé dans ledit acte ;
Qu'en outre, la signification, le 12 août 2009, de l'assignation est justifiée par la nécessité de préserver l'efficacité de l'hypothèque judiciaire provisoire et conservatoire inscrite en application du contrat de rente viagère ;
Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient remplies, mais infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de vente alors que celui-ci a été résolu de plein droit le 9 août 2008 par l'effet de la clause résolutoire ainsi d'ailleurs que soutenu par les époux [R] ;
Sur la clause pénale
Considérant que la clause du contrat de vente selon laquelle, en cas de résolution, « tous les arrérages versés et tous les embellissements et amélioration qui auront pu être apportés aux biens vendus demeureront acquis au crédirentier sans répétition ni indemnité » constitue une clause pénale au sens de l'article 1152 du code civil, une telle clause prévoyant une indemnisation forfaitaire du crédirentier en cas de résolution laquelle est une sanction de l'inexécution du contrat et non une simple faculté pour les parties de se libérer unilatéralement ;
Considérant que la peine conventionnellement prévue n'est manifestement pas excessive dans la mesure où, d'une part, les arrérages de la rente, d'un montant mensuel de 2.139 € en 2009, sont inférieurs à la valeur locative du bien consistant en un appartement de cinq pièces et deux chambres de service au cinquième étage d'un immeuble avec ascenseur, en pierre, situé dans le troisième arrondissement et d'autre part, que les embellissements invoqués sont insuffisamment justifiés, les factures produites étant au nom des époux [R] au Plessis Trévise ou au nom de l'entreprise [R] ou des établissements [R], voire vétustes, les époux [R] ayant disposé de l'immeuble pendant quinze ans ;
Qu'il n'y a donc pas lieu à la modération de la clause pénale fixée contractuellement ;
Sur les comptes entre les parties
Considérant que du fait de la résolution du contrat de vente, les époux [R] sont recevables et bien fondés à solliciter sur le fondement de l'article 1183 du code civil le remboursement du bouquet versé le jour de la vente, soit la somme de 45.734,70 € (300.000 F) ainsi que le remboursement des charges de copropriété s'élevant à la somme de 52.092 € et le coût de la reprise de la toiture dont ils justifient du paiement, soit la somme de 1 962 € (12.874,63 €) ;
Que Mme [O] est donc tenue de leur verser la somme 99.788,70 € ;
Sur les demandes additionnelles
Considérant que bien que formées pour la première fois en appel, les demandes de la crédirentière tendant au paiement d'une indemnité d'occupation et à l'expulsion des occupants de l'appartement sont recevables par application de l'article 566 du code civil comme étant l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande aux fins de résolution de la vente soumise au premier juge ;
Considérant le bail consenti à leur fille par les époux [R], qui sont réputés n'avoir jamais été propriétaires par l'effet de la résolution du contrat du vente, n'est pas opposable à Mme [O], l'occupante des lieux étant donc occupante du chef des époux [R] ;
Qu'il s'ensuit que Mme [O] est bien fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation laquelle est due à compter du présent arrêt qui substitue à la résiliation prononcée par le premier juge la résolution du contrat de vente, ladite indemnité, due jusqu'à la libération effective des lieux, étant fixée, eu égard à l'estimation produite, à la situation du bien vendu et à sa description, à la somme mensuelle de 3.000 €, incluant tant l'occupation de l'appartement que celle des deux chambres de service ;
Qu'en outre, il sera fait droit à la demande aux fins d'expulsion des époux [R] et de celle de tous occupants de leur chef, laquelle n'est pas l'accessoire d'une demande aux fins de résiliation de bail relevant de la compétence du tribunal d'instance, mais est relative aux conséquences de la résolution du contrat de vente et est donc de la compétence de cette juridiction ;
Considérant que les époux [R], qui succombent en leur appel, devront indemniser Mme [O] et son curateur, le groupe d'aide à la gestion, des frais non répétibles qu'ils les ont contraints à exposer en appel à concurrence d'une somme fixée en équité à 3.000 € ;
PAR CES MOTIFS,
Par décision contradictoire rendue par mise à disposition et en dernier ressort,
Déclare les demandes additionnelles en paiement d'une indemnité d'occupation et aux fins d'expulsion recevables,
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de vente,
Et statuant à nouveau de ce chef,
Constate la résolution de plein droit au 9 août 2009 du contrat de vente avec constitution d'une rente viagère en date du 6 octobre 1995,
Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [O] assistée de son curateur, le groupe d'aide à la gestion, à rembourser aux époux [R] la somme de 99.788,70 € (soit 45.734,70 € au titre du bouquet, 52.092 € au titre des charges de copropriété et 1.962 € au titre des frais de toiture),
Déboute les époux [R] de leur demande aux fins de réduction de la clause pénale,
Condamne les époux [R] à payer à Mme [O] à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés une indemnité d'occupation mensuelle de 3.000 €,
Ordonne l'expulsion des époux [R] et celle de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent à [Adresse 6], et ce en tant que de besoin, avec l'assistance de la force publique,
Condamne les époux [R] à payer à Mme [O] assistée de son curateur, le groupe d'aide à la gestion, la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civil,
Condamne les époux [R] aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
