Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 28 OCTOBRE 2010
(n° ,1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/02071
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2008 -Tribunal d'Instance de PARIS 08 - RG n° 11-08-000390
APPELANTE :
S.A.R.L. IMMEUBLES BAILLY ROCHER - IBR
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués près la Cour
assistée de Me Dimitri PINCENT, avocat plaidant pour le Cabinet MARGULIS ASSSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : E1850
INTIMES :
Monsieur [J] [M]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués près la Cour
assisté de Me Raphaël DALMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : J016
Madame [I] [M]
La Chaumière
[Localité 2]
représentée par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués près la Cour
assistée de Me Raphaël DALMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : J016
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Nicole PAPAZIAN, Présidente,
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, entendue en son rapport
qui en ont délibéré.
Greffier
lors des débats : Mademoiselle Fatia HENNI
lors du prononcé :Mademoiselle PIERRE-GABRIEL
ARRET : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicole PAPAZIAN, présidente et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte du 27 août 2003, la société Immeubles Bailly Rocher a donné en location à M.[N] et Mme [W] épouse [N] un appartement situé [Adresse 1] dans le 8° arrondissement .Ce bien avec l'accord de la bailleresse a été occupé par la fille des locataires et son mari , les époux [M]
Ces derniers alléguant une promesse faite par leur bailleresse et non respectée de leur louer un appartement plus grand dans le même immeuble, ont saisi le tribunal d'instance du 8° arrondissement de Paris qui, par jugement du 12 décembre 2008, a:
- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Immeubles Bailly Rocher,
- condamné cette dernière à payer à M. et Mme [M] les sommes de :
- 58600 € en réparation de leur préjudice,
- 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la bailleresse à la charge des dépens.
La société Immeubles Bailly Rocher a formé un appel du jugement le 2 février 2009. Dans ses dernières conclusions du 2 septembre 2010 , elle demande :
- l'infirmation du jugement ,
- que la promesse de bail lui soit déclarée inopposable car les lettres produites par les intimés mettent en lumière l'existence d'une fraude avec la gérante de la société,
subsidiairement ,
- d'indemniser le préjudice tiré de la privation de l'appartement entre juin 2008 et juillet 2009 à une plus juste mesure ,
- de fixer le montant de l'indemnisation à la somme de 1560€,
- de débouter les intimés des autres demandes,
en tout état de cause,
- de lui octroyer la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
M. et Mme [M] dans leurs conclusions du 3 août 2010 demandent :
- de débouter la bailleresse de son appel et de ses demandes et de confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le montant des sommes allouées ,
- de condamner la société Immeubles Bailly Rocher à leur payer les sommes de :
- 17108 € pour le préjudice lié à la privation d'une espace de 50m² pendant quatorze mois,
- 49300 € pour le préjudice lié au gain manqué ,
- 704€ pour les frais encourus dans le cadre du déménagement,
- 25000€ pour le préjudice résultant de leur changement de vie,
- 10000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
La fraude
La société Immeubles Bailly Rocher soulève une exception de fraude aux motifs que sa gérante a été révoquée de son mandat pour avoir commis des fautes , que les locataires ont attendu l'arrivée de la nouvelle direction pour faire leur demande , qu'ils ont imposé leurs souhaits pour les travaux dans le nouvel appartement et qu'enfin , le prix du loyer était peu élevé.
Le premier juge après avoir détaillé, les divers échanges de lettres entre les époux [M] et la société Immeubles Bailly Rocher entre le 28 septembre 2007 et le 18 décembre 2007 en a justement déduit que cette société leur a offert la location d'un appartement au 5° étage de l'immeuble du [Adresse 1] moyennant un loyer de 1400€ à compter de la fin des travaux qui étaient alors en cours .En conséquence , la décision doit être confirmée en ce qu'elle a dit qu'une promesse de bail avait bien été faite par la société bailleresse.
Cette dernière ne peut valablement remettre en cause ces lettres alors qu'elles sont précises, portent son cachet et sont signées de la co- gérante ayant les pouvoirs pour l'engager .La société bailleresse fait également état d'indices (défaut de constitution de dossier par les locataires , révocation de la gérante pour fautes, absence de demande après le départ de cette dernière, travaux réalisés à la demande des futurs locataires dans l'appartement objet du litige )qui ne caractérisent nullement la fraude .
Enfin, le prix proposé de 1400€ pour un appartement[Adresse 4]t de 83,10m² (surface retenue par l'expert M [C] ) soit 16,84 € le m² s'il est inférieur au prix du marché correspond à ceux en vigueur dans l'immeuble , les locataires occupant à cette période un appartement de 40 m² pour la somme de 15 € le m².
En conséquence , la décision du premier juge doit être également confirmée en ce qu' il a été jugé que la bailleresse n 'établissait pas l'existence d'une fraude entre son ancienne gérante et les intimés.
Les préjudices
Les époux [M] invoquent la lenteur dans l'exécution des travaux de remise en état du bien, cependant initialement ,la prise d'effet du contrat était ' l'achèvement des travaux' sans mention d'une durée .Le préjudice ne peut courir qu'à compter de leur mise en demeure du 2 juin 2008 comme l'a justement relevé le premier juge.
Les locataires ont fait délivrer un congé à leur bailleresse pour le 31 juillet 2009 afin de s'installer dans le département des deux [Localité 5] où ils ont acquis une maison .Entre le 2 juin 2008 et le 31 juillet 2009, date de leur départ ,ils ont occupé un appartement de 40 m² pour un loyer de 600€ alors qu'ils pouvaient prétendre à un logement plus grand de 83,10m² pour un loyer 1400€ et ceci, du fait du refus de la bailleresse d'exécuter la promesse en mettant ce dernier bien à leur disposition et en le relouant à une autre personne.
Ils ont subi un préjudice pour plusieurs motifs, pour le non respect de l'engagement pris par la société, du fait pour une famille de quatre personnes d'avoir été contrainte de rester dans une surface plus petite alors que dés septembre 2007, ils ont eu l'assurance de pouvoir disposer d'un appartement plus grand et sont de ce fait restés dans les lieux sans prendre d'autres mesures.
Le préjudice moral n'est nullement caractérisé car aucun lien n'est établi entre le déménagement en province (résultant d'un choix de vie )et le refus de louer le bien du 5° étage.
La perte d'un gain est établi car le prix du loyer a été fixé par l'expert amiable M. [C] à la somme de 1625€ par mois soit une valeur de 19,55€le m² en juin 2008.D'autres références d'agences font état d'un prix de 24 à 25€ le m² soit un loyer mensuel de 2000 à 2080€ et le bien a été reloué à 26,47€ le m².
Enfin, s'il est justifié par deux certificats médicaux que la fille des intimés a eu des troubles du sommeil entre juillet et octobre 2008 et des allergies fin 2009, il n'est nullement établi qu'il existe un lien avec les conditions d'occupation du bien.
La cour a les éléments permettant de fixer le préjudice subi toutes causes confondues à la somme de 10 000€.
Frais de déménagement
Cette demande doit être rejetée , le déménagement de l'appartement étant prévu dès fin 2007.
Article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner la société Immeubles Bailly Rocher à payer aux époux [M] la somme supplémentaire de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement,
STATUANT À NOUVEAU,
CONDAMNE la société Immeubles Bailly Rocher à payer à M. et Mme [M]
la somme de 10000 € au titre de dommages et intérêts ,
Y AJOUTANT ,
CONDAMNE la société Immeubles Bailly Rocher à payer à M et Mme [M] la somme supplémentaire de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la société Immeubles Bailly Rocher à garder la charge des dépens,
DIT qu'ils seront recouvrés par les avoués conformément à l'article 699 du code de procédure civile .
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
